Tỷ lệ thế chấp vừa chạm mức thấp nhất trong hơn 3 năm—và vẫn trên 6%

Mức lãi suất vay thế chấp dài hạn trung bình của Mỹ đã giảm nhẹ trong tuần này xuống mức thấp nhất trong hơn ba năm, nhưng vẫn duy trì quanh mức 6% trong phạm vi hẹp như trong năm nay.

Video đề xuất

Lãi suất vay thế chấp cố định 30 năm chuẩn đã giảm xuống còn 6,01% từ 6,09% tuần trước, theo thông báo của Freddie Mac vào thứ Năm. Một năm trước, mức trung bình là 6,85%.

Sự giảm nhẹ này đưa mức trung bình xuống mức thấp nhất kể từ ngày 8 tháng 9 năm 2022, khi nó là 5,89%. Đó là lần cuối cùng mức trung bình dưới 6%.

Lãi suất vay thế chấp bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, từ quyết định chính sách lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang đến kỳ vọng của các nhà đầu tư thị trường trái phiếu về nền kinh tế và lạm phát. Chúng thường theo xu hướng của lợi suất trái phiếu Kho bạc 10 năm, mà các nhà cho vay sử dụng làm hướng dẫn để định giá các khoản vay mua nhà.

Lợi suất trái phiếu Kho bạc 10 năm vào giữa ngày thứ Năm là 4,08%, giảm so với khoảng 4,09% một tuần trước.

Lãi suất vay thế chấp đã xu hướng giảm trong nhiều tháng, giúp thúc đẩy hoạt động bán nhà trong bốn tháng cuối năm 2025, nhưng chưa đủ để đưa thị trường nhà ở thoát khỏi tình trạng trì trệ bắt đầu từ năm 2022, khi lãi suất vay bắt đầu tăng từ mức thấp trong thời kỳ đại dịch.

Doanh số bán nhà đã qua sử dụng tại Mỹ vẫn duy trì ở mức thấp nhất trong 30 năm vào năm ngoái. Và mức lãi suất vay phù hợp hơn cho người mua trong năm nay cũng không đủ để thúc đẩy doanh số bán nhà tháng trước. Chúng ghi nhận mức giảm tháng lớn nhất trong gần bốn năm và tốc độ bán hàng hàng năm chậm nhất trong hơn hai năm.

Trong khi đó, dữ liệu mới về ký hợp đồng cho thấy doanh số bán nhà có thể vẫn còn trì trệ trong thời gian tới.

Chỉ số điều chỉnh theo mùa về các hợp đồng bán nhà đang chờ xử lý tại Mỹ giảm 0,8% trong tháng 1 so với tháng trước, theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia (NAR) vào thứ Năm. Doanh số bán nhà đang chờ xử lý giảm 0,4% so với tháng 1 năm ngoái.

Thường có một hoặc hai tháng trễ giữa thời điểm ký hợp đồng và khi giao dịch hoàn tất, điều này khiến doanh số bán nhà đang chờ xử lý trở thành chỉ số dự báo cho các giao dịch bán nhà trong tương lai.

“Điều kiện khả năng chi trả vẫn chưa đủ thúc đẩy hoạt động mua bán nhiều hơn,” ông Lawrence Yun, nhà kinh tế trưởng của NAR, cho biết.

Sự tăng mạnh về giá nhà, đặc biệt trong những năm đầu của thập kỷ này, cùng với tình trạng thiếu hụt nhà ở kéo dài do nhiều năm xây dựng nhà ở dưới mức trung bình đã khiến nhiều người mong muốn sở hữu nhà bị loại khỏi thị trường do giá quá cao.

Điều này đã tập trung vào lãi suất vay, vốn có thể nâng cao khả năng mua nhà của người tiêu dùng khi giảm xuống, nhưng cũng làm giảm khả năng chi trả của người mua khi lãi suất tăng.

Điều này khiến sự giảm xuống gần đây của lãi suất trở thành một tín hiệu tích cực cho mùa mua nhà mùa xuân hàng năm — ít nhất là đối với những người mua nhà có khả năng chi trả ở mức lãi suất hiện tại.

“Lãi suất thấp hơn sẽ cải thiện khả năng chi trả và thu hút nhiều người mua hơn,” bà Lisa Sturtevant, nhà kinh tế trưởng của Bright MLS, nói. “Giả sử lãi suất vay vẫn duy trì ở mức hiện tại hoặc còn giảm nữa, chúng ta sẽ thấy nhiều người mua hơn trong mùa xuân này khi cả nguồn cung và thời tiết đều cải thiện.”

Chủ nhà mong muốn tái cấp vốn khoản vay hiện tại của mình với lãi suất thuận lợi hơn cũng đang hưởng lợi từ việc lãi suất giảm.

Chi phí vay trên các khoản vay cố định 15 năm, phổ biến với các chủ nhà muốn tái cấp vốn, đã giảm nhẹ trong tuần này. Lãi suất trung bình giảm xuống còn 5,35% từ 5,44% tuần trước. Một năm trước, mức này là 6,04%, theo Freddie Mac.

Các đơn xin vay thế chấp, bao gồm các khoản vay mua nhà hoặc tái cấp vốn, đã tăng 2,8% trong tuần trước so với tuần trước đó, theo Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp (MBA). Các đơn xin vay tái cấp vốn chiếm 57,4% tổng số đơn xin vay.

Sự giảm mới nhất về lãi suất vay thế chấp diễn ra sau ba tuần Cục Dự trữ Liên bang quyết định tạm dừng cắt giảm lãi suất chính sau khi giảm lãi suất ba lần liên tiếp để kết thúc năm 2025 nhằm củng cố thị trường việc làm.

Các biên bản cuộc họp cuối cùng của Fed được công bố vào thứ Tư cho thấy nhiều quan chức muốn thấy lạm phát giảm thêm nữa trước khi họ ủng hộ các đợt cắt giảm lãi suất bổ sung trong năm nay.

Ngân hàng trung ương không đặt lãi suất vay thế chấp, nhưng quyết định tăng hoặc giảm lãi suất ngắn hạn của họ được các nhà đầu tư trái phiếu theo dõi sát sao và cuối cùng có thể ảnh hưởng đến lợi suất trái phiếu Kho bạc 10 năm, vốn ảnh hưởng đến lãi suất vay thế chấp.

**Tham gia cùng chúng tôi tại Hội nghị Đổi mới Nơi làm việc Fortune **Ngày 19–20 tháng 5 năm 2026, tại Atlanta. Kỷ nguyên mới của đổi mới nơi làm việc đã bắt đầu — và sách lối chơi cũ đang được viết lại. Trong sự kiện độc quyền, năng lượng cao này, các nhà lãnh đạo sáng tạo nhất thế giới sẽ tụ họp để khám phá cách AI, nhân loại và chiến lược hội tụ để định hình lại, một lần nữa, tương lai của công việc. Đăng ký ngay.