Які акції mREIT слід стежити за зміною ринків іпотечного кредитування у 2025 році

Сектор іпотечних REIT зазнає критичного поворотного моменту, оскільки траєкторії процентних ставок стають яснішими, а ринки цінних паперів з фіксованим доходом стабілізуються. Хоча загальний економічний прогноз передбачає поступове зниження іпотечних ставок, шлях вперед залишається невизначеним для інвесторів у іпотечні REIT. Три видатні компанії — Annaly Capital Management (NLY), AG Mortgage Investment Trust (MITT) і Dynex Capital (DX) — демонструють різні підходи до навігації цим змінюваним ландшафтом, кожна пропонуючи різні профілі ризику та доходності.

Розуміння ринку іпотечних REIT

Іпотечні REIT представляють собою спеціалізований сегмент у світі нерухомості, зосереджений саме на іпотечному кредитуванні та іпотечних цінних паперах. Ці установи купують і видають іпотеки, інвестуючи у цінні папери, забезпечені іпотеками (MBS), спрямовуючи кредитування на житлових і комерційних позичальників. Здоров’я сектору залежить від чистої процентної маржі — різниці між відсотками, заробленими на іпотечних активів, і витратами на фінансування. Ця маржа звужується, коли ставки стабілізуються, і розширюється за сприятливих умов.

Механізми фінансування для іпотечних REIT складні і включають випуск боргу, емісію акцій, викупні угоди та структуроване фінансування. Гарантовані агентствами цінні папери забезпечують захист у разі зниження, оскільки вони гарантовані федеральними структурами, тоді як альтернативи без гарантії пропонують вищу дохідність, але й більший кредитний ризик. Цей баланс між безпекою та доходом формує інвестиційні стратегії у секторі.

Вітри опору сектору іпотечних REIT

Волатильність стала визначальною характеристикою ринків іпотечних цінних паперів у останніх кварталах. Спред між 30-річними агентськими MBS і 10-річними казначейськими облігаціями розширився, що тисне на оцінки вартості іпотечних REIT. Вартісні показники — важливий критерій оцінки сектору — знижуються через турбулентність на ринках фіксованого доходу.

Недавні рішення Федеральної резервної системи додають ще один рівень складності. Після зниження ставок на 100 базисних пунктів у 2024 році, центральний банк сигналізував про менше кількість знижень у майбутньому через залишкові інфляційні ризики. Це тисне на прибутки високорозвинених компаній сектору, змушуючи керівництво переглядати політику дивідендів. Багато компаній вирішили зменшити виплати до рівнів, що можна підтримувати, ставлячи на перше місце збереження капіталу, а не зростання. Такі кроки часто спричиняють відтік капіталу, що створює додатковий тиск на тенденції вартості активів.

Управління ризиками стало пріоритетом у всій галузі. У зв’язку з посиленням кредитних обмежень і невизначеністю потоків фіксованого доходу, іпотечні REIT стають дедалі вибірковішими у формуванні портфеля. Збільшення хеджуючих коефіцієнтів — стандартна практика для захисту від волатильності ставок. Хоча це на папері виглядає розумно, такі оборонні позиції неминуче зменшують потенціал доходу в короткостроковій перспективі.

Перспективи галузі: обережна оцінка

Індустрія REIT та акційних трастів за рейтингом Zacks займає місце під номером 137 із 248 відслідковуваних секторів, що ставить її у нижню квартиль. Цей рейтинг відображає скептицизм аналітиків щодо короткострокових перспектив прибутків. Оцінки прибутків на поточний рік знизилися на 16% у порівнянні з минулим роком через зниження прогнозів аналітиків.

Показники продуктивності підтверджують цю обережність. За останні 12 місяців сектор іпотечних REIT зріс лише на 13.3%, поступаючись як більш широкому фінансовому сектору (29.6%), так і індексу S&P 500 (25.2%). За оцінками, сектор торгується з коефіцієнтом 0.96X ціна/балансова вартість проти 8.88X у S&P 500. Хоча акції фінансового сектору зазвичай мають нижчі коефіцієнти P/B, дисконт сектору іпотечних REIT у 0.96X щодо більш широкого фінансового сектору з 4.18X свідчить про привабливу відносну цінність для терплячих інвесторів.

Три акції іпотечних REIT, за якими варто стежити

Annaly Capital Management: фокус на диверсифікацію та стабільність

Annaly має найбільший інвестиційний портфель серед трьох — близько 98,2 мільярдів доларів активів станом на кінець 2024 року. Стратегія компанії зосереджена на збалансованому розподілі активів за трьома напрямками: традиційні агентські MBS для захисту від зниження, кредитні активи без гарантії для підвищення доходності та масштабована платформа обслуговування іпотек (MSR).

