AIに聞く ・ 不動産の需給関係の変化は、どのように新しい発展モデルを生み出すのか？わが国の不動産市場は、過去の大規模な増量拡張の段階から、ストックの質の向上と効率化を主とする段階へと移行している。不動産はどのように高品質な発展を実現するのか？ 「第十五次五カ年計画」要綱は「不動産の高品質な発展を推進する」という章の中で、不動産の発展に新しいモデルを加速的に構築し、複数主体による供給と多様な資金による保障、賃貸と購入の両立を実現する住宅制度を整え、より高い水準で「住まいの安定」を実現することを示している。不動産の発展に新しいモデルを構築することは、不動産市場の安定的かつ健全な発展を促すための根本的な対策である。不動産の発展に新しいモデルを構築するには、需給のマッチングに着眼すべきである。わが国の不動産市場は長年の発展を経ており、需給関係には大きな変化が生じている。すでに過去の「需要が供給を上回る」状態から「需給は概ね均衡し、一部では供給が過剰」へと転じている。今年の「政府活動報告」では、増量の抑制、在庫の解消、供給の質の向上を掲げ、複数のルートで在庫商品住宅を活用し直すことを探るとした。これはまさに、市場の需給均衡を促すことに力を入れることの表れである。各地は、住宅発展計画および年度計画の編成・実施を足がかりとして、「人・住居・土地・資金」の要素連動メカニズムを構築し、人口の変化に基づいて合理的に住宅需要を確定し、土地供給を科学的に手配し、金融資源の配置を導くことで、「人に基づいて住居を決め、住居に基づいて土地を決め、住居に基づいて資金を決め」、不動産市場の需給均衡と構造の合理性を促進すべきである。保障性住宅の供給もまた、「需要に基づいて建て、需要に基づいて購入する」べきである。各地は実情から出発し、できるだけ努力しつつも力の範囲内で行うという方針を堅持すべきである。公営賃貸住宅、保障性賃貸住宅、分譲型保障性住宅を中心とする多層的な住宅保障体系を整備する。これまで住宅保障は主に短板を埋めることに重きを置いてきたが、今はより精緻化・体系化の方向へ進んでいる。保障対象は「住宅が困難な家庭」から、初婚初育の家庭、多子女家庭、都市の給与所得者層などへと拡大している。「良い住まい（好房子）」の建設もまた、将来にわたって人々が絶えず高まる高品質な居住ニーズに精密に合致させることの表れである。今後、わが国は安全で快適、グリーンでスマートな「良い住まい」をより多く建設するとともに、古い家屋を「良い住まい」へと改造し、住宅の基準、設計、資材、建築、運用・保守の各段階を通じて、住まいの水準を総合的に引き上げていく。不動産の発展に新しいモデルを構築するには、商品住宅の開発、融資、販売などの基礎制度を整えるべきである。不動産開発の面では、プロジェクト会社制度を実務として徹底するべきである。従来は企業本部が投資・融資・回収を一括で調整していたが、新しいモデルでは、各プロジェクト会社が法律に基づいて独立して法人としての権利を行使し、用地取得、融資、開発から販売までの全プロセスにおける資金は、プロジェクト会社の口座にのみ入ることが求められる。企業本部は投資家としての責任を履行し、プロジェクトの引き渡し前に企業本部が規則に違反してプロジェクト会社の資金を抜き取ったり、出資を逃れたり、あるいは前倒しで配当を行ったりすることを厳禁し、プロジェクト資金の封鎖的管理と専用資金を徹底しなければならない。不動産融資の面では、主幹銀行制度を推進すべきである。1つのプロジェクトが決まれば、1つの銀行、またはシンジケートの中の幹事銀行を主幹銀行として定め、プロジェクトの開発・建設・販売などの資金を主幹銀行に預ける。主幹銀行は、プロジェクト会社の合理的な資金需要を保証し、プロジェクトの竣工・引き渡しに必要な資金支援と保障を提供する。商品住宅の販売の面では、現物（完成前引き渡し）販売制度を推進し、「見たものがそのまま得られる（所見即所得）」を実現すべきである。現物販売制度は、商品住宅で未完のままになる（いわゆる破綻）事態を、根本から防ぎ、引き渡しのリスクを効果的に抑えることで、消費者の権利利益を実効的に保障できる。現状、現物販売は開発プロジェクトに占める割合が高くないが、今後は現物販売がより大規模に推進される見込みである。