Quais ações de mREIT a observar à medida que os mercados hipotecários mudam em 2025

O setor de REITs hipotecários enfrenta um ponto de viragem crítico à medida que as trajetórias das taxas de juros se tornam mais claras e os mercados de renda fixa se estabilizam. Embora a perspetiva económica mais ampla sugira uma diminuição gradual das taxas hipotecárias, o caminho a seguir permanece incerto para os investidores em REITs hipotecários. Três empresas de destaque—Annaly Capital Management (NLY), AG Mortgage Investment Trust (MITT) e Dynex Capital (DX)—demonstram abordagens distintas para navegar neste cenário em evolução, cada uma oferecendo diferentes perfis de risco-retorno.

Compreender o panorama dos mREITs

Os REITs hipotecários representam uma área especializada do universo dos fundos de investimento imobiliário, focando especificamente em empréstimos hipotecários e títulos garantidos por hipotecas. Estas instituições adquiram e originam hipotecas enquanto investem em títulos garantidos por hipotecas (MBS), canalizando crédito para mutuários residenciais e comerciais. A saúde do setor depende da margem líquida de juros—a diferença entre os juros ganhos sobre os ativos hipotecários e o custo de financiamento. Esta margem comprime-se quando as taxas se achatam e expande-se quando os ambientes de taxas são favoráveis.

Os mecanismos de financiamento dos REITs hipotecários são complexos, envolvendo emissão de dívida, ofertas de ações, acordos de recompra e financiamento estruturado. Os títulos apoiados por agências oferecem proteção contra perdas, uma vez que são garantidos por entidades federais, enquanto alternativas não relacionadas com agências oferecem rendimentos mais elevados, mas comportam maior risco de crédito. Este equilíbrio entre segurança e retorno moldou as estratégias de investimento do setor.

Obstáculos enfrentados pelo setor de mREITs

A volatilidade tornou-se a característica definidora dos mercados hipotecários nos últimos trimestres. Os spreads entre os títulos MBS de 30 anos apoiados por agências e os rendimentos do Tesouro de 10 anos aumentaram, pressionando as métricas de avaliação dos REITs hipotecários. Os valores patrimoniais—uma medida crítica de avaliação para o setor—têm sofrido erosão à medida que a turbulência no mercado de renda fixa persiste.

As decisões de política recente do Federal Reserve acrescentam outra camada de complexidade. Após reduzir as taxas em 100 pontos base em 2024, o banco central sinalizou menos cortes à frente, citando preocupações persistentes com a inflação. Este cenário pressiona os lucros de empresas de mREIT altamente alavancadas, levando as equipas de gestão a recalibrar as políticas de dividendos. Muitas empresas optaram por reduzir as distribuições a níveis sustentáveis, priorizando a preservação de capital em detrimento do crescimento. Estas ações frequentemente desencadeiam saídas de capital, criando obstáculos adicionais para as tendências do valor patrimonial.

A gestão de risco assumiu um papel central em todo o setor. Diante de condições de crédito mais restritas e fluxos de renda fixa incertos, os REITs hipotecários tornaram-se cada vez mais seletivos na construção de carteiras. Ratios de hedge mais elevados—destinados a proteger contra a volatilidade das taxas de juros—tornaram-se uma prática padrão. Embora prudentes na teoria, estas posturas defensivas inevitavelmente reduzem o potencial de retorno a curto prazo.

Perspetiva do setor: uma avaliação cautelosa

A indústria de REITs e Trusts de Ações da Zacks ocupa a posição #137 de 248 setores acompanhados, situando-se no quartil inferior. Esta classificação reflete o ceticismo dos analistas quanto às perspetivas de lucros a curto prazo. As estimativas de lucros para o ano atual contraíram-se 16% face ao ano anterior, à medida que as equipas de investigação rebaixam as expectativas.

As métricas de desempenho reforçam esta cautela. Nos últimos 12 meses, o setor de REITs hipotecários registou um ganho de apenas 13,3%, ficando atrás tanto do setor financeiro mais amplo (29,6%) como do S&P 500 (25,2%). Em termos de avaliação, o setor negocia a 0,96X o valor patrimonial, face ao múltiplo de 8,88X do S&P 500. Embora as ações financeiras tipicamente apresentem rácios P/B mais baixos, o desconto de 0,96X do setor de REITs hipotecários face ao setor financeiro mais amplo (4,18X) sugere uma oportunidade de valor relativo atraente para investidores pacientes.

Três ações de REITs hipotecários a acompanhar

Annaly Capital Management: foco na diversificação e estabilidade

A Annaly detém a maior carteira de investimentos entre as três, com aproximadamente 98,2 mil milhões de dólares em ativos no final de 2024. A estratégia da empresa enfatiza uma exposição equilibrada em três pilares: títulos hipotecários tradicionais apoiados por agências para proteção contra perdas, ativos de crédito não relacionados com agências para retornos aprimorados e uma plataforma de direitos de serviço de hipotecas (MSR) em escala.

