Gayrimenkul RWA: Blok Zinciri ve Tuğlaların Çarpışması

Gerçek dünya varlıkları ( RWA ) kripto para piyasasında yeni bir kavram değildir, 2018'de varlık tokenizasyonu ve menkul kıymet token ihracı ( STO ) o zamanlar mevcuttu ve bugünkü RWA ile birçok benzerliği vardır. Ancak, düzenleyici eksiklikler ve belirgin bir getiri avantajının olmaması nedeniyle, bu erken girişimler olgunlaşmayı başaramadı.

2022'de, ABD faiz oranlarının artırılmasıyla birlikte, ABD hazine tahvili getirileri kripto stabilcoin kredi oranlarını önemli ölçüde aştı. ABD hazine tahvillerinin RWA varlığı olarak tokenleştirilmesi, kripto endüstrisi için giderek daha cazip hale geliyor. Olgun DeFi projeleri ve geleneksel finans kurumları RWA'yı keşfetmeye başladı.

Son iki yılda, piyasada bazı gayrimenkul RWA projeleri ortaya çıktı. Bu projeler, gayrimenkul yatırım pazarını genişletmeyi, yatırım ürünlerini çeşitlendirmeyi ve yatırım eşiğini düşürmeyi amaçlıyor. Bu makalede bu projelerin tasarım avantaj ve dezavantajları ile potansiyel pazarı analiz edilecektir. Tartışma, Kuzey Amerika gayrimenkul pazarının politikaları, düzenlemeleri ve piyasa koşullarıyla ilgili olacaktır.

Tokenleştirilmiş Gayrimenkul Pazar Yöntemleri

Gayrimenkul pazarı fırsatlarla dolu. 2023 Martında Statista'nın yaptığı araştırma, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul pazarının değerinin 1.3 trilyon dolar, dünya genelinde ise 2.66 trilyon dolar olduğunu gösteriyor.

Tokenleştirilmiş gayrimenkul pazarının temel talebi: daha çeşitli ve esnek yatırım ürünleri yaratmak, daha geniş yatırımcıları çekmek, varlık likiditesini ve değerini artırmaktır. Başlıca biçimleri şunlardır:

1. Parçalı Gayrimenkul Mülkiyet Finansmanı
2. Belirli Bölge Gayrimenkul Endeksi Ürünü
3. Gayrimenkul Tokeni Teminatlı Kredi

Ayrıca, gayrimenkul tokenizasyonunun blok zincirine aktarılması, varlıkların şeffaflığını ve yönetim demokrasisini artırmayı umuyor.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ( REIT ) ve Gayrimenkul RWA, parçalı yatırım fırsatları sunma konusunda benzerlik göstererek, yatırım eşiğini düşürmekte ve likiditeyi artırmaktadır. Ancak REIT genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya mülkiyet sunmaz, merkezi bir işletim modeli sürdürmektedir. Bununla birlikte, sıkı düzenleyici çerçevesi altındaki varlık incelemesi, işletme ve yatırım yapısı, Gayrimenkul RWA projeleri için referans alınabilecek bir çerçeve sunmaktadır.

Son iki yılda gayrimenkul RWA projelerinin işletimini gözlemleyerek, bunların artılarını ve eksilerini daha iyi anlama fırsatı bulduk:

Avantajlar:

• Yatırım eşiğini düşürmek
• Varlık likiditesini artırmak
• Çeşitlendirilmiş Yatırım Portföyü
• Gayrimenkul yatırım sürecini basitleştirin

Eksileri:

• Düzenleyici belirsizlik
• Hukuk riski
• Yüksek işletme maliyeti
• Karmaşık Yönetim

Spesifik projeler, yönetim ve ürün yöntemlerindeki farklılıklar nedeniyle, fiili işletme sırasında karşılaşılan durumlar çeşitlilik göstermektedir.

Vaka Analizi

Aşağıda üç temsilci gayrimenkul RWA projesi analizi yapılmaktadır. Bu projeler, gayrimenkul pazarını tokenize etmek için farklı yöntemler kullanmakta ve kendi alanlarında belirli bir temsil yeteneğine sahiptir. Dikkat edilmesi gereken bir nokta, hala erken aşamada oldukları ve ürünlerin uzun süreli geniş çapta pazar doğrulaması ve testinden geçmediğidir.

RealT

RealT, 2019'da piyasaya sürülen en erken gayrimenkul RWA projelerinden biridir ve Ethereum ile Gnosis zinciri üzerinden ( öncelikle Gnosis)'deki bireysel yatırımcılara tokenleştirilmiş Amerikan konut mülklerini sunmaya odaklanmaktadır.

