房地產RWA:將實體資產引入加密世界

真實世界資產(RWA)並非加密貨幣市場的新概念。早在2018年,資產代幣化和證券代幣發行(STO)就已出現,與今日的RWA概念相似。然而,由於監管不完善和缺乏顯著回報,這些早期嘗試未能形成規模。

2022年,隨着美國利率上調,國債收益率超過了加密穩定幣借貸利率。這使得將美國國債作爲RWA進行代幣化對加密行業更具吸引力。MakerDAO、Compound、Aave等成熟DeFi項目,以及高盛、摩根大通、西門子等傳統金融機構,都開始探索RWA。

近兩年,市場上出現了一些房地產RWA項目。它們旨在拓展房地產投資市場,豐富投資產品,降低投資門檻。本文將分析這些項目的設計優缺點及潛在市場。由於主要針對北美房地產,討論將集中於北美市場相關政策和條件。

代幣化房地產市場的方法

房地產市場蘊含巨大投資機會。據2023年3月Statista研究,北美上市房地產市場價值達1.3萬億美元,全球上市房地產市場爲2.66萬億美元。

代幣化房地產市場主要通過以下方式實現目標:

1. 創造更多元化和靈活的房地產投資產品
2. 吸引更廣泛的投資者羣體
3. 提高房地產資產流動性和價值

這些產品通常以三種形式呈現:

1. 碎片化房產所有權融資
2. 特定區域房地產市場指數產品
3. 房地產代幣抵押借貸

此外,房產上鏈還可能增強資產透明度和治理民主性。

房地產投資信托(REIT)與房地產RWA在提供碎片化投資機會方面相似,都降低了投資門檻並提高流動性。但傳統REIT通常不爲投資者提供管理機會或所有權,保持中心化運營。盡管如此,其嚴格的資產審查、運營和投資結構,爲房地產RWA項目提供了參考框架。

通過觀察近兩年房地產RWA項目運營,可總結其優缺點如下:

優點:

• 降低投資門檻
• 提高資產流動性
• 拓寬投資者羣體
• 增強資產透明度
• 簡化房產交易流程

缺點:

• 監管不明確
• 法律風險較高
• 管理成本高昂
• 二級市場流動性不足
• 收益率不具優勢

深入分析具體案例時,發現各項目因管理和產品方法不同,實際運營情況各異。

案例分析

RealT

RealT於2019年推出,是較早的房地產RWA項目之一,專注於通過以太坊和Gnosis區塊鏈(主要在Gnosis上)將美國住宅房產代幣化供散戶投資。

RealT購買住宅房產,依法將持有的房產代幣化。房產管理、維護和租金收集由第三方負責。扣除費用後,租金分配給代幣持有者。RealT負責代幣化過程,但與持有房產資產的公司在法律上隔離。如公司違約,代幣所有者可指定新公司管理房產。值得注意的是,該協議並未強制RealT參與投資其推向市場的房產代幣。用戶持有房產代幣每月可分得該房屋租金,需扣除約2.5%維護儲備金和約10%管理費。

以蒙哥馬利某房產爲例,房地產代幣總價值323,020美元,每個代幣52.10美元,共發行6,200個。該房產月租金收入2,600美元。扣除622美元運營和管理費用後,月淨利潤1,978美元,年度總額23,736美元。每個代幣獲得3.83美元分配,年利潤率7.35%。

RealT向市場提供100%代幣,無需與客戶共同投資,維持近乎無風險的運營模式。管理機構從租金中取得8%,從維護費用中取得剩餘部分,投資平台僅爲代幣化房產、選擇管理機構和監督管理收取2%費用。這使RealT團隊可專注於尋找合格房產並將其代幣化。

然而,分散所有權雖有助於分散風險,也帶來挑戰。當投資者投資佔比過小,公司管理成本可能變得不可持續。RealT選擇管理機構管理房產;如RealT對房產擁有大量所有權,他們會努力降低管理成本。但如RealT持股比例過高,會減少代幣流動性,且小股東不會履行監督責任。如RealT持股極小,可能缺乏動力挑選和監督管理機構,對散戶投資者來說,有效監督管理機構將變得困難。

通過分析RealT市場上最新售罄的十個房產代幣,發現RealT將房產分散成不同數量代幣,確保每個代幣價格約50美元。大多數房產位於底特律,約有500個代幣持有者,兩個房產持有者超過1,000人。

約90%RealT投資者投資少於500美元,9%投資500至2,000美元,1%投資超過此數額。這表明RealT在一定程度上成功爲散戶創造了房地產投資市場,增加了住房市場流動性。

