Perspectiva direta | Zhu Wenkai da China Merchants Shekou: É preciso realizar uma verdadeira transformação de um desenvolvedor tradicional (registro)

观点网 3月17日，招商蛇口召开了2025年度业绩说明会，新任董事长朱文凯携董事总经理聂黎明、副总经理伍斌、副总经理吕斌、财务总监兼董事会秘书余志良等出席。

在报告公司战略发展的环节，朱文凯首先对过去的发展进行了总结。

朱文凯表示，“十四五”对房地产来说是行业的重塑，期间发生了四个根本性的转变：一是市场供求关系发生重大改变，供大于求；二是成交格局的改变，以前是新房为主，现在是二手房为主；三是经营模式的改变，以前发展商从高杠杆、高周转，现在转向了以销定投、以销定产；四是整个房地产市场的经营主体发生了改变。

他指出，招商蛇口在“十四五”期间，结合内外部形势，及时提出了中长期转型战略，并坚决执行，所以公司在过去每一步都走得比较稳，也比较清醒，“因为我们知道，方向对了，努力才有意义。”

朱文凯还表示，接下来“十五五”期间，招商蛇口的总体战略是：做优开发、做强运营、做大服务、做好风险管控。

“我们要从传统的开发商真正转变为‘开发商+运营商+服务商’，并成为中国领先的地产园区综合开发运营服务商。”

上阵的准备

根据年报数据，招商蛇口2025年实现营业收入1547.28亿元，归母净利润10.24亿元。

针对业绩上的变动，财务总监余志良称，充分反映行业周期与市场环境的变化，并解释与三个方面因素有关：一是审慎计提资产减值；二是结算规模周期性减少；三是对联营合营企业的投资收益及股权出售收益较上期有所减少。

2025年，招商蛇口累计实现签约销售面积716.12万平方米，累计实现签约销售金额1960.09亿元，行业整体排名提升一位至第四位。

总经理聂黎明在回答现场提问时表示，过去几年行业的深度调整中，大家都在经历一场量价齐跌的考验，招商蛇口作为行业中的一员，在经营上也出现了比较大的波动。

他指出，2025年营收同比减少了242亿，同时对联营合营企业的投资收益同比减少约23亿，“这些数字变动反映的是，在行业下行背景下，企业的盈利能力普遍性地受到冲击。”

与此同时，招商蛇口秉承审慎的原则，年内计提减值损失44.1亿；此外，按照成本法计账原则，公司对投资性房地产进行计量，并计提折旧37亿。

聂黎明指出，虽然这些会计处理在当期对公司的报表利润造成了一定影响，但从长远来看也是在夯实公司的资产质量，为未来轻装上阵作准备。

在他看来，目前市场信心已经有所恢复，行业也处于筑底和修复时期，“随着筑底的形成，未来房地产行业和公司回报会逐渐企稳，逐步走出快速下滑的趋势，进入磨底的阶段。”

会上，聂黎明提到一些积极的信号：近两三年公司聚焦核心区域，投资了一些好项目，利润会逐渐结转入账。

数据显示，2025年招商蛇口累计获取43宗地块（2024年：26宗），总计容建面约440万平方米（2024年：225万平方米），总地价约938亿元（2024年：486亿），需支付地价约为543亿元（2024年：335亿），预计可新增货值1257亿。

按区域划分，核心10城（北上广深、西安、长沙、合肥、苏州、成都、杭州）的投资占比接近90%，其中在一线城市投资占全部投资额的63%，比上年进一步提升。

招商蛇口明显还是采取以销定投策略，2025年全口径销售贡献最大的五个城市分别为上海（超500亿）、北京（193亿）、杭州（169亿）、深圳（超150亿）、成都（超百亿），合计占整体业绩超过60%。年内，在这五个百亿销售城市的投资金额分别为149.91亿、71.03亿、23.63亿、77.09亿、50.01亿，均位列前六。

关于未来的投资强度，副总经理伍斌表示，很难设定一个明确的比例，2026年总体上还是会保持在重点区域、重点城市以销定投、精挑细选的投资原则，确保资源的有效投放，新拿地项目会更聚焦于周转速度和收益的兑现，既要满足“三道红线”，还要平衡好规模和利润。

