Недвижимость RWA: введение физических активов в шифрование мир

Реальные мировые активы ( RWA ) не являются новой концепцией на рынке шифрования. Еще в 2018 году появились токенизация активов и выпуск токенов ценных бумаг ( STO ), которые были похожи на сегодняшнюю концепцию RWA. Однако из-за недостаточной регуляции и отсутствия значительных доходов эти ранние попытки не смогли достичь масштаба.

В 2022 году, с повышением процентной ставки в США, доходность государственных облигаций превысила ставку заимствования шифрования стабильных монет. Это сделало токенизацию государственных облигаций США более привлекательной для шифрования индустрии. Такие зрелые DeFi проекты, как MakerDAO, Compound, Aave, а также традиционные финансовые учреждения, такие как Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens, начали исследовать RWA.

В последние два года на рынке появилось несколько проектов RWA в сфере недвижимости. Они направлены на расширение рынка инвестиций в недвижимость, разнообразие инвестиционных продуктов и снижение инвестиционных барьеров. В данной статье будут проанализированы преимущества и недостатки дизайна этих проектов, а также потенциальный рынок. Поскольку они в основном ориентированы на недвижимость в Северной Америке, обсуждение будет сосредоточено на соответствующих политике и условиях североамериканского рынка.

Методы токенизации рынка недвижимости

Рынок недвижимости содержит огромные инвестиционные возможности. Согласно исследованию Statista от марта 2023 года, стоимость上市-рынка недвижимости в Северной Америке составляет 1,3 триллиона долларов, а стоимость全球上市-рынка недвижимости составляет 2,66 триллиона долларов.

Токенизация рынка недвижимости достигается в основном следующими способами:

1. Создание более разнообразных и гибких инвестиционных продуктов в недвижимость
2. Привлечение более широкой группы инвесторов
3. Повышение ликвидности и стоимости недвижимости

Эти продукты обычно представлены в трех формах:

1. Финансирование фрагментированной собственности на недвижимость
2. Индекс продуктов рынка недвижимости в определенных регионах
3. Ипотечное кредитование токенов недвижимости

Кроме того, перевод недвижимости в блокчейн может улучшить прозрачность активов и демократичность управления.

Недвижимость инвестиционный траст ( REIT ) и недвижимость RWA похожи в предоставлении фрагментированных инвестиционных возможностей, они снижают инвестиционные барьеры и увеличивают ликвидность. Однако традиционные REIT обычно не предоставляют инвесторам возможности управления или собственности, оставаясь централизованными. Тем не менее, их строгая проверка активов, операционная и инвестиционная структура предоставляют справочную основу для проектов недвижимости RWA.

Наблюдая за операциями RWA проектов в сфере недвижимости за последние два года, можно подвести итоги их преимуществам и недостаткам следующим образом:

Преимущества:

• Снижать порог инвестиций
• Повышение ликвидности активов
• Расширение круга инвесторов
• Увеличение прозрачности активов
• Упрощение процесса сделки с недвижимостью

Недостатки:

• Непрозрачное регулирование
• Высокие юридические риски
• Высокие управленческие расходы
• Недостаточная ликвидность на вторичном рынке
• Уровень доходности не имеет преимуществ

При углубленном анализе конкретных случаев было обнаружено, что различные проекты имеют разные фактические операционные условия из-за различий в управлении и методах продукта.

Анализ случаев

RealT

RealT был запущен в 2019 году и является одним из первых проектов RWA в сфере недвижимости, сосредоточенным на токенизации жилой недвижимости в США для розничных инвесторов через блокчейн Ethereum и Gnosis, в основном на Gnosis (.

RealT покупает жилую недвижимость и законно токенизирует имеющуюся собственность. Управление недвижимостью, обслуживание и сбор аренды осуществляются третьей стороной. После вычета расходов, аренда распределяется между держателями токенов. RealT отвечает за процесс токенизации, но юридически отделена от компании, владеющей активами недвижимости. В случае нарушения компанией обязательств, владельцы токенов могут назначить новую компанию для управления недвижимостью. Стоит отметить, что данное соглашение не обязывает RealT участвовать в инвестициях в токены недвижимости, которые она выводит на рынок. Пользователи, владеющие токенами недвижимости, могут ежемесячно получать аренду за это жилье, при этом вычитается около 2,5% на резервный фонд обслуживания и около 10% на управление.

В качестве примера недвижимости в Монгомери, общая стоимость токенов недвижимости составляет 323,020 долларов США, каждый токен стоит 52.10 долларов США, всего выпущено 6,200 токенов. Ежемесячный доход от аренды данной недвижимости составляет 2,600 долларов США. После вычета 622 долларов США на операционные и управленческие расходы, месячная чистая прибыль составляет 1,978 долларов США, годовая сумма составляет 23,736 долларов США. Каждый токен получает 3.83 долларов США в качестве распределения, годовая доходность составляет 7.35%.

