Hiểu về mức khấu hao bạn có thể yêu cầu trên bất động sản cho thuê

Khi bạn đầu tư vào các bất động sản cho thuê, một trong những lợi ích về thuế có giá trị nhất là khoản khấu hao. Tuy nhiên, việc tính toán số tiền khấu hao mà bạn đủ điều kiện để yêu cầu đòi hỏi phải hiểu rõ các quy định của IRS và áp dụng phương pháp phù hợp. Khác với những hiểu lầm phổ biến, khấu hao tài sản không chỉ đơn thuần là ước lượng giá trị mất đi—nó tuân theo một công thức nghiêm ngặt do luật thuế liên bang quy định để đảm bảo tính nhất quán giữa các chủ nhà và nhà đầu tư bất động sản.

Bước 1: Xác định Giá trị gốc của Tài sản

Trước khi bạn có thể tính số tiền khấu hao, bạn cần xác định cơ sở giá trị khấu hao của mình. Điều này bao gồm nhiều hơn là chỉ giá mua. Cơ sở giá trị của bạn bao gồm chính giá mua, cộng thêm các khoản phí đóng cửa, phí pháp lý, thuế chuyển nhượng, bảo hiểm quyền sở hữu, và bất kỳ cải tiến vốn nào đã thực hiện để chuẩn bị tài sản cho mục đích cho thuê.

Điểm quan trọng là: giá trị đất không bao giờ được tính vào các khoản khấu hao. Nếu bạn mua một bất động sản với giá 300.000 đô la và một cuộc định giá chuyên nghiệp xác định giá trị đất là 50.000 đô la, thì cơ sở khấu hao của bạn sẽ là 250.000 đô la. Việc tách riêng đất khỏi cấu trúc xây dựng là rất cần thiết vì đất không bị khấu hao—chỉ phần cấu trúc vật lý hao mòn theo thời gian mới đủ điều kiện.

Thời điểm cũng rất quan trọng. Khấu hao cho bất động sản cho thuê của bạn bắt đầu chỉ khi tài sản được “đưa vào hoạt động,” nghĩa là đã sẵn sàng và có thể cho thuê. Nếu bạn hoàn thành các công trình sửa chữa và đưa tài sản vào hoạt động cho thuê vào ngày 1 tháng 7, thì khấu hao bắt đầu từ ngày đó—không phải khi bạn mua hoặc bắt đầu sửa chữa.

Bước 2: Áp dụng hệ thống khấu hao MACRS

IRS yêu cầu tất cả các chủ nhà phải sử dụng Hệ thống Khấu hao Tăng tốc Điều chỉnh (MACRS) cho các bất động sản cho thuê nhà ở. Phương pháp chuẩn này chia tuổi thọ hữu ích của bất động sản nhà ở thành 27.5 năm, cho phép bạn khấu trừ một phần bằng nhau của cơ sở khấu hao hàng năm.

Cách tính như sau: Lấy cơ sở khấu hao của bạn chia cho 27.5 để tìm khoản khấu hao hàng năm. Ví dụ, với cơ sở 250.000 đô la như trên:

250.000 ÷ 27.5 = 9.091 đô la khấu hao hàng năm

Điều này có nghĩa là mỗi năm trong vòng 27.5 năm tới, bạn có thể yêu cầu khoảng 9.091 đô la như một khoản khấu hao trên thuế của mình, giảm thu nhập cho thuê chịu thuế của bạn. Sự nhất quán của khoản khấu hao hàng năm này giúp dự đoán tài chính dễ dàng hơn và tối ưu hóa lợi nhuận đầu tư tổng thể.

Bước 3: Xử lý khoản khấu hao tạm tính cho Năm đầu tiên

Nếu bất động sản cho thuê của bạn không hoạt động trong toàn bộ năm dương lịch đầu tiên, bạn phải tính phần khấu hao của năm đầu dựa trên số tháng nó đã sẵn sàng cho thuê.

