Viện Nghiên cứu Trung chỉ: Năm 2025, giá thuê mặt bằng thương mại tại các thành phố trọng điểm tiếp tục giảm

Ứng dụng Tài chính Zhitong nắm bắt được, ngày 23 tháng 2, Viện Nghiên cứu Trung chỉ đã phát hành Báo cáo Nghiên cứu Chỉ số Thuê bất động sản thương mại Trung Quốc 2025. Đến năm 2025, thị trường tiêu dùng duy trì tăng trưởng ổn định, nhưng tốc độ tăng trưởng giảm vào nửa cuối năm. Chính sách đổi mới hàng hóa cũ lấy mới thúc đẩy doanh thu bán lẻ các mặt hàng điện tử/3C, nội thất và các ngành khác tăng nhanh, nhưng tăng trưởng tiêu dùng nhà hàng ăn uống chậm lại. Nhiều dự án bán lẻ vẫn chọn giảm giá để giảm tồn kho, giá thuê các cửa hàng tại các thành phố trọng điểm giảm mạnh hơn. Vào nửa cuối năm 2025, trung bình giá thuê các cửa hàng tại các phố chính của các thành phố lớn là 24,05 nhân dân tệ/m2/ngày, giảm 0,47% so với kỳ trước, mức giảm này mở rộng 0,12 điểm phần trăm so với nửa đầu năm 2025, giảm tổng cộng 0,81% trong cả năm, mức giảm này lớn hơn 0,39 điểm phần trăm so với mức giảm tích lũy của năm 2024.

Phân tích vận hành Chỉ số giá thuê cửa hàng

Từ đầu năm 2025, các chính sách thúc đẩy tiêu dùng đã phát huy hiệu quả, thị trường tiêu dùng duy trì tăng trưởng ổn định. Năm 2025, tổng doanh thu bán lẻ hàng hóa xã hội của Trung Quốc đạt 50,1 nghìn tỷ nhân dân tệ, tăng 3,7% so với cùng kỳ, tốc độ tăng trưởng nhanh hơn 0,2 điểm phần trăm so với cả năm 2024, nhưng từ tháng 6 trở đi, tốc độ tăng tháng liên tiếp giảm trong 7 tháng. Chính sách đổi mới hàng hóa cũ lấy mới mang lại hiệu quả rõ rệt, doanh số bán lẻ hàng hóa tăng 3,8% so với cùng kỳ năm trước, tốc độ tăng nhanh hơn 0,6 điểm phần trăm so với cả năm 2024; chính sách mở rộng tiêu dùng dịch vụ đã phát huy nhiều điểm, thúc đẩy tiềm năng tiêu dùng dịch vụ, doanh thu bán lẻ dịch vụ tăng 5,5% so với cùng kỳ năm trước, nhưng doanh thu nhà hàng ăn uống giảm tốc xuống còn 3,2%. Nhiều dự án bán lẻ vẫn chọn giảm giá để giảm tồn kho, giá thuê tại các thành phố trọng điểm tiếp tục giảm kể từ nửa cuối năm 2024.

1. Chỉ số giá thuê cửa hàng phố chính: Nửa cuối năm 2025, trung bình giá thuê các cửa hàng tại các phố chính của các thành phố lớn giảm 0,81% so với cùng kỳ

Biểu đồ: Từ 2018-2025, giá thuê trung bình các phố chính tại các thành phố trọng điểm toàn quốc và biến động so với kỳ trước