RealT предоставляет рынку токены на 100%, не требуя совместных инвестиций с клиентами, поддерживая почти безрисковую модель运营. Управляющий орган получает 8% от аренды и оставшуюся часть от расходов на обслуживание, инвестиционная платформа взимает 2% за токенизацию недвижимости, выбор управляющего органа и надзор за управлением. Это позволяет команде RealT сосредоточиться на поиске подходящей недвижимости и ее токенизации.

Тем не менее, хотя распределенная собственность помогает распределять риски, она также создает проблемы. Когда доля инвесторов слишком мала, затраты на управление компанией могут стать несостоятельными. RealT выбирает управление недвижимостью через управляющую организацию; если у RealT есть значительная доля собственности, они будут стараться снизить затраты на управление. Но если доля RealT слишком высокая, это уменьшит ликвидность токенов, и мелкие акционеры не будут выполнять свои надзорные обязанности. Если доля RealT слишком мала, может не быть стимула для выбора и надзора за управляющей организацией, и для розничных инвесторов будет сложно эффективно контролировать управляющую организацию.

Анализируя последние десять токенов недвижимости, распроданных на рынке RealT, можно заметить, что RealT делит недвижимость на разные количества токенов, обеспечивая цену каждого токена примерно 50 долларов. Большинство объектов недвижимости расположены в Детройте, около 500 владельцев токенов, два объекта недвижимости имеют более 1000 владельцев.

![Блоки и блоки: Исследование проектов недвижимости на рынке RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-361cf484908c28bf10ec4eb5a951dcac.webp(

Около 90% инвесторов RealT вкладывают менее 500 долларов, 9% инвестируют от 500 до 2000 долларов, 1% инвестируют более этой суммы. Это свидетельствует о том, что RealT в определенной степени удалось создать рынок инвестиций в недвижимость для розничных инвесторов и увеличить ликвидность на рынке жилья.

Согласно данным о транзакциях по основным кошелькам RealT в Gnosis, RealT всего распределил около 6 миллионов долларов аренды. Платформенные сборы составляют около 2,5%-3% от аренды, что эквивалентно среднему доходу за последние два года в 150K-180K долларов. Однако, поскольку у RealT нет обязательных требований к участию в инвестициях в недвижимость, прибыль от доходов от аренды остается неизвестной.

С точки зрения структуры компании, RealT в Делавэре создала Real Token Inc. в качестве основного субъекта, который не владеет никакими недвижимыми активами и служит только для операционной деятельности проекта. Также была создана Real Token LLC в качестве материнской компании для девелоперской компании, которая также не владеет недвижимыми активами, что упрощает юридические процедуры и позволяет пользователям подписывать контракт только с одной компанией для инвестиций в все объекты недвижимости. Наконец, RealT создает соответствующую серию LLC для каждой инвестиционной недвижимости. Как дочерняя компания Real Token LLC, каждая серия LLC владеет определенной недвижимостью и соответствующими токенами. Эта структура обеспечивает то, что проблемы с одной недвижимостью не повлияют на другие объекты или на работу материнской компании.

![Кирпичи и блоки: Исследование проектов недвижимости на рынке RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-aa31bab48551a8779f9d393bb64e445c.webp(

) Паркл

Parcl является платформой DeFi для инвестиций, позволяющей пользователям торговать изменениями цен на глобальном рынке недвижимости. Parcl использует структуру AMM для вывода на рынок связанных с недвижимостью синтетических активов. Parcl запустил Parcl LabsPrice Feed, создав индекс недвижимости по конкретным регионам на основе истории продаж. Длительность истории может варьироваться в зависимости от частоты сделок с недвижимостью. После создания индекса инвесторы могут спекулировать на движении цен на недвижимость, открывая длинные или короткие позиции.

Этот метод избегает юридических проблем, связанных с фактической покупкой и продажей недвижимости. Хотя он может не полностью соответствовать определению RWA недвижимости, Parcl получил инвестиции от таких известных компаний, как Coinbase, Solana Ventures, DragonFly, и заслуживает внимания в обсуждении диверсификации продуктов RWA недвижимости.

Тестовая сеть Parcl была запущена в мае 2022 года на Solana, в настоящее время TVL составляет 16 миллионов долларов. Однако после более чем года работы Parcl, похоже, не привлекла много внимания, ежедневный объем торгов составляет менее 10 000 долларов, а количество активных пользователей в день составляет менее 50 человек.

