Bất động sản RWA: Đưa tài sản thực vào thế giới mã hóa
Tài sản thế giới thực ( RWA ) không phải là một khái niệm mới trên thị trường tiền mã hóa. Ngay từ năm 2018, việc mã hóa tài sản và phát hành token chứng khoán ( STO ) đã xuất hiện, tương tự như khái niệm RWA ngày nay. Tuy nhiên, do quy định chưa hoàn thiện và thiếu lợi nhuận đáng kể, những nỗ lực ban đầu này đã không thể phát triển quy mô.
Năm 2022, với việc lãi suất của Mỹ tăng, lợi suất trái phiếu chính phủ đã vượt qua lãi suất cho vay của mã hóa stablecoin. Điều này đã làm cho việc token hóa trái phiếu chính phủ Mỹ như RWA trở nên hấp dẫn hơn đối với ngành công nghiệp mã hóa. Các dự án DeFi trưởng thành như MakerDAO, Compound, Aave, cũng như các tổ chức tài chính truyền thống như Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens, đều bắt đầu khám phá RWA.
Trong hai năm qua, đã xuất hiện một số dự án RWA bất động sản trên thị trường. Chúng nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản, làm phong phú thêm sản phẩm đầu tư và giảm bớt rào cản đầu tư. Bài viết này sẽ phân tích những ưu điểm và nhược điểm của thiết kế các dự án này cũng như thị trường tiềm năng. Do chủ yếu nhắm đến bất động sản Bắc Mỹ, cuộc thảo luận sẽ tập trung vào các chính sách và điều kiện liên quan đến thị trường Bắc Mỹ.
Phương pháp mã hóa thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản chứa đựng cơ hội đầu tư lớn. Theo nghiên cứu của Statista vào tháng 3 năm 2023, giá trị thị trường bất động sản niêm yết ở Bắc Mỹ đạt 1,3 nghìn tỷ USD, trong khi giá trị thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu là 2,66 nghìn tỷ USD.
Thị trường bất động sản được mã hóa chủ yếu đạt được mục tiêu thông qua các cách sau:
Tạo ra nhiều sản phẩm đầu tư bất động sản đa dạng và linh hoạt hơn.
Thu hút nhóm nhà đầu tư đa dạng hơn
Tăng cường tính thanh khoản và giá trị của tài sản bất động sản
Các sản phẩm này thường được trình bày dưới ba hình thức:
Tài chính quyền sở hữu bất động sản phân mảnh
Sản phẩm chỉ số thị trường bất động sản khu vực cụ thể
Cho vay thế chấp token bất động sản
Ngoài ra, việc đưa bất động sản lên chuỗi còn có thể tăng cường tính minh bạch của tài sản và tính dân chủ trong quản trị.
Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) và tài sản bất động sản RWA tương tự nhau trong việc cung cấp cơ hội đầu tư phân mảnh, đều giảm bớt rào cản đầu tư và tăng tính thanh khoản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu cho các nhà đầu tư, duy trì hoạt động tập trung. Mặc dù vậy, quy trình thẩm định tài sản, vận hành và cấu trúc đầu tư nghiêm ngặt của nó đã cung cấp một khung tham khảo cho các dự án RWA bất động sản.
Thông qua việc quan sát hoạt động của các dự án RWA bất động sản trong hai năm qua, có thể tổng kết những ưu điểm và nhược điểm như sau:
Ưu điểm:
Giảm bớt rào cản đầu tư
Tăng cường tính thanh khoản của tài sản
Mở rộng nhóm nhà đầu tư
Tăng cường tính minh bạch của tài sản
Đơn giản hóa quy trình giao dịch bất động sản
Nhược điểm:
Quy định không rõ ràng
Rủi ro pháp lý cao
Quản lý chi phí cao
Tính thanh khoản của thị trường thứ cấp không đủ
Tỷ suất lợi nhuận không có lợi thế
Khi phân tích sâu các trường hợp cụ thể, phát hiện ra rằng các dự án do quản lý và phương pháp sản phẩm khác nhau, tình hình hoạt động thực tế cũng khác nhau.