RealT, konut mülklerini satın alarak, mülkleri yasal olarak tokenize eder. Mülk yönetimi, bakımı ve kira toplama üçüncü taraf kuruluşlara devredilir. Ücretler düşüldükten sonra, kira gelirleri token sahiplerine dağıtılır. RealT, tokenizasyon sürecinden sorumludur, ancak mülk varlıklarını elinde bulunduran şirketle hukuken ayrıdır. Şirketin web sitesinde belirtildiği gibi, eğer şirket temerrüde düşerse, token sahiplerinin mülkü yönetmesi için başka bir şirket belirleme hakkı vardır. Dikkat edilmesi gereken nokta, sözleşmenin RealT'yi piyasaya sürdüğü mülk tokenlerine yatırım yapmaya zorlamadığıdır. Kullanıcılar, mülk tokenlerini elinde bulundurarak her ay bu mülkün kirasından pay alabilir, yaklaşık %2,5 bakım rezervi ve genellikle %10 yönetim ücreti düşüldükten sonra.

Montgomery'deki bir gayrimenkul örneği olarak, gayrimenkul tokenlerinin toplam değeri 323,020 dolar, her bir tokenin fiyatı 52.10 dolar, toplamda 6,200 token ihraç edilmiştir. Bu gayrimenkulün aylık kira geliri 2,600 dolardır. Toplam 622 dolar işletim ve yönetim giderleri düşüldükten sonra, aylık net kar 1,978 dolardır, yıllık toplam ise 23,736 dolardır. Her bir token 3.83 dolar dağıtım almakta, yıllık kâr oranı %7.35'tir.

Bu mülk için, RealT piyasaya %100 token sunmaktadır, bu da RealT'nin müşterilerle ortak yatırım yapmasına gerek olmadığı, neredeyse risksiz bir operasyon modeli sürdürdüğü anlamına gelir. Yönetim kurumu, kira gelirinin %8'ini alırken, bakım maliyetlerinden kalan kısmı alır, yatırım platformu yalnızca tokenleştirilmiş mülkü, yönetim kurumunu seçmek ve yönetimi denetlemek için %2 ücret alır. Bu yöntem, RealT ekibinin büyük ölçüde yönetim zamanından tasarruf etmesini sağlar, nitelikli mülkler bulmaya ve tokenleştirip listelemeye odaklanır.

Ancak, dağılmış mülkiyet yatırımcı riskini dağıtmaya yardımcı olsa da zorluklar da getirmektedir. Yatırımcıların yatırım payı çok küçük olduğunda, şirketin yönetim maliyetleri çok yüksek olabilir ve sürdürülebilir olmayabilir. RealT, mülkleri yönetmek için bir yönetim kurumu seçmektedir; eğer RealT mülk üzerinde büyük bir mülkiyete sahipse, yönetim maliyetlerini düşürmek için çaba göstereceklerdir çünkü kötü yönetim onların üzerinde büyük bir etki yaratacaktır. Ancak RealT'nin hisse oranı çok yüksek olursa, token likiditesini azaltacak ve küçük hissedarlar denetim sorumluluğunu yerine getirmeyeceklerdir. Tüm token sahipleri büyük hissedarların yönetim kurumlarının verimli ve dikkatli bir şekilde denetlenmesini sağlamasını beklemektedir. Öte yandan, eğer RealT'nin hissesi çok küçük olursa, yönetim kurumunu seçmek ve aktif bir şekilde denetlemek için yeterli motivasyon eksikliği olabilir; birçok küçük yatırımcı için yönetim kurumunu etkili bir şekilde denetlemek zorlaşacaktır.

RealT pazarındaki en son satılan on mülk tokenini kontrol edin ve her mülkün sahip sayısını bulmak için blok zinciri tarayıcısını kullanın. RealT, mülkleri farklı sayıda tokena bölerek her bir tokenin fiyatını yaklaşık 50 dolar olarak sağlamaktadır. Çoğu mülk Detroit'te bulunmaktadır ve yaklaşık 500 token sahibi vardır; iki mülk sahibinin ise 1,000'den fazla sahibi bulunmaktadır. Her sahibin token sayısını birleştirerek RealT yatırımcılarının yatırım aralığını hesaplayın.

Yaklaşık %90 RealT yatırımcısı 500 dolardan daha az yatırım yaparken, %9'u 500 ile 2.000 dolar arasında yatırım yapıyor, %1'i ise 2.000 dolardan fazla yatırım yapıyor. Bu, RealT'nin belirli bir ölçüde perakende yatırımcılara gayrimenkul yatırım piyasası yarattığını ve konut piyasasının likiditesini artırdığını göstermektedir.

