Bitcoin hipotecario: un nuevo mar azul de 6.6 billones de dólares

El 27 de mayo, Cantor Fitzgerald lanzó un programa de préstamos colaterales en Bitcoin de 2,000 millones de dólares dirigido a clientes institucionales, con las primeras contrapartes incluidas las empresas de criptomonedas FalconX Ltd. y Maple Finance. Como uno de los suscriptores oficiales de bonos del Tesoro de EE. UU., la entrada de esta institución centenaria de Wall Street se considera un avance simbólicamente significativo.

Bitcoin está pasando de ser un activo de stock a convertirse en una herramienta financiera que puede influir en el sistema de crédito.

Un mes después, el director de la Oficina Federal de Financiamiento de la Vivienda de EE. UU. ( FHFA ), Bill Pulte (, lanzó otra señal contundente. Ha solicitado a las dos principales empresas de crédito hipotecario de EE. UU., Fannie Mae y Freddie Mac, que estudien la viabilidad de incorporar criptomonedas como Bitcoin en el sistema de evaluación de hipotecas. Esta declaración provocó una fuerte reacción en el mercado, y en 24 horas, el precio de Bitcoin aumentó casi un 2.87%, superando nuevamente los 108,000 dólares.

Como plantea la pregunta existencial en el anuncio de Coinbase: "En 2012 necesitabas 30,000 Bitcoins para comprar una casa, y ahora solo necesitas 5. Si los precios de las casas han estado bajando en términos de Bitcoin, ¿por qué han estado subiendo en términos de dólares?" ¿Qué impacto tendrá esta hipoteca de Bitcoin en el sistema del dólar?

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¿Las palabras de Bill Pulte cuentan?

Bill Pulte hizo un llamado público en las redes sociales a Fannie Mae ) FNMA ( y Freddie Mac ) FHLMC (, para que estas dos compañías se preparen. Fannie Mae y Freddie Mac son dos empresas respaldadas por el gobierno de Estados Unidos, aunque no otorgan préstamos directamente a los compradores de vivienda, desempeñan un papel central como "creadores de mercado" en el mercado secundario de hipotecas, al adquirir hipotecas emitidas por instituciones privadas, su existencia asegura la liquidez y sostenibilidad del mercado de préstamos.

La Oficina Federal de Financiamiento de la Vivienda, establecida después de la crisis de las hipotecas subprime de 2008, es responsable de supervisar estas dos instituciones. Según un informe de investigación de JPMorgan, hasta diciembre de 2024, Fannie Mae y Freddie Mac han garantizado un total de 6.6 billones de dólares en valores respaldados por hipotecas institucionales, representando el 50% de toda la deuda hipotecaria no pagada en los Estados Unidos. La Ginnie Mae, que cuenta con la plena garantía y respaldo del gobierno de los Estados Unidos, es supervisada directamente por HUD y proporciona 2.5 mil millones de dólares en MBS, representando el 20%.

Durante el primer mandato de Trump, los interesados discutieron varias propuestas de reforma de las GSE), empresas gubernamentales financiadas(, pero no lograron ningún avance legislativo. El motivo por el cual Pulte utilizó un tono de "orden" en su tweet es porque, como presidente de la FHFA, ocupa un puesto en la junta de supervisión de estas dos empresas, y desde que asumió el cargo en marzo de 2025, ha llevado a cabo reformas drásticas en el personal y la estructura, reubicando a varios directores de las dos instituciones, autoproclamándose presidente de la junta, y despidiendo a 14 altos ejecutivos, incluido el CEO de Freddie Mac, para llevar a cabo una reestructuración completa. Esto ha fortalecido significativamente el control de la FHFA sobre las GSE y ha negociado con la Casa Blanca y el Departamento del Tesoro sobre un plan de oferta pública basado en "garantías implícitas", cuya dirección política tiene un profundo impacto en el sistema financiero. Hoy en día, la FHFA comienza a explorar la inclusión de activos criptográficos en el sistema de evaluación de suscripción de hipotecas, lo que marca un cambio estructural en la actitud de los reguladores hacia los activos criptográficos.

El trasfondo personal de Pulte añade un significado complejo a esta noticia. Como la tercera mayor constructora de viviendas en Estados Unidos, el heredero de la compañía de casas Pulte es la tercera generación al mando y, al igual que el presidente Trump, también es un heredero de una familia del sector inmobiliario. Además, es uno de los altos funcionarios federales más cercanos a Trump que apoyó abiertamente las criptomonedas. Ya en 2019, abogó por el desarrollo benéfico de los activos criptográficos en las redes sociales y reveló poseer una considerable cantidad de Bitcoin y Solana. Ha invertido en activos de alta volatilidad como GameStop y Marathon Digital; a diferencia de los políticos comunes, su parte de inversión parece alinearse más con la imagen de "Degen". Combinando su anterior "currículum criptográfico", parece que su intención de introducir activos criptográficos en el sistema de compra de vivienda de las familias estadounidenses no es un capricho.