Останні стратегічні рішення зробили фокус Annaly більш цілеспрямованим. Компанія продала портфель середнього ринку кредитування і повністю вийшла з комерційної нерухомості у 2022 році, що дозволило керівництву зосередитися на житловому фінансуванні. Це підвищило операційні можливості і зменшило залежність від волатильних ринків комерційної нерухомості.

Платформа MSR стає зростаючим джерелом прибутку. Купуючи нові MSR у партнерських мережах, Annaly розширює свою роль сервісного провайдера і отримує вигоду з зниження попередніх платежів. Це диверсифіковане джерело доходу забезпечує стабільність у різних сценаріях ставок і макроекономіки.

Поточний прогноз прибутків підтримує інвестиційну привабливість. Оцінка прибутків на 2025 рік становить 2.81 долара на акцію, що на 9.2% вище за попередній місяць і на 4.1% у порівнянні з минулим роком. Annaly має рейтинг Zacks #1 (сильна покупка) і капіталізацію 11.6 мільярдів доларів, що свідчить про сильну довіру аналітиків до її позиціонування.

AG Mortgage Investment Trust: зосередження на зростанні іпотечного кредитування житла

AG Mortgage обирає інший шлях, зосереджуючись на активів житлових іпотек і нерегульованих іпотечних цінних паперах (RMBS). Компанія інвестує у кредитний спектр, володіючи як інвестиційного, так і спекулятивного рівня цінних паперів з фіксованими і плаваючими ставками.

Недавній стратегічний поворот компанії — акцент на кредитуванні з використанням домашнього капіталу. У третьому кварталі 2024 року вона придбала приблизно 150 мільйонів доларів іпотечних кредитів з додатковими зобов’язаннями на 200 мільйонів доларів. Цей сегмент використовує накопичений капітал власників житла для фінансування ремонту, консолідації боргів та інших цілей.

Ринок домашнього капіталу має значний потенціал. AG Mortgage оцінює загальний ринок кредитування з використанням капіталу житла приблизно у 2 трильйони доларів, підтримуючи щорічні обсяги у 200–300 мільярдів доларів. Цей швидко зростаючий сегмент пропонує суттєві можливості для зростання порівняно з традиційним іпотечним бізнесом.

Прогнози прибутків вказують на короткострокові виклики. Оцінка на 2025 рік — 89 центів на акцію, що на 3.2% нижче за попередній прогноз, але все одно зростає на 106.9% у порівнянні з минулим роком. Компанія має рейтинг Zacks #3 (утриматися) і капіталізацію 1.26 мільярдів доларів. Для інвесторів, готових до високої доходності і кредитних ризиків, ця історія зростання заслуговує уваги.

Dynex Capital: інвестування на основі виробництва і використання левериджу ставок

Dynex має унікальну модель бізнесу, орієнтовану на операції з виробництва кредитів, що безпосередньо входять до портфеля. Компанія видає іпотеки під багатоквартирну нерухомість і мобільні будинки, а нещодавно розширилася у кредитуванні комерційної нерухомості з планами диверсифікації продуктів.

Управління ставками є ключовим для успіху Dynex. Компанія використовує деривативи для хеджування ризиків ставок у своїх інвестиціях і фінансуванні. Останні квартали демонструють переваги цього підходу. У 2024 році чистий відсотковий дохід склав 5.9 мільйонів доларів проти 7.9 мільйонів у 2023 році — значний зсув на користь зниження ставок ФРС.

Зростання доходів від ставок, зумовлене купівлею портфелів з вищими купонами, продовжує зміцнювати траєкторію прибутків. У четвертому кварталі 2024 року додатковий ефект дав зниження вартості позик за викупними угодами, що збільшило сукупний дохід для звичайних акціонерів.

Прогнози на майбутнє підтримують оптимістичний настрій. Оцінка прибутків на 2025 рік — 1.87 долара на акцію, що на 3.7% вище за попередній прогноз і становить неймовірний річний приріст у 654.3%. Dynex має рейтинг Zacks #2 (купити) і капіталізацію 1.06 мільярдів доларів, що свідчить про збалансовану довіру аналітиків.

Чому ці три можливості іпотечних REIT важливі

Кожна компанія інакше долає виклики сектору. Annaly робить ставку на масштаб і диверсифікацію портфеля у сфері житлового фінансування. AG Mortgage шукає нові кредитні можливості у сегменті домашнього капіталу, що недооцінений. Dynex використовує виробничі операції і хеджування ставок для зростання прибутків.

Загалом сектор іпотечних REIT залишається обмеженим через тиск на вартість активів, питання стійкості дивідендів і оборонну позицію. Однак для терплячих інвесторів, які розуміють унікальні ризики та позиціонування кожної компанії, все ж зберігаються можливості. Головне — усвідомлювати, що доходи іпотечних REIT у 2025 році ймовірно залишаться скромними, а не вражаючими, і більша частина цінності зосереджена у тих, хто має терпіння і стратегічний підхід.