¿Qué significa realmente la señal de la criptohipoteca FHFA de Pulte para los compradores de viviendas estadounidenses, y podría reescribir las normas de préstamo para aquellos que almacenan riqueza en Bitcoin y stablecoins?
Tabla de contenidos
Hipoteca, Pulte y FHFA entran en la conversación sobre cripto
El cumplimiento de Freddie Mac impulsa los modelos de financiamiento de los prestamistas
Cómo se podrían evaluar las criptomonedas
Las ganancias en las finanzas privadas sugieren una demanda real de integración de Bitcoin
Mortgage, Pulte y FHFA entran en la conversación sobre las criptomonedas
En un anuncio reciente, el director de la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda, Bill Pulte, ha declarado públicamente que la agencia "estudiará el uso de las tenencias de criptomonedas en lo que respecta a la calificación para hipotecas".
El anuncio, publicado en X el 24 de junio, introduce la posibilidad de que los (BTC) de Bitcoin y otros activos digitales pronto puedan ser un factor en las evaluaciones de préstamos hipotecarios de EE. UU.
La idea llega en un momento en que el acceso a la vivienda sigue siendo limitado. A mediados de 2025, el tipo medio de una hipoteca fija a 30 años es de poco menos del 7%, el nivel más alto desde mediados de la década de 2000
Mientras tanto, la restricción de la asequibilidad es especialmente pronunciada para los compradores por primera vez. Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, solo el 30% de las compras de viviendas son realizadas actualmente por compradores primerizos, muy por debajo de la participación del 40% considerada típica de un mercado equilibrado
El aumento de los pagos mensuales y los estrictos criterios de préstamo han dificultado el acceso a los compradores más jóvenes y a las personas autónomas, particularmente a aquellos con ingresos irregulares pero con activos considerables.
La FHFA está examinando ahora si las tenencias de criptomonedas podrían considerarse similares a los ahorros, las carteras de inversión u otros activos durante las evaluaciones hipotecarias
Bajo este marco, por ejemplo, una persona que tenga USD 200,000 en (ETH) de Bitcoin o Ethereum, pero que carezca de un salario tradicional, aún podría calificar para un préstamo en función de su patrimonio neto general.
En la actualidad, la mayoría de los prestamistas hipotecarios excluyen las criptomonedas de las evaluaciones financieras, citando preocupaciones sobre la volatilidad de los precios, la limitada claridad regulatoria y los desafíos de verificar la propiedad de los activos digitales
Incluso los solicitantes de alto patrimonio neto que poseen importantes criptoactivos a menudo son tratados como carentes de una estabilidad financiera adecuada según los estándares actuales.
El anuncio de la FHFA no indica una política finalizada ni un cronograma regulatorio. El examen se encuentra aún en sus primeras etapas, y será necesario abordar muchas cuestiones operacionales y jurídicas antes de que se implemente cualquier cambio.
El cumplimiento de Freddie Mac impulsa los modelos financieros de los prestamistas
La FHFA desempeña un papel silencioso pero central en la forma en que los estadounidenses acceden a los préstamos hipotecarios. Supervisa Fannie Mae y Freddie Mac, las dos entidades patrocinadas por el gobierno que garantizan la mayoría de los préstamos hipotecarios en Estados Unidos.
También regula el sistema del Banco Federal de Préstamos Hipotecarios, una red de bancos regionales que proporcionan liquidez a los prestamistas de vivienda y desarrollo comunitario. Según los datos de la agencia, estas instituciones respaldan colectivamente más de 8,5 billones de dólares en financiación de viviendas en Estados Unidos.
Cualquier cambio en la política emitida por la FHFA tiene amplias consecuencias para el mercado. Las actualizaciones de las pautas sobre puntajes de crédito, pagos iniciales o clases de activos elegibles a menudo influyen en la forma en que los bancos y prestamistas estructuran sus productos de préstamo
La mayoría de las instituciones crediticias siguen los estándares de la FHFA para garantizar que sus hipotecas sigan siendo elegibles para la reventa a Fannie o Freddie, lo que ayuda a administrar la exposición al riesgo a largo plazo.
