Заміна старого й нового режимів, ринок нерухомості переходить до ролі «фундаменту стабільного життєзабезпечення», вступаючи в період трансформаційних зусиль

Газета «Хуасіа Шибао» (www.chinatimes.net.cn), репортер Лі Бейбей, Шанхай

Протягом минулого року дно політики на ринку нерухомості та дно ринку поступово прояснювалися. Роботи зі забезпечення поставок житла (保交房) досягли певних етапних результатів. Побудова житла високої якості вже стала загальним консенсусом галузі. У 2026 році, як стартовому році «П’ятнадцятої п’ятирічки», темпи трансформації та модернізації економічної структури в країні прискорюються, а ринок нерухомості переходить у період глибокого коригування та ключового етапу прориву трансформації.

2 квітня на Форумі поглядів за 2026 рік консенсус і практики фахівців галузі показали: шлях до прориву трансформації сповнений викликів, але й існують можливості. Від «оптимізації пропозиції» на рівні політики до «інновацій якості» на рівні підприємств; від створення «гарних будинків» до багатовимірних пошуків, що охоплюють оновлення міст, цифрову трансформацію та легковагове (asset-light) операційне управління,— ринок нерухомості поступово виходить із залежності від традиційної масштабної експансії, повертається до соціальної (народногосподарської) природи— і переходить до трансформації в режим конкуренції за якістю.

Історичний момент зміни старих і нових моделей

Щодо цієї ключової теми трансформації галузі експерти, науковці та представники підприємств одна за одною висловлювали свої погляди, тлумачачи орієнтири галузевої політики та напрям розвитку.

Голова Асоціації нерухомості провінції Гуандун Ван Шао зазначив, що порівняно з «14-ю п’ятирічкою» («十四五») ключові політики з нерухомості в «15-й п’ятирічці» («十五五») змістилися з «збільшення пропозиції та стабільного розвитку» на «оптимізацію пропозиції, розвиток високої якості та нову модель розвитку». Це знаменує перехід у сфері нерухомості від масштабного розширення до підвищення якості— і від «інструменту економічного стимулювання» до «опори стабільності для добробуту людей».

На етапі нового розвитку ринок нерухомості також стикається з вимогами до змісту розвитку високої якості. Його суть полягає в досягненні «багатовимірної єдності стабільності зростання, збалансованості розвитку, екологічної сталості та соціальної справедливості», а також у балансуванні між короткостроковою стабільністю та довгостроковим здоровим розвитком.

Ван Шао підкреслив: кінцева мета «гарного будинку»— повернутися до соціальної (народногосподарської) природи, досягнувши того, щоб кожен мав належне житло: «Нехай міський простір краще слугує розвиткові всіх сфер і галузей країни,— і це дуже узгоджується з кінцевою метою будівництва сучасного народного міста». Підприємства з нерухомості мають одночасно перетворити цінність «гарних будинків» і «гарного сервісу» на рушійну силу економічного зростання: стимулювати споживання та підвищувати ефективні інвестиції; формувати просторові та сценарні рішення для високоякісних місць життя й виробництва, безперервно вивільняючи довгострокову цінність довгого утримання «гарних будинків». Системно та глибоко просувати будівництво «гарного будинку, гарного кварталу, гарної громади, гарного району», допомагаючи ринку нерухомості повернутися до соціальної (народногосподарської) природи та стати важливим інструментом підтримки розвитку високої якості.

Секретар парткому та голова правління China Citic City Development and Operation Co., Ltd. Ян Цзін прямо заявив: нині ринок нерухомості перебуває в історичному моменті зміни старих і нових моделей— що обрати: зберігати грошовий потік чи зберігати прибуток. Це двозначний вибір, з яким нині мають зіткнутися компанії.

Ян Цзін вважає: виклики галузі нині за своєю суттю є неминучим результатом трансформації макроекономіки та ітерації етапів міського розвитку. Раніше ринок нерухомості працював за моделлю росту за рахунок масштабу, яка вже дала збій. Нині фокус змістився на те, щоб зробити якісним приріст і активувати (реанімувати) наявні складські/нерухомі активи. Сфери на кшталт оновлення міст, реконструкції міських сіл у містобудуванні, будівництва гарантованого житла та створення «гарних будинків», які держава активно підтримує, є як «зеленими коридорами» з ключовим державним спрямуванням, так і майбутнім головним полем боротьби за цінність у сфері нерухомості.

Спираючись на таку галузеву оцінку, Citic City Capital нині визначила двоколісну модель «розробка + операції» (开发+运营). Спираючись на переваги синергії «фінанси + реальна економіка» групи Citic, компанія зосереджується на ключових «трасах» на кшталт розв’язання ризиків і міського оновлення. Водночас вона активно формує трансформаційну модель «чотирьох новацій» («探索新模式、打造新产品、运用新技术、构建新生态») — і прокладає шлях трансформаційного розвитку зі своєю власною специфікою.

