Gayrimenkul RWA: Fiziksel varlıkları şifreleme dünyasına getirmek

Gerçek dünya varlıkları ( RWA ), kripto para piyasasında yeni bir kavram değildir. 2018 yılında, varlık tokenizasyonu ve menkul kıymet token ihracı ( STO ) ortaya çıkmıştı ve günümüzdeki RWA kavramına benzemektedir. Ancak, düzenlemenin yetersizliği ve önemli getirilerin olmaması nedeniyle bu erken denemeler ölçeklenme şansı bulamamıştır.

2022'de, ABD faiz oranlarının artırılmasıyla birlikte, devlet tahvili getirileri şifreleme stabilcoin kredi oranlarını geçti. Bu durum, ABD devlet tahvillerinin RWA olarak tokenleştirilmesini şifreleme sektörü için daha cazip hale getirdi. MakerDAO, Compound, Aave gibi olgun DeFi projeleri ile Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens gibi geleneksel finans kurumları, RWA'yı keşfetmeye başladı.

Son iki yılda, piyasada bazı gayrimenkul RWA projeleri ortaya çıktı. Bu projeler, gayrimenkul yatırım pazarını genişletmeyi, yatırım ürünlerini çeşitlendirmeyi ve yatırım eşiğini düşürmeyi amaçlamaktadır. Bu yazıda, bu projelerin tasarımının avantajları ve dezavantajları ile potansiyel piyasası analiz edilecektir. Ana olarak Kuzey Amerika gayrimenkulüne odaklandığından, tartışma Kuzey Amerika pazarına ilişkin politikalar ve koşullar üzerinde yoğunlaşacaktır.

Tokenleştirilmiş Gayrimenkul Pazarının Yöntemleri

Gayrimenkul piyasası büyük yatırım fırsatları barındırıyor. 2023 Mart ayında Statista'nın araştırmasına göre, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul piyasasının değeri 1.3 trilyon dolar, küresel halka açık gayrimenkul piyasası ise 2.66 trilyon dolar.

Tokenleştirilmiş gayrimenkul pazarı, hedefe aşağıdaki yollarla ulaşmaktadır:

1. Daha çeşitli ve esnek gayrimenkul yatırım ürünleri oluşturmak
2. Daha geniş bir yatırımcı kitlesi çekmek
3. Gayrimenkul varlıklarının likiditesini ve değerini artırmak

Bu ürünler genellikle üç biçimde sunulmaktadır:

1. Parçalı mülkiyet finansmanı
2. Belirli Bölge Gayrimenkul Pazar Endeksi Ürünü
3. Gayrimenkul token teminatlı kredi

Ayrıca, mülklerin blok zincirine aktarılması, varlıkların şeffaflığını ve yönetişimdeki demokratikliği artırabilir.

Gayrimenkul Yatırım Trustları (REIT) ve Gayrimenkul RWA, parçalı yatırım fırsatları sunma açısından benzerlik gösterir, her ikisi de yatırım eşiğini düşürür ve likiditeyi artırır. Ancak, geleneksel REIT'ler genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya mülkiyet sunmaz, merkezi bir işletim sürdürür. Yine de, sıkı varlık incelemeleri, operasyonlar ve yatırım yapıları, Gayrimenkul RWA projeleri için bir referans çerçevesi sağlar.

Son iki yılda gayrimenkul RWA projelerinin işletimini gözlemleyerek, avantaj ve dezavantajları şu şekilde özetlenebilir:

Avantajlar:

• Yatırım eşiğini düşürmek
• Varlık likiditesini artırmak
• Yatırımcı kitlesini genişletmek
• Varlık şeffaflığını artırmak
• Gayrimenkul işlem sürecini basitleştirme

Eksiler:

• Regülasyon belirsiz
• Hukuk riski oldukça yüksek
• Yönetim maliyetleri yüksek
• İkincil piyasa likiditesi yetersiz
• Getiri oranı avantaj sağlamıyor

Özellikle belirli vakaları derinlemesine analiz ederken, projelerin yönetim ve ürün metodolojilerinin farklılıkları nedeniyle, gerçek işletim durumlarının birbirinden farklı olduğunu görmekteyiz.