截至2025年末，招商蛇口未售总土储约2200万平方米，其中核心“6+10城”资源占47%，“强心30城”占比76%，粤港澳大湾区资源占比25%；从业态分布看，住宅比例达到64%。

据聂黎明介绍，按现有项目铺排，公司预计2026年总可售货值3400亿元（全口径统计、不包含新增项目）。从业态占比看，83%为住宅；从城市能级看，核心城市“6+10”占比81%，“强心30城”占比94%；从供货节奏上看，主要集中在上半年，下半年预计会有今年新拿地的新增供货补充进来。

代建业务方面，招商建管全年新增代建项目（含咨询类）80个，新增签约面积1139万平方米，新增合同收入超8亿元。历年累计承接代建项目已超620个，规模突破3500万平方米，覆盖会展中心、产业商办、住宅公寓、医疗康养、学校教育、市政公园等。

未来的竞争

早在2024年业绩会上，招商蛇口管理层便多次提及，资产运营业务是公司转型主战场之一。

2025年，招商蛇口资产运营业务实现营业收入71.73亿元，同比微增0.32%，占总营收比例4.64%，较上年提升0.65个百分点。

招商蛇口资产运营业务包括集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理以及会展和邮轮业务。

年内，管理范围内持有物业全口径收入76.3亿元，同比上涨2.2%。报告期内，新入市29个项目，总建面177万平方米，包含12个公寓、8个商业、3个产业园等；全年新增轻资产管理面积约82.8万平方米，项目位于上海、杭州、成都、深圳等核心城市。

据了解，招商蛇口已经搭建3个REITs平台，分别为蛇口产园REIT、招商租赁住房REIT和招商局商业REIT，对应产业园、公寓、商办写字楼业态。

董事长朱文凯指出，“十五五”期间公司将继续加强REITs平台协同发展，并对现有REITs平台开展扩募工作，扩大平台资产规模与市场影响力，进一步完善公司REITs平台布局，优化公司资产结构，助力公司资产负债表由重转轻。

与此同时，他还预告，2026年会积极推进第4只商业类REIT发行，打造境内消费基础设施、社区商业项目的退出通道，构建公司在持有物业板块里面“开发-运营-资本化退出-再投资”的良性循环体系。

经营管理层面，年内同样很多大动作。

6月24日消息，招商蛇口进行了一番组织架构调整，在总部层面新成立资产管理部，将风险管理部/法律合规部/审计稽核部分拆为风险管理部/法律合规部、审计稽核部。

同时在开发业务层面，减少管理层级，取消华东区域、华南区域、华西区域、华北区域和江南区域五个区域公司，由公司总部直接管理下属城市公司。

此次业绩会上，朱文凯提出要学会“敏捷管理”，从2026年开始提出对所有的业务和项目要进行分类管理、扁平管理、提级管理和穿透管理，持续优化组织管理。

分类管理方面，将区别业务的形态，总部分设运营管理部和资产管理部，对开发与非开发业务进行差异化管理。对开发业务会根据每个城市不同能级和发展阶段，分类制定考核方案，取消过往的利润规模考核形式。

扁平管理方面，组织架构要坚决落实扁平化管理，减少中间层级，提高管理效率。继2025年全面取消开发业务方面的区域公司后，2026年在非开发业务方面也将全面取消“事业部”等中间层，全部由本部直管项目。

正如朱文凯所言：“未来的竞争不再是比谁的规模大，而是比谁的产品好、谁的服务优、谁的运营强，实际上未来的竞争就是能力的较量。”

以下为招商蛇口2025年度业绩说明会暨投资者交流会现场问答实录：

现场提问：在行业深度调整、格局加速重塑的当下，招商蛇口依然保持了相对稳健的发展。您认为招商蛇口最核心的、能够支撑公司穿越周期的竞争优势是什么？

朱文凯：实际上，在行业目前深度调整的当下，大家都在思考我们凭什么能够走远？就招商蛇口而言，我们核心竞争力和底气来自哪里？今天借这个机会和大家分享一下。

我们认为，第一个核心优势是来自于招商局集团强大背景支持和资源的协同优势。大家都知道招商局集团是一个拥有150年历史的百年央企，业务领域广泛横跨物流、金融、地产、科创，在去年招商局集团的营业收入是8820亿，利润总额2280亿，净利润1879亿，总资产规模15.6万亿，连续21年招商局集团获得国务院国资委经营业绩考核A。