Nguồn dữ liệu: Hệ thống Chỉ số bất động sản Trung Quốc

Năm 2025, tiêu dùng dịch vụ duy trì tăng trưởng nhanh, đặc biệt là tiêu dùng liên quan đến văn hóa du lịch, tốc độ tăng trưởng khá cao, một số phố chính của các thành phố trung tâm hoặc có đặc tính du lịch văn hóa vẫn duy trì lượng khách và giá thuê tương đối ổn định. Doanh thu nhà hàng ăn uống chậm lại, cộng thêm tác động của các trung tâm mua sắm chất lượng cao, phần lớn các phố thương mại đều chịu áp lực hoạt động, giá thuê giảm. Dựa trên khảo sát dữ liệu mẫu của 15 phố chính tại các thành phố trọng điểm toàn quốc, gồm 100 cửa hàng làm mẫu, tạo thành Chỉ số giá thuê các phố chính (Bách phố). Nửa cuối năm 2025, trung bình giá thuê các cửa hàng tại các phố chính là 24,05 nhân dân tệ/m2/ngày, giảm 0,47% so với kỳ trước, mức giảm này mở rộng 0,12 điểm phần trăm so với nửa đầu năm 2025, giảm tổng cộng 0,81% trong cả năm, lớn hơn 0,39 điểm phần trăm so với mức giảm tích lũy của năm 2024.

2. Chỉ số giá thuê trung tâm thương mại (MALL): Nửa cuối năm 2025, trung bình giá thuê các cửa hàng tại các trung tâm thương mại chính của các thành phố lớn giảm 0,34% so với cùng kỳ

Biểu đồ: Từ 2018-2025, giá thuê trung bình các trung tâm thương mại chính của các thành phố lớn và biến động

Nguồn dữ liệu: Hệ thống Chỉ số bất động sản Trung Quốc

Năm 2025, thị trường tiêu dùng duy trì ổn định, thúc đẩy nhu cầu thuê cửa hàng. Hiệu quả hoạt động của trung tâm thương mại tổng thể tốt hơn phố chính, nhưng nhiều dự án vẫn chọn giảm giá để duy trì tỷ lệ thuê, đặc biệt là các trung tâm mới khai trương, các dự án tồn kho chịu áp lực cạnh tranh nên thường giảm giá thuê. Dựa trên khảo sát mẫu của 15 trung tâm thương mại tiêu biểu tại các thành phố trọng điểm, gồm 100 cửa hàng làm mẫu, tạo thành Chỉ số giá thuê trung tâm thương mại (Bách MALL). Nửa cuối năm 2025, trung bình giá thuê các cửa hàng tại các trung tâm thương mại là 26,99 nhân dân tệ/m2/ngày, giảm 0,22% so với kỳ trước, mức giảm này mở rộng 0,1 điểm phần trăm so với nửa đầu năm 2025, giảm tổng cộng 0,34% trong cả năm, lớn hơn 0,28 điểm phần trăm so với mức giảm tích lũy của năm 2024.

3. Xu hướng giá thuê: Chính sách thúc đẩy tiêu dùng sẽ tiếp tục phát huy, nhu cầu thuê cửa hàng sẽ tiếp tục tăng, nhưng trong ngắn hạn, giá thuê có thể tiếp tục giảm

Năm 2025, thị trường tiêu dùng duy trì tăng trưởng ổn định, nhưng tốc độ giảm vào nửa cuối năm. Chính sách đổi mới hàng hóa cũ lấy mới thúc đẩy doanh thu bán lẻ các mặt hàng điện tử/3C, nội thất tăng nhanh, nhưng tăng trưởng tiêu dùng nhà hàng ăn uống chậm lại. Nhiều dự án bán lẻ vẫn chọn giảm giá để giảm tồn kho, giá thuê tại các thành phố trọng điểm giảm mạnh hơn.

Trong tương lai, Báo cáo Kế hoạch 14.5 của Trung Quốc đề xuất “xây dựng thị trường nội địa mạnh mẽ, thúc đẩy cấu trúc phát triển mới”, “kiên trì mở rộng nội địa, kết hợp chặt chẽ giữa thúc đẩy tiêu dùng và đầu tư vào vật chất, đầu tư vào con người”, đồng thời đề xuất “thúc đẩy hình thành nhiều mô hình phát triển kinh tế dựa chủ yếu vào nội cầu, tiêu dùng thúc đẩy, tăng trưởng nội sinh”. Năm 2026, là năm mở đầu của “Kế hoạch 14.5”, hưởng lợi từ chính sách thúc đẩy tiêu dùng mạnh mẽ và mở rộng đầu tư hiệu quả, các không gian tiêu dùng bán lẻ vẫn còn tiềm năng phát triển, nhu cầu thuê cửa hàng có thể tiếp tục tăng, nhưng trong ngắn hạn, giá thuê khó tránh khỏi xu hướng giảm. Các nhà vận hành bán lẻ cần thích ứng với xu hướng, nâng cao năng lực vận hành, kinh doanh ổn định, đồng thời sử dụng công nghệ số và trí tuệ nhân tạo để nâng cao chất lượng và hiệu quả vận hành, tận dụng cơ hội tài chính bất động sản để củng cố năng lực quản lý tài sản, hướng tới phát triển chất lượng cao.

