Bất động sản RWA: Sự va chạm giữa Blockchain và Khối
Tài sản thế giới thực ( RWA ) không phải là khái niệm mới trong thị trường tiền điện tử, nó đã tồn tại từ năm 2018, khi đó việc mã hóa tài sản và phát hành chứng khoán mã hóa ( STO ) có nhiều điểm tương đồng với RWA ngày nay. Tuy nhiên, do quy định không hoàn thiện và thiếu lợi thế về lợi nhuận đáng kể, những nỗ lực ban đầu này đã không phát triển trưởng thành.
Năm 2022, với việc lãi suất Mỹ tăng, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ vượt xa lãi suất cho vay của stablecoin tiền điện tử. Việc token hóa trái phiếu chính phủ Mỹ như một tài sản RWA trở nên ngày càng hấp dẫn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Các dự án DeFi trưởng thành và các tổ chức tài chính truyền thống đã bắt đầu khám phá RWA.
Trong hai năm qua, một số dự án RWA bất động sản đã xuất hiện trên thị trường. Chúng nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản, đa dạng hóa sản phẩm đầu tư và giảm bớt rào cản đầu tư. Bài viết này sẽ phân tích những ưu điểm và nhược điểm cũng như thị trường tiềm năng của những dự án này. Cuộc thảo luận sẽ chủ yếu liên quan đến chính sách, quy định và điều kiện thị trường bất động sản Bắc Mỹ.
Phương pháp thị trường bất động sản token hóa
Thị trường bất động sản có cơ hội lớn. Nghiên cứu của Statista vào tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết Bắc Mỹ là 1.3 nghìn tỷ USD, toàn cầu là 2.66 nghìn tỷ USD.
Nhu cầu cốt lõi của thị trường bất động sản được token hóa là: tạo ra nhiều sản phẩm đầu tư linh hoạt và đa dạng hơn, thu hút nhiều nhà đầu tư hơn, nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản. Các hình thức thể hiện chính bao gồm:
Tài chính quyền sở hữu bất động sản phân mảnh
Sản phẩm chỉ số bất động sản khu vực cụ thể
Cho vay cầm cố token bất động sản
Ngoài ra, việc mã hóa tài sản lên chuỗi dự kiến sẽ tăng cường tính minh bạch của tài sản và tính dân chủ trong quản trị.
Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) và Tài sản bất động sản RWA đều tương tự trong việc cung cấp cơ hội đầu tư phân mảnh, giảm ngưỡng đầu tư và tăng cường tính thanh khoản. Tuy nhiên, REIT thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu cho các nhà đầu tư, duy trì mô hình vận hành tập trung. Mặc dù vậy, việc xem xét tài sản, vận hành và cấu trúc đầu tư dưới khuôn khổ quản lý nghiêm ngặt của nó, đã cung cấp một khuôn khổ tham khảo cho các dự án Tài sản bất động sản RWA.
Thông qua việc quan sát hoạt động của các dự án RWA bất động sản trong hai năm qua, chúng tôi đã có một số nhận thức về những ưu điểm và nhược điểm của chúng:
Ưu điểm:
Giảm bớt rào cản đầu tư
Tăng cường tính thanh khoản của tài sản
Danh mục đầu tư đa dạng
Đơn giản hóa quy trình đầu tư bất động sản
Nhược điểm:
Sự không chắc chắn trong quản lý
Rủi ro pháp lý
Chi phí vận hành cao
Quản lý phức tạp
Các dự án cụ thể do phương pháp quản lý và sản phẩm khác nhau, tình huống gặp phải trong hoạt động thực tế thì khác nhau.
Phân tích trường hợp
Dưới đây là ba dự án RWA bất động sản đại diện được phân tích. Những dự án này áp dụng các phương pháp khác nhau để token hóa thị trường bất động sản, có tính đại diện nhất định trong lĩnh vực của chúng. Cần lưu ý rằng chúng vẫn đang ở giai đoạn đầu, sản phẩm chưa trải qua xác thực và thử nghiệm thị trường lâu dài và rộng rãi.
RealT
RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản đầu tiên, tập trung vào việc token hóa bất động sản nhà ở tại Mỹ qua Ethereum và chuỗi Gnosis ( chủ yếu cho các nhà đầu tư lẻ.