Phân tích trường hợp
RealT
RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản sớm nhất, tập trung vào việc mã hóa bất động sản nhà ở Mỹ cho nhà đầu tư lẻ chủ yếu trên Gnosis thông qua blockchain Ethereum và Gnosis (.
RealT mua bất động sản nhà ở, hợp pháp hóa việc nắm giữ tài sản bằng cách mã hóa. Quản lý bất động sản, bảo trì và thu tiền thuê được đảm nhiệm bởi bên thứ ba. Sau khi trừ chi phí, tiền thuê sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu mã thông báo. RealT chịu trách nhiệm về quá trình mã hóa, nhưng về mặt pháp lý tách biệt với công ty nắm giữ tài sản bất động sản. Nếu công ty vi phạm hợp đồng, các chủ sở hữu mã thông báo có thể chỉ định công ty mới quản lý bất động sản. Cần lưu ý rằng thỏa thuận này không bắt buộc RealT tham gia đầu tư vào các mã thông báo bất động sản mà họ đưa ra thị trường. Người dùng nắm giữ mã thông báo bất động sản có thể nhận được tiền thuê mỗi tháng từ ngôi nhà đó, cần trừ khoảng 2,5% cho quỹ bảo trì và khoảng 10% cho phí quản lý.
Lấy một bất động sản ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị token bất động sản là 323,020 USD, mỗi token có giá 52.10 USD, tổng cộng phát hành 6,200 token. Doanh thu cho thuê hàng tháng của bất động sản là 2,600 USD. Sau khi trừ đi 622 USD chi phí vận hành và quản lý, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1,978 USD, tổng lợi nhuận hàng năm là 23,736 USD. Mỗi token nhận được 3.83 USD phân bổ, tỷ suất lợi nhuận hàng năm là 7.35%.
RealT cung cấp 100% mã hóa cho thị trường, không cần đầu tư chung với khách hàng, duy trì mô hình vận hành gần như không rủi ro. Cơ quan quản lý thu 8% từ tiền thuê, lấy phần còn lại từ phí bảo trì, nền tảng đầu tư chỉ thu phí 2% cho việc mã hóa bất động sản, chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Điều này cho phép đội ngũ RealT tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ điều kiện và mã hóa chúng.
Tuy nhiên, việc phân tán quyền sở hữu mặc dù giúp phân tán rủi ro, nhưng cũng mang lại thách thức. Khi nhà đầu tư đầu tư với tỷ lệ quá nhỏ, chi phí quản lý của công ty có thể trở nên không bền vững. RealT chọn quản lý tổ chức để quản lý tài sản; nếu RealT sở hữu một tỷ lệ lớn trong tài sản, họ sẽ cố gắng giảm chi phí quản lý. Nhưng nếu tỷ lệ sở hữu của RealT quá cao, điều này sẽ giảm tính thanh khoản của token, và các cổ đông nhỏ sẽ không thực hiện trách nhiệm giám sát. Nếu tỷ lệ sở hữu của RealT rất nhỏ, có thể thiếu động lực để chọn và giám sát tổ chức quản lý, và việc giám sát hiệu quả các tổ chức quản lý sẽ trở nên khó khăn đối với các nhà đầu tư nhỏ lẻ.
Thông qua việc phân tích mười mã token bất động sản mới nhất đã bán hết trên thị trường RealT, nhận thấy RealT phân chia bất động sản thành các mã token với số lượng khác nhau, đảm bảo giá mỗi mã token khoảng 50 USD. Hầu hết các bất động sản nằm ở Detroit, khoảng 500 người nắm giữ mã token, trong đó hai bất động sản có hơn 1.000 người nắm giữ.
![Gạch và Khối: Nghiên cứu dự án bất động sản trên thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-361cf484908c28bf10ec4eb5a951dcac.webp(
Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, 9% đầu tư từ 500 đến 2.000 đô la, 1% đầu tư vượt quá số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã thành công ở một mức độ nhất định trong việc tạo ra thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ, tăng tính thanh khoản của thị trường nhà ở.