近年来，招商蛇口在招商局集团的支持和指导下，不断调整我们的策略，按照集团的战略坚定的往下经营和发展。

实际上，今年集团也整合内部的资源，和产融互动的协同，给我们带来了实实在在的优势，包括大家过去都知道的在前海、蛇口一系列的重大战略资源，都是得益于集团战略支持和互动。

我们认为，随着集团在新的“十五五”规划中锚定国际化综合型的世界一流企业的目标全面推进第三次创业取得的进展和标志性成果，在这个行业信用分化的当下，集团是我们最重要的战略支持和靠山。

第二个核心优势是坚定的战略定力和强大的组织执行力。我们很早就意识到行业不可能永远狂奔，叫做蒙眼狂奔。我们在集团指导下从2021年开始提出“三个转变”，不断的动态调整我们的战术，符合当期的战略。2025年公司“十四五”收官之年，我们系统的总结了过去五年的执行情况，结合内外部的环境变化和国家的“十五五”规划建议要求，对战略定位进行了新的修整。

第一，定位更加清晰，我们会稳固行业的五强，成为中国领先的地产园区综合开发运营商，我们会在这条路上坚定走下去。

第二，调整了抓手，以前我们提产网融一体化，还有规模化的思路发展，现在提出要精准投资，产品要升级，运营要增值和资产要盘活，我们在战略的执行方面有清晰的定力和强大的组织执行能力。

第三，稳健的财务管控能力，在过去40多年经营实践中，公司始终将稳健、审慎的财务管理作为可持续发展的基石。坚持了底线思维，构建了涵盖投融资、现金流和债务结构全维度的风险防控体系。大家可以一直看到我们这“三道红线”一直在合理范围，背后就是基于长期以来对于风险和市场的高度敬畏。

依托央企的平台信用优势和优质的资信状况，我们有多元的畅通的低成本融资体系，包括REITs平台，融资成本也基本上是行业领先的。这种卓越的财务管控，不仅为我们穿越行业周期的波动带来坚定的保障，也为高质量发展注入了源源不断的内生动力。

第四，招商蛇口经过多年的开发，已经不单纯是一个开发商。我们拥有行业全链条的开发、运营和服务的综合能力，围绕开发业务、资产运营、物业服务三类业务构建了一个行业全生命周期的综合发展模式。

三者不是孤立的，是一个从空间营造到内容运营再到生活服务的完整闭环。开发业务一直是我们种子和源头，招商蛇口依据领先的好房子体系，持续在源头打造高品质的空间载体。我们过去推出的序系、玺系，还有揽阅系，也会后续的市场发展中持续迭代我们的产品线。

资产运营方面，我们会把我们集中商业、产业园区、公寓等业态全领域的进行深耕细作，运用成熟的REITs平台在未来实现资本化，也为这个体系提供源源不断的资金和活水。

物业服务是我们生态闭环里的连接器和压舱石，房子的交付不是终点，而是起点。物业服务提供长期稳定的业务，也为资产运营提供稳定的客户基础，所以招商蛇口具备从空间+内容+服务的高品质提供产品的综合能力，实际上不是一朝一夕变成的，也不是单一赛道能够复制的。

现场提问：近期核心城市陆续优化限购、限贷等政策，公司如何看待这些政策对市场信心的提振作用？本轮政策背后释放了哪些信号？面对当前市场环境，公司的策略是什么？

聂黎明：这个问题目前是市场最关心的问题，投资者在问，买家、卖家也在问，同时也是公司在制定“十五五”规划和2026年公司计划时候考虑的最主要的因素。

大家也都知道，从2021年到现在，这个行业经历了四年多的深度调整。但是近期国家和各个地方陆续出台了很多优化限购、限贷等政策，稳市场、稳房价。这个确实是在目前来看给市场带来更多的信心，起到了一个提振信心的作用。