Vaka Analizi

RealT

RealT, 2019 yılında piyasaya sürüldü ve daha erken dönemlerdeki gayrimenkul RWA projelerinden biri olarak, Ethereum ve Gnosis blok zinciri üzerinden ( esas olarak Gnosis'te ) ABD konut mülklerini tokenize ederek perakende yatırımcılara sunmaya odaklanmaktadır.

RealT, konut mülklerini satın alarak, sahip olduğu mülkleri şifreleme yoluyla temsil eder. Mülk yönetimi, bakımı ve kira tahsilatı üçüncü taraflarca yürütülmektedir. Masraflar düşüldükten sonra, kira gelirleri token sahiplerine dağıtılmaktadır. RealT, tokenizasyon sürecinden sorumludur ancak mülk varlıklarını elinde bulunduran şirketle yasal olarak ayrıdır. Şirket temerrüde düşerse, token sahipleri mülk yönetimi için yeni bir şirket atayabilirler. Dikkat edilmesi gereken nokta, bu anlaşmanın RealT'yi piyasaya sürdüğü mülk tokenlerine yatırım yapmaya zorlamadığıdır. Kullanıcılar, mülk tokenlerini her ay mülkün kirasından pay alacaklardır, bunun için yaklaşık %2,5 bakım rezervi ve yaklaşık %10 yönetim ücreti düşülmesi gerekmektedir.

Montgomery'deki bir gayrimenkul örneği olarak, gayrimenkul token'larının toplam değeri 323,020 dolar, her bir token 52.10 dolar, toplamda 6,200 adet ihraç edilmiştir. Bu gayrimenkulün aylık kira geliri 2,600 dolardır. 622 dolar işletme ve yönetim masrafları düşüldükten sonra, aylık net kar 1,978 dolardır, yıllık toplam 23,736 dolardır. Her bir token 3.83 dolar dağıtım almaktadır, yıllık kar oranı %7.35'tir.

RealT, müşterilerle ortak yatırım yapmadan, %100 token sunarak neredeyse risksiz bir işletme modeli sürdürmektedir. Yönetim kurumu, kira gelirinin %8'ini alırken, bakım ücretlerinden kalan kısmı elde eder. Yatırım platformu sadece mülklerin tokenizasyonu, yönetim kurumunu seçme ve yönetim denetimi için %2 ücret alır. Bu, RealT ekibinin nitelikli mülkler bulmaya ve bunları tokenleştirmeye odaklanmasını sağlar.

Ancak, dağılmış mülkiyet riskleri dağıtmaya yardımcı olsa da zorluklar da getirir. Yatırımcılar çok az bir pay ile yatırım yaptıklarında, şirket yönetim maliyetleri sürdürülemez hale gelebilir. RealT, mülkleri yönetmek için bir yönetim kurumu seçer; eğer RealT mülk üzerinde büyük bir mülkiyete sahipse, yönetim maliyetlerini düşürmek için çaba gösterecektir. Ancak, RealT'nin hisse oranı çok yüksek olursa, token likiditesini azaltır ve küçük hissedarlar denetim sorumluluğunu yerine getirmeyeceklerdir. Eğer RealT'nin hisse oranı çok az olursa, yönetim kurumunu seçmek ve denetlemek için motivasyon eksikliği olabilir; bu da bireysel yatırımcılar için etkili bir yönetim kurumunu denetlemeyi zorlaştırır.

RealT pazarındaki en son satılan on mülk tokenini analiz ederek, RealT'nin mülkleri farklı sayıda token'a böldüğünü ve her token'ın fiyatının yaklaşık 50 dolar olmasını sağladığını keşfettim. Çoğu mülk Detroit'te bulunmakta ve yaklaşık 500 token sahibi var, iki mülkün sahibi ise 1,000'den fazla.

Yaklaşık %90 RealT yatırımcısı 500 dolardan az yatırım yaparken, %9'u 500 ila 2.000 dolar arasında yatırım yapıyor, %1'i ise bu miktarın üzerinde yatırım yapıyor. Bu, RealT'nin bir ölçüde perakende yatırımcılar için gayrimenkul yatırım piyasası yarattığını ve konut piyasasının likiditesini artırdığını göstermektedir.