RealT mua bất động sản nhà ở, theo pháp luật sẽ tiến hành token hóa bất động sản. Quản lý, bảo trì và thu tiền thuê được ủy thác cho các tổ chức bên thứ ba. Sau khi trừ chi phí, tiền thuê sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu token. RealT chịu trách nhiệm về quá trình token hóa, nhưng về mặt pháp lý có sự tách biệt với công ty nắm giữ tài sản bất động sản. Như trang web của họ đã nêu, nếu công ty đó vi phạm hợp đồng, các chủ sở hữu token có quyền chỉ định một công ty khác quản lý bất động sản. Cần lưu ý rằng, hợp đồng không bắt buộc RealT tham gia đầu tư vào các token bất động sản mà họ đưa ra thị trường. Người dùng nắm giữ token bất động sản có thể nhận được tiền thuê hàng tháng từ ngôi nhà đó, sau khi trừ khoảng 2.5% quỹ bảo trì và thông thường khoảng 10% phí quản lý.
![Gạch và Khối: Nghiên cứu dự án bất động sản trên thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-361cf484908c28bf10ec4eb5a951dcac.webp(
Lấy một bất động sản ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị token bất động sản là 323,020 USD, giá mỗi token là 52.10 USD, tổng cộng phát hành 6,200 token. Doanh thu cho thuê hàng tháng của bất động sản là 2,600 USD. Sau khi trừ đi tổng chi phí vận hành và quản lý là 622 USD, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1,978 USD, tổng lợi nhuận hàng năm là 23,736 USD. Mỗi token nhận được 3.83 USD phân phối, tỷ lệ lợi nhuận hàng năm là 7.35%.
Đối với bất động sản này, RealT cung cấp 100% token ra thị trường, có nghĩa là RealT không cần phải đầu tư cùng với khách hàng, duy trì mô hình hoạt động gần như không rủi ro. Cơ quan quản lý thu 8% từ tiền thuê, phần còn lại từ chi phí bảo trì, nền tảng đầu tư chỉ tính phí 2% cho việc token hóa bất động sản, chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Phương pháp này giúp đội ngũ RealT tiết kiệm rất nhiều thời gian quản lý, tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ điều kiện và niêm yết token hóa.
Tuy nhiên, việc phân tán quyền sở hữu mặc dù giúp phân tán rủi ro cho các nhà đầu tư, cũng mang lại những thách thức. Khi tỷ lệ đầu tư của nhà đầu tư quá nhỏ, chi phí quản lý công ty có thể quá cao và không bền vững. RealT chọn cách quản lý bất động sản thông qua các tổ chức quản lý; nếu RealT sở hữu một lượng lớn bất động sản, họ sẽ cố gắng giảm chi phí quản lý, vì việc quản lý kém sẽ ảnh hưởng lớn đến họ. Nhưng nếu tỷ lệ cổ phần của RealT quá lớn, sẽ làm giảm tính thanh khoản của token, và các cổ đông nhỏ sẽ không thực hiện trách nhiệm giám sát. Tất cả các chủ sở hữu token đều mong đợi các cổ đông lớn có thể giám sát xem các tổ chức quản lý có hiệu quả và tận tâm hay không. Mặt khác, nếu RealT sở hữu rất ít, có thể thiếu động lực đủ để lựa chọn tổ chức quản lý và giám sát tích cực, việc giám sát hiệu quả các tổ chức quản lý sẽ trở nên khó khăn đối với nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ.
Xem mười bất động sản mã hóa mới nhất đã bán hết trên thị trường RealT và tìm ra số lượng người sở hữu bất động sản bằng trình duyệt Blockchain. RealT phân chia bất động sản thành các mã thông báo với số lượng khác nhau, đảm bảo mỗi mã thông báo có giá khoảng 50 đô la. Phần lớn bất động sản nằm ở Detroit, với khoảng 500 người sở hữu mã thông báo, hai bất động sản có hơn 1.000 người sở hữu. Tính toán phạm vi đầu tư của các nhà đầu tư RealT bằng cách kết hợp số lượng mã thông báo của mỗi người sở hữu.
Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, 9% đầu tư từ 500 đến 2.000 đô la, 1% đầu tư trên 2.000 đô la. Điều này cho thấy RealT đã thành công ở một mức độ nào đó trong việc tạo ra thị trường đầu tư bất động sản cho nhà đầu tư nhỏ lẻ, tăng tính thanh khoản của thị trường nhà ở.
Theo dữ liệu giao dịch từ địa chỉ ví mạng chính Gnosis của RealT, RealT đã phân phối tổng cộng khoảng 6 triệu đô la tiền thuê. Phí nền tảng dao động theo chi phí bảo trì, bảo hiểm và thuế, khoảng 2,5%-3% tiền thuê, tương đương với doanh thu nền tảng khoảng 150K đến 180K đô la trong hai năm qua. Tuy nhiên, do RealT không bị bắt buộc tham gia vào đầu tư bất động sản, và mức độ tham gia không có giới hạn hoặc chỉ dẫn cụ thể, lợi nhuận từ doanh thu tiền thuê mà họ thu được là không rõ.
