中指研究院：2025年重点城市商鋪租金延續下跌態勢

智通財經APP獲悉，2月23日，中指研究院發布2025中國商業地產租金指數研究報告。2025年，消費市場平穩增長，但下半年增速放緩。消費品以舊換新政策帶動家電/3C、家具等品類零售額快速增長，但餐飲消費整體增長放緩。多數零售商業項目仍選擇以價換量降空置，重點城市商鋪租金跌幅擴大。2025年下半年，百街商鋪平均租金為24.05元/平方米/天，環比下跌0.47%，跌幅較2025上半年擴大0.12個百分點，全年累計下跌0.81%，跌幅較2024年累計跌幅擴大0.39個百分點。

商鋪租金指數運行分析

2025年以來，提振消費各項政策落地顯效，消費市場保持平穩增長。2025年，我國實現社會消費品零售總額50.1萬億元，同比增長3.7%，增速較2024年全年加快0.2個百分點，但6月以來單月增速連續7個月下滑。消費品以舊換新政策效果明顯，2025年商品零售同比增長3.8%，增速較2024年全年加快0.6個百分點；擴大服務消費政策多點發力，帶動服務消費潛力釋放，2025年服務零售額同比增長5.5%，但餐飲收入增速下滑至3.2%。多數零售商業項目仍選擇以價換量降空置，重點城市商鋪租金延續2024年下半年以來下跌態勢。

1.百街商鋪租金：2025下半年重點城市主要商業街商鋪平均租金同比下跌0.81%

圖：2018-2025年全國重點城市主要商業街平均租金及環比變化

資料來源：中國房地產指數系統

2025年，服務消費保持較快增長，尤其是文旅相關消費增速較快，少數位於核心商圈的城市地標性商業街或具備文旅屬性的商業街客流和租金仍相對穩健。餐飲收入增速放緩，叠加優質購物中心的衝擊，多數商業街經營承壓，租金下行。根據全國15個重點城市主要商業街商鋪樣本的調查數據，由重點城市100條商業街商鋪為樣本標的，構成百大商業街（百街）商鋪租金指數。2025下半年，百街商鋪平均租金為24.05元/平方米/天，環比下跌0.47%，跌幅較2025上半年擴大0.12個百分點，全年累計下跌0.81%，跌幅較2024年累計跌幅擴大0.39個百分點。

2.百MALL商鋪租金：2025下半年重點城市主要商圈（購物中心）商鋪平均租金同比下跌0.34%

圖：2018-2025年全國重點城市主要商圈（購物中心）平均租金及變化

資料來源：中國房地產指數系統

2025年，消費市場平穩運行，帶動商鋪租賃需求釋放。購物中心經營情況整體好於商業街，但多數項目仍選擇以價換量穩定出租率，尤其是有新開業項目入市的商圈，存量項目受競爭壓力影響多選擇降低租金。根據全國15個重點城市典型購物中心商鋪租賃樣本的調查數據，由重點城市100個典型購物中心商鋪為樣本標的，構成百大購物中心（百MALL）商鋪租金指數。2025下半年，百MALL商鋪平均租金為26.99元/平方米/天，環比下跌0.22%，跌幅較2025上半年擴大0.1個百分點，全年累計下跌0.34%，跌幅較2024年累計跌幅擴大0.28個百分點。

3.租金趨勢：提振消費政策將繼續發力，帶動商鋪租賃需求釋放，但短期內租金或繼續下行

2025年，消費市場平穩增長，但下半年增速放緩。消費品以舊換新政策帶動家電/3C、家具等品類零售額快速增長，但餐飲消費整體增長放緩。多數零售商業項目仍選擇以價換量降空置，重點城市商鋪租金跌幅擴大。

展望未來，《“十五五”規劃建議》提出“建設強大國內市場，加快構建新發展格局”“堅持擴大內需戰略基點，堅持惠民生和促消費、投資於物和投資於人緊密結合”，同時提出要“促進形成更多由內需主導、消費拉動、內生增長的經濟發展模式。”2026年作為“十五五”開局之年，受益於大力提振消費、擴大有效投資的政策導向，作為消費空間載體的零售商業仍具備發展潛力，商鋪租賃需求有望繼續釋放，但短期內租金或難改下行態勢。零售商業運營商需順應趨勢，提升運營能力，穩健經營，同時以數字技術與人工智能驅動運營提質增效，並緊抓不動產金融機遇強化資產管理能力，實現高質量發展。