比如说以今年2月25日上海发布的新政来看，在春节后带动了核心区从来访量和签约量阶段性回暖。今年春节期间以及3月份应该说来访和成交都是非常不错的，到昨天3月份刚好是半个月，应该说销售也是出现了一个回暖的迹象。

同时我们也要清醒看到，当前市场其实还是处于一个筑底修复期，我们是一个谨慎乐观的态度。短期是提振信心，中长期还是在逐步筑底和修复的一个过程。政策的底已经明确，但是市场底确认仍然需要时间。

从一系列的政策，我们觉得应该有两个非常明显的信号，第一个信号，国家因城施策、精准调控稳房价、稳市场的决心这个是坚定的。而且我们也看到这一轮政策也不是一刀切的放松，而是针对不同城市、不同区域具体情况进行差异化的调整，而且更加讲究政策之间的协同，也讲究政策的一步到位。

既要支持合理的住房需求，又守住风险底线，既要发挥市场机制作用，也要防止大起大落。这是一个信号。

第二个信号是国家推动房地产行业高质量发展的新模式，从顶层设计开始到制度的落地，坚定稳定房地产市场就是稳定经济大盘，防范房地产风险就是防范系统性风险，不仅是为居民合理住房消费的支持，也是对行业长期健康发展一个制度性的托举。

基于这样一些判断，招商蛇口应该怎么去应对？其实在刚才在介绍公司2026年经营策略的时候也向大家作了一些简要的说明。

开发业务方面，我们还是坚持聚焦核心，以销定投，优中选优。几个方面来说，第一方面，投资聚焦核心，以销定投，优中选优，将资源高度聚焦于核心一线城市和强二线城市的核心板块。

刚才也讲到2025年我们在强心30城投资占比达到百分百，在核心10城投资占比接近90%，其中一线城市占比63%，在2026年我们会继续严格执行。

我们内部有一个叫做投资的“六好”投资体系，就是说要城市好、团队好、板块好、周转好、产品好、运营好，在利润率上把控好底线。

同时我们也对一些存量项目采取盘活的措施，用多元的手段促进盘活，在规模和利润之间找到最佳平衡点。

经营方面，继续优化我们的好房子和好服务，通过为客户创造更好的价值来实现公司更好的回报。与此同时，我们也会把对风险的防控始终摆在重要的位置。

资产运营方面，加快推动三个升级，一是升级业态运营模式，二是聚焦持有回报的提升，推动存量项目迭代升级，三是充分发挥多REITs平台优势。

刚才朱董也讲到，我们依托已搭建好的REITs平台，让优质资产的价值得到更好的充分释放。

物业服务方面，第一个方面是加大市场的拓展力度，拓市场；第二个方面，继续用心做好做优服务，优服务；第三个方面，实行精细化管理，强运营。

总体来说，在行业弱复苏、深分化新格局下，招商蛇口有信心凭借三大业务协同发力，敏锐把握政策机遇，持续巩固和提升市场地位，为股东创造可持续的一个价值回报。

现场提问：行业这两年供求关系都发生了很大的变化，但是2025年的业绩更多代表的是过去的经营结果。对于现阶段市场情况，是否认为房地产开发业务盈利的表现已经来到了拐点？“十五五”期间招商蛇口业绩方面的指引和导向是什么？

聂黎明：这个问题确实是投资者最关心的，也不可否认招商蛇口2025年业绩出现了下滑，这是一个事实，这也是整个行业目前的现状。

从数字上来说主要是三个方面的影响，一个是因为过去四年房地产市场经历深度调整，利润都在下滑，而且这种下滑是量价齐跌的下滑。2021年全国新建商品房销售额是18万亿，到去年是8万亿左右，下降超过了一半，而且量的下跌也伴随着价格的下跌，在过去几年行业在这种深度调整中，大家都在经历一种考验。