Theo dữ liệu giao dịch từ địa chỉ ví chính Gnosis của RealT, RealT đã phân phối tổng cộng khoảng 6 triệu đô la tiền thuê. Phí nền tảng khoảng 2,5%-3% tiền thuê, tương đương với doanh thu trung bình từ 150K đến 180K đô la trong hai năm qua. Tuy nhiên, do RealT không có yêu cầu bắt buộc tham gia đầu tư bất động sản, lợi nhuận mà họ thu được từ doanh thu tiền thuê là không rõ ràng.
Xét về cấu trúc công ty, RealT thành lập Real Token Inc. tại bang Delaware như một thực thể cốt lõi, không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào, chỉ hoạt động như một thực thể điều hành dự án. Ngoài ra, Real Token LLC được thành lập như công ty mẹ của bất động sản, cũng không sở hữu tài sản bất động sản, chủ yếu để đơn giản hóa các quy trình pháp lý, cho phép người dùng chỉ cần ký hợp đồng với một công ty để đầu tư vào tất cả các bất động sản. Cuối cùng, RealT thành lập các LLC liên quan cho mỗi bất động sản đầu tư. Là công ty con của Real Token LLC, mỗi LLC liên quan sở hữu tài sản cụ thể và mã thông báo tương ứng. Cấu trúc này đảm bảo rằng các vấn đề của một bất động sản đơn lẻ sẽ không ảnh hưởng đến các bất động sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ.
![Gạch và Khối: Nghiên cứu dự án bất động sản trên thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-aa31bab48551a8779f9d393bb64e445c.webp(
) Parcl
Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl sử dụng cấu trúc AMM để đưa các tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản ra thị trường. Parcl ra mắt Parcl Labs Price Feed, tạo ra chỉ số bất động sản theo khu vực dựa trên lịch sử giao dịch bán hàng. Thời gian lịch sử có thể thay đổi tùy theo tần suất giao dịch bất động sản. Sau khi chỉ số được tạo ra, nhà đầu tư có thể suy đoán về xu hướng giá bất động sản, thiết lập vị thế mua vào hoặc bán ra.
Phương pháp này tránh được các vấn đề pháp lý liên quan đến việc mua bán bất động sản thực tế. Mặc dù có thể không hoàn toàn phù hợp với định nghĩa RWA bất động sản, nhưng Parcl nhận được sự đầu tư từ các công ty nổi tiếng như Coinbase, Solana Ventures, DragonFly, nên đáng chú ý khi thảo luận về sự đa dạng hóa sản phẩm RWA bất động sản.
Mạng thử nghiệm Parcl được khởi động trên Solana vào tháng 5 năm 2022, hiện tại TVL là 16 triệu USD. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như chưa thu hút được nhiều sự chú ý, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10,000 USD, số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50 người.
Sản phẩm Parcl dễ sử dụng và nâng cấp nhanh chóng, nhà cung cấp giá Parcl Labs và thiết kế thị trường chỉ số tương đối trưởng thành. Về mặt vận hành, đội ngũ Parcl tích cực triển khai các chương trình thu hút người dùng như Parcl Point, Real Estate Royale. Mặc dù có những lợi thế này và sự hỗ trợ từ nhiều tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn duy trì mức độ quan tâm và thị phần thị trường tương đối thấp, cơ sở người dùng nhỏ, khối lượng giao dịch hạn chế. Điều này có thể cho thấy thị trường mã hóa vẫn chưa sẵn sàng để chào đón các sản phẩm chỉ số bất động sản.
![Gạch và khối: Nghiên cứu dự án bất động sản trong thị trường RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-4f0cded6a5d231d49ba59ab808fed894.webp(
) Reinno
Ripple và các công ty tiền mã hóa lớn như MakerDAO cũng đang khám phá các sản phẩm RWA bất động sản. Nhóm tiền tệ kỹ thuật số của Ripple đang cố gắng hỗ trợ người dùng trong việc mã hóa tài sản và thực hiện các khoản thế chấp. MakerDAO hợp tác với Robinland để hỗ trợ cho vay thế chấp tài sản. RealT cũng cung cấp tùy chọn sử dụng mã thông báo bất động sản mà họ phát hành làm tài sản thế chấp cho khoản vay, nhưng điều này giống như sản phẩm cho vay mã thông báo, không thực sự tăng cường tính thanh khoản vốn cho chủ sở hữu tài sản cá nhân.
