【REIT】國內利率漲的影響很小的3個股票是什麼？ | J-REIT投資的思考方式 | Manekuri Monex證券的投資信息和有用的財經媒體

J-REIT價格的漲勢持續

J-REIT價格繼續保持漲趨勢。東證REIT指數在5月23日爲1,714點，但在6月6日恢復至1,750點區間，並在7月7日的收盤價也恢復至1,800點區間。東證REIT指數的25日移動平均也漲至1,780點，恢復到了2024年5月以來的水平。

此外，7月的價格走勢與4月以來一樣，未受到美國長期利率趨勢的影響。美國10年期國債收益率自6月下旬開始呈下降趨勢，7月1日時已降至4.2%以下，但隨後漲，自8日起維持在4.4%的水平。

另一方面，在此期間，東證REIT指數在1,780點到1,800點的區間內波動，因此並沒有像3月那樣因美國長期利率上升而下跌。

國內長期利率漲的影響是什麼？

因此，今後J-REIT價格再次下跌的因素是國內長期利率的上升。國內長期利率上升帶來的第一個負面影響是J-REIT收益率與國債收益率之間的差距（收益差）的縮小。不過，正如5月22日的專欄"國內長期利率上升是否會成爲J-REIT價格下跌的因素"中所述，由於收益差已經變寬，因此影響被認爲較小。

第二個不良影響是，由於利率上升，利息增加，可能導致收益惡化。但是，如上面的連載所述，從全部股票來看（※1），借款中有88%是以固定利率融資，借款期限也長達7.14年，因此影響較小。

但是，基於不同的品種，固定利率比率和融資期限會有所不同。因此，在投資個別品種時，如果重視因利率上升而導致的收益惡化風險，則需要選擇固定利率比率高且借款融資期限長的品種。如果是以固定利率進行融資，則在借款的再融資之前不會受到國內長期利率上升的影響，且融資期限較長時，每年的再融資金額會減少。

國內利率漲的影響較小的3個股票是什麼？

具體來說，基於固定利率比率和融資期限（※2）計算的利率上升影響較小的前三種證券已在圖表中列示。

【圖表】財務上位3種證券的借款情況（截至2025年5月底） ! 出處：基於各個品種的公開資料由愛比總研（株）制作 ※括弧（）內是證券代碼。值得注意的是，以籌資期限和固定利率比例爲指標的財務排名前3的股票 例如，日本Prologis房地產投資信托基金 投資證券（3283）的借款固定利率比率高達97%，融資期限也達到8.5年。此外，Advance Residence投資信托基金 投資證券（3269）（以下簡稱ADR）的融資期限在所有證券中最長，固定利率比率也很高，但由於是住宅類證券，考慮到借款比率，未能進入前3名。

考慮到借款比例，前沿房地產投資法人 投資證券（8964）將會取而代之排名，但由於ADR因其他因素能夠補充高借款比例，因此影響被認爲較小。

另一個因素是持有資產的高含義益率。ADR在最近的財報中，在所有股票中排名第二（※3），有59%的含義益。基於含義益的市值基礎上，借款比例會降低，加上通過資產出售所帶來的增配預期，因此借款比例對收益的影響被認爲較小。

不過，住宅類股票普遍存在一個問題，即在國內利率上升的情況下，高借款比例的股票價格往往容易走軟，這一點需要注意。

※1 截至2025年5月底。基於所有品種的中位數

※2 固定利率比例×籌資期限計算

※3　2024年度下期時點