Продукты Parcl просты в использовании и быстро обновляются, а поставщики цен и проектирование индексного рынка Parcl Labs достаточно развиты. С точки зрения операций команда Parcl активно запускает программы привлечения пользователей, такие как Parcl Point и Real Estate Royale. Несмотря на эти преимущества и поддержку множества известных инвестиционных учреждений, Parcl все еще сохраняет относительно низкий уровень рыночного внимания и доли рынка, база пользователей мала, объемы торгов ограничены. Это может указывать на то, что рынок шифрования еще не готов к продуктам индексного рынка недвижимости.

![Кирпичи и блоки: исследование проектов недвижимости на рынке RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-4f0cded6a5d231d49ba59ab808fed894.webp(

) Рейнно

Крупные компании в сфере шифрования, такие как Ripple и MakerDAO, также исследуют продукты реальных активов (RWA) в недвижимости. Команда цифровых валют центрального банка Ripple пытается поддержать пользователей в токенизации недвижимости и предоставлении ипотечных кредитов. MakerDAO сотрудничает с Robinland для поддержки ипотечного кредитования на основе недвижимости. RealT также предлагает возможность использовать выпущенные ими токены недвижимости в качестве залога для кредитов, но это больше похоже на продукты по кредитованию токенов, не существенно улучшая ликвидность капитала индивидуальных владельцев недвижимости.

Reinno — это проект, запущенный в 2020 году и остановивший свою деятельность в 2022 году. Хотя он не оставил много следов на рынке, он представил два значимых продукта, связанных с недвижимостью RWA.

Первый продукт - это услуга кредитования на основе токенизированной недвижимости. Владельцы недвижимости, которым необходимо финансирование, могут предоставить документы на недвижимость компании Reinno. После одобрения Reinno создает специальную целевую компанию ###SPV( в штате Делавэр. Затем для токенов недвижимости создается умный контракт, владельцы могут использовать токены в качестве залога для депозита и заимствования, лимит кредита основан на стоимости токена.

Второй продукт – это ипотечное кредитование. После того как пользователь приобретает недвижимость с помощью банковского ипотечного кредита, он может токенизировать право собственности на недвижимость для финансирования. Полученные средства используются для погашения банковского ипотечного кредита, а клиент затем возвращает эту сумму по фиксированной процентной ставке в рамках соглашения.

Reinno использует централизованную и офлайн-модель работы, клиенты обычно должны посещать офис для подачи документов на недвижимость. Этот метод имеет очевидные риски:

1. При невыполнении обязательств заёмщиком, Reinno как провайдер токенизированных услуг сталкивается с трудностями в подаче иска против заёмщика.
2. Отсутствие прямых кредитных контрактов между заемщиками и кредиторами, особенно на фоне фрагментированного финансирования токенов недвижимости, недостаток полноценной правовой структуры для защиты кредиторов.
3. Владельцы недвижимости, взявшие кредит, могут продать дом или прекратить выплаты по ипотечному кредиту, что может привести к передаче права собственности на недвижимость, и Reinno будет сложно эффективно этому помешать.

Эти риски могут быть одной из причин остановки работы проекта. В будущем для RWA в недвижимости потребуется более зрелая правовая структура для решения этих проблем.

![Кирпичи и блоки: Исследование проектов недвижимости на рынке RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-03fb37d3a9ba3003021b1332a31a470b.webp(

Заключение

Недвижимость RWA — это относительно новая концепция, которая еще не установила четкий рыночный объем или не привела к созданию лидирующих проектов. В настоящее время масштабы работающих проектов и база пользователей небольшие. Эта область требует строгого соблюдения норм и зрелой правовой базы. Некоторые проекты используют структуру изолированных рисков или выбирают финансовые продукты, связанные с недвижимостью, в качестве инвестиционных целей, чтобы снизить операционные риски. Тем не менее, для полной реализации потенциала недвижимости RWA — покупки, продажи недвижимости и ипотечного кредитования, законодательные прогрессы и операционное соблюдение являются необходимыми.

В законодательной области в отношении реальных активов (RWA) в недвижимости еще не выработана четкая и согласованная структура. Разные регулирующие органы США имеют разногласия по поводу классификации токенов и не хватает международных нормативных рамок в качестве ориентира. Это приводит к неясности правил и хаосу в процессах, угрожая потенциальным инвесторам и ставя под угрозу долгосрочную жизнеспособность токенизации недвижимости.

Несмотря на путаницу с регулированием, многие известные финансовые компании и компании по шифрованию пытаются реализовать RWA в сфере недвижимости, а небольшое количество проектов за 1-2 года эксплуатации ограниченно доказало жизнеспособность продукта. Недвижимость, как важный сектор финансовых инвестиций, имеет все шансы на быстрое развитие RWA в связи с созданием и совершенствованием соответствующей правовой базы.

![Кирпичи и блоки: Исследование проектов недвижимости на рынке RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-194cc7956a9a237e43296e8e718ba61f.webp(