4. Hiệu suất thị trường các thành phố trọng điểm: Tiêu dùng ổn định, nhưng nguồn cung thực thể giảm, nhu cầu thuê cửa hàng chung yếu

(1) Thị trường tiêu dùng: Các thành phố như Thành Đô, Thượng Hải có tốc độ tăng trưởng tổng tiêu dùng cao hơn mức trung bình toàn quốc

Biểu đồ: Tổng tiêu dùng xã hội và tốc độ tăng trưởng so với cùng kỳ của các thành phố tiêu biểu năm 2025

Chú thích: Tại Thiên Tân, tổng tiêu dùng xã hội chưa công bố, tăng nhẹ 0,3% so với cùng kỳ; Tô Châu chưa công bố dữ liệu cả năm, tăng 2,8% từ tháng 1 đến tháng 11, hai thành phố này không hiển thị trong biểu đồ.

Nguồn dữ liệu: Cục Thống kê các thành phố, CREIS Trung chỉ

Xét theo thành phố, năm 2025, tổng tiêu dùng xã hội của Trùng Khánh, Thượng Hải vượt 1,6 nghìn tỷ nhân dân tệ, Bắc Kinh, Thành Đô, Quảng Châu, Thâm Quyến trong khoảng 1,0-1,4 nghìn tỷ, thị trường tiêu dùng còn rộng lớn; Hàng Châu, Vũ Hán, Nam Kinh, Thanh Đảo, Trường Sa trong khoảng 5000 tỷ-1 nghìn tỷ, Nanchang, Hạ Khách trong dưới 3000 tỷ. Xét theo tốc độ tăng trưởng so với cùng kỳ, Thành Đô, Quảng Châu, Thượng Hải, Vũ Hán, Trường Sa, Hàng Châu có tốc độ tăng trưởng tổng tiêu dùng xã hội cao hơn mức trung bình toàn quốc, thị trường tiêu dùng tăng khá nhanh, hơn phân nửa các thành phố tiêu biểu có tốc độ tăng trưởng vượt năm 2024.

(2) Các chính sách thúc đẩy tiêu dùng của trung ương và địa phương

Thúc đẩy tiêu dùng mạnh mẽ là nhiệm vụ hàng đầu của kinh tế năm 2025, trong giai đoạn 14.5 sẽ duy trì chủ đề này. Tháng 3, Bộ Trung ương và Bộ Tài chính ban hành “Kế hoạch hành động thúc đẩy tiêu dùng”, từ các hoạt động tăng thu nhập cho cư dân thành thị và nông thôn, đảm bảo năng lực tiêu dùng, nâng cao chất lượng dịch vụ, nâng cấp tiêu dùng lớn, nâng cao chất lượng tiêu dùng, cải thiện môi trường tiêu dùng, đến các biện pháp hỗ trợ chính sách, đề ra 30 nhiệm vụ hành động trong 8 lĩnh vực. Tháng 10, dự thảo “Kế hoạch 14.5” và Hội nghị công tác kinh tế trung ương tháng 12 đều nhấn mạnh cần thực hiện sâu sắc các hoạt động thúc đẩy tiêu dùng, dự kiến năm 2026, tiêu dùng sẽ còn hỗ trợ mạnh mẽ hơn cho nền kinh tế.