Decisões estratégicas recentes reforçaram o foco da Annaly. A empresa desfez a sua carteira de empréstimos para o mercado intermédio e saiu totalmente do imobiliário comercial em 2022, permitindo que a gestão concentre recursos no financiamento residencial. Esta reposição melhorou as capacidades operacionais, ao mesmo tempo que reduziu a exposição a mercados imobiliários comerciais voláteis.

A plataforma MSR representa um motor de lucro crescente. Ao adquirir MSRs recém-originados de redes de parceiros, a Annaly expande a sua posição de servicer e beneficia de um ambiente de pré-pagamentos em declínio. Esta fonte de receita diversificada oferece estabilidade em diferentes cenários de taxas e macroeconómicos.

O impulso nos lucros sustenta a perspetiva de investimento. A estimativa de lucros para 2025 é de 2,81 dólares por ação, refletindo uma revisão ascendente de 9,2% no último mês e um crescimento de 4,1% face ao ano anterior. A Annaly possui uma classificação Zacks #1 (Compra Forte) e uma capitalização de mercado de 11,6 mil milhões de dólares, indicando forte convicção dos analistas na sua posição.

AG Mortgage Investment Trust: aproveitando o crescimento do crédito em habitação

A AG Mortgage adota uma abordagem diferente, enfatizando ativos hipotecários residenciais e títulos hipotecários residenciais não relacionados com agências (RMBS). A empresa investe em todo o espectro de crédito, detendo títulos de grau de investimento e especulativos, com coupons fixos e flutuantes.

A recente mudança estratégica centra-se no crédito de equity em habitação. No terceiro trimestre de 2024, a empresa adquiriu cerca de 150 milhões de dólares em empréstimos de equity em habitação, com compromissos de compra adicionais de 200 milhões de dólares. Este segmento aproveita o património acumulado pelos proprietários, oferecendo capital para melhorias residenciais, consolidação de dívidas e outros fins.

O mercado endereçável é substancial. A AG Mortgage estima que o mercado total de crédito de equity em habitação seja aproximadamente 2 biliões de dólares, suportando originations anuais de 200 a 300 mil milhões de dólares. Este segmento em rápido crescimento oferece potencial de expansão significativo em relação aos negócios tradicionais de hipotecas.

As revisões de lucros indicam desafios a curto prazo. A estimativa para 2025 de 89 cêntimos por ação reflete uma revisão descendente de 3,2%, embora ainda represente um crescimento de 106,9% face ao ano anterior. A empresa possui uma classificação Zacks #3 (Manter) e uma capitalização de mercado de 1,26 mil milhões de dólares. Para investidores confortáveis com rendimentos elevados e risco de crédito, a história de crescimento merece atenção.

Dynex Capital: investimento baseado na produção e alavancagem de taxas

A Dynex opera um modelo de negócio distinto, centrado em operações de produção de empréstimos que alimentam diretamente as carteiras. A empresa origina hipotecas garantidas por propriedades multifamiliares e habitação fabricada, expandindo recentemente para empréstimos imobiliários comerciais com planos de diversificação adicional de produtos.

A gestão das taxas de juros é fundamental para o sucesso da Dynex. A empresa utiliza instrumentos derivados para proteger-se da exposição às taxas de juros em todas as suas carteiras de investimento e financiamento. Os trimestres recentes demonstram os benefícios desta abordagem. Em 2024, a receita líquida de juros atingiu 5,9 milhões de dólares, face a 7,9 milhões de dólares de despesas líquidas de juros em 2023—uma mudança significativa beneficiada pelo ciclo de redução das taxas do Fed.

O crescimento recente da receita de juros, impulsionado por compras de carteiras com coupons mais elevados, continua a fortalecer a trajetória de lucros. No quarto trimestre de 2024, os custos de financiamento mais baixos em acordos de recompra expandiram o rendimento abrangente disponível para acionistas comuns.

As estimativas futuras sustentam uma perspetiva otimista. A previsão de lucros para 2025 de 1,87 dólares por ação reflete uma revisão ascendente de 3,7% e um crescimento extraordinário de 654,3% face ao ano anterior. A Dynex possui uma classificação Zacks #2 (Compra) e uma capitalização de mercado de 1,06 mil milhões de dólares, indicando convicção equilibrada entre os analistas.

Por que estas três oportunidades de REITs hipotecários são importantes

Cada empresa enfrenta o desafio dos REITs hipotecários de forma diferente. A Annaly enfatiza escala e diversificação de portfólio em vários pontos do financiamento habitacional. A AG Mortgage procura oportunidades emergentes de crédito em mercados de equity em habitação subatendidos. A Dynex aproveita operações de produção e hedge de taxas para impulsionar o crescimento dos lucros.

O setor mais amplo de REITs hipotecários permanece limitado por pressões sobre o valor patrimonial, preocupações com a sustentabilidade dos dividendos e posicionamento defensivo. Ainda assim, oportunidades seletivas persistem para investidores que compreendam o perfil de risco e o posicionamento de mercado de cada empresa. A chave está em reconhecer que os retornos dos REITs hipotecários provavelmente permanecerão modestos, em vez de espetaculares, ao longo de 2025, com a maior parte do valor a ser acumulada por investidores pacientes e estrategicamente posicionados.