Lãi suất thế chấp tháng 10 năm 2020: Hiểu rõ các lựa chọn vay của bạn ở mức thấp kỷ lục

Vào mùa thu năm 2020, thị trường lãi suất vay thế chấp trông rất thuận lợi cho người mua nhà và người tái cấp vốn. Cả lãi suất cố định 30 năm và 20 năm đều duy trì dưới 3%, trong khi lựa chọn 15 năm còn thấp hơn dưới 2,5%, giúp người vay có cơ hội tiếp cận các mức lãi suất cạnh tranh nhất trong nhiều năm. Lúc đó, bức tranh về lãi suất vay thế chấp cho thấy như sau:

So sánh các lựa chọn cốt lõi của bạn: Hiểu rõ các đánh đổi về lãi suất vay thế chấp

Khi đánh giá lãi suất vay thế chấp giữa các sản phẩm vay khác nhau, câu hỏi cốt lõi không chỉ là số thấp nhất — mà là cấu trúc thanh toán phù hợp với tình hình tài chính của bạn. Vào tháng 10 năm 2020, dữ liệu cho thấy sự khác biệt quan trọng giữa các khoản vay cố định và các sản phẩm có lãi suất điều chỉnh.

Lãi suất cố định 30 năm, ở mức 2,899%, là lựa chọn dễ tiếp cận nhất. Với mỗi khoản vay 100.000 đô la, khoản thanh toán principal và lãi hàng tháng của bạn sẽ là 416,44 đô la. Mặc dù điều này kéo dài nghĩa vụ của bạn trong thời gian dài nhất, nhưng cũng giảm áp lực hàng tháng lên dòng tiền của bạn.

Chuyển sang khoản vay 20 năm với lãi suất 2,731% tạo ra sự thay đổi rõ rệt. Thanh toán hàng tháng của bạn sẽ tăng lên 541,48 đô la trên mỗi 100.000 đô la — tăng 125,04 đô la so với khoản vay 30 năm. Tuy nhiên, khoản thanh toán này đi kèm phần thưởng đáng kể: trong suốt thời gian vay, bạn sẽ tiết kiệm được tổng cộng 19.967,23 đô la tiền lãi so với lựa chọn 30 năm cùng số tiền vay.

Lãi suất vay 15 năm ở mức 2,379% càng làm rõ xu hướng này. Thanh toán hàng tháng tăng lên 660,97 đô la trên mỗi 100.000 đô la (tăng 244,53 đô la so với khoản vay 30 năm), nhưng khoản tiết kiệm lãi suất tích lũy lên tới 30.946,74 đô la trong toàn bộ thời gian trả nợ. Sự thật về mặt toán học: trả nhanh hơn đồng nghĩa với chi phí vay thấp hơn đáng kể, dù nghĩa vụ hàng tháng của bạn tăng lên.

Lựa chọn lãi suất điều chỉnh: Tại sao ARM 5/1 cần cân nhắc kỹ lưỡng

Vào tháng 10 năm 2020, lãi suất ARM 5/1 là 3,389% — cao hơn đáng kể so với bất kỳ lựa chọn cố định nào. Với cấu trúc này, bạn sẽ được giữ lãi suất cố định trong năm năm, sau đó lãi suất sẽ điều chỉnh hàng năm dựa trên điều kiện thị trường. Trong khi ARM có thể giảm gánh nặng thanh toán ban đầu, nó cũng mang lại sự không chắc chắn cho kế hoạch ngân sách dài hạn của bạn.

Điều quan trọng cần nhận biết: vì lãi suất cố định được định giá rất cạnh tranh vào thời điểm đó — thấp hơn nhiều so với lãi suất ARM — việc chọn sản phẩm điều chỉnh đòi hỏi phải có lý do thuyết phục. Các khoản giảm lãi suất thường là lý do chính để chấp nhận rủi ro của ARM; còn vào tháng 10 năm 2020, lợi thế đó không còn rõ ràng.

Chiến lược khóa lãi suất: Thời điểm quyết định

Khi xem xét có nên khóa lãi suất vay thế chấp tại một thời điểm cụ thể, bạn đang đặt cược vào xu hướng lãi suất ngắn hạn. Khóa lãi suất đảm bảo mức lãi suất đã được phê duyệt trong một khoảng thời gian xác định (thường là 30 ngày, đôi khi đến 60 ngày) với phí khóa. Điều này có ý nghĩa nếu lãi suất tăng giữa thời điểm phê duyệt và ký hợp đồng; lãi suất đã khóa sẽ là phương án dự phòng của bạn.

Đối với người vay dự định hoàn tất trong vòng 30 ngày, việc khóa lãi suất theo mức của tháng 10 năm 2020 rõ ràng hợp lý vì lãi suất lúc đó rất thấp. Phí trả cho việc bảo vệ này thực sự đáng giá.

Nhưng đối với các giao dịch dự kiến hoàn tất sau 45 hoặc 60 ngày, chiến lược khóa lãi suất linh hoạt (floating lock) cần xem xét. Có thể bạn sẽ trả phí cao hơn cho tùy chọn floating, nhưng bạn sẽ có khả năng giảm lãi suất nếu thị trường giảm trước khi đóng. Vì lãi suất vay thế chấp mang tính biến động thực sự, sự linh hoạt này có thể giúp tiết kiệm tiền:

• Hoàn tất trong 7 ngày? Khóa lãi suất
• Hoàn tất trong 15 ngày? Khóa lãi suất
• Hoàn tất trong 30 ngày? Khóa lãi suất
• Hoàn tất trong 45 ngày? Nên xem xét khóa lãi suất linh hoạt
• Hoàn tất trong 60 ngày? Nên xem xét khóa lãi suất linh hoạt

Bước tiếp theo thực tế là so sánh giá từ nhiều nhà cho vay khác nhau. Mỗi tổ chức có chính sách giá, phí và điều khoản khóa riêng, do đó lãi suất và chi phí của bạn có thể khác nhau đáng kể tùy thuộc vào nhà cho vay bạn chọn. Ngoài ra, kiểm tra báo cáo tín dụng của bạn trước khi nộp hồ sơ để đảm bảo không có lỗi làm tăng lãi suất phê duyệt — một bước kiểm tra chất lượng quan trọng trước khi cam kết với lãi suất vay thế chấp của mình.

Quyết định cuối cùng của bạn

Môi trường tháng 10 năm 2020 cho thấy rõ lý do tại sao việc so sánh lãi suất vay thế chấp và chọn thời điểm phù hợp lại quan trọng. Ngay cả chênh lệch nhỏ về lãi suất (0,52% giữa lãi suất 30 năm và 15 năm) cũng tích tụ thành hàng chục nghìn đô la trong suốt thời gian vay của bạn. Hiểu rõ cách các khoản thanh toán hàng tháng, tổng chi phí lãi và thời điểm khóa lãi suất liên kết với nhau giúp người vay có thể điều chỉnh chiến lược vay phù hợp với ưu tiên tài chính thực tế của mình thay vì chỉ chạy theo con số lãi suất thấp nhất được quảng cáo.