La importancia del sentido común

Desde el comienzo de este año, he compartido en varios artículos la importancia de respetar el sentido común en las inversiones.

Casos como este se pueden ver con frecuencia en diversos campos comerciales, y muchos de estos casos son experiencias vividas y sentidas por nuestra generación. Sin embargo, al menos en lo que a mí respecta, en el momento en que ocurrieron, aún era inexperto en la vida y no tenía percepción ni conexión con estos casos que sucedían en mi misma época.

Por ejemplo, en el artículo anterior compartí un caso de estudio negativo sobre la inversión en Evergrande.

En los últimos días, he visto tres entrevistas pasadas de Pan Shiyi. En las entrevistas, varios de sus puntos mencionados destacan nuevamente la importancia del sentido común en las inversiones comerciales.

Respetar el sentido común no solo es la clave para garantizar el éxito de la inversión, a veces puede ser la clave para preservar la vida y el patrimonio.

El primer video es el video de su primera entrevista con Caijing.

En la entrevista, él expresó (en esencia):

Como comerciante, el mayor riesgo proviene del riesgo político. El riesgo económico puede calcularse, pero una vez que uno se encuentra atrapado en el riesgo político, no hay forma de escapar.

Por lo tanto, al principio eligió la industria inmobiliaria, optando por el sector comercial, ya que esta industria es la más comercializada y está menos influenciada por factores políticos, no generando una enorme incertidumbre en el sector comercial con una nueva política cada año.

Además, para evitar el riesgo de incertidumbre en la operación económica, eligió aferrarse a los bienes raíces comerciales en las zonas de negocios centrales de Beijing y Shanghai. De esta manera, incluso si la economía nacional se desacelera, las áreas menos afectadas serán Beijing y Shanghai; incluso si la economía de Beijing y Shanghai se desacelera, las áreas menos afectadas seguirán siendo las zonas de negocios centrales.

El segundo video es el de su entrevista con Wu Xiaobo en 2018.

En esta entrevista, mencionó una discrepancia con “Lao Ren”:

Para la tendencia de precios de bienes raíces en China después de 2018, “Lao Ren” cree, basado en los datos que tiene, que el mercado inmobiliario seguirá aumentando en el futuro.

Él no está muy seguro y comienza a preocuparse por los riesgos involucrados. Las razones son dos:

Uno de los vice ministros del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano mencionó que el área promedio de vivienda por persona en China ya ha alcanzado los 35 metros cuadrados, alcanzando/superando el nivel de los países desarrollados.

En segundo lugar, la tasa de interés de los préstamos bancarios en ese momento era del 4.9%, mientras que el rendimiento por alquiler de los bienes raíces comerciales que poseía era solo del 2%.

En lo que respecta a la propiedad comercial, si los desarrolladores inmobiliarios piden préstamos a los bancos para construir propiedades comerciales, los ingresos por alquiler que obtienen son totalmente insuficientes para pagar el préstamo. En ese momento, alguien dijo que la tasa de retorno de alquiler en el sector inmobiliario chino siempre ha sido baja; él refutó este punto de vista directamente en el video: desde que comenzó a mantener propiedades comerciales y recibir alquileres, ha sido testigo de cómo la tasa de retorno de las propiedades que posee ha disminuido desde un 20%~30% al 2% en ese momento. No es cierto que la tasa de retorno haya sido tan baja desde el principio.

La razón por la que en ese momento había una gran cantidad de bienes raíces comerciales en construcción es porque los desarrolladores inmobiliarios esperaban que los precios siguieran subiendo.

Por lo tanto, sintió que algo no estaba bien, así que no se atrevió a seguir apostando a que los precios de las casas seguirían subiendo.

El tercer video es el video de su entrevista con Changsheng en 2018.

En este video, él menciona específicamente que en el último tiempo ha estado vendiendo de manera continua las propiedades comerciales que posee. Durante la entrevista, ya ha logrado tener la mitad de su capital en efectivo, mientras que la otra mitad sigue siendo propiedades comerciales. También comentó que no tiene prisa por vender la otra mitad de sus propiedades comerciales.