La agencia se estableció en 2008, tras el colapso del mercado inmobiliario, con el mandato de fortalecer la supervisión y preservar la seguridad y la liquidez del sistema de financiamiento hipotecario
Dentro de ese marco, incluso una investigación preliminar sobre el conteo de criptoactivos para las calificaciones hipotecarias tiene un peso real.
La dirección actual de la agencia está estrechamente ligada a los antecedentes de su director, Bill Pulte
Nombrado en marzo de 2025 durante el segundo mandato del presidente Trump, Pulte asumió el cargo después de un largo proceso de confirmación. Es nieto de William Pulte, fundador de Pulte Homes, una de las constructoras de viviendas más grandes del país.
Antes de entrar en el servicio público, Pulte dirigió Pulte Capital, una firma de inversión privada. También ganó un seguimiento público a través de donaciones filantrópicas en X, donde se hizo conocido como el "Filántropo de Twitter."
A diferencia de sus predecesores, Pulte tiene una participación directa en el espacio de las criptomonedas. Las divulgaciones financieras muestran tenencias personales de USD 500,000 a USD 1 millón en Bitcoin, junto con una posición de tamaño similar en Solana (SOL)
También posee acciones en Marathon Digital Holdings, una empresa de minería de Bitcoin con sede en EE. UU., y ha invertido anteriormente en acciones especulativas como GameStop.
Su perfil destaca en un campo típicamente caracterizado por antecedentes financieros conservadores. Pulte ha apoyado públicamente las criptomonedas desde 2019, utilizando su presencia en las redes sociales para promover la adopción y fomentar la apertura de políticas hacia los activos digitales.
Aunque la revisión de la FHFA sobre las criptomonedas en la suscripción hipotecaria aún está en una etapa temprana y exploratoria, su mera consideración refleja un cambio tanto en la relevancia de la clase de activos como en las prioridades del liderazgo.
Cómo podría evaluarse el cripto
El anuncio de Pulte ha suscitado nuevas preguntas sobre cómo se podrían evaluar eventualmente las tenencias de criptomonedas bajo los estándares de préstamos hipotecarios.
Actualmente, los prestatarios que quieran utilizar activos digitales en el proceso hipotecario deben primero convertirlos a dólares estadounidenses y depositar los fondos en una cuenta bancaria estadounidense regulada
Para cumplir con la elegibilidad para pagos iniciales o reservas bajo las pautas de Fannie Mae y Freddie Mac, esos fondos también deben estar curtidos, lo que significa que deben permanecer en la cuenta durante al menos 60 días.
Se espera que la revisión de la FHFA examine si estos requisitos pueden o deben actualizarse.
Una posible área de enfoque es la valoración de activos. Debido a la volatilidad de los activos criptográficos como Bitcoin y Ethereum, los prestamistas pueden dudar en aceptar su valor de mercado completo al evaluar los activos del prestatario.
Un método común en las finanzas tradicionales es aplicar un recorte (un descuento del valor declarado) para tener en cuenta las posibles oscilaciones de precios. Sigue siendo incierto si se adoptarían ajustes similares para las criptomonedas.
El historial de tenencias también puede ser objeto de revisión. Los prestamistas a menudo ven los activos a largo plazo de manera más favorable que las tenencias a corto plazo. Los activos con documentación clara, custodia constante y actividad comercial mínima pueden tener más peso que los adquiridos recientemente o movidos con frecuencia
Las stablecoins presentan un conjunto separado de consideraciones. Los tokens como USD Coin (USDC) y Tether (USDT) están diseñados para mantener un valor constante en relación con el dólar estadounidense, lo que puede hacerlos más adecuados para fines de suscripción
Aun así, el tratamiento de las monedas estables dependería de la comodidad regulatoria con su estructura, arreglos de custodia y estándares de transparencia.
Por ahora, los asesores hipotecarios suelen recomendar que los poseedores de criptomonedas conviertan sus activos en dólares mucho antes de solicitar un préstamo, dando tiempo a los prestamistas para verificar el origen de los fondos y asegurándose de que los activos cumplan con los requisitos de experiencia.