Шлях інноваційного розвитку підприємств

На ключовому етапі перетворення в галузі «від кількісних змін до якісних» (量变向质变), відповідно до тенденцій розвитку галузі та шляхів інноваційного розвитку, це стає нині головним завданням для компаній з нерухомості. Великі забудовники одна за одною зосереджуються на підвищенні якості, шукають моделі розвитку, що відповідають вимогам нового циклу, і просувають галузь у еру конкуренції за якістю.

Голова інституту міських досліджень China Merchants Shekou Industrial Zone Holding Co., Ltd. Мен Вей розповів: China Merchants Shekou просуває пошук «Good House 2.0», зосереджуючись на інтеграції технологій та інноваціях. Вона вже створила лабораторію «гарного будинку» у штаб-квартирі в Шеньчжені, веде пошук нових проблем, тестує нові технології та проводить роботи з підтвердження шляхом сприйняття клієнтів.

Так само Zhejiang Greentown Life Technology Group досліджує конкретні способи створення «гарного будинку». Заступник генерального директора Greentown Life Technology Group і генеральний директор Greentown Architectural Technology Group Чжу Куай зазначив: багато забудовників потрапляють у операційні труднощі тому, що переважно застосовують типову «конструктивно-складальну» модель розробки, яка по суті збирає й комбінує готові компоненти.

«У майбутній конкуренції в нерухомості за своєю суттю йдеться про “розумну конкуренцію житла в стилі “технології + гуманітарність”,— і саме тому традиційна складально-складальна модель розробки не може відповідати вимогам і не може створити “гарний будинок”». Чжу Куай пояснив: нині відповідна технологічна система Greentown для «гарних будинків» уже впроваджена в багатьох проектах. У майбутньому Greentown продовжуватиме робити технології та гуманітарність ядром, щоб у «гарні будинки» відповідні технологічним стандартам Greentown «6633» могли вселятися все більше людей.

Як один із провідних представників індустрії будівництва під ключ (代建), компанія Jindu Management також побудувала власну унікальну модель створення «гарного будинку». Як розповів Ван Сінь, заступник генерального директора з управління розробкою в групі Jindu, у Jindu вже створено повноцінну ланцюгову систему управлінських сервісів для комерційного будівництва під ключ (тобто не в житловому сегменті): вона охоплює всі етапи, включно з попередніми рішеннями щодо інвестицій, плануванням індустрії, стадією девелопменту та подальшою експлуатацією.

З огляду на стан галузі Jindu Management запустила дві моделі: «建+» (代建+) та «建−» (代建－). З одного боку, за умов жорсткої конкуренції в традиційному стандартизованому будівництві під ключ і різноманітних потреб клієнтів Jindu Management, спираючись на свої можливості в сферах операцій індустріальних парків, довгострокової оренди квартир (long-term rental), інвестиційно-фінансового консалтингу (фінансові консультанти), сервісу нерухомості (property management), оздоровчо-спортивних активностей для людей похилого віку тощо, надає послуги з доданою вартістю «代建+». З іншого боку, враховуючи насичення професійних кадрів у сфері нерухомості: платформи міського інвестування та технологічні компанії легше залучають професійні таланти; а потреби власників переходять до окремих сегментів або конкретних послуг. Тоді Jindu Management формує бізнес-здатності модульно, щоб побудувати модель «代建－» і адаптуватися до таких потреб. Крім того, Jindu Management у багатьох місцях також досліджує модель консультацій з легковаговими активами (легкообіговими, asset-light), розширюючи межі бізнесу.

Підприємства та ринок рухаються до стабілізації дна

Сервіс Beike旗下贝好家 (Beike, бренд Behao Jia) завдяки перевагам платформи має високу чутливість до ринкового сприйняття. Генеральний директор C2M-інноваційного центру Behao Jia У Бінь заявив: нині ринок нерухомості зазнає структурних змін; частка операцій з вторинною нерухомістю в містах-лідерах перевищує 70%, а цінові тренди точніше відображають реальний стан ринку. Одночасно відбувається інверсія попиту та пропозиції: обсяг вторинних запасів безперервно зростає. Починаючи з 2021 року галузь перейшла на етап «будинків більше, клієнтів менше», тож рішення покупців дедалі обережніші.

