房地产RWA:区块链与砖块的碰撞

真实世界资产(RWA)在加密货币市场并非新概念,早在2018年就已存在,当时的资产代币化和证券代币发行(STO)与今日RWA有诸多相似之处。然而,由于监管不完善和缺乏显著回报优势,这些早期尝试未能发展成熟。

2022年,随着美国利率上调,美国国债收益率显著超过加密稳定币借贷利率。将美国国债作为RWA标的进行代币化对加密行业越来越具吸引力。成熟DeFi项目和传统金融机构开始探索RWA。

近两年,市场上出现了部分房地产RWA项目。它们旨在扩大房地产投资市场,多样化投资产品,并降低投资门槛。本文将分析这些项目的设计优缺点及潜在市场。讨论将主要涉及北美房地产市场的政策、规定和市场条件。

代币化房地产市场方法

房地产市场机会庞大。2023年3月Statista研究显示,北美上市房地产市场价值1.3万亿美元,全球为2.66万亿美元。

代币化房地产市场的核心诉求是:创造更多样化灵活的投资产品,吸引更广泛投资者,提高资产流动性和价值。主要表现形式有:

1. 碎片化房产所有权融资
2. 特定区域房地产指数产品
3. 房地产代币抵押借贷

此外,房产代币化上链有望增强资产透明度和治理民主性。

房地产投资信托(REIT)与房地产RWA在提供碎片化投资机会方面相似,都降低了投资门槛并增强流动性。但REIT通常不为投资者提供管理机会或所有权,保持中心化运营模式。尽管如此,其严格监管框架下的资产审查、运营和投资结构,为房地产RWA项目提供了可参考的框架。

通过观察近两年房地产RWA项目运营,我们对其优缺点有了一些认识:

优点:

• 降低投资门槛
• 提高资产流动性
• 多样化投资组合
• 简化房地产投资流程

缺点:

• 监管不确定性
• 法律风险
• 运营成本高
• 管理复杂

具体项目由于管理和产品方法不同,实际运营中遇到的情况各异。

案例分析

下面选取三个代表性房地产RWA项目进行分析。这些项目采用不同方法代币化房地产市场,在各自领域具有一定代表性。需注意它们仍处于早期阶段,产品尚未经过长期广泛的市场验证和测试。

RealT

RealT于2019年推出,是最早的房地产RWA项目之一,专注于通过以太坊和Gnosis链(主要在Gnosis)代币化美国住宅房产供散户投资。

RealT购买住宅房产,依法将持有房产代币化。房产管理、维护和收租委托给第三方机构。扣除费用后,租金分配给代币持有者。RealT负责代币化过程,但与持有房产资产的公司法律上有隔离。如其网站所述,若该公司违约,代币持有者有权指定另一公司管理房产。需注意,协议并未强制RealT参与投资其推向市场的房产代币。用户持有房产代币每月可分得该房屋租金,扣除约2.5%维护储备金和通常约10%管理费。

以蒙哥马利某房产为例,房产代币总价值323,020美元,每个代币价格52.10美元,共发行6,200个代币。该房产月租金收入2,600美元。扣除总计622美元运营和管理费用后,月净利润1,978美元,年总额23,736美元。每个代币获得3.83美元分配,年利润率7.35%。

对于该房产,RealT向市场提供100%代币,意味RealT无需与客户共同投资,维持近乎无风险的运营模式。管理机构从租金中取得8%,从维护费用中取得剩余部分,投资平台仅为代币化房产、选择管理机构和监督管理收取2%费用。这种方法使RealT团队可节省大量管理时间,专注于寻找合格房产并代币化上市。

然而,分散所有权虽有助于分散投资者风险,也带来挑战。当投资者投资占比太小,公司管理成本可能过高而不可持续。RealT选择管理机构管理房产;如RealT对房产有大量所有权,他们会努力降低管理成本,因管理不善将对其影响较大。但如RealT持股比例太大,会减少代币流动性,且小股东不会履行监督责任。所有代币持有者期望大股东能监督管理机构是否高效尽职。另一方面,如RealT持股极小,可能缺乏足够动力挑选管理机构并积极监督,对众多散户投资者来说,有效监督管理机构将变得困难。

查看RealT市场最新售罄的十个房产代币,并通过区块链浏览器找出每个房产持有者数量。RealT将房产分散成不同数量代币,确保每个代币价格约50美元。多数房产位于底特律,约有500个代币持有者,两个房产持有者超过1,000人。结合每个持有者的代币数量计算出RealT投资者的投资范围。

约90%RealT投资者投资少于500美元,9%投资500到2,000美元,1%投资超过2,000美元。这表明RealT在一定程度上成功为散户创造了房地产投资市场,增加了住房市场流动性。