Các biện pháp cụ thể, như đổi mới hàng hóa cũ lấy mới, mở rộng quy mô, hỗ trợ tiêu dùng ổn định. Tháng 1, Ủy ban Phát triển và Cải cách Quốc gia cùng Bộ Tài chính ban hành “Thông báo về mở rộng quy mô đổi mới thiết bị và hàng hóa tiêu dùng cũ lấy mới năm 2025”, tiếp tục phân bổ vốn trái phiếu đặc biệt dài hạn cho các địa phương để hỗ trợ tiêu dùng, mở rộng phạm vi hàng hóa được hưởng trợ cấp. Đến cuối tháng 9, 300 tỷ nhân dân tệ vốn trung ương đã phân bổ hết trong 4 đợt, doanh số hàng hóa đổi mới năm 2025 vượt 2,6 nghìn tỷ nhân dân tệ, phục vụ hơn 360 triệu người. Năm 2026, chính sách đổi mới hàng hóa cũ lấy mới sẽ tiếp tục, tối ưu phạm vi hỗ trợ, tiêu chuẩn trợ cấp và quy trình thực hiện, thể hiện “tập trung chính xác, nâng cao chất lượng và hiệu quả”.

Chính sách mở rộng tiêu dùng dịch vụ cũng phát huy, thúc đẩy tiềm năng tiêu dùng dịch vụ. Tháng 4, Bộ Thương mại và 9 bộ ban hành “Kế hoạch nâng cao chất lượng và phục vụ tiêu dùng 2025”, gồm 48 biện pháp cụ thể, bao gồm cả ngành nhà hàng, khách sạn, du lịch, các hình thái mới như tàu du lịch, phim ngắn, thúc đẩy mở rộng cung cấp dịch vụ, sáng tạo các kịch bản tiêu dùng đa dạng, nâng cao chất lượng dịch vụ, cải thiện trải nghiệm tiêu dùng, phát huy tiềm năng phát triển tiêu dùng dịch vụ. Tháng 9, Bộ Thương mại và các bộ liên quan ban hành “Các chính sách thúc đẩy mở rộng tiêu dùng dịch vụ”, từ việc xây dựng nền tảng thúc đẩy tiêu dùng dịch vụ, đa dạng hóa cung cấp dịch vụ cao cấp, kích thích tăng trưởng mới của tiêu dùng dịch vụ, hỗ trợ tài chính, xây dựng hệ thống thống kê và giám sát. Tháng 1 năm 2026, tại cuộc họp báo của Bộ Thương mại, Bộ này tiếp tục đề xuất thực hiện các hoạt động nâng cao chất lượng và phục vụ tiêu dùng, thúc đẩy tiêu dùng dịch vụ mới.

Ngoài ra, năm 2025, trung ương còn ban hành các chính sách liên quan đến tiêu dùng ô tô, du lịch văn hóa, thử nghiệm các “ba mới” của tiêu dùng, thúc đẩy phát triển chuỗi cung ứng số trí tuệ trong bán lẻ, nâng cấp thương mại thành phố, đổi mới sáng tạo bán lẻ, xây dựng vòng đời tiện lợi trong đô thị, xây dựng thành phố trung tâm tiêu dùng quốc tế.

Các chính sách hỗ trợ về tài chính, thuế cũng được thực thi. Ngày 7 tháng 5, Ngân hàng Trung ương và các bộ ban hành “Chương trình chính sách tài chính hỗ trợ ổn định thị trường, ổn định kỳ vọng”, giảm lãi suất, giảm tỷ lệ dự trữ bắt buộc, thiết lập khoản vay lại 5000 tỷ nhân dân tệ cho tiêu dùng dịch vụ và an dưỡng, phát đi tín hiệu ổn định thị trường rõ ràng. Đến cuối tháng 9 năm 2025, dư nợ cho vay trong lĩnh vực tiêu dùng dịch vụ trọng điểm toàn quốc đạt 2,8 nghìn tỷ nhân dân tệ, tăng 4,9% so với cùng kỳ. Tháng 6, Ngân hàng Trung ương và 6 bộ ban hành “Ý kiến hướng dẫn hỗ trợ thúc đẩy và mở rộng tiêu dùng”, đề ra 19 biện pháp trọng điểm trong các lĩnh vực tăng cường khả năng tiêu dùng, mở rộng lĩnh vực tài chính tiêu dùng, khai thác tiềm năng tiêu dùng của cư dân, nâng cao hiệu quả cung cấp tiêu dùng, tối ưu môi trường tiêu dùng và chính sách hỗ trợ. Tháng 8, Bộ Tài chính và các bộ ban hành “Chương trình chính sách trợ cấp lãi suất vay tiêu dùng cá nhân”, giảm chi phí vay tiêu dùng của cư dân.