Es probable que cualquier actualización futura mantenga estrictos estándares de documentación. Los prestatarios aún tendrían que mostrar una pista de auditoría completa, incluida la propiedad de la billetera, el historial de transacciones y evidencia de que los fondos no están vinculados a préstamos o actividades sospechosas
También se espera que la verificación de la custodia, la claridad del origen y el cumplimiento de las normas contra el blanqueo de capitales sigan siendo fundamentales para cualquier cambio de política que se esté considerando.
Las ganancias en las finanzas privadas sugieren una demanda real de integración de Bitcoin
Mientras que los reguladores federales apenas están comenzando a explorar la idea de integrar criptomonedas en los préstamos hipotecarios, varias empresas fintech privadas ya han lanzado modelos experimentales.
Milo Credit, un prestamista con sede en Florida, introdujo uno de los primeros productos hipotecarios cripto en EE. UU. en 2022
Su estructura se aleja del enfoque tradicional. En lugar de exigir a los prestatarios que vendan criptomonedas y realicen un pago inicial en efectivo, Milo permite a los compradores pignorar activos digitales, como Bitcoin, Ethereum o ciertas stablecoins, como garantía
La configuración permite a los clientes financiar hasta el 100% del valor de la vivienda sin liquidar sus tenencias de criptomonedas
Del mismo modo, Figure Technologies, una empresa de tecnología financiera de San Francisco dirigida por el ex CEO de SoFi, Mike Cagney, ha explorado programas hipotecarios a gran escala respaldados por criptomonedas, ofreciendo préstamos de hasta USD 20 millones utilizando activos digitales como garantía.
Según Milo, los clientes siguen conservando la propiedad de sus criptomonedas pignoradas, lo que significa que pueden beneficiarse si el valor de los activos aumenta durante el plazo de la hipoteca
Otra ventaja está relacionada con los impuestos: la venta de grandes posiciones de criptomonedas para cubrir un pago inicial normalmente desencadenaría impuestos sobre las ganancias de capital. Al pignorar en lugar de vender, los prestatarios evitan esos eventos fiscales inmediatos
A principios de 2025, Milo reportó más de $65 millones en préstamos hipotecarios respaldados por criptomonedas emitidos.
Sin embargo, estas ofertas privadas funcionan fuera del sistema hipotecario federal. Sus préstamos no son elegibles para la reventa a Fannie Mae o Freddie Mac, lo que significa que no pueden beneficiarse del mismo nivel de liquidez y riesgo compartido que los préstamos convencionales
Como resultado, las tasas de interés tienden a ser más altas, y los prestamistas a menudo retienen los préstamos internamente o trabajan con inversores alternativos para financiarlos. Estas limitaciones ponen un límite a la amplitud de la escala de estos productos.
Otra limitación es el riesgo. Las hipotecas respaldadas por criptomonedas suelen requerir un exceso de garantías, lo que significa que los prestatarios deben comprometer más en valor de criptomonedas que el monto del préstamo para compensar la volatilidad
Pero incluso con ese colchón, las oscilaciones de precios pueden presentar desafíos. Una caída del 15% en el valor de los activos entre la aprobación y el cierre es suficiente para interrumpir un préstamo. E históricamente, las caídas de las criptomonedas han sido mucho más pronunciadas
Si la FHFA decide avanzar, podría aportar más consistencia y estructura al espacio. Los modelos privados han demostrado que las criptomonedas pueden integrarse en la financiación de la vivienda, pero sólo con salvaguardias cuidadosas y una comprensión completa de sus compensaciones.
Ya sea que el resultado sea la adopción, el rechazo o algo intermedio, el proceso influirá en cómo se ven las criptomonedas no solo en los mercados de capitales, sino en la vida financiera cotidiana.
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El contenido es solo de referencia, no una solicitud u oferta. No se proporciona asesoramiento fiscal, legal ni de inversión. Consulte el Descargo de responsabilidad para obtener más información sobre los riesgos.