引き続き予約販売を実施する場合は、予約販売資金の監督管理を規範化し、購入者の合法的権利利益を確実に守らなければならない。不動産の発展に新しいモデルを構築するには、住宅の全ライフサイクルにおける品質保証と安全管理の制度を確立すべきである。品質保証の面では、住宅品質向上プロジェクトと、物件管理サービス品質向上の取り組みを実施する。 「良い住まい（好房子）」の建設・改造に加えて、「良い住まい・良い小区・良いコミュニティ・良い都市」の「四つの良い（四好）」の建設を一体として推進し、エレベーターの設置、駐車、充電などの難題を大きな力をもって解決すべきである。物件管理サービス企業は、小区の住民が毎日実感できる「重要な些事（鍵となる小さな問題）」をきちんと解決し、居住の質を向上させるべきである。住宅の全ライフサイクルにおける安全管理制度を確立するにあたっては、わが国のストック住宅の規模が大きく、建設からの経過年数が長いという実情に基づき、住宅の安全健康診断、住宅の安全管理のための資金、住宅品質の安全保険制度の構築を加速し、住宅の安全保障を強化して、住民が安全で安心して暮らせるようにしなければならない。住宅の安全健康診断制度は、住宅の安全リスクや隠れた危険をタイムリーに発見することを目的としている。住宅の安全管理資金制度は、住宅の修繕資金の問題を解決することを目的としており、資金は個人口座と公共口座で構成される。住宅の品質安全保険制度は、市場化された手段で安全保障能力を高めることを目的としている。不動産の発展に新しいモデルを加速的に構築することは、わが国の住宅の品質が大幅に向上し、リスクや潜在的な危険が効果的に防止され、企業の転換の成果が明確に示されることを促し、不動産の供給体系を整え、要素の配置を合理化し、監督管理の制度を規範化し、業界の経営を安定的にしていくことにつながる。わが国は、高品質な供給と、高効率の保障、そして、高水準の運用によって、不動産の高品質な発展を継続的に推進していく。（本記事の出典：経済日報 著者：亢 舒）
需要に着目し、不動産開発の新たなモデルを構築する
AIに聞く ・ 不動産の需給関係の変化は、どのように新しい発展モデルを生み出すのか？
わが国の不動産市場は、過去の大規模な増量拡張の段階から、ストックの質の向上と効率化を主とする段階へと移行している。不動産はどのように高品質な発展を実現するのか？ 「第十五次五カ年計画」要綱は「不動産の高品質な発展を推進する」という章の中で、不動産の発展に新しいモデルを加速的に構築し、複数主体による供給と多様な資金による保障、賃貸と購入の両立を実現する住宅制度を整え、より高い水準で「住まいの安定」を実現することを示している。不動産の発展に新しいモデルを構築することは、不動産市場の安定的かつ健全な発展を促すための根本的な対策である。
不動産の発展に新しいモデルを構築するには、需給のマッチングに着眼すべきである。
わが国の不動産市場は長年の発展を経ており、需給関係には大きな変化が生じている。すでに過去の「需要が供給を上回る」状態から「需給は概ね均衡し、一部では供給が過剰」へと転じている。今年の「政府活動報告」では、増量の抑制、在庫の解消、供給の質の向上を掲げ、複数のルートで在庫商品住宅を活用し直すことを探るとした。これはまさに、市場の需給均衡を促すことに力を入れることの表れである。各地は、住宅発展計画および年度計画の編成・実施を足がかりとして、「人・住居・土地・資金」の要素連動メカニズムを構築し、人口の変化に基づいて合理的に住宅需要を確定し、土地供給を科学的に手配し、金融資源の配置を導くことで、「人に基づいて住居を決め、住居に基づいて土地を決め、住居に基づいて資金を決め」、不動産市場の需給均衡と構造の合理性を促進すべきである。
保障性住宅の供給もまた、「需要に基づいて建て、需要に基づいて購入する」べきである。各地は実情から出発し、できるだけ努力しつつも力の範囲内で行うという方針を堅持すべきである。公営賃貸住宅、保障性賃貸住宅、分譲型保障性住宅を中心とする多層的な住宅保障体系を整備する。これまで住宅保障は主に短板を埋めることに重きを置いてきたが、今はより精緻化・体系化の方向へ進んでいる。保障対象は「住宅が困難な家庭」から、初婚初育の家庭、多子女家庭、都市の給与所得者層などへと拡大している。