Reinno là dự án được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022. Mặc dù không để lại nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến bất động sản RWA đáng chú ý.
Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên tài sản đã được mã hóa. Khi chủ sở hữu tài sản cần tài chính, họ có thể nộp tài liệu tài sản cho Reinno. Sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo ra một công ty mục đích đặc biệt ###SPV( tại Delaware. Sau đó, một hợp đồng thông minh sẽ được tạo ra cho tài sản mã hóa, chủ sở hữu có thể gửi và vay mượn tài sản mã hóa như là tài sản thế chấp, giới hạn vay dựa trên giá trị của tài sản mã hóa.
Sản phẩm thứ hai là tài trợ cho khoản vay mua nhà. Người dùng có thể mã hóa quyền sở hữu bất động sản sau khi mua bất động sản bằng khoản vay ngân hàng. Số tiền thu được sẽ được sử dụng để trả nợ khoản vay ngân hàng, sau đó khách hàng sẽ hoàn trả khoản vay này cho thỏa thuận với lãi suất cố định.
Reinno áp dụng mô hình vận hành trung tâm hóa và ngoại tuyến, khách hàng thường phải đến văn phòng để nộp tài liệu bất động sản. Phương pháp này có những rủi ro rõ ràng:
Khi người vay vi phạm hợp đồng, Reinno với tư cách là nhà cung cấp dịch vụ mã hóa khó có thể kiện người vay.
Thiếu hợp đồng cho vay trực tiếp giữa người vay và người cho vay, đặc biệt trong bối cảnh tài trợ token hóa bất động sản phân mảnh, thiếu khung pháp lý hoàn chỉnh để bảo vệ người cho vay.
Chủ sở hữu bất động sản vay tiền rồi bán nhà hoặc ngừng trả nợ thế chấp cho ngân hàng có thể dẫn đến việc chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản, Reinno khó có thể ngăn chặn hiệu quả.
Những rủi ro này có thể là một trong những lý do khiến dự án ngừng hoạt động. Trong tương lai, RWA bất động sản cần một khung pháp lý chín muồi hơn để giải quyết những vấn đề này.
![Gạch và khối: Nghiên cứu dự án bất động sản trên thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-03fb37d3a9ba3003021b1332a31a470b.webp(
Kết luận
RWA bất động sản là một khái niệm tương đối mới nổi, chưa xác lập quy mô thị trường rõ ràng hoặc tạo ra các dự án đầu ngành. Hiện tại, quy mô các dự án đang hoạt động và cơ sở người dùng còn nhỏ. Lĩnh vực này cần hoạt động tuân thủ quy định nghiêm ngặt và khung pháp lý trưởng thành. Một số dự án áp dụng cấu trúc công ty tách biệt rủi ro, hoặc chọn các sản phẩm tài chính liên quan đến bất động sản làm mục tiêu đầu tư, nhằm giảm thiểu rủi ro hoạt động. Tuy nhiên, để phát huy tiềm năng của RWA bất động sản - mua, bán bất động sản và thế chấp, những tiến bộ lập pháp và tuân thủ hoạt động là không thể thiếu.
Về mặt lập pháp, RWA bất động sản chưa được xây dựng khung rõ ràng và đồng nhất. Các cơ quan quản lý của Mỹ có sự khác biệt trong việc phân loại token, thiếu tham khảo về khung quy định quốc tế. Điều này dẫn đến quy tắc không rõ ràng và quy trình hỗn loạn, đe dọa đến các nhà đầu tư tiềm năng, gây nguy hiểm cho khả năng khả thi lâu dài của việc token hóa bất động sản.
Mặc dù có sự hỗn loạn trong quản lý, vẫn có nhiều doanh nghiệp tài chính nổi tiếng và công ty mã hóa cố gắng thực hiện RWA bất động sản, một số dự án trong 1-2 năm hoạt động đã chứng minh hạn chế tính khả thi của sản phẩm. Bất động sản, như một lĩnh vực đầu tư tài chính quan trọng, dự kiến sẽ phát triển nhanh chóng khi khung pháp lý liên quan được thiết lập và hoàn thiện.