У Бінь вважає: у цих умовах «змагання за продукти» в галузі за суттю означає точне задоволення потреб конкретних клієнтів. На цій основі ключова суть моделі C2M (Customer to Manufacturer, від споживача до виробника), запровадженої Behao Jia, полягає в тому, що «все будується навколо C». Із розвитком технологій, спираючись на масиви даних, використовуючи технології big data та AI, а також здібність до точкового контакту з конкретними клієнтами, стає можливим точно знайти, чого потребує C. Тоді можна виконувати аналітику землі, позиціонування продукту, дизайн, маркетинг тощо. Behao Jia перетворила цю здатність на рішення; наразі вона вже отримала достатнє підтвердження в десятках проектів, що реалізуються у співпраці із забудовниками, включно з 招商、越秀、滨江 тощо.

Генеральний директор підрозділу будівництва та нерухомості компанії Kingdee China, Янь Цянь, розклала «вузьке місце» цифрової трансформації компаній-забудовників і запропонувала метод прориву: від «найкращого для одного продукту» до «найкращого для архітектури». Вона зазначила: нині більшість забудовників у процесі цифрової трансформації та застосування AI (штучний інтелект) потрапляють у глибокий стан «змушує CEO хвилюватися, а CIO/CTO страждати». Поява цього «вузького місця» тісно пов’язана з усталеним уявленням, яке раніше використовували забудовники під час вибору цифрових рішень: тоді вони прагнули «найкращого для одного продукту». Тому під час вибору цифрової платформи забудовникам потрібно подолати традиційне розуміння «найкращого для одного продукту» та перейти до нової концепції «найкращого для архітектури» в умовах нової ситуації.

Зокрема, слід насамперед обрати комплексну цифрову платформу, що об’єднує «платформу, дані, застосування та інтелектуальних агентів». Така платформа може одночасно задовольняти потреби компанії в багатомодальних викликах, підтримує автономну розробку внутрішніх індивідуалізованих інтелектуальних агентів, дозволяє виконувати управління даними підприємства, а також може безпосередньо повторно використовувати SaaS-застосування та AI-агентів, які вбудовані в платформу. Це суттєво прискорює швидкість впровадження технологій AI, реально підвищує ефективність операцій компанії, допомагає компаніям з нерухомості прорвати «вузьке місце» цифрової трансформації та пройти крізь цикл.

Крім фокусування на оновленні продуктів, за розвиток у сфері проблемних активів і на стан тих, хто працює в цій сфері, більше уваги приділяє заступник віцепрезидента Modern Capital Management Co., Ltd. Ді Нань. Він вважає: на початку проблемні активи та реструктуризація боргів були лише периферійними підрозділами в індустрії нерухомості. Однак зі зміною галузі фахівці з проблемних активів увійшли в «серце» нерухомості, і чимало людей з інвестування та операцій у нерухомості теж перейшли в сферу проблемних активів. На думку Ді Нань, у 2026 році саме чотири сторони — компанії з нерухомості, кредитори, покупці житла та уряд — уперше досягнуть збігу в розумінні. І це відкриває по-справжньому «вікно» для реорганізації/реструктуризації.

У той час як компанії з нерухомості здійснюють відскок від дна, на ринку також з’являються ознаки «стабілізації після формування дна». Як зазначив старший аналітик і заступник віцепрезидента з нерухомості в CMB International Securities, Ся Іфенг, нині ринок нерухомості демонструє розбіжну картину: в ключових містах поступово з’являється стабілізація, тоді як у неключових містах показники слабші. Чотири перші (一线) міста мають свої особливості у динаміці цін на житло, але загалом тренд стабілізується. Наприклад, ціни на вторинне житло в Пекіні в місяць до місяця показують позитивний приріст на 0.2%; у Шанхаї після безперервного падіння з травня 2025 року до січня цього року протягом 9 місяців — уже синхронно з Пекіном повернулися до нульової траєкторії/позитивного рівня; а стан ринку в неключових містах загалом трохи слабший, ніж у ключових.

Ся Іфенг наголосив: оскільки ціни на вторинне житло безперервно падали довгий час, у деяких регіонах цінова вигідність вторинних квартир почала проявлятися більш виразно, що створює певний ефект витіснення щодо продажів новобудов. Тож забудовникам потрібно, крім локації та середовища, покладатися на силу продукту та підвищення якості, аби підтримувати конкурентоспроможність.

Пошук шляху галузі вгору

Під час панельної дискусії на тему форуму заступник директора Науково-дослідного інституту Дайде Лянсінь Чжан Сяодуань як ведучий гість на початку, зосередившись на головній темі «шляху вгору», зазначив: хоча ринок нерухомості вже випустив деякі локально позитивні сигнали, загальна довіра ринку все ще перебуває на стадії повільного відновлення, і саме це є найбільшою точкою фокусу для учасників галузі.

Перед лицем загального тренду ринку та поворотної точки розвитку, на які ключові показники зазвичай звертають увагу ті, хто працює в цій сфері?

