Tìm kiếm các REIT có lợi suất cao nhất: Realty Income và NNN REIT dẫn đầu sự phục hồi

Tại sao REITs quan trọng đối với nhà đầu tư thu nhập

Quỹ đầu tư bất động sản đã trở nên hấp dẫn hơn như nguồn thu nhập, đặc biệt là bây giờ ngành bán lẻ—lâu nay được xem là gặp khó khăn—đang trải qua sự phục hồi thực sự. Cấu trúc của REITs bắt buộc phân phối ít nhất 90% lợi nhuận chịu thuế cho cổ đông, khiến chúng phù hợp tự nhiên với các chiến lược tìm kiếm cổ tức.

Trong phần lớn những năm gần đây, các REIT tập trung vào bán lẻ đã đối mặt với nhiều khó khăn. Đại dịch đặt ra câu hỏi về khả năng tồn tại của các cửa hàng truyền thống khi thương mại điện tử phát triển nhanh chóng. Việc tăng lãi suất trong năm 2022-2023 đã tạo thêm áp lực, làm tăng chi phí mua lại và tái cấp vốn. Tuy nhiên, khả năng chống chịu đã chứng minh những người hoài nghi sai lầm.

Trong chín tháng đầu năm 2025, các REIT tập trung vào bán lẻ trung bình đạt lợi nhuận 6.9%, báo hiệu sự phục hồi thực sự của thị trường. Bối cảnh này làm cho thời điểm hiện tại đặc biệt phù hợp để đánh giá các cơ hội cá nhân.

Realty Income: Quy mô và ổn định trong các REIT có lợi suất cao nhất

Realty Income (NYSE: O) vận hành khoảng 15.540 bất động sản, trở thành một trong những nhà chơi lớn nhất trong số các REIT có lợi suất cao nhất. Thành phần danh mục cho thấy sự đa dạng tinh vi: khoảng 80% doanh thu cho thuê đến từ các khách thuê bán lẻ. Trong đó, các siêu thị tạp hóa chiếm gần 11%, tiếp theo là các cửa hàng tiện lợi với 10%. Các cửa hàng dollar, nhà bán lẻ cải tạo nhà cửa, và các thương nhân khác tạo thành phần còn lại của phân khúc bán lẻ. Bất động sản công nghiệp chiếm khoảng 15% doanh thu, còn các lĩnh vực như trò chơi và các danh mục khác lấp đầy khoảng trống.

Danh sách khách thuê giống như danh sách những tên tuổi ổn định: Dollar General, Walgreens, Home Depot, và Walmart. Đây không phải là các ý tưởng thử nghiệm—chúng là các doanh nghiệp đã được chứng minh, dựa trên lưu lượng khách hàng.

Các con số thể hiện sự thực thi kỷ luật. Tỷ lệ lấp đầy 98.7% phản ánh quản lý bất động sản chặt chẽ. Việc gia hạn hợp đồng thuê mới cao hơn 3.5%, cho thấy sức mạnh định giá. Các quỹ từ hoạt động điều chỉnh (AFFO), chỉ số chính về dòng tiền sẵn sàng phân phối của REITs, tăng 2.9% so với cùng kỳ năm ngoái lên $1.09 trên mỗi cổ phần pha loãng.

Điều làm nên sự khác biệt của Realty Income chính là quỹ đạo cổ tức của nó. Kể từ đợt phát hành cổ phiếu lần đầu năm 1994, công ty đã tăng cổ tức hàng quý hơn ba thập kỷ—một thành tích chưa từng có. Các khoản phân phối hàng tháng đã được tăng nhiều lần trong năm, gần đây nhất từ $0.269 lên $0.2695 trên mỗi cổ phần vào tháng Mười. Với AFFO dự kiến đạt $4.25-$4.27 trên mỗi cổ phần trong năm, so với nghĩa vụ cổ tức hàng năm là $3.23, khả năng chi trả vẫn an toàn. Lợi suất cổ tức là 5.7%.

Sự đánh đổi? Chính là quy mô. Với hơn 15.000 bất động sản, Realty Income phải đối mặt với thực tế toán học: tỷ lệ tăng trưởng phần trăm tự nhiên sẽ giảm dần. Công ty có khả năng mang lại lợi nhuận ổn định, dự đoán được hơn là tăng trưởng bùng nổ.

NNN REIT: Quy mô nhỏ hơn, Cơ hội tập trung

NNN REIT (NYSE: NNN) vận hành 3.700 bất động sản trong các lĩnh vực bán lẻ đa dạng—cửa hàng tiện lợi, trung tâm dịch vụ ô tô, nhà hàng, địa điểm giải trí gia đình, và các nhà bán lẻ chuyên biệt. Dù nhỏ hơn, danh mục này thể hiện kỹ năng quản lý khách thuê xuất sắc: tỷ lệ lấp đầy quý ba duy trì ở mức 97.5%.

AFFO trên mỗi cổ phần trong quý tăng từ $0.84 lên $0.86, cho thấy đà tích cực. NNN REIT duy trì truyền thống cổ tức ấn tượng của mình—36 năm liên tiếp tăng trưởng. Lần tăng gần nhất đã nâng khoản thanh toán lên 3.4% lên $0.60 trên mỗi cổ phần vào tháng Tám. Hướng dẫn quản lý dự báo AFFO đạt $3.41-$3.45 trên mỗi cổ phần, đủ để trang trải phân phối tăng cao. Hiện tại, REIT có lợi suất cao nhất này cung cấp lợi tức cổ tức 5.9%.

Quy mô trở thành lợi thế thay vì hạn chế ở giai đoạn của NNN REIT. Một khoản mua lại hoặc phát triển bất động sản lớn duy nhất vẫn ảnh hưởng đáng kể đến các chỉ số tăng trưởng. Công ty vẫn duy trì vị thế để mở rộng vượt trội so với các đối thủ khổng lồ.

Lựa chọn của bạn: REIT có lợi suất cao phù hợp với chiến lược của bạn là gì?

Cả hai công ty đều đã vượt qua những năm khó khăn bằng cách giữ vững danh mục đầu tư dựa trên các mô hình kinh doanh chống suy thoái. Không ai trong số họ tồn tại ngày hôm nay nếu các khách thuê của họ vốn dĩ mong manh. Các nhà quản lý bất động sản bán lẻ mà họ hợp tác đã thể hiện khả năng tồn tại lâu dài.

Lợi suất cổ tức gần như không khác biệt—5.7% so với 5.9%—nên lợi suất không phải là yếu tố quyết định. Khả năng chi trả cũng tương tự an toàn, với các hệ số AFFO so với phân phối lành mạnh.

Lựa chọn cuối cùng là về triết lý: Realty Income cung cấp sự ổn định đã được thiết lập, đa dạng trên hàng nghìn bất động sản và các loại tài sản rộng hơn. Đối với các nhà đầu tư hướng tới tăng trưởng sẵn sàng chấp nhận quy mô nhỏ hơn và sự đa dạng hẹp hơn, NNN REIT mang lại tiềm năng mở rộng hấp dẫn hơn, đặc biệt khi thị trường bán lẻ Mỹ tiếp tục bình thường hóa.