4.重點城市市場表現：消費平穩增長，但實體商業增量供應放緩，商鋪租賃需求整體偏弱

(1)成都、上海等城市社零總額同比增速高於全國水平，消費市場增長較快

圖：2025年代表城市社會消費品零售總額及同比增速

註：天津未公布社零總額絕對值，2025年同比微增0.3%，蘇州尚未公布全年數據，1-11月累計同比增長2.8%，以上兩個城市未在圖中顯示。

資料來源：各城市統計局，中指數據CREIS

分城市來看，2025年，重慶、上海社零總額相對較高，均超1.6萬億元，北京、成都、廣州、深圳在1.0-1.4萬億元之間，消費市場空間亦較大；杭州、武漢、南京、青島、長沙社零總額在5000億元-1萬億元之間，南昌、海口社零總額相對較低，在3000億元以內。從同比增速來看，成都、廣州、上海、武漢、長沙、杭州2025年社零總額同比增速高於全國水平，消費市場增長較快，超過半數代表城市2025年社零總額同比增速超2024年水平。

(2)中央及地方圍繞大力提振消費出台系列政策，支撐消費增長

大力提振消費是2025年經濟工作首要任務，“十五五”時期將維持提振消費基調不變。3月，中辦、國辦印發《提振消費專項行動方案》，從城鄉居民增收促進行動、消費能力保障支持行動、服務消費提質惠民行動、大宗消費更新升級行動、消費品質提升行動、消費環境改善提升行動、限制措施清理優化行動、完善支持政策等8個方面部署30項行動任務。10月發布的《“十五五”規劃建議》和12月召開的中央經濟工作會議均強調要深入實施提振消費專項行動，預計2026年消費對經濟的支撐作用或進一步加強。

具體舉措上，消費品以舊換新加力擴圍，支撐消費穩步增長。1月，國家發改委、財政部印發《關於2025年加力擴圍實施大規模設備更新和消費品以舊換新政策的通知》，繼續向地方直接安排超長期特別國債資金，用於支持消費品以舊換新，資金分配向2024年消費品以舊換新工作成效較好的地區適度傾斜，同時對可以享受補貼的消費品範圍進行擴圍。截至9月末，3000億元中央資金已分四批全部下達，2025年以舊換新相關商品銷售額超2.6萬億元，惠及超3.6億人次。2026年，消費品以舊換新政策繼續實施，在支持範圍、補貼標準及實施流程方面進行了優化，體現了“精準發力，提質增效”的特徵。

擴大服務消費政策發力，帶動服務消費潛力釋放。4月商務部等9部門發布《服務消費提質惠民行動2025年工作方案》，共48項具體舉措，既涵蓋了餐飲、住宿等主要行業領域，也包括了旅遊列車、微短劇等新業態、新場景，推動擴大服務供給、創新多元化消費場景、提升服務品質、改善消費體驗，釋放服務消費發展潛力。9月商務部等9部門聯合發布**《關於擴大服務消費的若干政策措施》**，從培育服務消費促進平台、豐富高品質服務供給、激發服務消費新增量、加強財政金融支持、健全統計監測制度等5個方面提出19項任務舉措。2026年1月國新辦新聞發布會上，商務部提出將繼續實施服務消費提質惠民行動，加力培育服務消費新增長點。

此外，2025年中央在汽車消費、文旅消費、消費“新三”試點、加快零售業數智供應鏈發展、城市商業提質、零售商業創新提升、城市一刻鐘便民生活圈建設、國際消費中心城市培育建設等方面也推出了相關政策。

財稅金融方面亦有多項支持政策落地。5月7日，央行等三部門介紹“一攬子金融政策支持穩市場穩預期”有關情況，宣布降息降准、設立5000億元服務消費與養老再貸款等支持政策，釋放出較強的穩市場穩預期信號。截至2025年9月末，全國服務消費重點領域貸款餘額2.8萬億元，同比增長4.9%。6月，央行等六部門聯合印發《關於金融支持提振和擴大消費的指導意見》，從支持增強消費能力、擴大消費領域金融供給、挖掘釋放居民消費潛力、促進提升消費供給效能、優化消費環境和政策支撐保障等六個方面提出19項重點舉措。8月，財政部等3部門發布**《個人消費貸款財政貼息政策實施方案》**，更好發揮財政資金對提振消費的支持引導作用，降低居民消費信貸成本。

地方層面，各地緊密結合中央政策導向，圍繞提振消費這一關鍵點，聚焦服務消費、首發經濟、培育建設國際消費中心城市、商圈提質升級等多個方向發布相關政策，推動消費市場持續恢復和升級。