![Gạch và khối: Nghiên cứu dự án bất động sản trong thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-194cc7956a9a237e43296e8e718ba61f.webp(
Trang này có thể chứa nội dung của bên thứ ba, được cung cấp chỉ nhằm mục đích thông tin (không phải là tuyên bố/bảo đảm) và không được coi là sự chứng thực cho quan điểm của Gate hoặc là lời khuyên về tài chính hoặc chuyên môn. Xem Tuyên bố từ chối trách nhiệm để biết chi tiết.
15 thích
Phần thưởng
15
4
Chia sẻ
Bình luận
0/400
LiquidityWitch
· 07-12 14:22
紫池 lại đến chơi đùa với mọi người
Xem bản gốcTrả lời0
AirdropHarvester
· 07-12 08:12
Cái cũ lại được thổi phồng thành cái mới thôi.
Xem bản gốcTrả lời0
TokenToaster
· 07-12 06:52
Tách tách, sau khi lấy xong nft và rwa, thì còn cái gì nữa?
Bất động sản RWA: Cơ hội và thách thức của đầu tư bất động sản trên chuỗi
Bất động sản RWA: Đưa tài sản thực vào thế giới mã hóa
Tài sản thế giới thực ( RWA ) không phải là một khái niệm mới trên thị trường tiền mã hóa. Ngay từ năm 2018, việc mã hóa tài sản và phát hành token chứng khoán ( STO ) đã xuất hiện, tương tự như khái niệm RWA ngày nay. Tuy nhiên, do quy định chưa hoàn thiện và thiếu lợi nhuận đáng kể, những nỗ lực ban đầu này đã không thể phát triển quy mô.
Năm 2022, với việc lãi suất của Mỹ tăng, lợi suất trái phiếu chính phủ đã vượt qua lãi suất cho vay của mã hóa stablecoin. Điều này đã làm cho việc token hóa trái phiếu chính phủ Mỹ như RWA trở nên hấp dẫn hơn đối với ngành công nghiệp mã hóa. Các dự án DeFi trưởng thành như MakerDAO, Compound, Aave, cũng như các tổ chức tài chính truyền thống như Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens, đều bắt đầu khám phá RWA.
Trong hai năm qua, đã xuất hiện một số dự án RWA bất động sản trên thị trường. Chúng nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản, làm phong phú thêm sản phẩm đầu tư và giảm bớt rào cản đầu tư. Bài viết này sẽ phân tích những ưu điểm và nhược điểm của thiết kế các dự án này cũng như thị trường tiềm năng. Do chủ yếu nhắm đến bất động sản Bắc Mỹ, cuộc thảo luận sẽ tập trung vào các chính sách và điều kiện liên quan đến thị trường Bắc Mỹ.
Phương pháp mã hóa thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản chứa đựng cơ hội đầu tư lớn. Theo nghiên cứu của Statista vào tháng 3 năm 2023, giá trị thị trường bất động sản niêm yết ở Bắc Mỹ đạt 1,3 nghìn tỷ USD, trong khi giá trị thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu là 2,66 nghìn tỷ USD.
Thị trường bất động sản được mã hóa chủ yếu đạt được mục tiêu thông qua các cách sau:
Các sản phẩm này thường được trình bày dưới ba hình thức:
Ngoài ra, việc đưa bất động sản lên chuỗi còn có thể tăng cường tính minh bạch của tài sản và tính dân chủ trong quản trị.
Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) và tài sản bất động sản RWA tương tự nhau trong việc cung cấp cơ hội đầu tư phân mảnh, đều giảm bớt rào cản đầu tư và tăng tính thanh khoản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu cho các nhà đầu tư, duy trì hoạt động tập trung. Mặc dù vậy, quy trình thẩm định tài sản, vận hành và cấu trúc đầu tư nghiêm ngặt của nó đã cung cấp một khung tham khảo cho các dự án RWA bất động sản.