Ở cấp địa phương, các địa phương phối hợp chặt chẽ với chính sách trung ương, tập trung thúc đẩy tiêu dùng, phát triển dịch vụ, xây dựng thành phố trung tâm tiêu dùng quốc tế, nâng cấp các khu thương mại, thúc đẩy phục hồi và nâng cấp thị trường tiêu dùng.

Nhìn chung, trong ba năm gần đây, Trung Quốc vẫn duy trì chủ trương mở rộng nội cầu, nhưng từ “phục hồi và mở rộng tiêu dùng” chuyển sang “thúc đẩy tiêu dùng ổn định tăng trưởng” rồi đến “đẩy mạnh thúc đẩy tiêu dùng”, chính sách ngày càng mạnh mẽ hơn, mục tiêu chính từ chống đỡ tác động ngắn hạn chuyển sang khai thác và củng cố động lực tăng trưởng trung và dài hạn, giữ vững vị trí tiêu dùng như động lực chính của nền kinh tế. Chính sách không chỉ tập trung vào tăng cung hàng hóa chất lượng cao, đổi mới các kịch bản tiêu dùng, mà còn đề ra các biện pháp nâng cao thu nhập của cư dân, thúc đẩy tiêu dùng, kích thích thị trường tiêu dùng, phát huy tiềm năng tiêu dùng của cư dân.

Trong giai đoạn “Năm 14.5”, Trung Quốc sẽ tiếp tục kiên trì mở rộng nội cầu như một chiến lược cơ bản, hình thành nhiều mô hình phát triển kinh tế dựa chủ yếu vào nội cầu, thúc đẩy tiêu dùng và tăng trưởng nội sinh. Năm 2026, là năm mở đầu của “Kế hoạch 14.5”, dưới định hướng chính sách “kiên trì nội cầu chủ đạo, xây dựng thị trường nội địa mạnh mẽ”, thúc đẩy tiêu dùng vẫn sẽ là trọng tâm mở rộng nội cầu, các chính sách như đổi mới hàng hóa cũ lấy mới, phát triển các điểm tăng trưởng tiêu dùng mới dự kiến sẽ tiếp tục ra đời, thúc đẩy thị trường tiêu dùng ổn định tăng trưởng.

(3) Xu hướng cung cấp cửa hàng tại các thành phố trọng điểm: Giảm số dự án bán lẻ mới khai trương tại 15 thành phố, giao dịch đất dành cho thương mại thuần túy ở mức thấp trong những năm gần đây, nguồn cung tăng chậm lại

Dự án bán lẻ mới khai trương: Năm 2025, 15 thành phố có 131 dự án mới khai trương, giảm 18% so với năm 2024

Năm 2025, nguồn cung các dự án bán lẻ tại 15 thành phố giảm, tập trung về các thành phố lớn, việc cải tạo các dự án tồn kho trở thành nguồn chính của các dự án mới khai trương. Theo dữ liệu của Trung chỉ, trong năm 2025, 131 dự án mới khai trương tại 15 thành phố được theo dõi, giảm 28 dự án so với cùng kỳ năm trước, diện tích khai trương khoảng 11 triệu m2, giảm 19%. Cải tạo các dự án tồn kho trở thành nguồn chính của các dự án mới khai trương; trong số đó, các dự án cải tạo tồn kho chiếm 21 dự án, chiếm 16%.