La FHFA de Pulte apunta a las criptomonedas en los mercados hipotecarios de USD 8.5 billones de EE.UU.
¿Qué significa realmente la señal de la criptohipoteca FHFA de Pulte para los compradores de viviendas estadounidenses, y podría reescribir las normas de préstamo para aquellos que almacenan riqueza en Bitcoin y stablecoins?
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Mortgage, Pulte y FHFA entran en la conversación sobre las criptomonedas
En un anuncio reciente, el director de la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda, Bill Pulte, ha declarado públicamente que la agencia "estudiará el uso de las tenencias de criptomonedas en lo que respecta a la calificación para hipotecas".
El anuncio, publicado en X el 24 de junio, introduce la posibilidad de que los (BTC) de Bitcoin y otros activos digitales pronto puedan ser un factor en las evaluaciones de préstamos hipotecarios de EE. UU.
La idea llega en un momento en que el acceso a la vivienda sigue siendo limitado. A mediados de 2025, el tipo medio de una hipoteca fija a 30 años es de poco menos del 7%, el nivel más alto desde mediados de la década de 2000
! La FHFA de Pulte apunta a las criptomonedas en los mercados inmobiliarios e hipotecarios de USD 8.5 billones de EE. UU.: ¿qué sigue? - 130 Gráfico de tasas hipotecarias fijas a año | Fuente: FREDEn mayo, el precio medio de una vivienda existente alcanzó los 422.800 dólares, un máximo histórico para el mes. Las ventas de viviendas existentes también se han desacelerado bruscamente, y mayo de 2025 marcó el ritmo más débil para ese mes desde 2009.
Mientras tanto, la restricción de la asequibilidad es especialmente pronunciada para los compradores por primera vez. Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, solo el 30% de las compras de viviendas son realizadas actualmente por compradores primerizos, muy por debajo de la participación del 40% considerada típica de un mercado equilibrado
El aumento de los pagos mensuales y los estrictos criterios de préstamo han dificultado el acceso a los compradores más jóvenes y a las personas autónomas, particularmente a aquellos con ingresos irregulares pero con activos considerables.
La FHFA está examinando ahora si las tenencias de criptomonedas podrían considerarse similares a los ahorros, las carteras de inversión u otros activos durante las evaluaciones hipotecarias
Bajo este marco, por ejemplo, una persona que tenga USD 200,000 en (ETH) de Bitcoin o Ethereum, pero que carezca de un salario tradicional, aún podría calificar para un préstamo en función de su patrimonio neto general.
En la actualidad, la mayoría de los prestamistas hipotecarios excluyen las criptomonedas de las evaluaciones financieras, citando preocupaciones sobre la volatilidad de los precios, la limitada claridad regulatoria y los desafíos de verificar la propiedad de los activos digitales
Incluso los solicitantes de alto patrimonio neto que poseen importantes criptoactivos a menudo son tratados como carentes de una estabilidad financiera adecuada según los estándares actuales.
El anuncio de la FHFA no indica una política finalizada ni un cronograma regulatorio. El examen se encuentra aún en sus primeras etapas, y será necesario abordar muchas cuestiones operacionales y jurídicas antes de que se implemente cualquier cambio.
El cumplimiento de Freddie Mac impulsa los modelos financieros de los prestamistas
La FHFA desempeña un papel silencioso pero central en la forma en que los estadounidenses acceden a los préstamos hipotecarios. Supervisa Fannie Mae y Freddie Mac, las dos entidades patrocinadas por el gobierno que garantizan la mayoría de los préstamos hipotecarios en Estados Unidos.
También regula el sistema del Banco Federal de Préstamos Hipotecarios, una red de bancos regionales que proporcionan liquidez a los prestamistas de vivienda y desarrollo comunitario. Según los datos de la agencia, estas instituciones respaldan colectivamente más de 8,5 billones de dólares en financiación de viviendas en Estados Unidos.