Відповідаючи на це питання, голова правління De Si Qin Group Лун Гуцзінь сказав: прогнозування ринкових тенденцій вимагає стеження за багатьма видами показників, але ключових індикаторів, які підтверджують, що ринок уже стабілізується, є два. По-перше, це кількість людей і компаній, які сьогодні готові інвестувати та займатися підприємництвом,— саме вони є головною рушійною силою покращення показників орендної плати, угод тощо. По-друге, це кількість народжень у технологічних талантах у містах першого та другого рівня (топ-20 міст Китаю). Лун Гуцзінь додатково зазначив: міський розвиток має більше уваги приділяти залученню ресурсів технологічних інновацій і нових технологічних мешканців— і саме це є ключем до стабілізації ринку.

Голова компанії Hopson Development в Гуанчжоу Го Жуй наводить конкретні дані як доказ позитивних змін на ринку. Лише з огляду на ринок преміального житла в Гуанчжоу: у 2025 році він уже перейшов у фазу «малого весняного підйому» (小阳春). З точки зору даних, цього року «малий весняний підйом» сконцентрувався в останні два тижні березня: «Кількість візитів і укладених угод зросла на 80%, сума підвищилася в 1.5 раза (у річному порівнянні), і угоди на дорожчі квартири помітно покращилися».

Го Жуй зазначив: фундаментальна причина того, що угоди пішли краще,— оновлення продукту. У майбутньому «гарні будинки» ще стимулюватимуть більше угод. Але «гарний будинок» — це не лише оновлення продукту; це значною мірою стратегічне рішення: підвищення зі сторони пропозиції стимулює відновлення загального ринкового попиту та довіри.

Голова інституту міських досліджень China Merchants Shekou Industrial Zone Holding Co., Ltd. Мен Вей повідомив: у 2024 та 2025 роках «гарні будинки» переважно перебували на етапі політичного спрямування та створення систем різними забудовниками. На початку 2026 року всі забудовники вже повністю просунули впровадження на практику, здійснивши ключовий прорив із переходу від маркетингової реклами до кінця ланцюга постачання (supply chain). Наприклад, у випадку China Merchants Shekou: лише у 2025 році було створено 6 демонстраційних проєктів «гарних будинків». А з кінця 2025 року до початку 2026 року вже реалізовано понад 30 проектів: перехід від пілотних зразків до повномасштабного впровадження, ґрунтовне просування будівництва «гарних будинків» і краще задоволення потреб людей у прекрасному житті.

Поза будівництвом «гарних будинків» генеральний директор IWG для Китаю Ху Мао звернув погляд на рівень громади та інфраструктурного забезпечення. Він вважає: щоб «гарний будинок» сформував дуже привабливе життєве середовище, до нього треба додати хорошу громаду та хороші комплекти сервісів/підтримки.

Ху Мао зазначив: щоб оптимізувати умови проживання, підвищити життєву енергію та привабливість громади, окрім вдосконалення озеленення та комерційного забезпечення, слід також оснастити простір для офісів і залучати різні групи людей з різноманітних індустрій, щоб вони заходили в громаду: «Саме тому, що ми побачили наявність попиту на гнучку роботу в самій громаді, наші контакти тепер заглиблюються в ці “не основні” офісні зони та всередину громад, щоб створити центри гнучкої офісної роботи. Це по суті взаємодоповнює те, щоб створювати гарну громаду та добре середовище для проживання: доповнюються блоки з підведенням індустрії та сталим розвитком».

Ця нестандартна логіка підходить як для ринку приросту (incremental market), так і для оновлення міст. Перший Тайпін Дайвіс (First Pacific Davies) — начальник з оцінки та професійного консалтингу в Гуанчжоу, директор Чжоу Чжіпен, вважає: модель девелопменту з нескінченним копіюванням під оновлення міст уже досягла кінця. У майбутньому проєкти, які зможуть вирватися вперед, будуть зосереджені на розкопуванні різниці земельної ренти (вища/нижча rent залежно від градації). І ці проєкти мають два основні напрями: по-перше, використати культурну основу місцевості, щоб створювати унікальне, таке, що неможливо відтворити; по-друге, якщо у проєкту немає унікальної локації, конкуренцію можна вибудовувати через безперервне впровадження контенту (вмісту/змістових форматів).

Чжоу Чжіпен підкреслив: диференціація, персоналізація та впровадження контенту — це ядро конкурентоспроможності проєктів з оновлення міст. «Оновлення міст перебуває на етапі зміни старого та нового: традиційний підхід до придбання землі та забудови завершується, а галузь перейде від екстенсивного розвитку до інтенсивного та точнішого розвитку».

Відповідальний редактор: Чжан Бей, головний редактор: Чжан Юнінь