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Imóveis RWA: oportunidades e desafios do investimento imobiliário na cadeia
Imóveis RWA: trazer ativos físicos para o mundo da encriptação
Ativos do mundo real ( RWA ) não são um conceito novo no mercado de criptomoedas. Já em 2018, a tokenização de ativos e a emissão de tokens de segurança ( STO ) surgiram, semelhantes ao conceito de RWA de hoje. No entanto, devido à regulamentação inadequada e à falta de retornos significativos, essas tentativas iniciais não conseguiram ganhar escala.
Em 2022, com o aumento das taxas de juros nos Estados Unidos, os rendimentos dos títulos do governo superaram as taxas de empréstimo de moedas estáveis emcriptação. Isso tornou a tokenização dos títulos do governo dos EUA como RWA mais atraente para a indústria emcriptação. Projetos DeFi maduros como MakerDAO, Compound, Aave, bem como instituições financeiras tradicionais como Goldman Sachs, JPMorgan e Siemens, começaram a explorar RWA.
Nos últimos dois anos, surgiram alguns projetos de RWA imobiliária no mercado. Eles visam expandir o mercado de investimento imobiliário, diversificar os produtos de investimento e reduzir as barreiras de entrada para os investidores. Este artigo analisará as vantagens e desvantagens do design desses projetos e o mercado potencial. Como se destinam principalmente ao mercado imobiliário da América do Norte, a discussão se concentrará nas políticas e condições relacionadas ao mercado norte-americano.
Métodos de tokenização do mercado imobiliário
O mercado imobiliário contém enormes oportunidades de investimento. De acordo com um estudo da Statista em março de 2023, o mercado imobiliário listado na América do Norte vale 1,3 trilhões de dólares, enquanto o mercado imobiliário listado globalmente é de 2,66 trilhões de dólares.
O mercado imobiliário tokenizado alcança seus objetivos principalmente através das seguintes maneiras:
Estes produtos geralmente são apresentados de três formas:
Além disso, a tokenização de imóveis pode aumentar a transparência dos ativos e a democracia na governança.
Os Fundos de Investimento Imobiliário ( REIT ) são semelhantes aos Ativos Reais Imobiliários (RWA) na oferta de oportunidades de investimento fragmentadas, ambos reduzindo a barreira de entrada e aumentando a liquidez. No entanto, os REITs tradicionais geralmente não oferecem oportunidades de gestão ou propriedade aos investidores, mantendo uma operação centralizada. Apesar disso, sua rigorosa auditoria de ativos, operações e estrutura de investimento fornece um quadro de referência para projetos de RWA imobiliários.
Através da observação da operação de projetos RWA no setor imobiliário nos últimos dois anos, podem-se resumir as suas vantagens e desvantagens da seguinte forma:
Vantagens:
Desvantagens:
Ao analisar casos específicos em profundidade, descobriu-se que cada projeto apresenta diferentes situações operacionais devido a métodos de gestão e produtos distintos.
Análise de Casos
RealT
A RealT foi lançada em 2019, sendo um dos primeiros projetos RWA de imóveis, focando na tokenização de propriedades residenciais nos EUA para investimento de varejo principalmente na blockchain Ethereum e Gnosis ( na Gnosis ).
A RealT compra propriedades residenciais e tokeniza as propriedades que possui de acordo com a lei. A gestão, manutenção e coleta de aluguéis da propriedade são responsabilidade de terceiros. Após a dedução de taxas, os aluguéis são distribuídos aos detentores de tokens. A RealT é responsável pelo processo de tokenização, mas está legalmente isolada da empresa que detém os ativos da propriedade. Se a empresa entrar em default, os proprietários dos tokens podem designar uma nova empresa para gerenciar a propriedade. É importante notar que o acordo não obriga a RealT a participar do investimento nas propriedades tokenizadas que coloca no mercado. Os usuários que possuem tokens de propriedade podem receber mensalmente o aluguel da casa, com uma dedução de cerca de 2,5% para reserva de manutenção e cerca de 10% de taxa de gestão.
Tomando como exemplo uma propriedade em Montgomery, o valor total dos tokens imobiliários é de 323,020 dólares, cada token custa 52,10 dólares, e foram emitidos 6,200 tokens. A renda mensal de aluguel da propriedade é de 2,600 dólares. Após deduzir 622 dólares em despesas operacionais e de gestão, o lucro líquido mensal é de 1,978 dólares, totalizando 23,736 dólares anuais. Cada token recebe uma distribuição de 3,83 dólares, com uma taxa de lucro anual de 7,35%.