Xét về cấu trúc công ty, RealT thành lập Real Token Inc. tại Delaware như một thực thể cốt lõi, không sở hữu tài sản bất động sản, chỉ hoạt động như một thực thể vận hành dự án. Ngoài ra, RealT còn thành lập Real Token LLC như là công ty mẹ của bất động sản. Tương tự như Real Token Inc., Real Token LLC không sở hữu tài sản bất động sản; mục đích chính là đơn giản hóa quy trình pháp lý, cho phép người dùng đầu tư vào tất cả bất động sản chỉ bằng cách ký hợp đồng với một công ty. Cuối cùng, RealT thành lập một loạt LLC tương ứng cho mỗi bất động sản đầu tư. Là công ty con của Real Token LLC, mỗi serie LLC sở hữu tài sản cụ thể và token tương ứng. Cấu trúc này nhằm đảm bảo rằng các vấn đề tài chính hoặc pháp lý của một bất động sản sẽ không ảnh hưởng đến các bất động sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ dưới RealT.
![Gạch và Khối: Nghiên cứu dự án bất động sản trên thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-aa31bab48551a8779f9d393bb64e445c.webp(
) Parcl
Parcl là nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch biến động giá trên thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl thông qua cấu trúc AMM làm cho các tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản có sẵn trên thị trường. Parcl ra mắt Parcl Labs Price Feed, tạo ra chỉ số bất động sản theo khu vực dựa trên lịch sử bán hàng. Thời gian lịch sử có thể thay đổi tùy theo tần suất giao dịch bất động sản. Sau khi chỉ số được tạo ra, các nhà đầu tư có thể đầu cơ về xu hướng giá bất động sản, thiết lập vị thế tăng hoặc giảm.
Phương pháp này do không liên quan đến việc mua bán bất động sản thực tế, đã giúp Parcl tránh được các vấn đề pháp lý trong việc vận hành bất động sản thực tế. Có thể có người nghi ngờ liệu nó có thực sự được coi là một dự án RWA bất động sản, vì không đáp ứng các tiêu chuẩn đã nêu. Tuy nhiên, nó là một dự án RWA tương đối được ưa chuộng, nhận được đầu tư từ các công ty nổi tiếng như Coinbase, Solana Ventures, DragonFly, và vì tính độc đáo của nó, nó đáng được đưa vào thảo luận về sự đa dạng hóa sản phẩm RWA bất động sản.
Mạng thử nghiệm Parcl được khởi động trên Solana vào tháng 5 năm 2022, hiện có TVL 16 triệu đô la. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút được nhiều sự chú ý, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 đô la, số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.
Sản phẩm Parcl dễ sử dụng và nâng cấp nhanh chóng, nhà cung cấp giá Parcl Labs và thiết kế thị trường chỉ số khá trưởng thành. Về mặt vận hành, đội ngũ Parcl tích cực triển khai các chương trình thu hút người dùng như Parcl Point, Real Estate Royale. Mặc dù có những lợi thế này và sự hỗ trợ từ nhiều tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn duy trì mức độ quan tâm và thị phần tương đối thấp trên thị trường, cơ sở người dùng nhỏ và khối lượng giao dịch hạn chế. Điều này ở một mức độ nào đó có thể cho thấy thị trường tiền điện tử vẫn chưa sẵn sàng để đón nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.
![Gạch và Khối: Nghiên cứu dự án bất động sản trên thị trường RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-4f0cded6a5d231d49ba59ab808fed894.webp(
) Reinno
Các công ty tiền điện tử lớn như Ripple và MakerDAO cũng đang khám phá sản phẩm theo hướng bất động sản RWA. Ripple đã thông báo vào tháng 7 rằng, nhóm tiền tệ kỹ thuật số của ngân hàng trung ương đang cố gắng hỗ trợ người dùng token hóa tài sản và thực hiện cho vay thế chấp. MakerDAO cũng đã hợp tác với Robinland để hỗ trợ cho vay thế chấp bất động sản. RealT cũng cung cấp tùy chọn sử dụng bất động sản đã được token hóa làm tài sản thế chấp cho vay, nhưng chỉ giới hạn ở các token bất động sản mà họ phát hành. Về bản chất, dịch vụ này giống như sản phẩm cho vay token, và không thực sự nâng cao tính thanh khoản vốn của chủ sở hữu bất động sản cá nhân.