招商蛇口作为行业中的一员，当然也在经营上出现了比较大的波动，2025年营收1547亿元，同比减少了242亿元，毛利同比减少了48亿元，同时来自联合营公司的投资收益也减少了23亿元。这些数字的变动，反映的也是行业下行背景下，对企业盈利能力普遍性的冲击，这是一个方面。

第二个方面是计提减值，招商蛇口一贯秉承审慎的原则，2025年计提减值损失44.1亿元。

第三个是折旧，招商蛇口是按照成本法计账原则，对投资性房地产进行计量，在2025年计提折旧是37亿元。

这些会计处理在当期是对公司报表利润有一些影响，当然从长远来看也是在夯实公司的资产质量，为未来轻装上阵作准备。

目前市场信心有一些恢复，行业也处于筑底和修复的时期，我们认为随着筑底磨底的形成，未来房地产行业和公司的回报会逐渐企稳，会逐步走出快速下滑的趋势，进入磨底的阶段。

一方面是还要承受低回报甚至出现亏损的老项目，要逐步消化、逐步盘活，对未来的利润会带来冲击。

另一方面也有积极的信号，近两三年来我们聚焦核心，优中选优，投资了一些好的项目，利润也会逐渐结转出来。刚才朱总讲到，招商蛇口在市场上还是有我们的优势，随着行业形势逐步修复，公司未来利润压力也会逐步缓解。

对于我们来讲，“十五五”期间的目标也是非常明确的，一方面是消化存量包袱，实现利润表逐步修复；另一方面是按照我们既定战略推动公司的转型升级，提升我们的回报，能够为投资者实现可持续的投资回报水平。

我们有信心，随着形势的复苏和筑底的形成，重新回到稳健增长的轨道。

现场提问：管理层怎么看待2026年的土地市场，对土地市场有什么样的期许？投资强度、拿地销售比、投资的标准、投资的重点区域，有什么看法？

伍斌：回顾一下2025年的土地市场，特点是前高后低，出现了明显降温，全国300个城市，住宅用地成交的建筑面积只有6.2亿平米，同比下降了14%，土地出让金只有2.3万亿，下降了11%。

尤其第四季度以来，由于销售端持续缩量，加上核心城市优质地块供应力度减弱，房企总体上保持了审慎的投资态度，去年12月份300个城市土地平均溢价率为2%，连续5个月回落，创了年内的新低。

总体来讲，房企普遍的策略就是聚焦核心城市，TOP20城市土地出让金占了全国的52%。

2026年，我们觉得土地市场有望延续整体低位运行、局部点状稍热的特征。但是好的城市、好的地段、好的房子还是值得投资的。

跟往年的经验一样，最近各个地方政府在春节后频繁供地，可以明显看到现在各个地方政府已经敏锐地适应房企的需求，年初几个月总体土地供应特点是四个特点，一是地方政府愿意拿出核心地段的土地来出让，二是主动降低起步的楼面地价，三是主动把容积率调低，四是主动降低单盘的规模。

这四个特点都是有利于企业快周转，当然土地溢价率也可能上升。

总结来看，招商蛇口2026年的投资原则总体上还是继续保持在重点区域、重点城市以销定投、精挑细选的投资原则。我们会坚持内生化的发展，对投资标的物优中选优，每个项目要达到“六好”的投资标准，确保资源的有效投放。

我们新拿地更聚焦于项目的周转速度和收益的兑现，同时会发挥自己研发的竞企投资对标系统，能够及时知己知彼，随时根据市场和企业的动态调整我们的投资开发策略。

说到投资强度，我们也很难设定一个比例，总体上是以销定投，根据市场和回款的情况，我们要满足“三道红线”，还要平衡好规模和利润。

我们对2026年的行业和政策还是有信心的，对好房子、好产品、好运营的地块，我们还是会坚决去投资。

现场提问：公司作为头部企业，目前对于整个监管包括融资的环境近期有没有感觉到比较明显的变化和特征？在房地产新模式要求之下，对于我们现金流管理，包括融资方式上后阶段主要和重点的工作重心是什么？