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Discrepancias internas del gobierno

Por otro lado, también existen diferencias evidentes dentro del gobierno. ProPublica reveló en marzo que el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. )HUD( también está explorando el uso de monedas estables y la tecnología blockchain para rastrear los fondos de subsidios federales para vivienda. Un funcionario de HUD reveló que el promotor de la solución blockchain es Irving Dennis), quien es el nuevo Subsecretario de Finanzas de HUD y anteriormente fue socio de la gigante consultora global Ernst & Young.

A diferencia de GSE "semi-oficiales" como Fannie Mae y Freddie Mac, que son supervisados por la FHFA, Ginnie Mae, bajo la HUD, es una institución 100% gubernamental. Por lo tanto, la discusión en este aspecto es también más rigurosa, y la propuesta ha encontrado una fuerte oposición interna. Algunos argumentan que esto podría provocar una crisis de hipotecas subprime como la de 2008, y algunos funcionarios incluso lo han calificado como "como si se distribuyera dinero con monedas de Monopoly". Un memorando interno señala que la HUD no carece de capacidad para auditar y rastrear flujos de fondos, y la introducción de blockchain y pagos criptográficos no solo aumenta la complejidad, sino que también podría provocar fluctuaciones en el valor de los fondos asistidos e incluso problemas de cumplimiento.

Actualmente, plataformas como Milo Credit y Figure Technologies ya están ofreciendo productos hipotecarios respaldados por Bitcoin. Sin embargo, debido a que no pueden securitizar los préstamos para venderlos a Fannie Mae y Freddie Mac, las tasas de interés de los préstamos son altas y la liquidez está limitada. Una vez que Bitcoin se incorpore al sistema de suscripción de hipotecas federales, no solo podrá reducir las tasas de interés de los préstamos, sino que también significará que los poseedores de moneda podrán liberar el efecto de apalancamiento, pasando de "HODL" a "construir una asignación de activos familiares en los Estados Unidos".

Por supuesto, el riesgo no debe ser ignorado. Como advirtió el exfuncionario de la SEC Corey Frayer, una vez que se introduzcan activos criptográficos inestables en el sistema hipotecario de 1.3 billones de dólares garantizado por la FHA, cualquier evento de desacoplamiento de capitalización de mercado podría provocar un choque sistémico. La académica legal Hilary Allen fue aún más directa al afirmar que forzar la transformación tecnológica utilizando a los grupos más vulnerables como campo de pruebas es extremadamente peligroso.

El núcleo de esta divergencia radica en si Estados Unidos está preparado para integrar oficialmente el Bitcoin en el sistema financiero público, dejando de lado su estatus de "inversión alternativa". La dirección de la investigación de la FHFA permite que los titulares utilicen el saldo de Bitcoin para cumplir directamente con los requisitos de pago inicial o de reservas, lo que tiene una profunda implicación, ya que por primera vez permite que los activos descentralizados tengan un efecto de "apalancamiento en vivienda". Por otro lado, la volatilidad de los activos criptográficos plantea dificultades inherentes en la evaluación y asignación de riesgos cuando se utilizan como "activos de reserva". En caso de fluctuaciones extremas en el precio de Bitcoin, la cuestión de si se permite su uso para la evaluación de préstamos hipotecarios implica problemas de regulación financiera, gestión de liquidez e incluso estabilidad sistémica.

¿Qué estipula la nueva directiva de la FHFA? ¿Cómo han estado los residentes estadounidenses utilizando préstamos en criptomonedas antes de esto?

Debido a las dolorosas lecciones de la crisis de las hipotecas subprime de 2008, la evaluación de préstamos hipotecarios en Estados Unidos tiene estrictas limitaciones sobre la conformidad de los activos. Es decir, si el prestatario posee criptomonedas, estas deben convertirse primero a dólares y mantenerse en una cuenta bancaria regulada en Estados Unidos durante 60 días para ser consideradas "fondos maduros" en la evaluación. La dirección propuesta por Pulte, evidentemente, tiene la intención de superar esta barrera de proceso.

Este mandato oficial, es la decisión número 2025-360, exige a los dos gigantes hipotecarios considerar las criptomonedas como un activo efectivo para la diversificación de la riqueza del prestatario. Hasta ahora, las criptomonedas han sido excluidas de la evaluación del riesgo hipotecario, ya que los prestatarios generalmente no convierten sus activos digitales en dólares antes de que finalice el préstamo. Esta directriz exige a Fannie Mae y Freddie Mac formular propuestas para incluir las criptomonedas en las reservas de los prestatarios dentro de la evaluación del riesgo hipotecario de viviendas unifamiliares. Además, la directriz establece que las empresas deben contabilizar directamente la tenencia de criptomonedas sin necesidad de convertirlas a dólares.