Cualquier cambio en la política emitida por la FHFA tiene amplias consecuencias para el mercado. Las actualizaciones de las pautas sobre puntajes de crédito, pagos iniciales o clases de activos elegibles a menudo influyen en la forma en que los bancos y prestamistas estructuran sus productos de préstamo
La mayoría de las instituciones crediticias siguen los estándares de la FHFA para garantizar que sus hipotecas sigan siendo elegibles para la reventa a Fannie o Freddie, lo que ayuda a administrar la exposición al riesgo a largo plazo.
La agencia se estableció en 2008, tras el colapso del mercado inmobiliario, con el mandato de fortalecer la supervisión y preservar la seguridad y la liquidez del sistema de financiamiento hipotecario
Dentro de ese marco, incluso una investigación preliminar sobre el conteo de criptoactivos para las calificaciones hipotecarias tiene un peso real.
La dirección actual de la agencia está estrechamente ligada a los antecedentes de su director, Bill Pulte
Nombrado en marzo de 2025 durante el segundo mandato del presidente Trump, Pulte asumió el cargo después de un largo proceso de confirmación. Es nieto de William Pulte, fundador de Pulte Homes, una de las constructoras de viviendas más grandes del país.
Antes de entrar en el servicio público, Pulte dirigió Pulte Capital, una firma de inversión privada. También ganó un seguimiento público a través de donaciones filantrópicas en X, donde se hizo conocido como el "Filántropo de Twitter."
A diferencia de sus predecesores, Pulte tiene una participación directa en el espacio de las criptomonedas. Las divulgaciones financieras muestran tenencias personales de USD 500,000 a USD 1 millón en Bitcoin, junto con una posición de tamaño similar en Solana (SOL)
También posee acciones en Marathon Digital Holdings, una empresa de minería de Bitcoin con sede en EE. UU., y ha invertido anteriormente en acciones especulativas como GameStop.
Su perfil destaca en un campo típicamente caracterizado por antecedentes financieros conservadores. Pulte ha apoyado públicamente las criptomonedas desde 2019, utilizando su presencia en las redes sociales para promover la adopción y fomentar la apertura de políticas hacia los activos digitales.
Aunque la revisión de la FHFA sobre las criptomonedas en la suscripción hipotecaria aún está en una etapa temprana y exploratoria, su mera consideración refleja un cambio tanto en la relevancia de la clase de activos como en las prioridades del liderazgo.
Cómo podría evaluarse el cripto
El anuncio de Pulte ha suscitado nuevas preguntas sobre cómo se podrían evaluar eventualmente las tenencias de criptomonedas bajo los estándares de préstamos hipotecarios.
Actualmente, los prestatarios que quieran utilizar activos digitales en el proceso hipotecario deben primero convertirlos a dólares estadounidenses y depositar los fondos en una cuenta bancaria estadounidense regulada
Para cumplir con la elegibilidad para pagos iniciales o reservas bajo las pautas de Fannie Mae y Freddie Mac, esos fondos también deben estar curtidos, lo que significa que deben permanecer en la cuenta durante al menos 60 días.
Se espera que la revisión de la FHFA examine si estos requisitos pueden o deben actualizarse.
Una posible área de enfoque es la valoración de activos. Debido a la volatilidad de los activos criptográficos como Bitcoin y Ethereum, los prestamistas pueden dudar en aceptar su valor de mercado completo al evaluar los activos del prestatario.
Un método común en las finanzas tradicionales es aplicar un recorte (un descuento del valor declarado) para tener en cuenta las posibles oscilaciones de precios. Sigue siendo incierto si se adoptarían ajustes similares para las criptomonedas.
El historial de tenencias también puede ser objeto de revisión. Los prestamistas a menudo ven los activos a largo plazo de manera más favorable que las tenencias a corto plazo. Los activos con documentación clara, custodia constante y actividad comercial mínima pueden tener más peso que los adquiridos recientemente o movidos con frecuencia
Las stablecoins presentan un conjunto separado de consideraciones. Los tokens como USD Coin (USDC) y Tether (USDT) están diseñados para mantener un valor constante en relación con el dólar estadounidense, lo que puede hacerlos más adecuados para fines de suscripción
Aun así, el tratamiento de las monedas estables dependería de la comodidad regulatoria con su estructura, arreglos de custodia y estándares de transparencia.
