房地产RWA:将实体资产引入加密世界

真实世界资产(RWA)并非加密货币市场的新概念。早在2018年,资产代币化和证券代币发行(STO)就已出现,与今日的RWA概念相似。然而,由于监管不完善和缺乏显著回报,这些早期尝试未能形成规模。

2022年,随着美国利率上调,国债收益率超过了加密稳定币借贷利率。这使得将美国国债作为RWA进行代币化对加密行业更具吸引力。MakerDAO、Compound、Aave等成熟DeFi项目,以及高盛、摩根大通、西门子等传统金融机构,都开始探索RWA。

近两年,市场上出现了一些房地产RWA项目。它们旨在拓展房地产投资市场,丰富投资产品,降低投资门槛。本文将分析这些项目的设计优缺点及潜在市场。由于主要针对北美房地产,讨论将集中于北美市场相关政策和条件。

代币化房地产市场的方法

房地产市场蕴含巨大投资机会。据2023年3月Statista研究,北美上市房地产市场价值达1.3万亿美元,全球上市房地产市场为2.66万亿美元。

代币化房地产市场主要通过以下方式实现目标:

1. 创造更多元化和灵活的房地产投资产品
2. 吸引更广泛的投资者群体
3. 提高房地产资产流动性和价值

这些产品通常以三种形式呈现:

1. 碎片化房产所有权融资
2. 特定区域房地产市场指数产品
3. 房地产代币抵押借贷

此外,房产上链还可能增强资产透明度和治理民主性。

房地产投资信托(REIT)与房地产RWA在提供碎片化投资机会方面相似,都降低了投资门槛并提高流动性。但传统REIT通常不为投资者提供管理机会或所有权,保持中心化运营。尽管如此,其严格的资产审查、运营和投资结构,为房地产RWA项目提供了参考框架。

通过观察近两年房地产RWA项目运营,可总结其优缺点如下:

优点:

• 降低投资门槛
• 提高资产流动性
• 拓宽投资者群体
• 增强资产透明度
• 简化房产交易流程

缺点:

• 监管不明确
• 法律风险较高
• 管理成本高昂
• 二级市场流动性不足
• 收益率不具优势

深入分析具体案例时,发现各项目因管理和产品方法不同,实际运营情况各异。

案例分析

RealT

RealT于2019年推出,是较早的房地产RWA项目之一,专注于通过以太坊和Gnosis区块链(主要在Gnosis上)将美国住宅房产代币化供散户投资。

RealT购买住宅房产,依法将持有的房产代币化。房产管理、维护和租金收集由第三方负责。扣除费用后,租金分配给代币持有者。RealT负责代币化过程,但与持有房产资产的公司在法律上隔离。如公司违约,代币所有者可指定新公司管理房产。值得注意的是,该协议并未强制RealT参与投资其推向市场的房产代币。用户持有房产代币每月可分得该房屋租金,需扣除约2.5%维护储备金和约10%管理费。

以蒙哥马利某房产为例,房地产代币总价值323,020美元,每个代币52.10美元,共发行6,200个。该房产月租金收入2,600美元。扣除622美元运营和管理费用后,月净利润1,978美元,年度总额23,736美元。每个代币获得3.83美元分配,年利润率7.35%。

RealT向市场提供100%代币,无需与客户共同投资,维持近乎无风险的运营模式。管理机构从租金中取得8%,从维护费用中取得剩余部分,投资平台仅为代币化房产、选择管理机构和监督管理收取2%费用。这使RealT团队可专注于寻找合格房产并将其代币化。

然而,分散所有权虽有助于分散风险,也带来挑战。当投资者投资占比过小,公司管理成本可能变得不可持续。RealT选择管理机构管理房产;如RealT对房产拥有大量所有权,他们会努力降低管理成本。但如RealT持股比例过高,会减少代币流动性,且小股东不会履行监督责任。如RealT持股极小,可能缺乏动力挑选和监督管理机构,对散户投资者来说,有效监督管理机构将变得困难。

通过分析RealT市场上最新售罄的十个房产代币,发现RealT将房产分散成不同数量代币,确保每个代币价格约50美元。大多数房产位于底特律,约有500个代币持有者,两个房产持有者超过1,000人。

约90%RealT投资者投资少于500美元,9%投资500至2,000美元,1%投资超过此数额。这表明RealT在一定程度上成功为散户创造了房地产投资市场,增加了住房市场流动性。