整體來看，近三年我國擴大內需基調不變，但對於消費的提法從“恢復和擴大消費”到“促進消費穩定增長”再到“大力提振消費”，政策力度逐年加強，政策目標從對沖短期衝擊轉向挖掘和鞏固中長期增長動能，鞏固消費作為經濟“主引擎”的地位。政策不但聚焦增加優質供給、創新消費場景等供給側改革，也提出“城鄉居民增收促進行動”等提升居民消費能力的措施，激發消費市場活力，釋放居民消費潛力。

“十五五”期間，我國將繼續堅持擴大內需這一戰略基點，形成更多由內需主導、消費拉動、內生增長的經濟發展模式。2026年是“十五五”開局之年，在“堅持內需主導，建設強大國內市場”政策導向下，大力提振消費仍將是擴大內需的核心抓手，優化實施消費品以舊換新、培育服務消費新增長點等方面政策或將陸續出台，推動消費市場穩步增長。

(3)重點城市商鋪供應趨勢：15城新開業零售商業項目減少，純商辦用地成交處近年低位，增量供應放緩

新開業零售商業項目：2025年15城新開業項目131個，較2024年減少18%

**2025年，15城零售商業項目供應有所減少，布局向一線城市聚攏，存量改造成為新開業項目重要來源。**根據中指數據，2025年商鋪租金指數重點監測的15個城市新開業項目131個，較上年同期減少28個，開業面積約1100萬平方米，同比下降19%。存量改造成為新開業項目重要來源，2025年15城新開業零售商業項目中，存量改造項目共21個，占比16%。

分城市等級來看，一線城市**新開業零售商業項目64個，較2024年減少7個，開業面積約530萬平方米，同比小幅增長4%。其中，深圳、上海新開業零售商業項目體量相對較大，均在160萬平方米左右，北京、廣州新開業面積在130萬方以內。

二線代表城市新開業零售商業項目數量67個，較2024年減少21個，開業面積約580萬平方米，同比降三成。其中，重慶新開業體量較大，為114萬方，武漢、杭州、南京、長沙、蘇州在60（含）-100萬平方米之間，青島、成都、天津、南昌在35萬平方米以內，海口未監測到3萬方以上新開業零售商業項目。

開業節奏方面，2025上半年15城共新開業零售商業項目44個，占全年總數的34%，其中5月是開業高峰（2024年為6月），2月無新開業項目。2025下半年15城共新開業零售商業項目87個，占全年總數的66%，與2024年規律相同，9月、12月是開業高峰。

商辦用地：15城純商辦用地成交面積連續5年下降，未來新開發項目或持續減少

2021年起，重點城市（市本級）純商辦用地成交規模整體大幅下滑，預計未來新開發項目或持續減少，存量改造項目占比或進一步提升。2025年，15個重點城市（市本級）純商辦用地成交規劃建築面積為1808萬平方米，同比微降0.4%，總量處近10年低位，僅為高點（2020年）的38%。其中，一線城市成交面積為327萬平方米，同比下降34.9%；二線代表城市成交面積為1481萬平方米，同比增長12.8%。

(4)重點城市商鋪需求趨勢：商鋪租賃需求整體偏弱，零售業態需求相對穩健，餐飲業態略顯疲軟

**提振消費政策多點發力，帶動消費市場平穩增長，實體商業經營情況整體仍保持穩定。**2025年，限額以上零售業實體店商品零售額同比增長1.7%，商務部重點監測的全國78個步行街、商圈客流量、營業額同比增長5.2%、4.3%。受消費市場增長帶動，部分品牌商家仍有拓店需求，零售商業運營商亦積極調整存量項目，優化品牌組合以吸引消費者，重點城市商鋪租賃需求持續釋放，但整體偏弱。

與此同時，2025年居民消費行為呈現出以下特點：(1)“以舊換新”消費品銷售較好，(2)升級類商品需求加速釋放，(3)日常生活消費相對穩定，但更注重性價比，(4)服務消費潛力釋放。

**受消費市場和居民消費特徵變化的影響，2025年不同業態的品牌商家拓店策略有所分化。**部分城市零售業態需求仍較穩健。分品類來看，核心商圈服飾、化妝品等高租金業態租賃需求韌性較強，戶外運動、潮流品牌/設計師品牌等時尚服飾類品牌呈擴張態勢；家電/3C品牌亦呈擴張態勢。部分能夠滿足情緒價值或具備社交屬性的品類，如二次元、潮玩、寵物、生活方式類品牌也存在拓店需求。