Thông qua việc quan sát hoạt động của các dự án RWA bất động sản trong hai năm qua, có thể tổng kết những ưu điểm và nhược điểm như sau:
Ưu điểm:
Nhược điểm:
Khi phân tích sâu các trường hợp cụ thể, phát hiện ra rằng các dự án do quản lý và phương pháp sản phẩm khác nhau, tình hình hoạt động thực tế cũng khác nhau.
Phân tích trường hợp
RealT
RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản sớm nhất, tập trung vào việc mã hóa bất động sản nhà ở Mỹ cho nhà đầu tư lẻ chủ yếu trên Gnosis thông qua blockchain Ethereum và Gnosis (.
RealT mua bất động sản nhà ở, hợp pháp hóa việc nắm giữ tài sản bằng cách mã hóa. Quản lý bất động sản, bảo trì và thu tiền thuê được đảm nhiệm bởi bên thứ ba. Sau khi trừ chi phí, tiền thuê sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu mã thông báo. RealT chịu trách nhiệm về quá trình mã hóa, nhưng về mặt pháp lý tách biệt với công ty nắm giữ tài sản bất động sản. Nếu công ty vi phạm hợp đồng, các chủ sở hữu mã thông báo có thể chỉ định công ty mới quản lý bất động sản. Cần lưu ý rằng thỏa thuận này không bắt buộc RealT tham gia đầu tư vào các mã thông báo bất động sản mà họ đưa ra thị trường. Người dùng nắm giữ mã thông báo bất động sản có thể nhận được tiền thuê mỗi tháng từ ngôi nhà đó, cần trừ khoảng 2,5% cho quỹ bảo trì và khoảng 10% cho phí quản lý.
Lấy một bất động sản ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị token bất động sản là 323,020 USD, mỗi token có giá 52.10 USD, tổng cộng phát hành 6,200 token. Doanh thu cho thuê hàng tháng của bất động sản là 2,600 USD. Sau khi trừ đi 622 USD chi phí vận hành và quản lý, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1,978 USD, tổng lợi nhuận hàng năm là 23,736 USD. Mỗi token nhận được 3.83 USD phân bổ, tỷ suất lợi nhuận hàng năm là 7.35%.
RealT cung cấp 100% mã hóa cho thị trường, không cần đầu tư chung với khách hàng, duy trì mô hình vận hành gần như không rủi ro. Cơ quan quản lý thu 8% từ tiền thuê, lấy phần còn lại từ phí bảo trì, nền tảng đầu tư chỉ thu phí 2% cho việc mã hóa bất động sản, chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Điều này cho phép đội ngũ RealT tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ điều kiện và mã hóa chúng.
Tuy nhiên, việc phân tán quyền sở hữu mặc dù giúp phân tán rủi ro, nhưng cũng mang lại thách thức. Khi nhà đầu tư đầu tư với tỷ lệ quá nhỏ, chi phí quản lý của công ty có thể trở nên không bền vững. RealT chọn quản lý tổ chức để quản lý tài sản; nếu RealT sở hữu một tỷ lệ lớn trong tài sản, họ sẽ cố gắng giảm chi phí quản lý. Nhưng nếu tỷ lệ sở hữu của RealT quá cao, điều này sẽ giảm tính thanh khoản của token, và các cổ đông nhỏ sẽ không thực hiện trách nhiệm giám sát. Nếu tỷ lệ sở hữu của RealT rất nhỏ, có thể thiếu động lực để chọn và giám sát tổ chức quản lý, và việc giám sát hiệu quả các tổ chức quản lý sẽ trở nên khó khăn đối với các nhà đầu tư nhỏ lẻ.
Thông qua việc phân tích mười mã token bất động sản mới nhất đã bán hết trên thị trường RealT, nhận thấy RealT phân chia bất động sản thành các mã token với số lượng khác nhau, đảm bảo giá mỗi mã token khoảng 50 USD. Hầu hết các bất động sản nằm ở Detroit, khoảng 500 người nắm giữ mã token, trong đó hai bất động sản có hơn 1.000 người nắm giữ.