余志良：我们说房地产是鱼，钱就是水。今年3月份政府工作报告也明确指出，包括央行最新的表态，整个货币政策还是会保持适度宽松的基本口径。

地产行业面临的融资环境，总体来说还是比较宽松的，相对比以往来讲也是应该说是比较好的一个阶段。

配合新模式底下，公司未来在融资上重点会抓三方面的工作：第一，降成本；第二，抓匹配；第三，控风险。

降成本，做好资产负债表右侧的管理，继续从存量和增量上做相应安排。我们从高到低都会做相应的铺排，然后有针对性、有计划的进行降本计划。新增上，董事长刚才讲了我们在财务领域也会做提级管理，一线跟总部都会融合在一起，发挥协同的优势，对增量的成本也会做相应的严控，希望在目前2.74%平均成本基础上继续有所下降。

抓匹配，新模式底下，对资产跟负债针对性的匹配，是我们未来很重要的举错。融资不是只是简单的融资，要针对资产，我们8300多亿资产里头有3600多亿存货，这是开发的业务。

还有1400亿持有物业，持有物业现金流前期重投入，后面逐步收租，现在又有新的类似REITs的工具。所以我们对资产端要打开，做好资产和业务结构性匹配，以及融资工具结构性匹配。核心是针对现金流的特点以及资产久期的特点以及资产币种的特点，有效平衡，就是资产和负债的平衡。

控风险，“三道红线”方面，虽然说监管侧已经没有定期要填报，但是对公司来讲，财务稳健一直是我们秉承跟坚持的，不管是怎么样的口径，公司都是会当做财务稳健运营一个基本的准绳。

在落地上，很重要的是要抢抓各个业务口的回款，就是销售跟回款，这是现金流的源头。同时，自上而下做好以收定支，自上而下进行管控，严控现金流风险。

现场提问：公司2025年销售规模排名从第五名提升到第四名，是不是跟聚焦核心城市的布局有比较大的关系？站在当前这个时间点，怎么展望2026年销售？公司有没有对2026年销售有一个大概的计划？

吕斌：销售一直是市场普遍关注的检验公司经营能力的经营指标，就像刚才聂总在阐述2025年公司业绩说明的时候也说到了，公司2025年全口径销售1960亿，已经进入了头部的第四名。

确确实实这份成绩单也是来之不易的，我们在全国有上海、深圳、成都、西安、长沙、南京、郑州等十个城市进入了全口径销售的前三，另外也有15个城市进入全国重点30城市的前五。

在这样的销售结构当中，去年公司前五大销售规模的城市都破了百亿，上海是首当其冲，全口径销售超过500亿，所以重新获得了上海市市场排名的第一。

紧随其后的北京市193亿全口径销售，也是首次跻身北京市场第五；第三名的杭州是169亿，我们公司开发历史上首次进入了前四。深圳超过150亿销售，稳居第三；成都破百亿，进入了第五。

就像我刚才说的，前五个城市基本上占了公司去年整体业绩超过60%以上，基本上印证了公司要求聚焦核心城市战略的前瞻性和正确性。我们正是通过基本面比较扎实、市场韧性比较强的城市，支撑公司在行业寒冬中稳健表现。

关于2026年销售情况，刚才朱董提到了，结合今年两会的精神，目前来讲国家对于房地产市场还是需要控增量、去库存和优供给。

在这种情况下，我们认为，今年整体市场有希望从止跌回稳到趋向稳定的变化，但是城市分化可能也会再进一步的延续。

整体看政策端还是会持续保持宽松，各地还是会核心聚焦去库存和稳预期，存量政策落地和增量政策加码会协同发力。结构上来看，行业也已经真正步入存量主导时代，各地来看，二手房成交规模会持续去超越新房。

再看一下蛇口重点深耕的城市，首先是上海市场，上海市场在去年最主要的是放松了核心城区的价格，基本上在去年上海市场就体现了一种主城区搭台，然后高品质、高总价的好房子唱戏这么一个情况，所以去年整体上海市豪宅入市项目多，带动结构性价格上涨。但是同样上海还有一个特点，二手房表现也极为活跃，基本上也是以价换量，进而导致整体上海去年市场出现量价波动的情况。