Xét theo cấp thành phố, các thành phố cấp một có 64 dự án mới khai trương, giảm 7 dự án so với 2024, diện tích khai trương khoảng 5,3 triệu m2, tăng nhẹ 4%. Trong đó, các dự án mới khai trương tại Thâm Quyến, Thượng Hải có quy mô lớn, đều khoảng 1,6 triệu m2; Bắc Kinh, Quảng Châu có diện tích dưới 1,3 triệu m2.

Các thành phố cấp hai có 67 dự án mới khai trương, giảm 21 dự án so với 2024, diện tích khoảng 5,8 triệu m2, giảm 30%. Trong đó, dự án lớn nhất là Trùng Khánh với 1,14 triệu m2; Vũ Hán, Hàng Châu, Nanjing, Trường Sa đều trong khoảng 600-1000 nghìn m2; Thanh Đảo, Thành Đô, Thiên Tân, Nam Kinh đều dưới 350 nghìn m2; Hạ Khách chưa ghi nhận dự án mới trên 30 nghìn m2.

Về tiến độ khai trương, trong nửa đầu năm 2025, 15 thành phố có 44 dự án mới khai trương, chiếm 34% tổng số cả năm, cao điểm tháng 5 (năm 2024 là tháng 6), tháng 2 không có dự án mới; nửa cuối năm 2025, 15 thành phố có 87 dự án mới khai trương, chiếm 66%, đúng theo quy luật của năm trước, tháng 9 và tháng 12 là cao điểm khai trương.

Đất dành cho thương mại và văn phòng: Diện tích giao dịch đất thương mại thuần túy tại 15 thành phố liên tục giảm trong 5 năm gần đây, dự kiến các dự án mới phát triển trong tương lai sẽ tiếp tục giảm

Từ năm 2021, quy mô giao dịch đất thương mại thuần túy tại các thành phố trọng điểm (tỉnh, thành phố cấp tỉnh) giảm mạnh, dự kiến các dự án mới phát triển trong tương lai sẽ tiếp tục giảm, tỷ lệ cải tạo dự án tồn kho có thể tăng thêm. Năm 2025, diện tích quy hoạch đất thương mại thuần túy tại 15 thành phố trọng điểm (tỉnh, thành phố cấp tỉnh) là 18,08 triệu m2, giảm 0,4% so với cùng kỳ, mức thấp nhất trong 10 năm, chỉ bằng 38% đỉnh cao (năm 2020). Trong đó, diện tích giao dịch tại các thành phố cấp một là 3,27 triệu m2, giảm 34,9% so với năm trước; các thành phố cấp hai như Trùng Khánh, Vũ Hán, Thiên Tân, Nam Kinh, Thanh Đảo, đều có diện tích giao dịch dưới 350 nghìn m2.

(4) Xu hướng nhu cầu cửa hàng tại các thành phố trọng điểm: Nhu cầu thuê cửa hàng chung yếu, nhu cầu các dạng bán lẻ vẫn ổn định, ngành nhà hàng ăn uống hơi yếu

Chính sách thúc đẩy tiêu dùng nhiều điểm, thúc đẩy thị trường tiêu dùng ổn định, hoạt động kinh doanh thương mại thực thể vẫn duy trì ổn định. Năm 2025, doanh số bán lẻ hàng hóa của các cửa hàng bán lẻ trên toàn quốc tăng 1,7% so với cùng kỳ; lượng khách và doanh thu của các phố đi bộ, trung tâm thương mại do Bộ Thương mại theo dõi tăng lần lượt 5,2% và 4,3%. Dưới tác động của tăng trưởng thị trường tiêu dùng, một số thương hiệu vẫn có nhu cầu mở rộng, các nhà vận hành bán lẻ tích cực điều chỉnh, tối ưu hóa danh mục thương hiệu để thu hút khách hàng, nhu cầu thuê cửa hàng tại các thành phố trọng điểm vẫn tiếp tục, nhưng tổng thể còn yếu.

