佳士得可用加密货币买房，RWA 赛道的新里程碑

随着佳士得国际地产接受加密货币购屋，RWA 赛道迎来新里程碑。本文探讨加密货币如何透过代币化、房产抵押借贷等方式，为价值近 50 兆美元的美国房地产市场注入新流动性与可能性。 （前情提要：比特币买豪宅》佳士得开设加密货币房地产部门，隐私与效率吸引富豪买家 ） （背景补充：佳士得为132件拍卖品提供NFT数位证书，能成艺术市场新标准？ ） 加上 Crypto 后，玩房地产就像玩「大富翁」、「买地吧，他们已经不再制造土地了。」这是 20 世纪被误认为马克吐温的名言，而被频繁用于房地产销售领域的口号。重力给这句话做了强背书，如果人类无法做到星际旅行的话，土地就跟比特币一样「无法增发」。 2025 年，加密浪潮从矽谷传导至华尔街最后影响到华盛顿，随着合规的逐步进行，它也开始悄悄改变房地产行业的基本结构。7 月初，佳士得国际地产 (Christie’s International Real Estate) 正式成立加密房产交易专属部门，成为全球首个以企业名义全流程支持「纯数位货币支付购屋」的主流奢侈地产经纪品牌。 而这只是开始，从矽谷创业者到杜拜开发商，从洛杉矶的比佛利山庄豪宅到西班牙的出租公寓，一批以区块链技术和数位资产为核心的房产交易平台正浮出水面，构成了一个新兴的「Crypto Real Estate」赛道。 加密为何能驱动美国房地产的下一波浪潮 美国房地产价值在 2024 年已接近 50 兆美元，是全球最具份量的资产市场之一，而这个数字在 10 年前的 2014 年约 23 兆美元，十年内该领域的资产规模翻倍。 美国房地产总体量，Awealthofcommonsense 分析报告 2025 年 6 月 NAR 报告显示，美国房价的中位数达 43.53 万美元，较去年同期上涨 2%。住房库存约 153 万套，供需为 4.7 个月。高房价与长期供应不足拉高了门槛，加上一直维持的高房贷利率 (2025 年 7 月 30 年固定利率均值约 6.75%，比特币房贷当前约 9%) 始终高于房产每年价值的上涨，这抑制了交易量，低流动性使房产投资者寻求新的流动性来源。 而高利率阻挡的 benutzerdefinierte是房地产投资者的低流动性问题。在过去五年中，房产的拥有者平均财富增加了 14 万美元。但实际上让许多家庭在持有房地产资产时也不愿意用房产借贷释放流动性，因为他们的变现路径普遍只有两个，一个是贩售整体资产，另一个则是出租，用房产借贷在当下利率来看并不是一个好的选择，在持续上涨的房价的情况下出售似乎也不是更好的投资决策。 因此在整体 50 兆美元量级的房地产领域中，当前有 70% 左右的权益 (34.98 兆美元) 是持有人拥有的，这意味着有仅 30% 为借贷资金所支撑，其余皆为购房者自有资金。举例来说，一个家庭拥有 50 万美元的房产，虽然名义上他们拥有这个房产，如果他们想要出售它还需要扣除借贷的份额才是他们实际持有的，按 70% 的权益的情况下他们拥有这个房产中的 35 万美元权益。 美国房地产权益持有量，源：Ycharts 而仅仅有供需关系是远远不够的，RWA 这一概念已经发展了许多年但在近两年才真正开始爆发，尤其是在 2025 年川普当选后上涨斜率进一步提高了。 其核心就是合规，尤其是对房地产这样低流动性的资产投资者来说更是如此，FHFA 新任主管威廉‧普尔特在 2025 年 3 月下令房贷巨头房利美 (Fannie Mae) 和房地美 (Freddie Mac) 制定方案，允许在评估单户房贷风险时将加密资产纳入储备资产，且无需先转换为美元。这一政策鼓励银行将加密货币视为可计入储蓄的资产，扩大借款人基数。 2025 年 7 月，川普签署《GENIUS 法案》并推动《CLARITY 法案》。GENIUS 法案首次承认稳定币为合法的数位货币，要求稳定币按 1:1 以美元或短期国债等安全资产完全储备，并强制进行第三方审计。CLARITY 法案则试图厘清数位代币属于证券还是商品，为从业者提供监管路径。 这几套组合拳让该领域拥有更大的安全边际，加之房地产类似比特币「无法增发」的稀缺属性 (土地无法变多房产本身可以，建房就像挖矿一样)，让两者更容易的结合。数位化有助于打破高门槛。会计四大所之一 Deloitte 在其金融部门报告中预测，到 2035 年约 4 兆美元的房产可能被代币化，远高于 2024 年的不到 3000 亿美元。 代币化可以将大型不动产拆分成小份额，为全球投资者提供低门槛、高流动性的参与方式，也为原本缺乏资金的卖家和买家创造现金流。话虽如此，4 兆美元这一数字虽然动听，但如同机构预测 ETH 市值未来将达 85 万亿一样有待商榷，但它到底发展到什么地步了？我们也许能在市场中找到一些 Alpha。 碎片化？借贷？出租？提供流动性？像玩 DeFi 一样玩房地产 跟黄金、艺术品等低流动性的同类实体不同，房地产自带着一起衍生的金融属性。而在其接上 Crypto 后则更加多元化了。 虽然此前也有人尝试，但 2018 年 Harbor 平台与 RealT 的合作，推出了基于区块链的房地产代币化服务被认为是较早且较具规模的房地产代币化专案之一。 具体来说，RealT 平台通过区块链将房产权益拆分为可交易的 RealToken。每套房产由独立的公司 (Inc/LLC) 持有，出资人购买 RealToken 就相当于持有该公司的一部分股份，并按比例享有租金收益。平台利用以太坊的授权发行机制，使投资门槛较低 (通常 50 美元左右)，并且交易和租金发放都在链上完成，投资者无需承担传统房东的日常管理工作。RealT 每周将租金收入以稳定币 (USDC 或 xDAI) 形式发放给持有者。 而其预期收益来自净资产回报率 (RONA)，即年度净租金 / 房产总投资。例如，当某物业的预期年租金收入减去费用后为 66,096 美元，总投资 880,075 美元，则 RONA 为 7.51%。这一数值并不包含杠杆或房产...