![Gạch và Khối: Nghiên cứu dự án bất động sản trên thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-361cf484908c28bf10ec4eb5a951dcac.webp(
Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, 9% đầu tư từ 500 đến 2.000 đô la, 1% đầu tư vượt quá số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã thành công ở một mức độ nhất định trong việc tạo ra thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ, tăng tính thanh khoản của thị trường nhà ở.
Theo dữ liệu giao dịch từ địa chỉ ví chính Gnosis của RealT, RealT đã phân phối tổng cộng khoảng 6 triệu đô la tiền thuê. Phí nền tảng khoảng 2,5%-3% tiền thuê, tương đương với doanh thu trung bình từ 150K đến 180K đô la trong hai năm qua. Tuy nhiên, do RealT không có yêu cầu bắt buộc tham gia đầu tư bất động sản, lợi nhuận mà họ thu được từ doanh thu tiền thuê là không rõ ràng.
Xét về cấu trúc công ty, RealT thành lập Real Token Inc. tại bang Delaware như một thực thể cốt lõi, không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào, chỉ hoạt động như một thực thể điều hành dự án. Ngoài ra, Real Token LLC được thành lập như công ty mẹ của bất động sản, cũng không sở hữu tài sản bất động sản, chủ yếu để đơn giản hóa các quy trình pháp lý, cho phép người dùng chỉ cần ký hợp đồng với một công ty để đầu tư vào tất cả các bất động sản. Cuối cùng, RealT thành lập các LLC liên quan cho mỗi bất động sản đầu tư. Là công ty con của Real Token LLC, mỗi LLC liên quan sở hữu tài sản cụ thể và mã thông báo tương ứng. Cấu trúc này đảm bảo rằng các vấn đề của một bất động sản đơn lẻ sẽ không ảnh hưởng đến các bất động sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ.
![Gạch và Khối: Nghiên cứu dự án bất động sản trên thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-aa31bab48551a8779f9d393bb64e445c.webp(
) Parcl
Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl sử dụng cấu trúc AMM để đưa các tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản ra thị trường. Parcl ra mắt Parcl Labs Price Feed, tạo ra chỉ số bất động sản theo khu vực dựa trên lịch sử giao dịch bán hàng. Thời gian lịch sử có thể thay đổi tùy theo tần suất giao dịch bất động sản. Sau khi chỉ số được tạo ra, nhà đầu tư có thể suy đoán về xu hướng giá bất động sản, thiết lập vị thế mua vào hoặc bán ra.
Phương pháp này tránh được các vấn đề pháp lý liên quan đến việc mua bán bất động sản thực tế. Mặc dù có thể không hoàn toàn phù hợp với định nghĩa RWA bất động sản, nhưng Parcl nhận được sự đầu tư từ các công ty nổi tiếng như Coinbase, Solana Ventures, DragonFly, nên đáng chú ý khi thảo luận về sự đa dạng hóa sản phẩm RWA bất động sản.
Mạng thử nghiệm Parcl được khởi động trên Solana vào tháng 5 năm 2022, hiện tại TVL là 16 triệu USD. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như chưa thu hút được nhiều sự chú ý, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10,000 USD, số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50 người.
Sản phẩm Parcl dễ sử dụng và nâng cấp nhanh chóng, nhà cung cấp giá Parcl Labs và thiết kế thị trường chỉ số tương đối trưởng thành. Về mặt vận hành, đội ngũ Parcl tích cực triển khai các chương trình thu hút người dùng như Parcl Point, Real Estate Royale. Mặc dù có những lợi thế này và sự hỗ trợ từ nhiều tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn duy trì mức độ quan tâm và thị phần thị trường tương đối thấp, cơ sở người dùng nhỏ, khối lượng giao dịch hạn chế. Điều này có thể cho thấy thị trường mã hóa vẫn chưa sẵn sàng để chào đón các sản phẩm chỉ số bất động sản.