Trong khi đó, tiêu dùng cư dân năm 2025 có các đặc điểm sau: (1) Doanh số hàng hóa đổi mới hàng hóa cũ lấy mới khá tốt, (2) Nhu cầu các mặt hàng nâng cấp tăng nhanh, (3) Tiêu dùng hàng ngày ổn định, nhưng chú trọng vào giá trị đồng tiền, (4) Tiềm năng tiêu dùng dịch vụ được khai thác.

Do ảnh hưởng của thay đổi trong thị trường tiêu dùng và đặc điểm tiêu dùng cư dân, các chiến lược mở rộng của các thương hiệu theo ngành cũng phân hóa. Một số ngành bán lẻ vẫn khá ổn định. Xét theo ngành hàng, các ngành thời trang, mỹ phẩm cao giá tại các phố chính có nhu cầu thuê mạnh, các thương hiệu thời trang như thể thao ngoài trời, thương hiệu thời trang xu hướng, thiết kế, các thương hiệu điện tử/3C cũng mở rộng. Các ngành có giá trị cảm xúc hoặc có tính xã hội như anime, đồ chơi xu hướng, thú cưng, phong cách sống cũng có nhu cầu mở rộng.

Ngành nhà hàng ăn uống có phần yếu hơn, nhưng vẫn là lực lượng chủ đạo trong thu hút khách thuê trung tâm thương mại. Xét theo ngành hàng, các loại hình như cà phê, trà, bánh ngọt, ăn nhẹ, đặc sản địa phương có nhu cầu khá cao. Ngoài ra, nhiều thương hiệu còn “bắt tay” ra thương hiệu mới hoặc mở cửa hàng sáng tạo. Tuy nhiên, ngành nhà hàng ăn uống có tính linh hoạt cao, nhiều ngành đều ghi nhận các thương hiệu đóng cửa.

Phân tích vận hành Chỉ số giá thuê văn phòng

1. Thay đổi giá thuê: Quý 4 năm 2025, giá thuê văn phòng tại các thành phố trọng điểm giảm 0,44% so với kỳ trước, giảm 1,82% trong cả năm

Biểu đồ: Từ 2019-2025, giá thuê trung bình các trung tâm thương mại chính của các thành phố lớn và biến động so với kỳ trước

Nguồn dữ liệu: Hệ thống Chỉ số bất động sản Trung Quốc

Năm 2025, một số thành phố cung cấp văn phòng tăng so với năm 2024, nhưng nhu cầu vẫn còn yếu, cung vượt cầu gia tăng, giá thuê tiếp tục giảm. Dựa trên khảo sát mẫu của các trung tâm thương mại chính, quý 4 năm 2025, giá thuê trung bình các trung tâm thương mại chính của các thành phố lớn là 4,53 nhân dân tệ/m2/ngày, giảm 0,44% so với quý 3, mức giảm này mở rộng 0,11 điểm phần trăm so với quý 3, tổng giảm trong năm là 1,82%, giảm nhỏ hơn 0,03 điểm phần trăm so với năm 2024.

2. Xu hướng giá thuê: Thị trường văn phòng có thể tiếp tục điều chỉnh, trong ngắn hạn, giá thuê vẫn có áp lực giảm

Tháng 12 năm 2025, Hội nghị công tác kinh tế trung ương nhấn mạnh cần “ổn định việc làm, doanh nghiệp, thị trường, kỳ vọng, thúc đẩy tăng trưởng chất lượng và hợp lý về lượng”, “kiên trì đổi mới, thúc đẩy các động lực mới. Mở rộng ‘trí tuệ nhân tạo+’”. Về phía cầu, dự kiến chính sách vĩ mô năm 2026 sẽ tiếp tục thúc đẩy, củng cố xu hướng tích cực của kinh tế, cung cấp hỗ trợ cho thị trường văn phòng, các doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh tế số, trí tuệ nhân tạo có thể sẽ có nhu cầu thuê văn phòng, thúc đẩy một số trung tâm thương mại có ngành công nghệ dẫn dắt dần phục hồi, nhưng nhu cầu này chưa đủ để đưa toàn bộ thị trường văn phòng ổn định, trong bối cảnh nhu cầu chung còn yếu, thị trường có thể tiếp tục điều chỉnh, giá thuê văn phòng trong ngắn hạn vẫn có thể giảm.