A RealT oferece 100% de tokens ao mercado, sem necessidade de investimento conjunto com os clientes, mantendo um modelo de operação quase sem risco. A entidade gestora recebe 8% do aluguel e a parte restante das taxas de manutenção, enquanto a plataforma de investimento cobra 2% pela tokenização de propriedades, seleção de entidades gestoras e supervisão da gestão. Isso permite que a equipe da RealT se concentre na busca por propriedades qualificadas e na tokenização das mesmas.
No entanto, embora a propriedade descentralizada ajude a dispersar o risco, também traz desafios. Quando os investidores têm uma participação muito pequena, os custos de gerenciamento da empresa podem se tornar insustentáveis. A RealT opta por gerenciar propriedades através de uma entidade de gestão; se a RealT tiver uma grande participação nas propriedades, eles se esforçarão para reduzir os custos de gestão. No entanto, se a RealT tiver uma participação muito alta, isso reduzirá a liquidez dos tokens e os acionistas minoritários não cumprirão suas responsabilidades de supervisão. Se a participação da RealT for muito pequena, pode faltar motivação para escolher e supervisionar a entidade de gestão, tornando difícil para os investidores de varejo supervisionar efetivamente a entidade de gestão.
Ao analisar os dez tokens imobiliários mais recentes esgotados no mercado da RealT, descobrimos que a RealT divide os imóveis em diferentes quantidades de tokens, garantindo que o preço de cada token seja de cerca de 50 dólares. A maioria dos imóveis está localizada em Detroit, com cerca de 500 detentores de tokens, e dois imóveis têm mais de 1.000 detentores.
Cerca de 90% dos investidores da RealT investem menos de 500 dólares, 9% investem entre 500 e 2.000 dólares, e 1% investem acima desse montante. Isso indica que a RealT conseguiu, em certa medida, criar um mercado de investimento em imóveis para os pequenos investidores, aumentando a liquidez do mercado habitacional.
De acordo com os dados de transação do endereço principal da carteira Gnosis da RealT, a RealT distribuiu aproximadamente 6 milhões de dólares em rendimentos de aluguel. As taxas da plataforma são cerca de 2,5%-3% do aluguel, o que equivale a uma receita média de 150 mil a 180 mil dólares nos últimos dois anos. No entanto, como a RealT não tem requisitos obrigatórios de participação em investimentos imobiliários, os lucros obtidos a partir da receita de aluguel são desconhecidos.
Do ponto de vista da estrutura da empresa, a RealT estabeleceu a Real Token Inc. no estado de Delaware como entidade central, que não possui ativos imobiliários, servindo apenas como entidade operativa do projeto. Além disso, foi criada a Real Token LLC como a empresa-mãe do setor imobiliário, que também não possui ativos imobiliários, simplificando assim os processos legais, permitindo que os usuários assinem contrato com apenas uma empresa para investir em todos os imóveis. Por fim, a RealT cria uma série correspondente de LLCs para cada imóvel de investimento. Como subsidiária da Real Token LLC, cada série de LLC possui um imóvel específico e tokens correspondentes. Esta estrutura garante que os problemas de um único imóvel não afetem outros imóveis ou a operação da empresa-mãe.
Parcl
Parcl é uma plataforma de investimento DeFi que permite aos usuários negociar as variações de preços do mercado imobiliário global. A Parcl utiliza uma estrutura AMM para oferecer ativos sintéticos relacionados ao setor imobiliário no mercado. A Parcl lançou o Parcl LabsPrice Feed, criando um índice imobiliário de áreas específicas baseado no histórico de vendas. A duração do histórico pode variar de acordo com a frequência das transações imobiliárias. Após a criação do índice, os investidores podem especular sobre as tendências de preços dos imóveis, estabelecendo posições de alta ou baixa.
Este método evita os problemas legais envolvidos na compra e venda de imóveis reais. Embora possa não se alinhar completamente com a definição de RWA imobiliário, a Parcl recebeu investimento de empresas conhecidas como Coinbase, Solana Ventures e DragonFly, e vale a pena prestar atenção ao discutir a diversificação de produtos RWA imobiliários.