根据RealT在Gnosis主要运营网络钱包地址交易数据,RealT总共分发了约600万美元租金。平台费用根据维护费用、保险和税费波动,约为租金2.5%-3%,相当于过去两年平台收入约150K到180K美元。然而,由于RealT未被强制参与房地产投资,且参与程度无特定限制或说明,其从租金收入中获得的利润不得而知。

从公司结构看,RealT在特拉华州成立Real Token Inc.作为核心实体,不拥有房地产资产,仅作为项目运营实体。此外,RealT还成立Real Token LLC作为房地产公司母公司。与Real Token Inc.类似,Real Token LLC不拥有房产资产;主要目的是简化法律程序,允许用户通过仅与一个公司签约就能投资所有房产。最后,RealT为每个投资房产成立相应系列LLC。作为Real Token LLC子公司,每个系列LLC拥有特定房产和相应代币。这种结构旨在确保一个房产的财务或法律问题不会影响RealT下其他房产或母公司运营。

Parcl

Parcl是DeFi投资平台,允许用户交易全球房地产市场价格变动。Parcl通过AMM架构使房地产相关合成资产面向市场。Parcl推出Parcl LabsPrice Feed,创建基于销售历史记录的特定区域房地产指数。历史记录时长可根据房产交易频率变化。指数创建后,投资者可对房产价格走势进行投机,建立看涨或看跌仓位。

这种方法因不涉及实际房产买卖,使Parcl避免了实际房地产运营中的法律问题。可能有人质疑它是否真算房地产RWA项目,因不符合前述标准。然而,它是相对受欢迎的RWA项目,获得Coinbase、Solana Ventures、DragonFly等知名公司投资,且因其独特性在讨论房地产RWA产品多样化时值得囊括。

Parcl测试网2022年5月在Solana上启动,目前TVL 1600万美元。然而经过一年多运营,Parcl似乎未引起太多关注,日交易量不到10,000美元,日活跃用户不到50人。

Parcl产品易用且升级迅速,Parcl Labs价格提供者和指数市场设计较为成熟。运营方面,Parcl团队积极推出Parcl Point、Real Estate Royale等用户获取计划。尽管有这些优势和众多知名投资机构支持,Parcl仍保持相对较低市场关注度和份额,用户基础小,交易量有限。这在某种程度上可能表明加密货币市场还未准备好迎接房地产指数产品。

Reinno

大型加密货币公司如Ripple和MakerDAO也在探索房地产RWA方向产品。Ripple7月宣布,其中央银行数字货币团队正尝试支持用户将房产代币化并进行抵押贷款。MakerDAO也与Robinland合作支持房产抵押借贷。RealT也提供使用代币化房地产作为贷款抵押选项,但仅限于他们发行的房产代币。本质上,这项服务更类似代币借贷产品,并未实质增强个人房产所有者的资本流动性。

Reinno是2020年推出并于2022年停止运营的项目,虽未在市场留下太多痕迹,但引入了两个值得一提的房地产RWA相关产品。

第一个产品是基于代币化房产的贷款服务。房产所有者需融资时,可将房产文件提交给Reinno。获批后,Reinno将在特拉华州为其创建特殊目的载体公司(SPV)。然后,Reinno为房产代币创建智能合约,所有者可将代币作为贷款抵押品存入并借贷,贷款限额基于代币价值。

第二种产品是房贷融资,用户用银行房贷购买房产后,可将房产所有权代币化进行融资。所获资金用于偿还银行房贷,之后客户按固定利率向协议偿还该笔贷款。

Reinno运营仍是中心化线下模式,通常客户需访问办公室提交房产文件。这种方法有明显风险。首先,若借款人选择违约停止偿还贷款,Reinno作为代币化服务商而非贷款人,难以起诉借款人。Reinno实际不拥有抵押房产;贷款本质上由选择在Reinno上提供资金的用户提供。缺乏借款人和贷款人间直接贷款合同,特别在碎片化房产代币融资背景下,没有完善法律框架保护这些贷款人。Reinno未提供详细措施减轻此类违约风险。其次,若房产所有者借款后决定出售房屋或在Reinno完成抵押融资后停止向银行偿还抵押贷款,这种导致房屋产权转移的行为不能被Reinno有效阻止,导致贷款人实际上对房产价值"双花"。这些明显风险可能是致使项目停止运营的原因之一,未来房地产RWA需更成熟法律框架解决这些问题。

结语

房地产RWA是相对新兴概念,尚未确立明确市场规模或产生龙头项目。目前该领域运营项目在市场规模和用户基础方面相对较小。这一领域需要严格合规化运营和成熟法律框架规制。部分项目采用风险隔离公司结构,或选择房产相关金融产品作为投资目标,以降低运营风险。然而,充分发挥房地产RWA最大潜力------购买、出售房产和抵押贷款,立法进步和运营合规是不可或缺的。

立法方面,房地产RWA尚未建立清晰一致框架。美国各监管机构对代币分类存在