La Oficina Federal de Financiamiento de la Vivienda ( FHFA ) ha establecido "directrices" claras sobre qué criptomonedas cumplen con los criterios de consideración. Solo los activos emitidos en intercambios regulados en EE. UU. y que cumplan completamente con las leyes pertinentes son elegibles. Además, las empresas deben incorporar medidas de mitigación de riesgos en la evaluación, incluyendo ajustes según la volatilidad conocida del mercado de criptomonedas y reducciones de riesgo apropiadas basadas en la proporción de reservas de criptomonedas que posee el prestatario.

Antes de implementar cualquier cambio, las empresas deben presentar sus propuestas para su aprobación por parte de sus respectivas juntas directivas. Una vez aprobada por la junta, la propuesta debe ser enviada a la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA) para su revisión y autorización final. La decisión de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda es consistente con el enfoque más amplio del gobierno federal sobre el reconocimiento de las criptomonedas en los procesos financieros, y concuerda con los comentarios de Pulte "Para responder a la visión del presidente Trump de convertir a Estados Unidos en la capital mundial de las criptomonedas", la publicación de esta directiva refleja su compromiso de posicionar a Estados Unidos como la jurisdicción líder en el desarrollo de criptomonedas.

¿Qué significa esto realmente?

Como es bien sabido, el principio subyacente de utilizar un activo de alta liquidez para pignorar a cambio de activos de baja liquidez es válido, pero el BTC se encuentra en el punto central de intereses desde múltiples dimensiones. Cuando realmente pueda ser certificado como un activo de préstamos garantizados en EE. UU., su "influencia" podría ser comparable al poder de la "Ley de Reserva de Bitcoin" propuesta antes de que Trump asumiera el cargo, y esta influencia no se limitará a un solo grupo; múltiples grupos, incluidos los ciudadanos estadounidenses, instituciones financieras y entidades gubernamentales, se verán afectados.

¿Cuántos estadounidenses usarían Bitcoin para "comprar una casa" y cuánto dinero se puede "ahorrar" al usar Bitcoin como intermediario?

El economista jefe de la empresa inmobiliaria estadounidense Redfin, Daryl Fairweather, declaró: "Debido al tiempo libre y a la falta de formas emocionantes de consumo, muchas personas comenzaron a negociar criptomonedas durante la pandemia. Algunas de estas inversiones se convirtieron en burbujas, pero al mismo tiempo, también hicieron que algunas personas acumularan una gran riqueza, o al menos alcanzaran un nivel suficiente para pagar el pago inicial de una casa."

El informe de consumidores de criptomonedas 2025 de Security.org indica que aproximadamente el 28% de los adultos estadounidenses (, alrededor de 65 millones ), poseen criptomonedas, siendo la participación de la Generación Z y los millennials sorprendentemente alta, con más de la mitad de ellos poseyendo o habiendo poseído activos criptográficos. Dado que los millennials y la Generación Z están ocupando una proporción cada vez mayor en el mercado inmobiliario estadounidense, los activos criptográficos podrían convertirse en una forma de pago cada vez más popular para la compra de viviendas.

Y RedFin realizó una encuesta de divulgación en 2021, encargando a la empresa de tecnología de investigación Lucid que tomara una muestra aleatoria de 1500 compradores de vivienda por primera vez. La respuesta más común a la pregunta "¿Cómo acumuló el dinero para el pago inicial?" fue "con el salario"(52%), mientras que las respuestas menos comunes fueron "donaciones en efectivo de familiares"(12%) y "retiro anticipado de fondos de jubilación"(10%). Es notable que el grupo de personas que "vendió criptomonedas para comprar una casa" ha ido en aumento desde 2019, alcanzando casi el 12% a finales de 2021. Y cuatro años después, con la popularidad de las criptomonedas, es posible que este porcentaje haya aumentado aún más.

Y en cuanto a cuánto dinero se puede ahorrar, el fundador de People's Reserve, CJK, compartió una pequeña historia en las redes sociales Space el 25 de junio, donde participó el productor de cine nominado a los Emmy, Terence Michael. En 2017, vendió 100 BTC para comprar una casa, ahora esa casa solo vale 500,000 dólares, pero el BTC vendido ya vale más de diez millones de dólares. Por lo tanto, con esta oportunidad, fundó People's Reserve, con el objetivo de permitir que más personas puedan conservar Bitcoin, comprando casas a través de préstamos.

Entonces también surgió esta hipótesis: compraste Bitcoin por un valor de 50,000 dólares en 2017. Para 2025, su valor alcanzará 50