根据RealT在Gnosis主要钱包地址交易数据,RealT总共分发约600万美元租金。平台费用约为租金的2.5%-3%,相当于过去两年平均收入150K到180K美元。然而,由于RealT无强制参与房地产投资要求,其从租金收入中获得的利润不得而知。

从公司结构看,RealT在特拉华州成立Real Token Inc.作为核心实体,不拥有任何房产资产,仅作为项目运营实体。另外成立Real Token LLC作为房地产公司母公司,同样不拥有房产资产,主要简化法律程序,允许用户仅与一个公司签约即可投资所有房产。最后,RealT为每个投资房产成立相应系列LLC。作为Real Token LLC子公司,每个系列LLC拥有特定房产和相应代币。这种结构确保单个房产的问题不会影响其他房产或母公司运营。

Parcl

Parcl是一个DeFi投资平台,允许用户交易全球房地产市场价格变动。Parcl通过AMM架构使房地产相关合成资产面向市场。Parcl推出Parcl LabsPrice Feed,创建基于销售历史记录的特定区域房地产指数。历史记录时间长短可根据房产交易频率变化。指数创建后,投资者可对房产价格走势进行投机,建立看涨或看跌仓位。

这种方法避免了实际房产买卖涉及的法律问题。虽然可能不完全符合房地产RWA定义,但Parcl得到Coinbase、Solana Ventures、DragonFly等知名公司投资,在讨论房地产RWA产品多样化时值得关注。

Parcl测试网于2022年5月在Solana上启动,目前TVL为1600万美元。然而一年多运营后,Parcl似乎未引起太多关注,日交易量不到10,000美元,日活跃用户不到50人。

Parcl产品易用且升级迅速,Parcl Labs价格提供者和指数市场设计较为成熟。运营方面,Parcl团队积极推出Parcl Point、Real Estate Royale等用户获取计划。尽管有这些优势和众多知名投资机构支持,Parcl仍保持相对低的市场关注度和市场份额,用户基础小,交易量有限。这或许表明加密货币市场尚未准备好迎接房地产指数产品。

Reinno

Ripple和MakerDAO等大型加密货币公司也在探索房地产RWA产品。Ripple中央银行数字货币团队正尝试支持用户将房产代币化并进行抵押贷款。MakerDAO与Robinland合作支持房产抵押借贷。RealT也提供使用其发行房地产代币作为贷款抵押的选项,但这更类似代币借贷产品,未实质增强个人房产所有者资本流动性。

Reinno是2020年推出并于2022年停止运营的项目。虽未在市场留下太多痕迹,但其引入两个值得一提的房地产RWA相关产品。

第一个产品是基于代币化房产的贷款服务。房产所有者需融资时,可将房产文件提交给Reinno。获批后,Reinno在特拉华州创建特殊目的载体公司(SPV)。然后为房产代币创建智能合约,所有者可将代币作为贷款抵押品存入并借贷,贷款限额基于代币价值。

第二种产品是房贷融资。用户用银行房贷购买房产后,可将房产所有权代币化融资。所获资金用于偿还银行房贷,客户随后按固定利率向协议偿还该笔贷款。

Reinno采用中心化和线下运营模式,客户通常需访问办公室提交房产文件。这种方法存在明显风险:

1. 借款人违约时,Reinno作为代币化服务商难以起诉借款人。
2. 缺乏借款人和贷款人间直接贷款合同,特别在碎片化房产代币融资背景下,缺乏完善法律框架保护贷款人。
3. 房产所有者借款后出售房屋或停止向银行偿还抵押贷款,可能导致房产产权转移,Reinno难以有效阻止。

这些风险可能是项目停止运营的原因之一。未来房地产RWA需更成熟的法律框架解决这些问题。

结论

房地产RWA是相对新兴概念,尚未确立明确市场规模或产生龙头项目。目前运营项目规模和用户基础较小。该领域需严格合规运营和成熟法律框架规制。一些项目采用风险隔离公司结构,或选择房产相关金融产品作为投资目标,以降低运营风险。然而,充分发挥房地产RWA潜力——购买、出售房产和抵押贷款,立法进步和运营合规不可或缺。

立法方面,房地产RWA尚未建立清晰一致的框架。美国各监管机构对代币分类存在分歧,缺乏国际监管框架参考。这导致规则不清晰和过程混乱,威胁潜在投资者,危及房产代币化长期可行性。

尽管监管混乱,仍有众多知名金融企业、加密货币公司尝试房地产RWA,少量项目在1-2年运营中有限证明了产品可行性。房产作为金融投资领域重要板块,随相关法律框架建立完善,房地产RWA有望迎来迅速发展。