**餐飲業態需求略顯疲軟，但仍是購物中心招商主力。**分品類來看，烘焙/咖啡/茶飲、輕食/簡餐、地方特色餐飲等品類需求相對旺盛。此外，有多個品牌“跨界”推出新品牌或開設創新店鋪。但餐飲業態整體流動性較大，多個品類均監測到品牌閉店。

寫字樓租金指數運行分析

1.租金變動：2025年四季度重點城市寫字樓租金環比下跌0.44%，全年累計下跌1.82%

圖：2019-2025年全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金及環比變化

資料來源：中國房地產指數系統

2025年，部分城市寫字樓供應較2024年增加，但需求仍相對乏力，市場供大於求態勢加劇，寫字樓租金延續下跌態勢。根據全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調查數據，2025年四季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.53元/平方米/天，環比下跌0.44%，跌幅較三季度擴大0.11個百分點，全年累計下跌1.82%，累計跌幅較2024年全年收窄0.03個百分點。

2.租金趨勢：寫字樓市場或延續調整態勢，短期內租金仍存在下行壓力

2025年12月，中央經濟工作會議強調要“著力穩就業、穩企業、穩市場、穩預期，推動經濟實現質的有效提升和量的合理增長”“堅持創新驅動，加緊培育壯大新動能。深化拓展‘人工智能+’”。從需求端來看，預計2026年宏觀政策將持續發力，鞏固經濟穩中向好態勢，為寫字樓市場恢復提供支撐，數字經濟、人工智能等新質生產力領域企業的寫字樓租賃需求有望釋放，帶動少數以科技為主導產業的商圈寫字樓市場逐步恢復，隨著產業結構優化升級，部分核心一二線城市或逐漸實現寫字樓市場新舊動能的轉換。但這類需求尚不足以拉動整個寫字樓市場企穩，在重點城市寫字樓市場需求整體仍偏弱的情況下，2026年市場或延續調整態勢，寫字樓租金短期內或繼續下行。

存量時代，寫字樓競爭核心從“空間租賃”轉向“價值運營”，寫字樓運營企業需重視產業生態打造和服務體系升級，重點關注科技、金融、專業服務、高端製造、生物醫藥等行業需求，吸引優質租戶；同時對存量項目進行更新改造或功能轉換，如引入商業、酒店等業態，豐富配套設施，提升資產價值，打造能穿越周期的韌性資產。

3.重點城市寫字樓需求趨勢：南京、成都等城市甲級寫字樓空置率上升，TMT行業大面積租賃需求較多

(1)空置率：2025年，供應增加叠加需求乏力，部分城市寫字樓空置壓力增加

圖：2025年重點城市甲級寫字樓空置率

資料來源：中指數據CREIS

2025年以來，部分城市寫字樓供應有所增加，新增租賃需求增長乏力，供需錯配加劇，導致空置率上升，租賃市場仍存較大壓力。根據中指數據，2025年四季度，一線城市甲級寫字樓空置率相對較低，其中廣州最低，為11.8%；二線代表城市中，杭州、蘇州甲級寫字樓空置率分別為11.6%、16.5%，市場供求相對平衡，重慶、天津、青島、長沙、武漢等城市甲級寫字樓空置率較高，空置壓力較大。從空置率變化來看，2025年四季度，廣州、上海、深圳、蘇州、成都、南京、武漢等城市甲級寫字樓空置率均較上年四季度有所上升。

(2)租賃案例：金融、TMT、商務服務業需求依舊相對旺盛，1萬平以上租賃案例中TMT行業占比超六成

圖：2025年代表城市寫字樓租賃成交案例租戶行業占比

資料來源：中指數據CREIS

2025年，中指數據共監測到寫字樓大宗租賃案例366筆，其中金融業、TMT行業、商務服務業租賃需求相對較多，租賃案例合計占比近六成。具體來看，金融業監測到87宗案例，占比24%；TMT行業、商務服務業分別監測到69宗、46宗案例，占比分別為19%、13%；零售/貿易、交通運輸/倉儲物流行業監測案例數量在20-30宗之間，合計占比約14%；其他行業企業監測案例均在20宗以內，合計占比約31%。

分面積段來看，租賃面積在1萬平方米以上的監測案例中，TMT行業監測案例數共14宗，占比64%。同時，小面積需求有所增加，2000平方米以內的監測案例共178宗，占比49%，較2024年全年增加4.9個百分點。

表：2025年重點城市大宗租賃案例（部分）

資料來源：中指數據CREIS