Essex Property та Residential REITs готуються до квартальної звітності 4 кварталу на тлі охолодження ринку квартир

Сектор інвестиційних трастів житлової нерухомості входить у критичну фазу звітності, оскільки кілька великих гравців готуються оприлюднити результати за четвертий квартал. Essex Property Trust, Mid-America Apartment Communities, AvalonBay Communities, Equity Residential та Camden Property Trust готуються представити свої останні фінансові показники, тоді як інвестори оцінюють, як цей сегмент пережив все більш ускладнювану ситуацію на ринку орендних квартир наприкінці 2025 року.

Динаміка ринку орендних квартир наближається до нормалізації

Американський сектор орендних квартир зазнав фундаментальної трансформації у кінці 2025 року, відійшовши від аномальних моделей попиту, що характеризували пандемію та постпандемічну епоху. Нові дані від RealPage показують, що сезонні чисті переїзди вперше за три роки повернулися, приблизно 40 400 одиниць виїхали у четвертому кварталі — це суттєвий зсув від циклів зростання, викликаних пандемією, до традиційних ринкових моделей.

Показники поглинання за рік підкреслюють цю тенденцію до нормалізації. Загальне поглинання за рік склало трохи більше 365 900 одиниць, що є найнижчим показником з середини 2024 року і наближається до історичних середніх значень, які панували до недавнього буму. Це пом’якшення відображає переоцінку попиту на оренду квартир у зв’язку зі стабілізацією економічних умов і демографічних тенденцій.

Що стосується пропозиції, нові будівництва квартир продовжували поступово зменшуватися. Ринок поглинув приблизно 409 500 нових одиниць у 2025 році, з nearly 89 400 завершених у четвертому кварталі. Це четвертий поспіль квартал зменшення обсягів здачі в експлуатацію. Однак рівень пропозиції залишається високим порівняно з історичними нормами, що зберігає тиск на рівень заповнюваності та цінову політику оренди.

Тиск на заповнюваність і знижки на орендну плату змінюють економіку

Економіка орендних квартир відображає зростаючі виклики для операторів нерухомості. Рівень заповнюваності знизився до 94,8% наприкінці 2025 року, тоді як ефективні запитувані орендні ставки за квартал скоротилися на 1,7%, а за рік — на 0,6% — це найрізкіше зниження з початку 2021 року. Це тиск на доходи змусив орендодавців застосовувати агресивні тактики залучення клієнтів.

Значно зросла кількість пропонованих знижок, понад 23% одиниць пропонують знижки, що в середньому становлять 7% від орендної плати. Це свідчить про те, що власники квартир дедалі більше орієнтуються на підтримання рівня заповнюваності, ніж на зростання орендної плати — захисна стратегія у відповідь на зміни попиту і пропозиції. Для майбутніх звітів REIT це означатиме обмежене зростання чистого операційного доходу в тих же об’єктах і тривалі труднощі з розширенням доходів у перші місяці 2026 року.

Географічна диференціація створює переможців і програшних

Ринкова сегментація стала більш виразною, створюючи дві різні реальності на ринку орендних квартир. Регіони з високою пропозицією, зокрема міста Sun Belt — Остін, Фенікс, Денвер і Сан-Антоніо — зазнали найсильнішого зниження орендних ставок, що створює операційний тиск для REIT, які мають концентровану експозицію в цих швидкозростаючих, але перенаселених регіонах.

Динаміка ринку орендних квартир для прибережних і технологічних мегаполісів була суттєво іншою. Ринки, такі як Нью-Йорк, Сан-Франциско і Сан-Хосе, зберегли помірне зростання орендних ставок, що вигідно для REIT з більш обмеженою пропозицією. Essex Property Trust з її значною концентрацією на Західному узбережжі має потенціал перевищити показники колег, що стикаються з труднощами у Sun Belt. Її експозиція до зростання зайнятості, зумовленого технологічним сектором, і обмежена пропозиція в цих високорозвинених ринках забезпечують їй відносну стабільність порівняно з перенаселеними регіонами Sun Belt.

Essex Property Trust: переваги Західного узбережжя у складних умовах

Essex Property виходить із квартальної звітності з очевидними перевагами, що випливають із її географічного розташування. Компанія має сильну експозицію до ринків Західного узбережжя, де попит роботодавців, особливо з технологічних компаній, продовжує підтримувати створення робочих місць і зростання доходів домогосподарств. Вищі доходи від оренди та сприятливі демографічні тенденції підтримують попит на квартири, тоді як високі ціни на купівлю житла стимулюють триваліший термін оренди.

