普爾特的FHFA關注$8.5萬億美國抵押貸款市場中的加密貨幣

Pulte的FHFA加密抵押貸款信號對美麗國購房者實際上意味着什麼？它會爲那些將財富存儲在比特幣和穩定幣中的人重寫貸款規範嗎？

目錄

• 抵押貸款、普爾特和FHFA加入加密貨幣討論
• 房地美合規性推動貸方融資模式
• 如何評估加密貨幣
• 私人金融的收益表明對比特幣整合的真實需求

抵押貸款、Pulte和FHFA加入加密貨幣對話

在最近的公告中，聯邦住房金融局局長比爾·普爾特公開表示，該機構將“研究加密貨幣持有量在申請抵押貸款時的使用情況。”

該公告於 6 月 24 日發布在 X 日，介紹了比特幣(BTC)和其他數字資產可能很快納入美國住房貸款評估的可能性。

這個想法是在住房供應仍然緊張的時候提出的。截至 2025 年年中，30 年期固定抵押貸款的平均利率略低於 7%，爲 2000 年代中期以來的最高水平

![Pulte 的 FHFA 將目光投向了 8.5 萬億美元的美國住房和抵押貸款市場的加密貨幣——下一步是什麼？- 1](http://img-cdn.gateio.im/social/moments-fd86e40e29e6c4299e9dfa661277b46b01928374657483920130 年固定抵押貸款利率圖表 |資料來源：FRED5 月，現房的中位價達到 422,800 美元，創下當月歷史新高。成屋銷售也急劇放緩，2025 年 5 月是自 2009 年以來該月的最低增速。

與此同時，首次購房者面臨的 affordability 壓力尤爲明顯。根據美國國家房地產協會的數據，目前只有 30% 的房屋購買是由首次購房者進行的，遠低於被認爲是平衡市場的 40% 的份額。

不斷漲的月供和嚴格的貸款標準使年輕買家和個體經營者難以獲得，尤其是那些收入不固定但資產可觀的人。

FHFA 現在正在研究在抵押貸款評估期間是否可以將加密貨幣持有量視爲類似於儲蓄、投資組合或其他資產

例如，在這樣的框架下，持有價值 200,000 美元的比特幣或以太坊)ETH(但沒有傳統薪水的人，可能仍然有資格根據他們的整體淨資產獲得貸款。

目前，大多數抵押貸款機構將加密貨幣排除在財務評估之外，理由是擔心價格波動、監管清晰度有限以及驗證數字資產所有權的挑戰

即使是持有大量加密資產的高淨值申請者，在現行標準下也常常被視爲缺乏足夠的財務穩定性。

FHFA的公告並未表明已最終確定的政策或監管時間表。審查仍處於早期階段，許多操作和法律問題需要在實施任何變更之前得到解決。

Freddie Mac 合規推動貸款機構融資模型

FHFA 在塑造美國人如何獲得住房貸款方面發揮着默默但核心的作用。它負責監管房利美 （Fannie Mae） 和房地美 （Freddie Mac），這兩家政府資助的實體爲美國的大部分抵押貸款提供擔保。

它還監管聯邦住房貸款銀行系統，這是一個由區域銀行組成的網路，爲住房和社區發展貸款人提供流動性。根據該機構的數據，這些機構總共支持超過 8.5 萬億美元的美國住房融資。

FHFA 發布的任何政策變化都會產生廣泛的市場後果。信用評分、首付或合格資產類別指南的更新通常會影響銀行和貸方構建其貸款產品的方式

大多數貸款機構遵循FHFA標準，以確保其抵押貸款仍然符合轉售給房利美或房地美的資格，這有助於管理長期風險暴露。

該機構成立於 2008 年，在房地產市場崩潰之後，其任務是加強監督並維護抵押貸款金融系統的安全性和流動性

在該框架內，即使是對將加密資產計入抵押貸款資格的初步調查也具有真正的分量。

該機構目前的發展方向與其主任比爾·普爾特 （Bill Pulte） 的背景密切相關

普爾特於 2025 年 3 月在特朗普總統的第二個任期內被任命，經過漫長的確認程序後上任。他是 William Pulte 的孫子，William Pulte 是該國最大的住宅建築商之一 Pulte Homes 的創始人。

在進入公共服務部門之前，Pulte 領導了一家私人投資公司 Pulte Capital。他還通過在 X 上的慈善贈品獲得了公衆追隨者，在那裏他被稱爲“Twitter 慈善家”。

與他的前任不同，Pulte 直接參與了加密領域。財務披露顯示，個人持有 500,000 至 100 萬美元的比特幣，以及類似規模的 Solana )SOL(

他還持有美國比特幣礦業公司Marathon Digital Holdings的股份，並曾投資於GameStop等投機股票。

他的個人資料在通常以保守的金融背景爲特徵的領域中脫穎而出。Pulte 自 2019 年以來公開支持加密貨幣，利用他的社交媒體影響力來促進採納並鼓勵對數字資產的政策開放。