「良い住まい（好房子）」の建設もまた、将来にわたって人々が絶えず高まる高品質な居住ニーズに精密に合致させることの表れである。今後、わが国は安全で快適、グリーンでスマートな「良い住まい」をより多く建設するとともに、古い家屋を「良い住まい」へと改造し、住宅の基準、設計、資材、建築、運用・保守の各段階を通じて、住まいの水準を総合的に引き上げていく。
不動産の発展に新しいモデルを構築するには、商品住宅の開発、融資、販売などの基礎制度を整えるべきである。
不動産開発の面では、プロジェクト会社制度を実務として徹底するべきである。従来は企業本部が投資・融資・回収を一括で調整していたが、新しいモデルでは、各プロジェクト会社が法律に基づいて独立して法人としての権利を行使し、用地取得、融資、開発から販売までの全プロセスにおける資金は、プロジェクト会社の口座にのみ入ることが求められる。企業本部は投資家としての責任を履行し、プロジェクトの引き渡し前に企業本部が規則に違反してプロジェクト会社の資金を抜き取ったり、出資を逃れたり、あるいは前倒しで配当を行ったりすることを厳禁し、プロジェクト資金の封鎖的管理と専用資金を徹底しなければならない。
不動産融資の面では、主幹銀行制度を推進すべきである。1つのプロジェクトが決まれば、1つの銀行、またはシンジケートの中の幹事銀行を主幹銀行として定め、プロジェクトの開発・建設・販売などの資金を主幹銀行に預ける。主幹銀行は、プロジェクト会社の合理的な資金需要を保証し、プロジェクトの竣工・引き渡しに必要な資金支援と保障を提供する。
商品住宅の販売の面では、現物（完成前引き渡し）販売制度を推進し、「見たものがそのまま得られる（所見即所得）」を実現すべきである。現物販売制度は、商品住宅で未完のままになる（いわゆる破綻）事態を、根本から防ぎ、引き渡しのリスクを効果的に抑えることで、消費者の権利利益を実効的に保障できる。現状、現物販売は開発プロジェクトに占める割合が高くないが、今後は現物販売がより大規模に推進される見込みである。引き続き予約販売を実施する場合は、予約販売資金の監督管理を規範化し、購入者の合法的権利利益を確実に守らなければならない。
不動産の発展に新しいモデルを構築するには、住宅の全ライフサイクルにおける品質保証と安全管理の制度を確立すべきである。
品質保証の面では、住宅品質向上プロジェクトと、物件管理サービス品質向上の取り組みを実施する。 「良い住まい（好房子）」の建設・改造に加えて、「良い住まい・良い小区・良いコミュニティ・良い都市」の「四つの良い（四好）」の建設を一体として推進し、エレベーターの設置、駐車、充電などの難題を大きな力をもって解決すべきである。物件管理サービス企業は、小区の住民が毎日実感できる「重要な些事（鍵となる小さな問題）」をきちんと解決し、居住の質を向上させるべきである。
住宅の全ライフサイクルにおける安全管理制度を確立するにあたっては、わが国のストック住宅の規模が大きく、建設からの経過年数が長いという実情に基づき、住宅の安全健康診断、住宅の安全管理のための資金、住宅品質の安全保険制度の構築を加速し、住宅の安全保障を強化して、住民が安全で安心して暮らせるようにしなければならない。住宅の安全健康診断制度は、住宅の安全リスクや隠れた危険をタイムリーに発見することを目的としている。住宅の安全管理資金制度は、住宅の修繕資金の問題を解決することを目的としており、資金は個人口座と公共口座で構成される。住宅の品質安全保険制度は、市場化された手段で安全保障能力を高めることを目的としている。
不動産の発展に新しいモデルを加速的に構築することは、わが国の住宅の品質が大幅に向上し、リスクや潜在的な危険が効果的に防止され、企業の転換の成果が明確に示されることを促し、不動産の供給体系を整え、要素の配置を合理化し、監督管理の制度を規範化し、業界の経営を安定的にしていくことにつながる。わが国は、高品質な供給と、高効率の保障、そして、高水準の運用によって、不動産の高品質な発展を継続的に推進していく。（本記事の出典：経済日報 著者：亢 舒）