Trong thời kỳ tồn kho, cạnh tranh trong lĩnh vực văn phòng chuyển từ “thuê không gian” sang “quản lý giá trị”, các doanh nghiệp vận hành cần chú trọng xây dựng hệ sinh thái ngành và nâng cấp dịch vụ, tập trung vào các ngành như công nghệ, tài chính, dịch vụ chuyên nghiệp, sản xuất cao cấp, dược phẩm sinh học, thu hút khách thuê chất lượng cao; đồng thời, cập nhật, chuyển đổi chức năng các dự án tồn kho, như đưa vào các ngành nghề như thương mại, khách sạn, đa dạng tiện ích, nâng cao giá trị tài sản, xây dựng các tài sản có khả năng chống chịu qua chu kỳ.

3. Xu hướng nhu cầu văn phòng các thành phố trọng điểm: Nhiều thành phố như Nam Kinh, Thành Đô, tỷ lệ trống văn phòng hạng A tăng, nhu cầu thuê của ngành TMT lớn

(1) Tỷ lệ trống: Năm 2025, cung tăng cộng với nhu cầu yếu, áp lực trống văn phòng tại một số thành phố tăng

Biểu đồ: Tỷ lệ trống văn phòng hạng A các thành phố trọng điểm năm 2025

Nguồn dữ liệu: CREIS Trung chỉ

Từ năm 2025, một số thành phố cung cấp văn phòng tăng, nhu cầu thuê còn yếu, cung cầu lệch nhau, dẫn đến tỷ lệ trống tăng, thị trường vẫn còn áp lực lớn. Theo dữ liệu CREIS, quý 4 năm 2025, tỷ lệ trống văn phòng hạng A các thành phố lớn như Quảng Châu thấp nhất, là 11,8%; các thành phố cấp hai như Hàng Châu, Tô Châu có tỷ lệ trống lần lượt là 11,6% và 16,5%, thị trường cân đối hơn; các thành phố như Trùng Khánh, Thiên Tân, Thanh Đảo, Trường Sa, Vũ Hán có tỷ lệ trống cao hơn, áp lực trống lớn hơn. Xét theo biến động tỷ lệ trống, quý 4 năm 2025, các thành phố như Quảng Châu, Thượng Hải, Thâm Quyến, Tô Châu, Thành Đô, Nam Kinh, Vũ Hán đều có tỷ lệ trống tăng so với quý 4 năm trước.

(2) Các trường hợp thuê: Nhu cầu của ngành tài chính, TMT, dịch vụ doanh nghiệp vẫn còn mạnh, các hợp đồng thuê trên 10.000 m2 chiếm hơn 60% ngành TMT

Biểu đồ: Tỷ lệ ngành thuê trong các hợp đồng thuê lớn của các thành phố tiêu biểu năm 2025

Nguồn dữ liệu: CREIS Trung chỉ

Năm 2025, CREIS ghi nhận 366 hợp đồng thuê lớn trong đó, nhu cầu của ngành tài chính, TMT, dịch vụ doanh nghiệp chiếm phần lớn, gần 60%. Cụ thể, ngành tài chính có 87 hợp đồng, chiếm 24%; ngành TMT và dịch vụ doanh nghiệp lần lượt có 69 và 46 hợp đồng, chiếm 19% và 13%; các ngành bán lẻ, vận tải, logistics có khoảng 20-30 hợp đồng, tổng chiếm khoảng 14%; các ngành khác chiếm khoảng 31%.

Xét theo diện tích, các hợp đồng thuê trên 10.000 m2, ngành TMT có 14 hợp đồng, chiếm 64%. Ngoài ra, nhu cầu diện tích nhỏ cũng tăng, các hợp đồng dưới 2000 m2 có 178 hợp đồng, chiếm 49%, tăng 4,9 điểm phần trăm so với cả năm 2024.