![Gạch và khối: Nghiên cứu dự án bất động sản trong thị trường RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-4f0cded6a5d231d49ba59ab808fed894.webp(
) Reinno
Ripple và các công ty tiền mã hóa lớn như MakerDAO cũng đang khám phá các sản phẩm RWA bất động sản. Nhóm tiền tệ kỹ thuật số của Ripple đang cố gắng hỗ trợ người dùng trong việc mã hóa tài sản và thực hiện các khoản thế chấp. MakerDAO hợp tác với Robinland để hỗ trợ cho vay thế chấp tài sản. RealT cũng cung cấp tùy chọn sử dụng mã thông báo bất động sản mà họ phát hành làm tài sản thế chấp cho khoản vay, nhưng điều này giống như sản phẩm cho vay mã thông báo, không thực sự tăng cường tính thanh khoản vốn cho chủ sở hữu tài sản cá nhân.
Reinno là dự án được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022. Mặc dù không để lại nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến bất động sản RWA đáng chú ý.
Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên tài sản đã được mã hóa. Khi chủ sở hữu tài sản cần tài chính, họ có thể nộp tài liệu tài sản cho Reinno. Sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo ra một công ty mục đích đặc biệt ###SPV( tại Delaware. Sau đó, một hợp đồng thông minh sẽ được tạo ra cho tài sản mã hóa, chủ sở hữu có thể gửi và vay mượn tài sản mã hóa như là tài sản thế chấp, giới hạn vay dựa trên giá trị của tài sản mã hóa.
Sản phẩm thứ hai là tài trợ cho khoản vay mua nhà. Người dùng có thể mã hóa quyền sở hữu bất động sản sau khi mua bất động sản bằng khoản vay ngân hàng. Số tiền thu được sẽ được sử dụng để trả nợ khoản vay ngân hàng, sau đó khách hàng sẽ hoàn trả khoản vay này cho thỏa thuận với lãi suất cố định.
Reinno áp dụng mô hình vận hành trung tâm hóa và ngoại tuyến, khách hàng thường phải đến văn phòng để nộp tài liệu bất động sản. Phương pháp này có những rủi ro rõ ràng:
Những rủi ro này có thể là một trong những lý do khiến dự án ngừng hoạt động. Trong tương lai, RWA bất động sản cần một khung pháp lý chín muồi hơn để giải quyết những vấn đề này.
![Gạch và khối: Nghiên cứu dự án bất động sản trên thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-03fb37d3a9ba3003021b1332a31a470b.webp(
Kết luận
RWA bất động sản là một khái niệm tương đối mới nổi, chưa xác lập quy mô thị trường rõ ràng hoặc tạo ra các dự án đầu ngành. Hiện tại, quy mô các dự án đang hoạt động và cơ sở người dùng còn nhỏ. Lĩnh vực này cần hoạt động tuân thủ quy định nghiêm ngặt và khung pháp lý trưởng thành. Một số dự án áp dụng cấu trúc công ty tách biệt rủi ro, hoặc chọn các sản phẩm tài chính liên quan đến bất động sản làm mục tiêu đầu tư, nhằm giảm thiểu rủi ro hoạt động. Tuy nhiên, để phát huy tiềm năng của RWA bất động sản - mua, bán bất động sản và thế chấp, những tiến bộ lập pháp và tuân thủ hoạt động là không thể thiếu.
Về mặt lập pháp, RWA bất động sản chưa được xây dựng khung rõ ràng và đồng nhất. Các cơ quan quản lý của Mỹ có sự khác biệt trong việc phân loại token, thiếu tham khảo về khung quy định quốc tế. Điều này dẫn đến quy tắc không rõ ràng và quy trình hỗn loạn, đe dọa đến các nhà đầu tư tiềm năng, gây nguy hiểm cho khả năng khả thi lâu dài của việc token hóa bất động sản.
Mặc dù có sự hỗn loạn trong quản lý, vẫn có nhiều doanh nghiệp tài chính nổi tiếng và công ty mã hóa cố gắng thực hiện RWA bất động sản, một số dự án trong 1-2 năm hoạt động đã chứng minh hạn chế tính khả thi của sản phẩm. Bất động sản, như một lĩnh vực đầu tư tài chính quan trọng, dự kiến sẽ phát triển nhanh chóng khi khung pháp lý liên quan được thiết lập và hoàn thiện.
![Gạch và khối: Nghiên cứu dự án bất động sản trong thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-194cc7956a9a237e43296e8e718ba61f.webp(