Reinno là một dự án được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022, mặc dù không để lại quá nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến bất động sản RWA đáng chú ý.
Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên tài sản được mã hóa. Khi chủ sở hữu tài sản cần tài chính, họ có thể nộp tài liệu tài sản cho Reinno. Sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo ra một công ty mục đích đặc biệt tại Delaware với mã ###SPV(. Sau đó, Reinno sẽ tạo hợp đồng thông minh cho tài sản mã hóa, chủ sở hữu có thể gửi và cho vay token như tài sản đảm bảo, hạn mức vay dựa trên giá trị token.
Sản phẩm thứ hai là tài trợ vay mua nhà, người dùng sử dụng khoản vay mua nhà từ ngân hàng để mua bất động sản, sau đó có thể mã hóa quyền sở hữu bất động sản để huy động vốn. Số tiền thu được được sử dụng để trả nợ vay ngân hàng, sau đó khách hàng sẽ hoàn trả khoản vay đó cho hợp đồng với lãi suất cố định.
Mô hình hoạt động của Reinno vẫn là mô hình trung tâm hóa ngoại tuyến, thường thì khách hàng cần đến văn phòng để nộp hồ sơ tài sản. Phương pháp này có những rủi ro rõ ràng. Đầu tiên, nếu người vay chọn vi phạm hợp đồng và ngừng trả nợ, Reinno với tư cách là nhà cung cấp dịch vụ token hóa chứ không phải là người cho vay, sẽ khó khăn trong việc khởi kiện người vay. Reinno thực sự không sở hữu tài sản thế chấp; khoản vay chủ yếu được cung cấp bởi những người dùng chọn cung cấp vốn trên Reinno. Việc thiếu hợp đồng cho vay trực tiếp giữa người vay và người cho vay, đặc biệt trong bối cảnh tài chính token hóa tài sản phân mảnh, không có khung pháp lý hoàn chỉnh bảo vệ những người cho vay này. Reinno chưa cung cấp các biện pháp chi tiết để giảm thiểu rủi ro vi phạm hợp đồng như vậy. Thứ hai, nếu chủ sở hữu tài sản vay tiền sau đó quyết định bán nhà hoặc ngừng trả nợ thế chấp cho ngân hàng sau khi hoàn thành việc tài trợ thế chấp trên Reinno, hành động dẫn đến việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà không thể bị Reinno ngăn chặn một cách hiệu quả, dẫn đến việc người cho vay thực sự bị "đánh cắp" giá trị tài sản. Những rủi ro rõ ràng này có thể là một trong những nguyên nhân dẫn đến việc ngừng hoạt động của dự án, trong tương lai, RWA bất động sản cần một khung pháp lý trưởng thành hơn để giải quyết những vấn đề này.
![Gạch và Khối: Nghiên cứu dự án bất động sản trong thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-03fb37d3a9ba3003021b1332a31a470b.webp(
Kết luận
RWA bất động sản là một khái niệm tương đối mới nổi, chưa xác lập quy mô thị trường rõ ràng hoặc tạo ra các dự án đầu ngành. Hiện tại, các dự án hoạt động trong lĩnh vực này có quy mô thị trường và cơ sở người dùng tương đối nhỏ. Lĩnh vực này cần hoạt động tuân thủ quy định nghiêm ngặt và khung pháp lý trưởng thành để quản lý. Một số dự án áp dụng cấu trúc công ty tách biệt rủi ro, hoặc chọn các sản phẩm tài chính liên quan đến bất động sản làm mục tiêu đầu tư để giảm thiểu rủi ro hoạt động. Tuy nhiên, để phát huy tối đa tiềm năng của RWA bất động sản ------ mua, bán bất động sản và cho vay thế chấp, sự tiến bộ lập pháp và sự tuân thủ hoạt động là điều không thể thiếu.
Về mặt lập pháp, RWA bất động sản vẫn chưa thiết lập được khung rõ ràng và nhất quán. Các cơ quan quản lý của Hoa Kỳ có sự phân loại khác nhau về token.
Trang này có thể chứa nội dung của bên thứ ba, được cung cấp chỉ nhằm mục đích thông tin (không phải là tuyên bố/bảo đảm) và không được coi là sự chứng thực cho quan điểm của Gate hoặc là lời khuyên về tài chính hoặc chuyên môn. Xem Tuyên bố từ chối trách nhiệm để biết chi tiết.