Згідно з прогнозами Zacks, очікується квартальний дохід у розмірі 476,57 мільйонів доларів, що дає приріст на 4,86% у порівнянні з минулим роком. Щодо основного FFO на акцію, Essex Property прогнозує діапазон 3,93–4,03 долара за квартал 2025 року, тоді як середній прогноз становить 4,00 долара, що означає зростання на 2,04% порівняно з минулим роком. Хоча останні аналітичні дії були недостатніми для формування широкої довіри, фундаментальні показники компанії демонструють відносну стійкість у порівнянні з колегами, що стикаються з більш сильним тиском пропозиції на інших ринках.

AvalonBay Communities: подолання труднощів із потенціалом розвитку

AvalonBay Communities оприлюднить результати, що враховують загальне уповільнення ринку. Компанія знизила свої прогнози на 2025 рік щодо доходів, чистого операційного доходу і основних показників фондів від операцій у відповідь на уповільнення зростання орендної плати, зростання операційних витрат і слабкий попит. Попри ці короткострокові труднощі, міцний баланс, обмежена нова пропозиція в ключових ринках і значний портфель проектів розвитку створюють підґрунтя для стабільності у процесі нормалізації ринкових умов.

Очікуваний середній показник доходу за квартал — 768,33 мільйонів доларів, що дає приріст на 3,75% у порівнянні з минулим роком. Оцінки основного FFO на акцію знизилися на 2 центи до 2,84 долара за останні тижні, але це все ще передбачає зростання на 1,43% порівняно з минулим роком. Компанія має рейтинг Zacks 4 (Продати) і показник Earnings ESP -0,35%, що свідчить про обмежену ймовірність несподіванок.

Mid-America Apartment Communities: виклики через експозицію до Sun Belt

Mid-America Apartment Communities стикається з труднощами через свою концентрацію у регіоні Sun Belt, де високий рівень нової пропозиції посилив конкуренцію. Хоча з’явилися перші ознаки відновлення у тенденціях оновлення договорів, компанія, ймовірно, стикнулася з тривалими труднощами у залученні нових орендарів у четвертому кварталі, що вплинуло на цінову політику нових договорів і рівень пропонованих знижок.

Очікуваний консенсус щодо доходу за квартал — 557,79 мільйонів доларів, що дає помірне зростання на 1,45% у порівнянні з минулим роком. MAA прогнозує діапазон основного FFO на акцію 2,17–2,29 долара, з серединою 2,23 долара, але середні оцінки знизилися на 1 цент до 2,22 долара, що свідчить про зниження на 0,45% порівняно з минулим роком. Компанія має рейтинг Zacks 4 і показник Earnings ESP -0,33%.

Equity Residential і Camden Property: збалансовані портфелі зазнають змішаних умов

Equity Residential має переваги завдяки диверсифікації портфеля між міськими та передміськими ринками. Попри типову сезонність четвертого кварталу, компанія, ймовірно, відчула пом’якшення тиску пропозиції у кількох ринках. Її експозиція до орендарів з високими доходами, технологічні можливості та масштаб операцій мають підтримати відносну стійкість.

Очікуваний рівень доходу — 789,34 мільйонів доларів, що дає приріст на 2,94% у порівнянні з минулим роком. Оцінки нормалізованого FFO на акцію становлять 1,04 долара, що дає зростання на 4% порівняно з минулим роком. Важливо зазначити, що Equity Residential має рейтинг Zacks 3 (Утримувати) і показник Earnings ESP +0,66%, що є єдиним у групі з потенціалом несподіванки у кращий бік.

Camden Property Trust отримала вигоду від високорозвинених ринків і сприятливих демографічних тенденцій серед орендарів, хоча високий рівень пропозиції в окремих регіонах посилив конкуренцію. Очікуваний квартальний дохід — 394,65 мільйонів доларів (зростання на 2,15% у порівнянні з минулим роком), а прогнозований діапазон основного FFO на акцію — 1,71–1,75 долара, що збігається з консенсусом і не дає змін у порівнянні з минулим роком.

Прогноз на майбутнє: що ці результати скажуть

Звітність за четвертий квартал цих п’яти інвестиційних трастів житлової нерухомості надасть важливе уявлення про траєкторію ринку орендних квартир у 2026 році. Результати, ймовірно, покажуть, чи досягли піку тенденції стабілізації заповнюваності та знижок, або чи залишаються ще подальші процеси нормалізації. Результати Essex Property будуть особливо показовими для оцінки стійкості квартир на Західному узбережжі, тоді як REIT, орієнтовані на регіон Sun Belt, висвітлять, чи достатньо швидко з’являється уповільнення у доставці пропозиції для стабілізації ринків.

Інвесторам слід особливо звернути увагу на коригування прогнозів, тенденції заповнюваності та коментарі щодо рівня знижок — ці показники дадуть зрозуміти, чи наближається сектор орендних квартир до сталого рівноваги, або чи очікують ще подальші тиски у найближчі квартали.