Розуміння ваших прав як отримувача гранту у операціях з нерухомістю

У будь-якій операції з нерухомістю, будь то купівля будинку або оренда квартири, виникають дві ключові сторони: власник нерухомості, що передає права, та особа, яка їх отримує. Особа, яка набуває права на нерухомість або оренду, відома як одержувач (grantee), тоді як власник — як передавач (grantor). Розуміння цих ролей та юридичних документів, що регулюють їхні відносини, є необхідним для кожного, хто укладає угоду з нерухомістю. Одержувач повинен знати, які захисти йому доступні та які обов’язки він бере на себе.

Роль одержувача у передачі нерухомості

Одержувач — це сторона, яка отримує право у процесі операції з нерухомістю. Він набуває право власності через купівлю або отримує право користування через оренду. При продажу будинку одержувач — покупець; при оренді — орендар. Передавач, навпаки, — це сторона, яка передає ці права — продає нерухомість або здає її в оренду.

Юридичне передавання прав від передавача до одержувача здійснюється за допомогою офіційного документа, що називається актом (deed). У ньому зазначено, які саме права передаються, які захисти отримує одержувач і які обов’язки зберігає передавач. Оскільки види актів значно різняться за рівнем захисту, який вони забезпечують, тип використаного акту суттєво впливає на безпеку одержувача та його можливості у разі виникнення проблем у майбутньому.

Як різні акти захищають одержувача

Не всі передачі нерухомості однакові. Рівень захисту, який отримує одержувач, залежить від типу використаного акту. Важливо розуміти ці різниці перед підписанням будь-яких документів.

Гарантійний акт (General Warranty Deed): цей акт забезпечує найвищий рівень захисту для одержувача. Передавач явно підтверджує, що право власності чисте і не має прихованих проблем. Якщо пізніше у одержувача виникнуть проблеми — наприклад, податкові застави, сервітут або незакриті іпотеки — передавач залишається юридично відповідальним за їх вирішення. Важливо, що цей захист поширюється навіть на проблеми, які існували до того, як передавач став власником, тому цей варіант є найнадійнішим для одержувача.

Спеціальний гарантійний акт (Special Warranty Deed): за цим актом передавач гарантує, що під час його володіння не виникло обтяжень або проблем із правом власності. Однак він не несе відповідальності за проблеми, створені попередніми власниками. Такий тип акту поширений, наприклад, при продажі нерухомості банком після foreclosure. Для одержувача він забезпечує помірний рівень захисту, але з важливим обмеженням: проблеми, що існували раніше, — його турбота.

Акт передачі (Grant Deed): гарантує, що передавач не передавав нерухомість іншим і не створював проблем із правом власності під час володіння. У порівнянні з гарантійним актом, цей тип менш захищає одержувача. Якщо з’являться проблеми з правом власності, одержувач не зможе притягнути передавача до відповідальності за судові витрати або збитки, тому цей варіант є ризикованішим.

Акт відмови від претензій (Quitclaim Deed): цей акт майже не забезпечує захисту для одержувача. Передавач не дає гарантій щодо права власності або можливості передати його. Якщо з’являться претензії або обтяження, одержувач не матиме можливості пред’являти претензії до передавача. Такі акти зазвичай використовуються у випадках довіри, наприклад, між членами родини, оскільки ризик для одержувача дуже високий.

Акт спеціального призначення (Special Purpose Deed): використовується, коли нерухомість передається від імені іншої особи або організації (наприклад, виконавчого органу спадщини). Такий акт захищає передавача від майбутніх претензій на право власності, оскільки він діє у офіційній ролі. Одержувач має розуміти, що ця захистова гарантія поширюється на передавача, а не на нього.

Акт у разі передачі замість foreclosure (Deed in Lieu of Foreclosure): ця угода дозволяє боржнику передати нерухомість кредитору замість повного foreclosure. У цьому випадку одержувач — кредитор. Такий акт може включати відмову від залишку боргу (deficiency balance), але лише за письмовою згодою кредитора.

Акт міжподружній (Interspousal Deed): використовується переважно при розлученнях для передачі нерухомості між подружжям. Захист у цьому випадку простий, але можуть виникнути складнощі, якщо є незакриті іпотеки. Одержувач зазвичай має продати або рефінансувати нерухомість пізніше.

Акт оренди (Deed of Lease): замість передачі права власності, цей акт надає тимчасове право користування. Одержувач — орендар, передавач — орендодавець. У ньому прописані умови, права та обов’язки обох сторін.

Порівняння типів актів: який дає найкращий захист одержувачу

З точки зору одержувача, рівень захисту значно варіюється:

• Найвищий захист: Гарантійний акт (усі проблеми з правом власності, навіть історичні, відповідає передавач)
• Помірний захист: Спеціальний гарантійний акт (передавач відповідає лише за проблеми, що виникли під час його володіння)
• Обмежений захист: Акт передачі (передавач не несе відповідальності за проблеми з правом власності у майбутньому)
• Мінімальний захист: Акт відмови від претензій (передавач не дає гарантій)

При виборі типу акту одержувач має зважати на компроміс між ціною (більш захищені акти коштують дорожче) та рівнем безпеки. Нижча ціна може здаватися привабливою, але вона часто не компенсує юридичних ризиків, які несе одержувач із менш захищеним актом.

Обов’язкові кроки для одержувача перед завершенням угоди

Перед тим, як офіційно прийняти акт і завершити операцію, слід вжити кілька захисних заходів:

Перевірка титулу (Title Search): одержувач має замовити пошук титулу, щоб переконатися у легітимності власності та виявити будь-які претензії або обтяження. Це дозволяє виявити проблеми до того, як вони стануть його відповідальністю.

Страхування титулу (Title Insurance): навіть за наявності захисних актів багато одержувачів купують страхування титулу — політику, що покриває невиявлені проблеми з правом власності або обтяження, виявлені після завершення угоди. Це додатковий захист, особливо важливий через тривалість прав власності та можливі витрати на їх вирішення.

Юридичний огляд: залучення адвоката для перевірки акту перед підписанням допомагає одержувачу повністю зрозуміти свої права, обов’язки та рівень захисту, який надає конкретний акт. Така професійна підтримка особливо цінна у складних угодах.

Інспекція та due diligence: крім перевірки титулу, одержувач має ретельно оглянути нерухомість і дослідити її історію, включно з обтяженнями, сервітутами та попередніми спорами.

Важливість обізнаності одержувача

Роль одержувача несе і можливості, і ризики. Розуміючи різницю між типами актів і вживаючи заходів щодо перевірки титулу та страхування, він може впевнено орієнтуватися у операціях з нерухомістю. Обов’язки передавача залежать від того, який акт він надає, тому кожен одержувач має ставити питання, вимагати ясності та пріоритетно захищати свої юридичні інтереси перед завершенням будь-якої угоди.