A rede de testes Parcl foi lançada em maio de 2022 na Solana, com um TVL de 16 milhões de dólares. No entanto, após mais de um ano de operação, a Parcl parece não ter atraído muita atenção, com um volume diário de transações inferior a 10.000 dólares e menos de 50 usuários ativos diários.
Os produtos Parcl são fáceis de usar e evoluem rapidamente, os fornecedores de preços e o design do mercado de índices da Parcl Labs são relativamente maduros. Em termos de operação, a equipe da Parcl está ativamente lançando planos de aquisição de usuários como Parcl Point e Real Estate Royale. Apesar dessas vantagens e do apoio de várias instituições de investimento conhecidas, a Parcl ainda mantém um nível relativamente baixo de atenção do mercado e participação de mercado, com uma base de usuários pequena e volume de transações limitado. Isso pode indicar que o mercado de encriptação ainda não está preparado para receber produtos de índice imobiliário.
Reinno
Empresas de encriptação de grande porte, como Ripple e MakerDAO, também estão explorando produtos de RWA imobiliários. A equipe de moeda digital do banco central da Ripple está tentando apoiar os usuários a tokenizar propriedades e realizar hipotecas. A MakerDAO está colaborando com a Robinland para apoiar o empréstimo de garantia imobiliária. A RealT também oferece a opção de usar seus tokens imobiliários emitidos como garantia para empréstimos, mas isso se assemelha mais a produtos de empréstimo de tokens, sem aumentar substancialmente a liquidez de capital dos proprietários de imóveis individuais.
Reinno é um projeto lançado em 2020 e que parou de operar em 2022. Embora não tenha deixado muitas marcas no mercado, introduziu dois produtos relacionados a RWA em imobiliário que merecem destaque.
O primeiro produto é um serviço de empréstimo baseado em propriedades tokenizadas. Quando os proprietários de imóveis precisam de financiamento, podem submeter os documentos da propriedade à Reinno. Após a aprovação, a Reinno cria uma empresa de propósito específico (SPV) no Delaware. Em seguida, um contrato inteligente é criado para tokenizar a propriedade, permitindo que os proprietários depositem os tokens como colateral para empréstimos, com o limite de empréstimo baseado no valor dos tokens.
O segundo produto é o financiamento de hipoteca. Após os usuários adquirirem imóveis com um empréstimo hipotecário bancário, podem tokenizar a propriedade para financiamento. Os fundos obtidos são utilizados para pagar o empréstimo hipotecário bancário, e o cliente reembolsa o empréstimo ao protocolo a uma taxa de juros fixa.
A Reinno adota um modelo de operação centralizado e offline, onde os clientes geralmente precisam visitar o escritório para apresentar documentos de propriedade. Este método apresenta riscos evidentes:
Estes riscos podem ser uma das razões para a paragem das operações do projeto. No futuro, o RWA imobiliário necessitará de um quadro legal mais maduro para resolver estes problemas.
Conclusão
O RWA imobiliário é um conceito relativamente emergente, ainda não estabeleceu uma escala de mercado clara ou gerou projetos líderes. Atualmente, a escala dos projetos em operação e a base de usuários são pequenas. Este campo necessita de uma operação rigorosamente em conformidade e de uma estrutura legal madura. Alguns projetos utilizam uma estrutura de empresa de isolamento de risco, ou escolhem produtos financeiros relacionados com imóveis como objetivos de investimento, para reduzir o risco operacional. No entanto, para aproveitar plenamente o potencial do RWA imobiliário — compra, venda de imóveis e hipotecas, o progresso legislativo e a conformidade operacional são indispensáveis.
No que diz respeito à legislação, a RWA imobiliária ainda não estabeleceu um quadro claro e consistente. As várias entidades reguladoras dos EUA têm divergências na classificação dos tokens, faltando uma referência a um quadro regulatório internacional. Isso resulta em regras pouco claras e um processo confuso, ameaçando investidores potenciais e comprometendo a viabilidade a longo prazo da tokenização imobiliária.
Embora a regulamentação seja confusa, muitas empresas financeiras conhecidas e empresas de encriptação estão tentando RWA imobiliário, e alguns projetos provaram de forma limitada a viabilidade do produto durante 1-2 anos de operação. O setor imobiliário, como um importante segmento do investimento financeiro, espera-se que RWA imobiliário tenha um rápido desenvolvimento à medida que o quadro legal relacionado seja estabelecido e aprimorado.