RealT'nin Gnosis ana cüzdan adresi işlem verilerine göre, RealT toplamda yaklaşık 6 milyon dolar kira dağıttı. Platform ücreti, kira bedelinin yaklaşık %2,5 - %3'ü kadar olup, son iki yıl boyunca ortalama gelir 150K ile 180K dolar arasında değişmektedir. Ancak, RealT'nin gayrimenkul yatırımına zorunlu katılım gereksinimi olmaması nedeniyle, kira gelirinden elde ettiği kâr bilinmemektedir.

Şirket yapısına göre, RealT, Delaware'de Real Token Inc.'i ana varlık olarak kurmuştur, bu varlık herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir, yalnızca proje işletim varlığı olarak hizmet vermektedir. Ayrıca, gayrimenkul şirketinin ana şirketi olarak Real Token LLC kurulmuştur, bu şirket de gayrimenkul varlığına sahip değildir, esasen yasal süreçleri basitleştirmek için kurulmuştur, kullanıcıların yalnızca bir şirketle sözleşme imzalayarak tüm gayrimenkullere yatırım yapabilmesini sağlar. Son olarak, RealT, her yatırım gayrimenkulü için ilgili bir dizi LLC kurmuştur. Real Token LLC'nin bir yan kuruluşu olarak, her bir dizi LLC belirli bir gayrimenkule ve ilgili token'a sahiptir. Bu yapı, tek bir gayrimenkul sorunlarının diğer gayrimenkulleri veya ana şirketin işletimini etkilememesini sağlar.

Parcl

Parcl, kullanıcıların küresel emlak piyasası fiyat dalgalanmalarını ticaret yapmasına olanak tanıyan bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, emlakla ilgili sentetik varlıkları piyasaya sunmak için AMM mimarisini kullanmaktadır. Parcl, satış tarihine dayalı belirli bir bölge emlak endeksi oluşturmak için Parcl LabsPrice Feed'i başlatmıştır. Tarih kaydı süresi, emlak ticaret sıklığına bağlı olarak değişebilir. Endeks oluşturulduktan sonra, yatırımcılar emlak fiyat hareketleri üzerinde spekülasyon yapabilir ve yükseliş veya düşüş pozisyonları oluşturabilir.

Bu yöntem, gerçek mülk alım satımının hukuki sorunlarından kaçınmaktadır. Gayrimenkul RWA tanımına tamamen uymasa da, Parcl, Coinbase, Solana Ventures, DragonFly gibi tanınmış şirketlerden yatırım almıştır ve gayrimenkul RWA ürün çeşitliliği tartışıldığında dikkate değer bir konudur.

Parcl test ağı 2022 Mayıs ayında Solana üzerinde başlatıldı, şu anda TVL 16 milyon dolar. Ancak bir yılı aşkın bir süredir faaliyet gösteren Parcl, pek fazla ilgi görmemiş gibi görünüyor; günlük işlem hacmi 10,000 dolardan az, günlük aktif kullanıcı sayısı ise 50'den az.

Parcl ürünleri kullanımı kolay ve hızlı bir şekilde yükseliyor, Parcl Labs fiyat sağlayıcıları ve endeks piyasası tasarımı oldukça olgun. Operasyonel açıdan, Parcl ekibi Parcl Point, Real Estate Royale gibi kullanıcı kazanım programlarını aktif bir şekilde sunuyor. Tüm bu avantajlara ve birçok tanınmış yatırım kuruluşunun desteğine rağmen, Parcl hala nispeten düşük bir piyasa ilgisi ve piyasa payı koruyor, kullanıcı tabanı küçük ve işlem hacmi sınırlı. Bu, belki de şifreleme piyasasının emlak endeksi ürünlerini karşılamaya henüz hazır olmadığını gösteriyor.

Reinno

Ripple ve MakerDAO gibi büyük şifreleme şirketleri de gayrimenkul RWA ürünlerini keşfetmektedir. Ripple merkez bankası dijital para birimi ekibi, kullanıcıların mülklerini tokenlaştırmalarını ve ipotek kredisi almalarını desteklemeye çalışıyor. MakerDAO, mülk ipoteği kredisi sağlamak için Robinland ile iş birliği yapıyor. RealT, gayrimenkul tokenlerini kredi teminatı olarak kullanma seçeneği de sunuyor, ancak bu daha çok token kredi ürününe benziyor ve bireysel mülk sahiplerinin sermaye likiditesini önemli ölçüde artırmıyor.