11 thích
Phần thưởng
11
4
Chia sẻ
Bình luận
0/400
GateUser-afe07a92
· 1giờ trước
Có chút hình phạt, cái này chẳng phải là biến tướng đầu cơ bất động sản sao?
Xem bản gốcTrả lời0
MEVictim
· 07-31 15:46
Vẫn là trái phiếu thu nhập cố định truyền thống.
Xem bản gốcTrả lời0
consensus_failure
· 07-31 15:46
真就房产新 đồ ngốc chơi đùa với mọi người
Xem bản gốcTrả lời0
ZkProofPudding
· 07-31 15:35
Người chơi ba chuỗi, áp lực lớn lên quái vật defi, kẻ chống lại RWA
Bất động sản RWA: Công nghệ Blockchain dẫn dắt mô hình đầu tư bất động sản mới
Bất động sản RWA: Sự va chạm giữa Blockchain và Khối
Tài sản thế giới thực ( RWA ) không phải là khái niệm mới trong thị trường tiền điện tử, nó đã tồn tại từ năm 2018, khi đó việc mã hóa tài sản và phát hành chứng khoán mã hóa ( STO ) có nhiều điểm tương đồng với RWA ngày nay. Tuy nhiên, do quy định không hoàn thiện và thiếu lợi thế về lợi nhuận đáng kể, những nỗ lực ban đầu này đã không phát triển trưởng thành.
Năm 2022, với việc lãi suất Mỹ tăng, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ vượt xa lãi suất cho vay của stablecoin tiền điện tử. Việc token hóa trái phiếu chính phủ Mỹ như một tài sản RWA trở nên ngày càng hấp dẫn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Các dự án DeFi trưởng thành và các tổ chức tài chính truyền thống đã bắt đầu khám phá RWA.
Trong hai năm qua, một số dự án RWA bất động sản đã xuất hiện trên thị trường. Chúng nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản, đa dạng hóa sản phẩm đầu tư và giảm bớt rào cản đầu tư. Bài viết này sẽ phân tích những ưu điểm và nhược điểm cũng như thị trường tiềm năng của những dự án này. Cuộc thảo luận sẽ chủ yếu liên quan đến chính sách, quy định và điều kiện thị trường bất động sản Bắc Mỹ.
Phương pháp thị trường bất động sản token hóa
Thị trường bất động sản có cơ hội lớn. Nghiên cứu của Statista vào tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết Bắc Mỹ là 1.3 nghìn tỷ USD, toàn cầu là 2.66 nghìn tỷ USD.
Nhu cầu cốt lõi của thị trường bất động sản được token hóa là: tạo ra nhiều sản phẩm đầu tư linh hoạt và đa dạng hơn, thu hút nhiều nhà đầu tư hơn, nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản. Các hình thức thể hiện chính bao gồm:
Ngoài ra, việc mã hóa tài sản lên chuỗi dự kiến sẽ tăng cường tính minh bạch của tài sản và tính dân chủ trong quản trị.
Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) và Tài sản bất động sản RWA đều tương tự trong việc cung cấp cơ hội đầu tư phân mảnh, giảm ngưỡng đầu tư và tăng cường tính thanh khoản. Tuy nhiên, REIT thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu cho các nhà đầu tư, duy trì mô hình vận hành tập trung. Mặc dù vậy, việc xem xét tài sản, vận hành và cấu trúc đầu tư dưới khuôn khổ quản lý nghiêm ngặt của nó, đã cung cấp một khuôn khổ tham khảo cho các dự án Tài sản bất động sản RWA.
Thông qua việc quan sát hoạt động của các dự án RWA bất động sản trong hai năm qua, chúng tôi đã có một số nhận thức về những ưu điểm và nhược điểm của chúng:
Ưu điểm:
Nhược điểm:
Các dự án cụ thể do phương pháp quản lý và sản phẩm khác nhau, tình huống gặp phải trong hoạt động thực tế thì khác nhau.
Phân tích trường hợp
Dưới đây là ba dự án RWA bất động sản đại diện được phân tích. Những dự án này áp dụng các phương pháp khác nhau để token hóa thị trường bất động sản, có tính đại diện nhất định trong lĩnh vực của chúng. Cần lưu ý rằng chúng vẫn đang ở giai đoạn đầu, sản phẩm chưa trải qua xác thực và thử nghiệm thị trường lâu dài và rộng rãi.
RealT
RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản đầu tiên, tập trung vào việc token hóa bất động sản nhà ở tại Mỹ qua Ethereum và chuỗi Gnosis ( chủ yếu cho các nhà đầu tư lẻ.
