У другому році Бехао Цзя: шлях через вікна та цифри у пошуках точності

Компанія Beike належить Behao Jia, яка у 2024-2025 роках реалізувала два власних проєкти у Ченду та Шанхаї, що викликало нові питання у галузі. У період змін на ринку пошук ясності у платформі легких активів став вимогою нового часу. В рамках галузі, прагнучи залишатися “хорошим партнером”, Behao Jia різними способами — від збору даних до візуалізації — перетворює невизначеність забудовників у точність.

Китайський ринок нерухомості: від “існування” до “добре-погано”

За останнє десятиліття сектор нерухомості в Китаї займався вирішенням проблеми “існування”, тоді він слугував фінансовим продуктом на основі житла. Хто мав землю і гроші — той був переможцем. Тепер ринок зіткнувся з проблемою “добре-погано”. Покупці стали дуже вимогливими, а стратегія продажів перетворилася у “що продавати”.

На відміну від забудовників, що дотримувалися правила “456” — продаж починається через 4 місяці після купівлі землі, окупність витрат настає через 5 місяців, а новий проєкт стартує через 6 — Behao Jia обрав інший шлях. Головним критерієм став не швидкість, а якість продукту.

Візуальна орієнтація: роль даних у вирішенні проблем

Проєкт Bechen S1 (Ченду, сегмент житла понад 20 мільйонів юанів) на стадії дизайну зіткнувся з головною проблемою — конфліктом у візуалізації. У багатьох регіонах Китаю орієнтація на південь-північ, особливо вікна, вважається позитивною. Традиційно розкішні будинки проектували з південним напрямком вікон. Але команда дослідження Mojoz в Behao Jia вивчила високодоходні сім’ї і виявила, що у Ченду — одному з міст з найменшою кількістю сонячного світла — 70% респондентів вважали “кращим краєвидом” саме орієнтацію вікон.

Щоб прийняти рішення на основі цієї інформації, команда використала цифрову модель і змінила кут будівлі кожні п’ять градусів. Нестандартне розміщення вікон на 30°, 40°, 50° забезпечило “інноваційний” дизайн, що дозволив кожній квартирі мати головний краєвид на хмарочоси фінансового центру.

Команда проєкту не зупинилася. За місяць було продано 20 квартир за онлайн-контрактами, і цей проєкт став другим за кількістю угод у місті у 2025 році. Новий підхід створив не лише візуальні рішення, а й 108 “малих історій”: підняття пральної машини на 67 см, покращення радіусу повороту на паркінгу, навіть регулювання відстані для ванни для ніг.

Розміщення продукту: рішення на основі цифр

У проєкті Be Lian C1 у Шанхаї також використовували аналітику даних Behao Jia. Проєкт у районі Фенсіан, що збудований на околиці міста, визначив цільовий сегмент через глибоке дослідження потенційних клієнтів.

Результати дослідження показали точні цифри щодо частки продукту — розмір і тип кожної кімнати. Найменша квартира у проєкті — 97 кв.м, тоді як у Фенсяні не було пропозицій менше 105 кв.м. Аналізуючи попередні заміни старих квартир на нові у малих сім’ях, Behao Jia обрав цей сегмент — і в перших продажах клієнти віддали перевагу плануванню, а не знижкам.

Концепція “змінної квартири” — ще один приклад нових можливостей, подібних до орієнтації вікон. За допомогою додавання або видалення внутрішніх перегородок можна змінювати планування під різні життєві етапи. Команда вирішила застосувати стратегію “цінового позиціонування квартири” — ціна визначалась за п’ятьма основними і 44 додатковими факторами, включаючи орієнтацію вікон, краєвид і т.д.

Результати були очевидними: у перших продажах було продано майже 90% квартир.

Потенціал усього ланцюга: модель легких активів повертається

Проєкти Beichen S1 і Be Lian C1 — це два “зразкові” приклади, але Behao Jia не прагне стати забудовником. У результаті підсумків серпня 2025 року керівництво Beike чітко заявило: крім цих двох проєктів, Behao Jia не займається землею, не керує проєктами і не є фінансовою платформою.

Причини зрозумілі. По-перше, ці проєкти створювалися для демонстрації та підвищення довіри забудовників — не для отримання прибутку. По-друге, самостійне управління — не швидкий процес і вимагає великих капіталовкладень. Xu Wangang, віце-президент Beike Group і директор Behao Jia, зазначає, що через модель легких активів Behao Jia може одночасно надавати послуги з “розміщення продукту, орієнтації вікон та інших дизайнерських елементів” у багатьох проєктах.