我们也看到在今年上海新政情况，在“沪七条”出台后的当周，我们的来访环比1月有12%的提升，成交环比1月有48%的提升，当然环比1月有48%提升还是有赖于因为去年12月份有一个年底的冲刺，1月份整体市场是相对来说偏冷的。

下一步我们需要持续关注就是它的可持续性如何，但整体看，上海新政有助于全国资产配置的客户去上海置业，这是一个最好的窗口期，我们整体判断上海今年的楼市会更加持续稳定。

北京市场，从去年表现来看，是整体四个一线城市当中同比降幅最低的一个城市，核心的原因也是因为整体北京供应的增幅带动了成交。包括好房子及核心区域供应，引起了价格上涨。

我们也预判2026年整体北京市场会持续做分化的修复，伴随着供地逐步向四环内核的区域的供应，优质项目会持续增加，高端改善市场占比会进一步提升。

深圳市场，2025年同样也是出现核心板块豪宅市场的火热，包括土地市场局部竞争激烈，所以部分豪宅出现热销迹象，但外围的板块其实还是在持续的横盘当中。

所以2026年深圳新房市场同样也和刚才提到的上海跟北京一样，有多个高品质、高总价项目会入市，受这部分的影响，我们判断部分区域会有有结构性价格上涨的趋势。但伴随着深圳供地容积率的降低，我们判断整体深圳市场会出现缩量提质的特征。

关于2026年大概销售计划，我们会结合公司目前以及今年大概的投资强度，铺排全口径销售基本上和去年保持相当，接近去年的水平，但是销售策略依然坚持刚才各位领导同事提到的以销定产、以销定投的原则，审慎的原则，不盲目追求规模，但是会追求有质量、有回款的销售增长。

2026年销售计划也会根据目前各个城市竞争格局、可售货值，结合年内新增供货情况，确保每一批推盘相对踩准市场销售节奏，具体销售数据，也请大家可以关注公司每月发布的销售公告。

整体来说，2026年我们将继续深耕我们的核心城市，用好房子、好服务来赢得客户，用精准的策略来穿越周期，在止跌回稳的市当中，跑赢优于同行的这么一个表现。

现场提问：未来我们的资产运营可能会聚焦在哪个赛道？目前在规模、收入还是面积方面是怎样的水平？

聂黎明：公司在资产运营方面已经形成以集中商业、公寓、产业园区、写字楼、酒店等多业态的业务结构，其中集中商业、公寓、产业园区是主要的业务板块。

主要的持有物业2025年管理口径收入是76.3亿元，商业占比26%，公寓占比18%，产业园占比17%。面积来看，集中商业在营面积是340万平米，还有185万平米在建公寓在营面积是175万平米，在建面积是63万平米；产业园区在营面积是312万平米，在建面积是61万平米。

资产运营业务是公司轻重并举、“三个转型”的重要内容，是聚力打造的第二增长曲线。公司始终坚持稳健经营的理念，按照资产分类的原则去粗存精，同时我们持续建强全链条关键环节管控能力，提升资产运营的效益。我们也将有序推进优质资产的产融出表和一些非核心资产的处置，持续优化资产结构。

具体到业务策略上，集中商业围绕三大产品系打造差异化的商业样本，以特色花园城建立局部市场差异。海上世界构建独特的体验，花园里特色街引领城市潮流，商业聚焦“四力”（内容力、场景力、营销力、服务力）做能力提升，精准洞察客户需求和消费习惯。

策略上要求新开的项目要成为市场的爆品，存量的项目要持续升级焕新，通过精益运营实现资产效益的提升。

长租公寓业务秉持稳健的经营策略，以退定投，有序推动产融扩募。同时我们会关注核心城市租赁用地的获取机会，轻资产联动各方的资源拓展规模，总体经营坚持以品质取胜，以好公寓建设稳定客源，保持行业综合实力三强的目标。

产业园业务方面，锚定国内领先的产业园区综合运营服务商的愿景，守住经营底线，做实产业服务，完善产业业态，打造专业化、市场化的竞争力。产业园聚焦资源，做精核心资产，打造蛇口网谷、南海意库、价值工厂等低空经济示范园区、细胞与基因谷等标杆项目。

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