RealT mua bất động sản nhà ở, theo pháp luật sẽ tiến hành token hóa bất động sản. Quản lý, bảo trì và thu tiền thuê được ủy thác cho các tổ chức bên thứ ba. Sau khi trừ chi phí, tiền thuê sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu token. RealT chịu trách nhiệm về quá trình token hóa, nhưng về mặt pháp lý có sự tách biệt với công ty nắm giữ tài sản bất động sản. Như trang web của họ đã nêu, nếu công ty đó vi phạm hợp đồng, các chủ sở hữu token có quyền chỉ định một công ty khác quản lý bất động sản. Cần lưu ý rằng, hợp đồng không bắt buộc RealT tham gia đầu tư vào các token bất động sản mà họ đưa ra thị trường. Người dùng nắm giữ token bất động sản có thể nhận được tiền thuê hàng tháng từ ngôi nhà đó, sau khi trừ khoảng 2.5% quỹ bảo trì và thông thường khoảng 10% phí quản lý.
![Gạch và Khối: Nghiên cứu dự án bất động sản trên thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-361cf484908c28bf10ec4eb5a951dcac.webp(
Lấy một bất động sản ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị token bất động sản là 323,020 USD, giá mỗi token là 52.10 USD, tổng cộng phát hành 6,200 token. Doanh thu cho thuê hàng tháng của bất động sản là 2,600 USD. Sau khi trừ đi tổng chi phí vận hành và quản lý là 622 USD, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1,978 USD, tổng lợi nhuận hàng năm là 23,736 USD. Mỗi token nhận được 3.83 USD phân phối, tỷ lệ lợi nhuận hàng năm là 7.35%.
Đối với bất động sản này, RealT cung cấp 100% token ra thị trường, có nghĩa là RealT không cần phải đầu tư cùng với khách hàng, duy trì mô hình hoạt động gần như không rủi ro. Cơ quan quản lý thu 8% từ tiền thuê, phần còn lại từ chi phí bảo trì, nền tảng đầu tư chỉ tính phí 2% cho việc token hóa bất động sản, chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Phương pháp này giúp đội ngũ RealT tiết kiệm rất nhiều thời gian quản lý, tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ điều kiện và niêm yết token hóa.
Tuy nhiên, việc phân tán quyền sở hữu mặc dù giúp phân tán rủi ro cho các nhà đầu tư, cũng mang lại những thách thức. Khi tỷ lệ đầu tư của nhà đầu tư quá nhỏ, chi phí quản lý công ty có thể quá cao và không bền vững. RealT chọn cách quản lý bất động sản thông qua các tổ chức quản lý; nếu RealT sở hữu một lượng lớn bất động sản, họ sẽ cố gắng giảm chi phí quản lý, vì việc quản lý kém sẽ ảnh hưởng lớn đến họ. Nhưng nếu tỷ lệ cổ phần của RealT quá lớn, sẽ làm giảm tính thanh khoản của token, và các cổ đông nhỏ sẽ không thực hiện trách nhiệm giám sát. Tất cả các chủ sở hữu token đều mong đợi các cổ đông lớn có thể giám sát xem các tổ chức quản lý có hiệu quả và tận tâm hay không. Mặt khác, nếu RealT sở hữu rất ít, có thể thiếu động lực đủ để lựa chọn tổ chức quản lý và giám sát tích cực, việc giám sát hiệu quả các tổ chức quản lý sẽ trở nên khó khăn đối với nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ.
Xem mười bất động sản mã hóa mới nhất đã bán hết trên thị trường RealT và tìm ra số lượng người sở hữu bất động sản bằng trình duyệt Blockchain. RealT phân chia bất động sản thành các mã thông báo với số lượng khác nhau, đảm bảo mỗi mã thông báo có giá khoảng 50 đô la. Phần lớn bất động sản nằm ở Detroit, với khoảng 500 người sở hữu mã thông báo, hai bất động sản có hơn 1.000 người sở hữu. Tính toán phạm vi đầu tư của các nhà đầu tư RealT bằng cách kết hợp số lượng mã thông báo của mỗi người sở hữu.
Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, 9% đầu tư từ 500 đến 2.000 đô la, 1% đầu tư trên 2.000 đô la. Điều này cho thấy RealT đã thành công ở một mức độ nào đó trong việc tạo ra thị trường đầu tư bất động sản cho nhà đầu tư nhỏ lẻ, tăng tính thanh khoản của thị trường nhà ở.
