Нерухомість RWA: введення фізичних активів у світ шифрування

Справжні світові активи ( RWA ) не є новою концепцією для ринку криптовалют. Ще в 2018 році з'явилася токенізація активів і випуск токенів цінних паперів ( STO ), що було схоже на сьогоднішню концепцію RWA. Однак через недосконалість регулювання та відсутність значних прибутків ці ранні спроби не змогли досягти масштабів.

У 2022 році, у зв'язку з підвищенням процентних ставок у США, доходність державних облігацій перевищила ставки за кредитами на шифрувальні стейблкоїни. Це зробило токенізацію державних облігацій США як RWA більш привабливою для шифрувальної індустрії. Зрілі DeFi проекти, такі як MakerDAO, Compound, Aave, а також традиційні фінансові установи, такі як Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens, почали вивчати RWA.

Протягом останніх двох років на ринку з'явилося кілька проектів RWA у сфері нерухомості. Вони спрямовані на розширення ринку інвестицій у нерухомість, збагачення інвестиційних продуктів та зниження інвестиційного бар'єру. У цій статті буде проаналізовано переваги та недоліки дизайну цих проектів, а також потенційний ринок. Оскільки вони в основному орієнтовані на нерухомість Північної Америки, обговорення буде зосереджене на відповідних політиках і умовах ринку Північної Америки.

Методи токенізації ринку нерухомості

Ринок нерухомості містить величезні інвестиційні можливості. За даними дослідження Statista у березні 2023 року, ринкова вартість нерухомості в Північній Америці становить 1,3 трильйона доларів США, а світовий ринок нерухомості - 2,66 трильйона доларів США.

Токенізований ринок нерухомості здебільшого досягає своїх цілей наступними способами:

1. Створення більш різноманітних і гнучких інвестиційних продуктів у сфері нерухомості
2. Привернення більш широкої групи інвесторів
3. Підвищення ліквідності та вартості нерухомих активів

Ці продукти зазвичай представлені в трьох формах:

1. Фінансування фрагментованої власності на нерухомість
2. Індекс продуктів ринку нерухомості в певних районах
3. Іпотечне кредитування токенів нерухомості

Крім того, переведення нерухомості на блокчейн може підвищити прозорість активів та демократичність управління.

Інвестиційні трасти в нерухомість ( REIT ) подібні до нерухомих активів RWA у наданні фрагментованих інвестиційних можливостей, обидва знижують інвестиційні бар'єри та підвищують ліквідність. Однак традиційні REIT зазвичай не надають інвесторам можливостей управління або власності, зберігаючи централізовану операцію. Тим не менш, їх сувора перевірка активів, операційна та інвестиційна структура надають референсну рамку для проектів нерухомих активів RWA.

Вивчаючи експлуатацію проектів RWA у сфері нерухомості за останні два роки, можна підсумувати їхні переваги та недоліки таким чином:

Переваги:

• Знизити інвестиційний поріг
• Підвищення ліквідності активів
• Розширення кола інвесторів
• Підвищення прозорості активів
• Спрощення процесу угоди з нерухомістю

Недоліки:

• Невизначене регулювання
• Юридичні ризики досить високі
• Високі витрати на управління
• Недостатня ліквідність на вторинному ринку
• Доходність не має переваг

Глибокий аналіз конкретних випадків показує, що різні проекти мають різні умови експлуатації через різницю в управлінні та методах продукту.

Аналіз випадків

RealT

RealT було запущено в 2019 році, це один з перших проектів RWA у сфері нерухомості, що спеціалізується на токенізації житлової нерухомості США для роздрібних інвесторів через блокчейн Ethereum та Gnosis, головним чином на Gnosis (.

RealT купує житлову нерухомість, законно токенізуючи власність, яку вона має. Управління, обслуговування та збір орендної плати покладається на третю сторону. Після вирахування витрат, орендна плата розподіляється між власниками токенів. RealT відповідає за процес токенізації, але юридично ізольована від компанії, що володіє активами нерухомості. У разі дефолту компанії, власники токенів можуть призначити нову компанію для управління нерухомістю. Варто зазначити, що угода не зобов'язує RealT брати участь в інвестуванні в токени нерухомості, які вона просуває на ринку. Користувачі, що володіють токенами нерухомості, можуть щомісяця отримувати частину орендної плати за цю нерухомість, за вирахуванням приблизно 2.5% резервного фонду на обслуговування та приблизно 10% плати за управління.

Як приклад нерухомості Монгомері, загальна вартість токенів нерухомості становить 323,020 доларів США, кожен токен коштує 52.10 доларів США, випущено всього 6,200 штук. Щомісячний дохід від оренди цієї нерухомості становить 2,600 доларів США. Після вирахування 622 доларів США витрат на управління та обслуговування, щомісячний чистий прибуток становить 1,978 доларів США, річна сума – 23,736 доларів США. Кожен токен отримує 3.83 доларів США розподілу, річна прибутковість становить 7.35%.