Станом на листопад 2025 року, у співпраці з 17 партнерами реалізовано проєктів, зокрема у Пекіні — Chang’an Huaxi Fu (з участю Zhonghai Real Estate і China Power Construction Real Estate), у Чанша — China Merchants Shekou, у Пекіні — Chaotang Lanyue та інші. Партнери — великі і середні забудовники, регіональні компанії, а також міські інвестиційні структури.

Стратегія проста: перед купівлею землі або тендером Behao Jia глибоко обговорює розміщення проєкту, оцінює орієнтацію вікон, цінність землі, структуру клієнтів і можливості продукту за допомогою аналітичних моделей. Після старту проєкту пропонуються чотири модулі послуг: “C2 розміщення, C2 дизайн, C2 контроль якості, C2 маркетинг” — партнер обирає потрібний.

Вимірювання ясності: показники Wu Bin і модель C2M

Головний менеджер інноваційного центру Behao Jia Wu Bin пояснив: сьогодні важкість продажу житла часто полягає не у продукті, а у його характеристиках. У минулому покупці орієнтувалися на “прибуток від покупки”, тому житло було другорядним. Тепер у нову епоху люди більше цінують досвід і умови проживання.

Щоб підтвердити ефективність моделі C2M, Wu Bin створив тривимірний індикатор:

Перший — відповідність структури клієнтів і продукту. Якщо співвідношення рекомендованих квартир відповідає реальності, продажі проходять збалансовано, і маркетингові витрати мінімальні. Інакше — затримки і зростання витрат.

Другий — визначення зв’язку між “ціною і швидкістю”. Вибір залежить від стратегії забудовника: швидкий обіг або висока маржа. Behao Jia прогнозує швидкість продажу.

Третій — перевірка “точки залучення”. Визначає, чи орієнтація вікон або функціональні особливості, визначені перед купівлею землі, справді стимулюють покупку.

Результати співпраці: точність і перевірка

Проєкти з партнерами показали високі результати:

П’ятимісячний продаж у Пекінському Chang’an Huaxi Fu (з участю China Power Construction Real Estate) — п’ять разів повністю проданий, обсяг продажів понад 2,034 млрд юанів.

У Чанша “China Merchants Xu” — участь Behao Jia ще до купівлі землі, визначення цільового сегмента і частки продукту, майже 90% квартир продано при відкритті, і цей місяць став першим за продажами у місті.

У Пекіні Chaotang Lanyue — понад 300 квартир у перший же продаж, і у 2025 році цей проєкт став найпопулярнішим у місті без цінового обмеження.

Невигідності і терпіння: підхід Beike

Засновник Beike Zuo Hui не любить легких шляхів. “У бізнесі швидких шляхів немає”, — каже він, “компанії, що йдуть швидко, згодом мають компенсувати недоліки. Наш підхід — ‘повільно — значить швидко’, повільніше — швидший результат”.

Це — підхід Beike. Behao Jia йде цим шляхом. Xu Wangang за понад рік відвідав понад 200 зразкових проєктів у 18 містах, вивчив різні орієнтації вікон, методи будівництва і моделі сервісу. У майбутньому потрібно не лише якісний продукт, а й довгострокове обслуговування 20-30 років і високі витрати на персонал.

Через ці труднощі Behao Jia перейшла від “розміщення продукту” до “повного ланцюга”. У кінці 2025 року було оголошено новий підхід: послуги C2M охоплюють етапи розміщення, дизайну, контролю якості і маркетингу. Це свідчить: у галузі потрібен не один забудовник, а посередник — джерело ясності.

Ясність: цінність невизначеного часу

Роль і межі вигоди у співпраці чітко визначені: “У китайській нерухомості знову потрібен не просто забудовник на кшталт ‘Beike’, а ‘хороший партнер’, що дивиться з точки зору клієнта”.

Цінність Behao Jia — підвищення конкурентоспроможності продукту для великих і середніх забудовників, зменшення помилок у орієнтації вікон і інших дрібних деталей, прискорення оновлення продукту. У той же час, у багатьох проєктах компанія надає послуги і суворо дотримується моделі легких активів.

Зовнішній світ не так цікавить, чи стане Beike забудовником. Його цікавить: як працює ця система і що може принести Behao Jia у сферу нерухомості, що входить у період мікрофокусу. Якість — найцінніше, особливо у часи невизначеності. Wu Bin підкреслює: “Ми не можемо передбачити майбутнє, але можемо точно описати історію”. На основі цих тенденцій через чотири модулі (дизайн вікон, контроль якості тощо) він радить партнерам краще.

Сила Beike — у близькості до транзакцій і клієнтів, і у терпінні до труднощів. А Behao Jia робить ще один крок — джерело ясності.