RealT'nin Gnosis ana ağ cüzdan adresi işlem verilerine göre, RealT toplamda yaklaşık 6 milyon dolar kira dağıtmıştır. Platform ücretleri bakım maliyetleri, sigorta ve vergilere bağlı olarak dalgalanmakta olup, kira bedelinin yaklaşık %2.5-%3'ü kadardır; bu da son iki yılda platform gelirinin yaklaşık 150K ile 180K dolar arasında olduğu anlamına gelmektedir. Ancak, RealT'nin gayrimenkul yatırımlarına katılımı zorunlu olmadığından ve katılım düzeyinin özel bir sınırı veya açıklaması bulunmadığından, kira gelirinden elde ettiği kâr bilinmemektedir.

Kurumsal yapı açısından bakıldığında, RealT, Delaware'de Real Token Inc.'i çekirdek bir varlık olarak kurdu, gayrimenkul varlıklarına sahip değil ve yalnızca bir proje işletme kuruluşu olarak hizmet veriyor. Ayrıca RealT, emlak şirketinin ana şirketi olarak Real Token LLC'yi de kurdu. Real Token Inc.'e benzer şekilde, Real Token LLC gayrimenkul varlıklarına sahip değildir; Temel amaç, yasal süreci basitleştirmek ve kullanıcıların tek bir şirkete kaydolarak tüm mülklere yatırım yapmalarına izin vermektir. Son olarak, RealT her yatırım amaçlı gayrimenkul için bir dizi LLC oluşturur. Bir Real Token LLC iştiraki olarak, her Series LLC belirli bir mülke ve karşılık gelen belirteçlere sahiptir. Bu yapı, bir mülkün mali veya yasal sorunlarının RealT kapsamındaki diğer mülklerin veya ana şirketlerin faaliyetlerini etkilememesini sağlamak için tasarlanmıştır.

Parcl

Parcl, kullanıcıların küresel gayrimenkul piyasası fiyat değişimlerini ticaret yapmalarına olanak tanıyan bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, gayrimenkul ile ilgili sentetik varlıkları piyasaya sunmak için AMM yapısını kullanmaktadır. Parcl, satış geçmişine dayalı belirli bir bölge gayrimenkul endeksi oluşturmak için Parcl Labs Price Feed'i başlattı. Geçmiş kayıt süresi, gayrimenkul işlem sıklığına göre değişebilir. Endeks oluşturulduktan sonra, yatırımcılar gayrimenkul fiyat trendlerine spekülasyon yapabilir, yükseliş veya düşüş pozisyonları kurabilir.

Bu yöntem, gerçek gayrimenkul alım satımını içermediği için Parcl'ın gerçek gayrimenkul operasyonlarındaki hukuki sorunlardan kaçınmasını sağlıyor. Belki bazıları bunun gerçekten bir gayrimenkul RWA projesi sayılıp sayılmayacağını sorgulayabilir, çünkü daha önce belirtilen standartlarla uyuşmuyor. Ancak, bu, Coinbase, Solana Ventures, DragonFly gibi tanınmış şirketlerin yatırım yaptığı görece popüler bir RWA projesidir ve benzersizliği nedeniyle gayrimenkul RWA ürün çeşitliliği tartışmalarında dikkate alınmayı hak ediyor.

Parcl test ağı Mayıs 2022'de Solana üzerinde başlatıldı, şu anda TVL 16 milyon dolar. Ancak bir yıldan fazla bir süredir faaliyet göstermesine rağmen, Parcl pek fazla ilgi çekmemiş gibi görünüyor, günlük işlem hacmi 10,000 dolardan az, günlük aktif kullanıcı sayısı 50'den az.

Parcl ürünleri kullanımı kolay ve hızlı bir şekilde yükseliyor. Parcl Labs fiyat sağlayıcıları ve endeks piyasası tasarımı oldukça olgun. Operasyonel açıdan, Parcl ekibi Parcl Point, Real Estate Royale gibi kullanıcı kazanım programlarını aktif bir şekilde sunuyor. Bu avantajlara ve birçok tanınmış yatırım kuruluşunun desteğine rağmen, Parcl hala nispeten düşük bir piyasa dikkati ve payına sahip, kullanıcı tabanı küçük, işlem hacmi sınırlı. Bu, bir bakıma kripto para piyasasının gayrimenkul endeks ürünlerini karşılamaya henüz hazır olmadığını gösterebilir.