Reinno, 2020 yılında piyasaya sürülen ve 2022 yılında faaliyetlerini durduran bir projedir. Piyasada fazla iz bırakmamış olmasına rağmen, iki dikkat çekici gayrimenkul RWA ile ilgili ürün sunmuştur.

İlk ürün, tokenleştirilmiş mülkler için bir kredi hizmetidir. Mülk sahipleri finansman gerektiğinde, mülk belgelerini Reinno'ya sunabilirler. Onaylandıktan sonra, Reinno Delaware'de özel amaçlı bir şirket (SPV) kurar. Ardından mülk tokenleri için akıllı sözleşmeler oluşturur, mülk sahipleri tokenleri kredi teminatı olarak yatırabilir ve borç alabilirler, kredi limiti token değerine dayanır.

İkinci ürün konut kredisi finansmanıdır. Kullanıcı, banka konut kredisi ile gayrimenkul satın aldıktan sonra gayrimenkulün mülkiyetini tokenleştirerek finansman sağlayabilir. Elde edilen fonlar banka konut kredisinin geri ödenmesi için kullanılacak, müşteri daha sonra sabit bir faiz oranıyla anlaşmaya bu krediyi geri ödeyecektir.

Reinno, merkezi ve çevrimdışı bir işletim modeli benimsemiştir, müşterilerin genellikle ofise gidip gayrimenkul belgelerini sunmaları gerekmektedir. Bu yöntem belirgin riskler taşımaktadır:

1. Borçlu temerrüde düştüğünde, Reinno bir tokenleştirme hizmet sağlayıcısı olarak borçluya dava açmada zorluk çeker.
2. Borç alanlar ve borç verenler arasında doğrudan kredi sözleşmelerinin eksikliği, özellikle parçalı gayrimenkul token finansmanı bağlamında, borç verenleri koruyacak yeterli hukuki çerçevenin olmaması.
3. Gayrimenkul sahibi borçlandıktan sonra evi satarsa veya bankaya ipotek kredisini geri ödemeyi durdurursa, gayrimenkul mülkiyetinin devri gerçekleşebilir, Reinno bunu etkili bir şekilde engelleyemez.

Bu riskler, projelerin faaliyetini durdurmasının nedenlerinden biri olabilir. Gelecekte gayrimenkul RWA'nın bu sorunları çözmek için daha olgun bir hukuki çerçeveye ihtiyacı var.

Sonuç

Gayrimenkul RWA, nispeten yeni bir kavram olup, henüz belirgin bir pazar ölçeği oluşturulmamış veya önde gelen projeler ortaya çıkmamıştır. Şu anda işletme projelerinin ölçeği ve kullanıcı tabanı küçüktür. Bu alanın sıkı bir uyumla işletilmesi ve olgun bir hukuki çerçeveye tabi olması gerekmektedir. Bazı projeler, işletme risklerini azaltmak için risk ayrıştırma şirketi yapısını benimsemekte veya gayrimenkul ile ilgili finansal ürünleri yatırım hedefi olarak seçmektedir. Ancak, gayrimenkul RWA potansiyelinin tam olarak ortaya çıkarılması - gayrimenkul satın alma, satma ve ipotek verme - için yasama ilerlemesi ve işletme uyumu kaçınılmazdır.

Yasal açıdan, gayrimenkul RWA için henüz net ve tutarlı bir çerçeve oluşturulmamıştır. ABD'deki çeşitli düzenleyici kurumlar, token sınıflandırması konusunda farklılık göstermekte ve uluslararası bir düzenleyici çerçeve referansı bulunmamaktadır. Bu durum, kuralların belirsizliğine ve sürecin karmaşasına yol açmakta, potansiyel yatırımcıları tehdit etmekte ve gayrimenkul tokenizasyonunun uzun vadeli uygulanabilirliğini tehlikeye atmaktadır.

Düzenlemenin karmaşık olmasına rağmen, birçok tanınmış finans şirketi ve şifreleme para birimi şirketi gayrimenkul RWA üzerinde çalışmaktadır. Sınırlı sayıda proje, 1-2 yıllık işletim süresi boyunca ürünün uygulanabilirliğini kısmen kanıtlamıştır. Gayrimenkul, finansal yatırım alanında önemli bir bölüm olarak, ilgili yasal çerçevenin kurulup geliştirilmesiyle birlikte, gayrimenkul RWA'nın hızlı bir gelişim yaşaması beklenmektedir.