RealT надає ринку 100% токенів, не вимагаючи спільних інвестицій з клієнтами, підтримуючи практично безризикову модель роботи. Управлінський орган отримує 8% від орендної плати, а решту частину з витрат на обслуговування, інвестиційна платформа стягує 2% за токенізацію нерухомості, вибір управлінського органу та нагляд за управлінням. Це дозволяє команді RealT зосередитись на пошуку кваліфікованої нерухомості та її токенізації.

Однак, хоча розподіл власності допомагає знизити ризики, він також несе виклики. Коли частка інвестора надто мала, витрати на управління компанією можуть стати непідйомними. RealT обирає управлінську компанію для управління нерухомістю; якщо RealT має велику частку власності на нерухомість, вони намагатимуться знизити витрати на управління. Але якщо частка RealT занадто велика, це зменшить ліквідність токенів, і дрібні акціонери не виконуватимуть контрольні функції. Якщо частка RealT дуже мала, може бракувати мотивації обирати та контролювати управлінську компанію, що ускладнить ефективний контроль за управлінською компанією для роздрібних інвесторів.

Аналізуючи десять останніх проданих токенів нерухомості на ринку RealT, виявлено, що RealT розподіляє нерухомість на різну кількість токенів, забезпечуючи ціну кожного токена приблизно 50 доларів США. Більшість нерухомості розташовані в Детройті, приблизно 500 власників токенів, двоє власників нерухомості мають більше 1 000 осіб.

![Цегла та блоки: Дослідження проектів нерухомості на ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-361cf484908c28bf10ec4eb5a951dcac.webp(

Приблизно 90% інвесторів RealT інвестують менше 500 доларів, 9% інвестують від 500 до 2000 доларів, 1% інвестують понад цю суму. Це вказує на те, що RealT в певній мірі успішно створив ринок інвестицій в нерухомість для роздрібних інвесторів, збільшивши ліквідність на ринку житла.

Згідно з даними про транзакції на основному гаманці Gnosis від RealT, RealT загалом розподілив приблизно 6 мільйонів доларів оренди. Платформені збори становлять близько 2,5%-3% від оренди, що відповідає середньому доходу в 150K до 180K доларів за останні два роки. Проте, оскільки RealT не має обов'язкових вимог до участі в інвестиціях у нерухомість, його прибуток від доходів від оренди невідомий.

З точки зору корпоративної структури, RealT у штаті Делавер заснував Real Token Inc. як основну юридичну особу, яка не володіє жодними активами нерухомості, а лише є операційною одиницею проекту. Крім того, було створено Real Token LLC як материнську компанію для компаній нерухомості, яка також не володіє активами нерухомості, головним чином для спрощення правових процедур, що дозволяє користувачам укладати угоду лише з однією компанією, щоб інвестувати в усі активи нерухомості. Нарешті, для кожної інвестиційної нерухомості RealT створює відповідну серію LLC. Як дочірня компанія Real Token LLC, кожна серія LLC володіє конкретною нерухомістю та відповідними токенами. Така структура забезпечує те, що проблеми з окремою нерухомістю не впливають на інші об'єкти нерухомості або операції материнської компанії.

![Цеглини та блоки: Дослідження проектів нерухомості на ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-aa31bab48551a8779f9d393bb64e445c.webp(

) Parcl

Parcl є платформою DeFi інвестування, яка дозволяє користувачам торгувати коливаннями цін на глобальному ринку нерухомості. Parcl через AMM структуру робить пов'язані з нерухомістю синтетичні активи доступними на ринку. Parcl запустив Parcl Labs Price Feed, створюючи індекс нерухомості для конкретних регіонів на основі історії продажів. Тривалість історії може змінюватися в залежності від частоти угод з нерухомістю. Після створення індексу інвестори можуть спекулювати на змінах цін на нерухомість, відкриваючи довгі або короткі позиції.

Цей метод уникає правових проблем, пов'язаних з фактичними угодами з нерухомістю. Хоча він може не зовсім відповідати визначенню RWA для нерухомості, Parcl отримав інвестиції від відомих компаній, таких як Coinbase, Solana Ventures, DragonFly, і заслуговує на увагу під час обговорення різноманітності продуктів RWA в сфері нерухомості.

Тестова мережа Parcl була запущена в травні 2022 року на Solana, наразі TVL становить 16 мільйонів доларів. Проте, через більше ніж рік експлуатації, Parcl, здається, не викликала великої уваги, щоденний обсяг торгівлі менше 10 000 доларів, щоденна активна аудиторія менше 50 осіб.