Reinno

Büyük kripto para şirketleri olan Ripple ve MakerDAO, gayrimenkul RWA yönü ürünlerini de araştırıyor. Ripple, Temmuz ayında, merkezi bankalar dijital para birimi ekibinin kullanıcıların gayrimenkulü tokenleştirmelerine ve ipotek kredisi almalarına yardımcı olmaya çalıştığını duyurdu. MakerDAO da gayrimenkul ipotek kredisi desteği için Robinland ile iş birliği yaptı. RealT, sadece kendi çıkardığı gayrimenkul tokenleri için tokenleştirilmiş gayrimenkulü kredi teminatı olarak kullanma seçeneği sunuyor. Temelde, bu hizmet daha çok token kredisi ürününe benziyor ve bireysel gayrimenkul sahiplerinin sermaye likiditesini önemli ölçüde artırmıyor.

Reinno, 2020'de piyasaya sürülen ve 2022'de faaliyetlerini durduran bir projedir. Piyasada fazla iz bırakmamış olsa da, iki önemli gayrimenkul RWA ile ilgili ürün sunmuştur.

İlk ürün, tokenleştirilmiş gayrimenkul üzerine bir kredi hizmetidir. Gayrimenkul sahipleri finansmana ihtiyaç duyduğunda, gayrimenkul belgelerini Reinno'ya sunabilir. Onaylandıktan sonra, Reinno, Delaware'de özel bir amaçlı şirket (SPV) oluşturacaktır. Daha sonra, Reinno gayrimenkul için token oluşturmak üzere akıllı sözleşme hazırlar, sahipler tokenleri kredi teminatı olarak yatırabilir ve borç alabilir, kredi limiti token değerine dayanmaktadır.

İkinci ürün, konut kredisi finansmanıdır. Kullanıcı, banka konut kredisi ile mülk satın aldıktan sonra, mülkün mülkiyetini tokenleştirerek finansman sağlayabilir. Elde edilen fonlar, banka konut kredisini geri ödemek için kullanılır ve ardından müşteri, sabit bir faiz oranıyla protokole bu krediyi geri öder.

Reinno'nun işletimi hâlâ merkezi offline bir modeldir, genellikle müşterilerin mülk belgelerini sunmak için ofisi ziyaret etmeleri gerekir. Bu yöntemin belirgin riskleri vardır. Öncelikle, borçlu temerrüt etmeyi ve geri ödemeyi durdurmayı seçerse, Reinno bir tokenleştirme hizmet sağlayıcısı olarak, borçluya dava açmakta zorlanır. Reinno, ipotek mülkünü gerçek anlamda sahiplenmez; kredi esasen Reinno'da fon sağlamayı seçen kullanıcılar tarafından sağlanır. Borçlu ile kredi veren arasında doğrudan bir kredi sözleşmesinin eksikliği, özellikle parçalı mülk token finansmanı bağlamında, bu kredi verenleri koruyacak yeterli bir hukuk çerçevesinin olmamasıyla sonuçlanır. Reinno, böyle temerrüt risklerini azaltmak için ayrıntılı önlemler sunmamıştır. İkincisi, eğer mülk sahibi borç aldıktan sonra evi satmaya karar verirse veya Reinno'da ipotek finansmanı tamamladıktan sonra bankaya ipotek kredisini ödemeyi durdurursa, bu mülkün mülkiyetinin devrine yol açan eylem Reinno tarafından etkili bir şekilde engellenemez, bu da kredi verenlerin mülk değerinde "çift harcama" yapmasına neden olur. Bu belirgin riskler, projenin operasyonunu durdurmasının nedenlerinden biri olabilir, gelecekte gayrimenkul RWA'nın bu sorunları çözmek için daha olgun bir hukuk çerçevesine ihtiyacı vardır.

Sonuç

Gayrimenkul RWA, nispeten yeni bir kavramdır, henüz belirgin bir pazar ölçeği oluşturulmamış veya öncü projeler ortaya çıkmamıştır. Bu alandaki işletme projeleri, pazar ölçeği ve kullanıcı tabanı açısından nispeten küçüktür. Bu alan, sıkı bir uyumluluk operasyonu ve olgun bir hukuki çerçeve düzenlemesi gerektirmektedir. Bazı projeler, işletme riskini azaltmak için risk ayrıştırma şirketi yapısını benimsemekte veya gayrimenkul ile ilgili finansal ürünleri yatırım hedefi olarak seçmektedir. Ancak, gayrimenkul RWA'nın en büyük potansiyelini tam olarak gerçekleştirmek için - mülk alımı, satışı ve ipotekleme - yasama ilerlemesi ve operasyonel uyumluluk hayati önem taşımaktadır.

Mevzuat açısından, gayrimenkul RWA için henüz net bir çerçeve oluşturulmamıştır. ABD'deki çeşitli düzenleyici kurumlar token sınıflandırması konusunda farklı görüşlere sahiptir.