Розуміння, скільки амортизації на орендовану нерухомість ви можете претендувати

Коли ви інвестуєте в орендну нерухомість, одним із найцінніших податкових переваг є знижки на амортизацію. Однак розрахунок суми амортизації, яку ви маєте право претендувати, вимагає розуміння правил IRS та застосування правильної методології. На відміну від поширених міфів, амортизація нерухомості — це не просто оцінка втрати вартості — вона слідує суворій формулі, встановленій федеральним податковим законодавством, щоб забезпечити послідовність для всіх орендодавців і інвесторів у нерухомість.

Крок 1: Визначте базу вартості вашої нерухомості

Перш ніж розраховувати суму амортизації, потрібно встановити вашу амортизовану базу вартості. Це включає набагато більше ніж просто ціну покупки. Ваша база вартості охоплює саму ціну покупки, а також будь-які витрати на закриття угоди, юридичні послуги, податки на передачу, страхування титулу та будь-які капітальні покращення, зроблені для підготовки нерухомості до орендного використання.

Ось важливий момент: вартість землі ніколи не включається до розрахунків амортизації. Якщо ви купили нерухомість за $300,000 і професійна оцінка визначила вартість землі в $50,000, ваша амортизована база становитиме $250,000. Відокремлення землі від будівлі є необхідним, оскільки земля не амортизується — лише фізична структура, яка зношуються з часом, підпадає під амортизацію.

Часові рамки також мають велике значення. Амортизація на вашу орендну нерухомість починається лише тоді, коли вона «запущена в експлуатацію», тобто готова і доступна для орендарів. Якщо ви завершили ремонт і зробили нерухомість доступною для оренди 1 липня, амортизація починається з цієї дати — не з моменту покупки або початку ремонту.

Крок 2: Застосуйте систему амортизації MACRS

IRS вимагає, щоб усі орендодавці використовували Модифіковану швидку систему амортизації вартості (MACRS) для житлової орендної нерухомості. Цей стандартизований метод ділить корисний термін служби житлових об’єктів на 27.5 років, дозволяючи вам щорічно відраховувати рівну частку вашої амортизованої бази.

Ось як працює розрахунок: візьміть вашу амортизовану базу і поділіть її на 27.5, щоб знайти щорічний витратний на амортизацію. Використовуючи приклад у $250,000:

$250,000 ÷ 27.5 = $9,091 щорічна амортизація

Це означає, що кожного року протягом наступних 27.5 років ви можете претендувати приблизно на $9,091 як витрати на амортизацію у податковій декларації, зменшуючи оподатковуваний дохід від оренди. Послідовність цієї щорічної відрахування робить фінансове планування передбачуваним і допомагає оптимізувати загальні інвестиційні доходи.

Крок 3: Пропорційне врахування першого року

Якщо ваша орендована нерухомість не була в експлуатації весь перший календарний рік, потрібно пропорційно врахувати амортизацію за перший рік, виходячи з кількості місяців, коли вона була доступна для оренди.

За тим самим прикладом: якщо об’єкт був введений в експлуатацію 1 липня, ви маєте право на амортизацію лише за 6 місяців у перший рік. Замість повних $9,091 ви претендуєте на половину — $4,545.

Починаючи з другого року, ви знову претендуєте на повну суму $9,091. Ця схема продовжується протягом решти 26.5 років, доки нерухомість не буде повністю амортизована після 27.5 років.

Крок 4: Враховуйте капітальні покращення

Будь-які значні капітальні покращення, зроблені після введення нерухомості в експлуатацію — наприклад, нова покрівля, система HVAC або капітальний ремонт — мають бути додані до вашої амортизованої бази і амортизовані окремо протягом їхнього корисного терміну служби. Не просто списуйте витрати на покращення у рік їх здійснення; натомість капіталізуйте їх і амортизуйте з часом.

Такий підхід гарантує, що всі витрати, пов’язані з нерухомістю, отримують відповідне податкове оподаткування і що ваші розрахунки амортизації залишаються точними протягом усього періоду володіння нерухомістю.

Крок 5: Розуміння відшкодування амортизації

Ось важливий податковий наслідок, який багато власників нерухомості ігнорує: коли ви зрештою продасте свою орендну нерухомість, IRS вимагає «відшкодувати» всі знижки на амортизацію, які ви претендували за роки. Це означає, що ви сплатите податки з накопичених сум амортизації за ставкою 25%, навіть якщо вартість нерухомості фактично не зросла.

Наприклад, якщо ви претендували на $200,000 у сумі амортизаційних знижок за 22 роки і потім продали нерухомість, вам доведеться сплатити податки з цієї суми за ставкою відшкодування амортизації. Це положення може суттєво вплинути на чистий дохід від продажу, тому важливо враховувати його у довгостроковому плануванні інвестицій.

Максимізація вашої податкової стратегії щодо орендної нерухомості

Розуміння, скільки амортизації ви маєте право отримати на орендну нерухомість, — лише один із компонентів комплексної податкової стратегії. Ведіть ретельний облік вашої початкової ціни покупки, оцінки землі, витрат на закриття угоди та всіх капітальних покращень, зроблених з часом. Ці документи є основою для точних розрахунків амортизації і захищають вас у разі аудиту IRS.

Хоча амортизація надає значні податкові переваги, потенційна відповідальність за відшкодування означає, що варто проконсультуватися з податковим фахівцем або фінансовим радником, який спеціалізується на нерухомості. Вони допоможуть визначити, чи відповідає ваша загальна стратегія орендної нерухомості вашим фінансовим цілям і чи переважають переваги амортизації над наслідками відшкодування при продажу.

Головне — балансувати між негайною податковою економією і майбутніми податковими зобов’язаннями, щоб оптимізувати загальний дохід від вашої інвестиції в нерухомість.