Por ahora, los asesores hipotecarios suelen recomendar que los poseedores de criptomonedas conviertan sus activos en dólares mucho antes de solicitar un préstamo, dando tiempo a los prestamistas para verificar el origen de los fondos y asegurándose de que los activos cumplan con los requisitos de experiencia.
Es probable que cualquier actualización futura mantenga estrictos estándares de documentación. Los prestatarios aún tendrían que mostrar una pista de auditoría completa, incluida la propiedad de la billetera, el historial de transacciones y evidencia de que los fondos no están vinculados a préstamos o actividades sospechosas
También se espera que la verificación de la custodia, la claridad del origen y el cumplimiento de las normas contra el blanqueo de capitales sigan siendo fundamentales para cualquier cambio de política que se esté considerando.
Las ganancias en las finanzas privadas sugieren una demanda real de integración de Bitcoin
Mientras que los reguladores federales apenas están comenzando a explorar la idea de integrar criptomonedas en los préstamos hipotecarios, varias empresas fintech privadas ya han lanzado modelos experimentales.
Milo Credit, un prestamista con sede en Florida, introdujo uno de los primeros productos hipotecarios cripto en EE. UU. en 2022
Su estructura se aleja del enfoque tradicional. En lugar de exigir a los prestatarios que vendan criptomonedas y realicen un pago inicial en efectivo, Milo permite a los compradores pignorar activos digitales, como Bitcoin, Ethereum o ciertas stablecoins, como garantía
La configuración permite a los clientes financiar hasta el 100% del valor de la vivienda sin liquidar sus tenencias de criptomonedas
Del mismo modo, Figure Technologies, una empresa de tecnología financiera de San Francisco dirigida por el ex CEO de SoFi, Mike Cagney, ha explorado programas hipotecarios a gran escala respaldados por criptomonedas, ofreciendo préstamos de hasta USD 20 millones utilizando activos digitales como garantía.
Según Milo, los clientes siguen conservando la propiedad de sus criptomonedas pignoradas, lo que significa que pueden beneficiarse si el valor de los activos aumenta durante el plazo de la hipoteca
Otra ventaja está relacionada con los impuestos: la venta de grandes posiciones de criptomonedas para cubrir un pago inicial normalmente desencadenaría impuestos sobre las ganancias de capital. Al pignorar en lugar de vender, los prestatarios evitan esos eventos fiscales inmediatos
A principios de 2025, Milo reportó más de $65 millones en préstamos hipotecarios respaldados por criptomonedas emitidos.
Sin embargo, estas ofertas privadas funcionan fuera del sistema hipotecario federal. Sus préstamos no son elegibles para la reventa a Fannie Mae o Freddie Mac, lo que significa que no pueden beneficiarse del mismo nivel de liquidez y riesgo compartido que los préstamos convencionales
Como resultado, las tasas de interés tienden a ser más altas, y los prestamistas a menudo retienen los préstamos internamente o trabajan con inversores alternativos para financiarlos. Estas limitaciones ponen un límite a la amplitud de la escala de estos productos.
Otra limitación es el riesgo. Las hipotecas respaldadas por criptomonedas suelen requerir un exceso de garantías, lo que significa que los prestatarios deben comprometer más en valor de criptomonedas que el monto del préstamo para compensar la volatilidad
Pero incluso con ese colchón, las oscilaciones de precios pueden presentar desafíos. Una caída del 15% en el valor de los activos entre la aprobación y el cierre es suficiente para interrumpir un préstamo. E históricamente, las caídas de las criptomonedas han sido mucho más pronunciadas
Si la FHFA decide avanzar, podría aportar más consistencia y estructura al espacio. Los modelos privados han demostrado que las criptomonedas pueden integrarse en la financiación de la vivienda, pero sólo con salvaguardias cuidadosas y una comprensión completa de sus compensaciones.
Ya sea que el resultado sea la adopción, el rechazo o algo intermedio, el proceso influirá en cómo se ven las criptomonedas no solo en los mercados de capitales, sino en la vida financiera cotidiana.