Theo dữ liệu giao dịch từ địa chỉ ví mạng chính Gnosis của RealT, RealT đã phân phối tổng cộng khoảng 6 triệu đô la tiền thuê. Phí nền tảng dao động theo chi phí bảo trì, bảo hiểm và thuế, khoảng 2,5%-3% tiền thuê, tương đương với doanh thu nền tảng khoảng 150K đến 180K đô la trong hai năm qua. Tuy nhiên, do RealT không bị bắt buộc tham gia vào đầu tư bất động sản, và mức độ tham gia không có giới hạn hoặc chỉ dẫn cụ thể, lợi nhuận từ doanh thu tiền thuê mà họ thu được là không rõ.
Xét về cấu trúc công ty, RealT thành lập Real Token Inc. tại Delaware như một thực thể cốt lõi, không sở hữu tài sản bất động sản, chỉ hoạt động như một thực thể vận hành dự án. Ngoài ra, RealT còn thành lập Real Token LLC như là công ty mẹ của bất động sản. Tương tự như Real Token Inc., Real Token LLC không sở hữu tài sản bất động sản; mục đích chính là đơn giản hóa quy trình pháp lý, cho phép người dùng đầu tư vào tất cả bất động sản chỉ bằng cách ký hợp đồng với một công ty. Cuối cùng, RealT thành lập một loạt LLC tương ứng cho mỗi bất động sản đầu tư. Là công ty con của Real Token LLC, mỗi serie LLC sở hữu tài sản cụ thể và token tương ứng. Cấu trúc này nhằm đảm bảo rằng các vấn đề tài chính hoặc pháp lý của một bất động sản sẽ không ảnh hưởng đến các bất động sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ dưới RealT.
![Gạch và Khối: Nghiên cứu dự án bất động sản trên thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-aa31bab48551a8779f9d393bb64e445c.webp(
) Parcl
Parcl là nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch biến động giá trên thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl thông qua cấu trúc AMM làm cho các tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản có sẵn trên thị trường. Parcl ra mắt Parcl Labs Price Feed, tạo ra chỉ số bất động sản theo khu vực dựa trên lịch sử bán hàng. Thời gian lịch sử có thể thay đổi tùy theo tần suất giao dịch bất động sản. Sau khi chỉ số được tạo ra, các nhà đầu tư có thể đầu cơ về xu hướng giá bất động sản, thiết lập vị thế tăng hoặc giảm.
Phương pháp này do không liên quan đến việc mua bán bất động sản thực tế, đã giúp Parcl tránh được các vấn đề pháp lý trong việc vận hành bất động sản thực tế. Có thể có người nghi ngờ liệu nó có thực sự được coi là một dự án RWA bất động sản, vì không đáp ứng các tiêu chuẩn đã nêu. Tuy nhiên, nó là một dự án RWA tương đối được ưa chuộng, nhận được đầu tư từ các công ty nổi tiếng như Coinbase, Solana Ventures, DragonFly, và vì tính độc đáo của nó, nó đáng được đưa vào thảo luận về sự đa dạng hóa sản phẩm RWA bất động sản.
Mạng thử nghiệm Parcl được khởi động trên Solana vào tháng 5 năm 2022, hiện có TVL 16 triệu đô la. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút được nhiều sự chú ý, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 đô la, số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.
Sản phẩm Parcl dễ sử dụng và nâng cấp nhanh chóng, nhà cung cấp giá Parcl Labs và thiết kế thị trường chỉ số khá trưởng thành. Về mặt vận hành, đội ngũ Parcl tích cực triển khai các chương trình thu hút người dùng như Parcl Point, Real Estate Royale. Mặc dù có những lợi thế này và sự hỗ trợ từ nhiều tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn duy trì mức độ quan tâm và thị phần tương đối thấp trên thị trường, cơ sở người dùng nhỏ và khối lượng giao dịch hạn chế. Điều này ở một mức độ nào đó có thể cho thấy thị trường tiền điện tử vẫn chưa sẵn sàng để đón nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.
![Gạch và Khối: Nghiên cứu dự án bất động sản trên thị trường RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-4f0cded6a5d231d49ba59ab808fed894.webp(
) Reinno
Các công ty tiền điện tử lớn như Ripple và MakerDAO cũng đang khám phá sản phẩm theo hướng bất động sản RWA. Ripple đã thông báo vào tháng 7 rằng, nhóm tiền tệ kỹ thuật số của ngân hàng trung ương đang cố gắng hỗ trợ người dùng token hóa tài sản và thực hiện cho vay thế chấp. MakerDAO cũng đã hợp tác với Robinland để hỗ trợ cho vay thế chấp bất động sản. RealT cũng cung cấp tùy chọn sử dụng bất động sản đã được token hóa làm tài sản thế chấp cho vay, nhưng chỉ giới hạn ở các token bất động sản mà họ phát hành. Về bản chất, dịch vụ này giống như sản phẩm cho vay token, và không thực sự nâng cao tính thanh khoản vốn của chủ sở hữu bất động sản cá nhân.