Продукти Parcl легкі у використанні та швидко оновлюються, ціноутворювачі Parcl Labs та дизайн індексного ринку є досить розвиненими. Що стосується операцій, команда Parcl активно впроваджує програми залучення користувачів, такі як Parcl Point, Real Estate Royale. Незважаючи на ці переваги та підтримку багатьох відомих інвестиційних установ, Parcl все ще має відносно низьку увагу на ринку та частку на ринку, база користувачів невелика, обсяги торгівлі обмежені. Це, можливо, свідчить про те, що ринок криптовалют ще не готовий до прийняття продуктів індексів нерухомості.

![Цеглини та блоки: Дослідження проектів нерухомості на ринку RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-4f0cded6a5d231d49ba59ab808fed894.webp(

) Рейнно

Ripple та MakerDAO, такі великі компанії у сфері шифрування, також досліджують продукти RWA у нерухомості. Команда цифрових валют Ripple для центральних банків намагається підтримати користувачів у токенізації нерухомості та отриманні іпотечних кредитів. MakerDAO співпрацює з Robinland для підтримки кредитування під заставу нерухомості. RealT також пропонує можливість використання своїх випущених токенів нерухомості як застави для кредитів, але це більше схоже на продукти кредитування токенів, які не суттєво підвищують ліквідність капіталу власників нерухомості.

Reinno є проектом, запущеним у 2020 році та припиненим у 2022 році. Хоча він не залишив багато слідів на ринку, він представив два вартих уваги продукти, пов'язані з нерухомістю RWA.

Перший продукт - це послуга кредитування на основі токенізованої нерухомості. Коли власники нерухомості потребують фінансування, вони можуть подати документи на нерухомість компанії Reinno. Після затвердження, Reinno створює спеціалізовану компанію-мету в Делавері ###SPV(. Потім для нерухомості створюється смарт-контракт для токенів, власники можуть вносити токени як заставу для отримання кредиту, а ліміт кредиту базується на вартості токенів.

Другий продукт - це фінансування іпотеки. Користувачі купують нерухомість за допомогою банківської іпотеки, після чого можуть токенізувати право власності на нерухомість для фінансування. Отримані кошти використовуються для погашення банківської іпотеки, а клієнт потім повертає цю суму позики за фіксованою процентною ставкою.

Reinno використовує централізовану та офлайн модель обслуговування, клієнти зазвичай повинні відвідувати офіс для подачі документів на нерухомість. Цей метод має очевидні ризики:

1. Коли позичальник порушує умови, Reinno як токенізований сервіс має труднощі з поданням позову проти позичальника.
2. Відсутність прямих кредитних контрактів між позичальниками та кредиторами, особливо в контексті фрагментованого фінансування токенів нерухомості, відсутність досконалої правової системи для захисту кредиторів.
3. Власник нерухомості, який взяв кредит, продає будинок або припиняє погашати іпотечний кредит, може призвести до передачі прав власності на нерухомість, що важко ефективно зупинити Reinno.

Ці ризики можуть бути однією з причин зупинки роботи проєкту. У майбутньому RWA в нерухомості потребують більш зрілого правового середовища для вирішення цих проблем.

![Цеглини та блоки: Дослідження проектів нерухомості на ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-03fb37d3a9ba3003021b1332a31a470b.webp(

Висновок

Нерухомість RWA є відносно новим концептом, який ще не встановив чіткий обсяг ринку або не створив лідерських проєктів. Наразі масштаб операційних проєктів та база користувачів невеликі. Ця сфера потребує суворого дотримання норм та зрілого правового регулювання. Деякі проєкти використовують структуру ізоляції ризиків або обирають фінансові продукти, пов'язані з нерухомістю, як цілі інвестицій, щоб зменшити операційні ризики. Однак, щоб повністю реалізувати потенціал нерухомості RWA — купівлю, продаж нерухомості та іпотечне кредитування, прогрес у законодавстві та дотримання норм є незамінними.

У законодавчій сфері для нерухомості RWA ще не встановлено чіткої та узгодженої структури. Регулятори США мають розбіжності щодо класифікації токенів, а також бракує міжнародних нормативних посилань. Це призводить до неясності правил і плутанини в процесах, що загрожує потенційним інвесторам і ставить під загрозу довгострокову життєздатність токенізації нерухомості.

Незважаючи на безлад у регулюванні, багато відомих фінансових компаній та компаній з шифрування намагаються реалізувати RWA у сфері нерухомості, а невелика кількість проектів за 1-2 роки роботи обмежено довела життєздатність продукту. Нерухомість, як важлива складова фінансових інвестицій, може швидко розвиватися, оскільки відповідні правові рамки вдосконалюються.

![Цеглини та блоки: Дослідження проектів нерухомості на ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-194cc7956a9a237e43296e8e718ba61f.webp(