根據RealT在Gnosis主要錢包地址交易數據,RealT總共分發約600萬美元租金。平台費用約爲租金的2.5%-3%,相當於過去兩年平均收入150K到180K美元。然而,由於RealT無強制參與房地產投資要求,其從租金收入中獲得的利潤不得而知。

從公司結構看,RealT在特拉華州成立Real Token Inc.作爲核心實體,不擁有任何房產資產,僅作爲項目運營實體。另外成立Real Token LLC作爲房地產公司母公司,同樣不擁有房產資產,主要簡化法律程序,允許用戶僅與一個公司籤約即可投資所有房產。最後,RealT爲每個投資房產成立相應系列LLC。作爲Real Token LLC子公司,每個系列LLC擁有特定房產和相應代幣。這種結構確保單個房產的問題不會影響其他房產或母公司運營。

Parcl

Parcl是一個DeFi投資平台,允許用戶交易全球房地產市場價格變動。Parcl通過AMM架構使房地產相關合成資產面向市場。Parcl推出Parcl LabsPrice Feed,創建基於銷售歷史記錄的特定區域房地產指數。歷史記錄時間長短可根據房產交易頻率變化。指數創建後,投資者可對房產價格走勢進行投機,建立看漲或看跌倉位。

這種方法避免了實際房產買賣涉及的法律問題。雖然可能不完全符合房地產RWA定義,但Parcl得到Coinbase、Solana Ventures、DragonFly等知名公司投資,在討論房地產RWA產品多樣化時值得關注。

Parcl測試網於2022年5月在Solana上啓動,目前TVL爲1600萬美元。然而一年多運營後,Parcl似乎未引起太多關注,日交易量不到10,000美元,日活躍用戶不到50人。

Parcl產品易用且升級迅速,Parcl Labs價格提供者和指數市場設計較爲成熟。運營方面,Parcl團隊積極推出Parcl Point、Real Estate Royale等用戶獲取計劃。盡管有這些優勢和衆多知名投資機構支持,Parcl仍保持相對低的市場關注度和市場份額,用戶基礎小,交易量有限。這或許表明加密貨幣市場尚未準備好迎接房地產指數產品。

Reinno

Ripple和MakerDAO等大型加密貨幣公司也在探索房地產RWA產品。Ripple中央銀行數字貨幣團隊正嘗試支持用戶將房產代幣化並進行抵押貸款。MakerDAO與Robinland合作支持房產抵押借貸。RealT也提供使用其發行房地產代幣作爲貸款抵押的選項,但這更類似代幣借貸產品,未實質增強個人房產所有者資本流動性。

Reinno是2020年推出並於2022年停止運營的項目。雖未在市場留下太多痕跡,但其引入兩個值得一提的房地產RWA相關產品。

第一個產品是基於代幣化房產的貸款服務。房產所有者需融資時,可將房產文件提交給Reinno。獲批後,Reinno在特拉華州創建特殊目的載體公司(SPV)。然後爲房產代幣創建智能合約,所有者可將代幣作爲貸款抵押品存入並借貸,貸款限額基於代幣價值。

第二種產品是房貸融資。用戶用銀行房貸購買房產後,可將房產所有權代幣化融資。所獲資金用於償還銀行房貸,客戶隨後按固定利率向協議償還該筆貸款。

Reinno採用中心化和線下運營模式,客戶通常需訪問辦公室提交房產文件。這種方法存在明顯風險:

1. 借款人違約時,Reinno作爲代幣化服務商難以起訴借款人。
2. 缺乏借款人和貸款人間直接貸款合同,特別在碎片化房產代幣融資背景下,缺乏完善法律框架保護貸款人。
3. 房產所有者借款後出售房屋或停止向銀行償還抵押貸款,可能導致房產產權轉移,Reinno難以有效阻止。

這些風險可能是項目停止運營的原因之一。未來房地產RWA需更成熟的法律框架解決這些問題。

結論

房地產RWA是相對新興概念,尚未確立明確市場規模或產生龍頭項目。目前運營項目規模和用戶基礎較小。該領域需嚴格合規運營和成熟法律框架規制。一些項目採用風險隔離公司結構,或選擇房產相關金融產品作爲投資目標,以降低運營風險。然而,充分發揮房地產RWA潛力——購買、出售房產和抵押貸款,立法進步和運營合規不可或缺。

立法方面,房地產RWA尚未建立清晰一致的框架。美國各監管機構對代幣分類存在分歧,缺乏國際監管框架參考。這導致規則不清晰和過程混亂,威脅潛在投資者,危及房產代幣化長期可行性。

盡管監管混亂,仍有衆多知名金融企業、加密貨幣公司嘗試房地產RWA,少量項目在1-2年運營中有限證明了產品可行性。房產作爲金融投資領域重要板塊,隨相關法律框架建立完善,房地產RWA有望迎來迅速發展。