雖然 FHFA 對抵押貸款承銷中加密貨幣的審查仍處於早期階段和探索性階段，但其考慮本身反映了資產類別的相關性和領導層優先事項的轉變。

加密貨幣可能如何被評估

普爾特的公告引發了關於加密資產在抵押貸款標準下將如何被評估的新問題。

目前，想要在抵押貸款過程中使用數字資產的借款人必須首先將其轉換爲美金，並將資金存入一家受監管的美麗國銀行帳戶。

爲了滿足房利美和房地美指南規定的首付或準備金資格，這些資金也必須經過調味，這意味着它們必須在帳戶中保留至少 60 天。

FHFA的審查預計將檢查這些要求是否可以或應該更新。

一個可能的重點領域是資產估值。由於比特幣和以太坊等加密資產的波動性，貸方在評估借款人資產時可能會猶豫是否接受其全部市場價值

傳統金融中的一種常見方法是應用扣減價（標明價值的折扣）來考慮潛在的價格波動。是否會對加密貨幣採取類似的調整仍不確定。

持有歷史也可能接受審查。貸方通常更看好長期持有的資產而不是短期持有的資產。具有清晰文檔、一致托管和最少交易活動的資產可能比最近收購或經常移動的資產更重要

穩定幣呈現出一套獨特的考慮因素。像美元幣)USDC(和泰達幣)USDT(這樣的代幣旨在保持相對於美麗國美元的一致價值，這可能使它們更適合用於承保目的。

即便如此，穩定幣的處理將取決於監管機構對其結構、保管安排和透明度標準的舒適度。

目前，抵押貸款顧問通常建議加密貨幣持有者在申請貸款之前盡早將其資產轉換爲美元，讓貸方有時間驗證資金來源並確保資產滿足調味要求。

任何未來的更新都可能保持嚴格的文檔標準。借款人仍然需要提供完整的審計記錄，包括錢包所有權、交易歷史以及資金與貸款或可疑活動無關的證據

資產的驗證、來源的清晰性以及遵守反洗錢規則也預計將繼續是任何正在考慮的政策變化的核心內容。

私人金融的增長表明對比特幣整合的真實需求

盡管聯邦監管機構才剛開始探索將加密貨幣整合到抵押貸款中的想法，但幾家私人金融科技公司已經推出了實驗性模型

總部位於佛羅裏達州的貸方 Milo Credit 於 2022 年推出了美國首批加密抵押貸款產品之一

它的結構與傳統方法不同。Milo 不要求借款人出售加密貨幣並支付現金首付，而是允許買家質押數字資產，例如比特幣、以太坊或某些穩定幣作爲抵押品

該設置使客戶能夠在不清算其加密貨幣持有的情況下，融資高達房屋價值的100%

同樣，由前 SoFi 首席執行官 Mike Cagney 領導的舊金山金融科技公司 Figure Technologies 也探索了大規模的加密貨幣抵押貸款計劃，使用數字資產作爲擔保提供高達 2000 萬美元的貸款。

根據米洛的說法，客戶繼續保留他們抵押的加密貨幣的所有權，這意味着如果在抵押貸款期限內資產價值漲，他們可以受益。

另一個優勢與稅收相關：出售大量加密貨幣頭寸以支付首付通常會觸發資本利得稅。通過質押而不是出售，借款人避免了那些直接的稅收事件

截至 2025 年初，Milo 報告了超過 6500 萬美元的加密抵押貸款。

然而，這些私募產品在聯邦抵押貸款系統之外發揮作用。他們的貸款沒有資格轉售給房利美或房地美，這意味着他們無法從與傳統貸款相同水平的流動性和風險分擔中受益

因此，利率往往較高，貸款人通常會將貸款保留在內部或與替代投資者合作爲其融資。這些限制對此類產品的擴展範圍設置了上限。

另一個限制是風險。加密貨幣支持的抵押貸款通常需要超額抵押——這意味着借款人必須質押超過貸款金額的加密貨幣價值，以抵消波動性

但即使有這種緩衝，價格波動也會帶來挑戰。從批準到關閉之間資產價值下降 15% 就足以中斷貸款。從歷史上看，加密貨幣的回撤要陡峭得多

如果 FHFA 選擇向前發展，它可能會爲該領域帶來更多的一致性和結構性。私人模型表明，加密貨幣可以整合到住房金融中，但前提是要採取謹慎的保護措施並充分了解其權衡取舍。

無論結果是採用、拒絕還是介於兩者之間，該過程將影響人們不僅在資本市場上，而且在日常金融生活中如何看待加密貨幣。