Después de ver estos tres videos, las impresiones que me dejó Pan Shiyi son tres puntos: conservador, cauteloso y con una acción excepcionalmente rápida.

En cuanto a la conservaduría, su punto de vista y el de Lao Ren son un ejemplo típico.

La opinión de Lao Ren ahora sin duda parece correcta, ya que el pico de precios de bienes raíces en China fue aproximadamente entre 2021 y 2022, y efectivamente continuaron aumentando después de 2018.

Pero aun así, temo que pocas personas pueden salir ilesas en el pico.

Pan Shiyi ha tenido bastante éxito al evitar riesgos anticipadamente dentro de un rango que está a su alcance, en lugar de buscar salir en el pico.

Él eligió enfocarse solo en bienes raíces comerciales y optó por el modelo de autooperación, lo cual es otro ejemplo típico de conservadurismo. Esto contrasta marcadamente con la mayoría de los desarrolladores de bienes raíces residenciales que, de hecho, ya han quebrado.

Su cautela se refleja en los campos de inversión y en los aspectos financieros que elige.

Él elige solo invertir en bienes raíces comerciales que estén menos afectados por riesgos políticos, y solo se queda en Pekín y Shanghái.

Esto me recuerda a Wanda, su modelo de negocio es muy similar al de SOHO, pero Wanda tiene una presencia muy amplia, incluso en ciudades de segunda y tercera línea hay plazas Wanda.

Ahora parece que, en el presente y en los próximos años, en este entorno económico, es probable que muchos de los Wanda Plaza en ciudades de segunda y tercera línea no puedan pagar los préstamos de construcción de hace años solo con los ingresos por alquiler.

En las entrevistas, a menudo menciona diversos datos financieros, diferentes datos de ingresos y diversos datos de retorno, a diferencia de muchos “grandes” que solo hablan de sueños y visiones.

En realidad, Pan Shiyi simplemente ha mantenido el sentido común y ha regresado a la esencia del comercio.

Más importante aún, en 2018 ya había convertido la mitad de sus activos en efectivo. En ese entorno de ese año, probablemente fue objeto de burlas por parte de muchos colegas “grandes líderes”. Sin embargo, Pan Shiyi no se preocupa en absoluto por esto en las entrevistas; cada vez que menciona las “tramas” y burlas de los demás hacia él, siempre lo hace con una sonrisa y una actitud de aceptación.

Me temo que esta es la persona de la que habla el dicho “大智若愚”.

En realidad, lo que más admiro es que, en todas las entrevistas de “grandes figuras” que he visto, él es el primero que habla de los riesgos “políticos” tan temprano y hasta ahora.

En nuestro entorno especial, estimo que muchos “grandes” probablemente no verán esto como un riesgo, sino más bien como un “atajo” hacia el éxito comercial.

Sin embargo, al final, todos vimos que se fue rápidamente a otro lugar con su mitad de efectivo y nunca más apareció en ninguna entrevista.

En los últimos 30 años de la industria inmobiliaria en China continental, probablemente él sea el único comerciante que ha aparecido con frecuencia pero que finalmente pudo salir del país en paz.

En realidad, de los tres videos, ya había visto dos antes, pero en ese momento no tuve la paciencia para verlos completos, y mucho menos recordar algún punto de vista que me hubiera dejado una impresión profunda hoy.

Las cartas que Pan Shiyi jugó en sus primeros años eran todas cartas evidentes, que se difundieron en miles de hogares a través de entrevistas, pero en ese momento, ¿cuántas personas realmente se preocuparían por esas cartas evidentes?

Todos somos testigos de esta era. Pero entre los compañeros de viaje, ¿cuántos de nosotros podemos ver a través de las burbujas y mantener el sentido común en estos eventos que hemos experimentado y presenciado?