Dựa trên ví dụ: nếu tài sản được đưa vào hoạt động vào ngày 1 tháng 7, bạn chỉ đủ điều kiện khấu hao trong 6 tháng đầu tiên của năm đó. Thay vì yêu cầu toàn bộ 9.091 đô la, bạn sẽ yêu cầu một nửa: 4.545 đô la.

Bắt đầu từ năm thứ hai, bạn tiếp tục yêu cầu toàn bộ khoản khấu hao hàng năm là 9.091 đô la. Mô hình này sẽ tiếp tục trong 26.5 năm còn lại cho đến khi tài sản được khấu hao hết sau 27.5 năm tổng cộng.

Bước 4: Tính đến các Cải tiến Vốn

Bất kỳ cải tiến vốn đáng kể nào sau khi tài sản bắt đầu hoạt động—chẳng hạn như mái nhà mới, hệ thống HVAC, hoặc các công trình sửa chữa lớn—phải được cộng vào cơ sở khấu hao của bạn và khấu hao riêng biệt theo tuổi thọ hữu ích của chúng. Đừng chỉ trừ chi phí cải tiến trong năm xảy ra; thay vào đó, hãy ghi nhận chúng là tài sản cố định và khấu hao theo thời gian.

Cách tiếp cận này đảm bảo rằng tất cả các chi phí liên quan đến tài sản đều được xử lý thuế phù hợp và các phép tính khấu hao của bạn vẫn chính xác trong suốt thời gian sở hữu tài sản.

Bước 5: Hiểu về Khấu hao Thu hồi

Một hậu quả thuế quan trọng mà nhiều chủ sở hữu bất động sản bỏ qua là: khi bạn bán bất động sản cho thuê của mình, IRS yêu cầu bạn “thu hồi” tất cả các khoản khấu hao đã yêu cầu trong những năm qua. Điều này có nghĩa là bạn sẽ phải trả thuế trên số tiền khấu hao tích lũy đó với mức thuế 25%, dù thực tế giá trị của bất động sản không tăng.

Ví dụ, nếu bạn đã yêu cầu khấu hao tích lũy 200.000 đô la trong 22 năm và sau đó bán bất động sản, bạn sẽ phải trả thuế trên khoản đó ở mức thuế thu hồi khấu hao. Quy định này có thể ảnh hưởng đáng kể đến số tiền thu được ròng của bạn từ việc bán, vì vậy cần tính đến yếu tố này trong kế hoạch đầu tư dài hạn của bạn.

Tối đa hóa Chiến lược Thuế cho Bất động sản Cho thuê của Bạn

Hiểu rõ số tiền khấu hao mà bạn đủ điều kiện nhận trên bất động sản cho thuê chỉ là một phần của chiến lược thuế toàn diện. Hãy giữ hồ sơ cẩn thận về giá mua ban đầu, định giá đất, phí đóng cửa, và tất cả các cải tiến vốn đã thực hiện theo thời gian. Những tài liệu này là nền tảng để tính chính xác khấu hao và bảo vệ bạn trong trường hợp bị kiểm tra của IRS.

Trong khi khấu hao mang lại lợi ích thuế đáng kể, trách nhiệm thu hồi cuối cùng có thể gây ảnh hưởng lớn, vì vậy bạn nên cân nhắc tư vấn với chuyên gia thuế hoặc cố vấn tài chính chuyên về bất động sản. Họ có thể giúp bạn xác định xem chiến lược bất động sản cho thuê của bạn có phù hợp với mục tiêu tài chính của bạn hay không và liệu các lợi ích từ khấu hao có vượt quá hậu quả thu hồi khi bán hay không.

Chìa khóa là cân bằng giữa tiết kiệm thuế ngay lập tức và nghĩa vụ thuế trong tương lai để tối ưu hóa tổng lợi nhuận từ đầu tư bất động sản của bạn.