Reinno là một dự án được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022, mặc dù không để lại quá nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến bất động sản RWA đáng chú ý.
Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên tài sản được mã hóa. Khi chủ sở hữu tài sản cần tài chính, họ có thể nộp tài liệu tài sản cho Reinno. Sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo ra một công ty mục đích đặc biệt tại Delaware với mã ###SPV(. Sau đó, Reinno sẽ tạo hợp đồng thông minh cho tài sản mã hóa, chủ sở hữu có thể gửi và cho vay token như tài sản đảm bảo, hạn mức vay dựa trên giá trị token.
Sản phẩm thứ hai là tài trợ vay mua nhà, người dùng sử dụng khoản vay mua nhà từ ngân hàng để mua bất động sản, sau đó có thể mã hóa quyền sở hữu bất động sản để huy động vốn. Số tiền thu được được sử dụng để trả nợ vay ngân hàng, sau đó khách hàng sẽ hoàn trả khoản vay đó cho hợp đồng với lãi suất cố định.
Mô hình hoạt động của Reinno vẫn là mô hình trung tâm hóa ngoại tuyến, thường thì khách hàng cần đến văn phòng để nộp hồ sơ tài sản. Phương pháp này có những rủi ro rõ ràng. Đầu tiên, nếu người vay chọn vi phạm hợp đồng và ngừng trả nợ, Reinno với tư cách là nhà cung cấp dịch vụ token hóa chứ không phải là người cho vay, sẽ khó khăn trong việc khởi kiện người vay. Reinno thực sự không sở hữu tài sản thế chấp; khoản vay chủ yếu được cung cấp bởi những người dùng chọn cung cấp vốn trên Reinno. Việc thiếu hợp đồng cho vay trực tiếp giữa người vay và người cho vay, đặc biệt trong bối cảnh tài chính token hóa tài sản phân mảnh, không có khung pháp lý hoàn chỉnh bảo vệ những người cho vay này. Reinno chưa cung cấp các biện pháp chi tiết để giảm thiểu rủi ro vi phạm hợp đồng như vậy. Thứ hai, nếu chủ sở hữu tài sản vay tiền sau đó quyết định bán nhà hoặc ngừng trả nợ thế chấp cho ngân hàng sau khi hoàn thành việc tài trợ thế chấp trên Reinno, hành động dẫn đến việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà không thể bị Reinno ngăn chặn một cách hiệu quả, dẫn đến việc người cho vay thực sự bị "đánh cắp" giá trị tài sản. Những rủi ro rõ ràng này có thể là một trong những nguyên nhân dẫn đến việc ngừng hoạt động của dự án, trong tương lai, RWA bất động sản cần một khung pháp lý trưởng thành hơn để giải quyết những vấn đề này.
![Gạch và Khối: Nghiên cứu dự án bất động sản trong thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-03fb37d3a9ba3003021b1332a31a470b.webp(
Kết luận
RWA bất động sản là một khái niệm tương đối mới nổi, chưa xác lập quy mô thị trường rõ ràng hoặc tạo ra các dự án đầu ngành. Hiện tại, các dự án hoạt động trong lĩnh vực này có quy mô thị trường và cơ sở người dùng tương đối nhỏ. Lĩnh vực này cần hoạt động tuân thủ quy định nghiêm ngặt và khung pháp lý trưởng thành để quản lý. Một số dự án áp dụng cấu trúc công ty tách biệt rủi ro, hoặc chọn các sản phẩm tài chính liên quan đến bất động sản làm mục tiêu đầu tư để giảm thiểu rủi ro hoạt động. Tuy nhiên, để phát huy tối đa tiềm năng của RWA bất động sản ------ mua, bán bất động sản và cho vay thế chấp, sự tiến bộ lập pháp và sự tuân thủ hoạt động là điều không thể thiếu.
Về mặt lập pháp, RWA bất động sản vẫn chưa thiết lập được khung rõ ràng và nhất quán. Các cơ quan quản lý của Hoa Kỳ có sự phân loại khác nhau về token.