Real Estate RWA: Membawa Aset Fisik ke Dunia Enkripsi

Aset dunia nyata ( RWA ) bukanlah konsep baru di pasar cryptocurrency. Sejak 2018, tokenisasi aset dan penerbitan token sekuritas ( STO ) telah muncul, mirip dengan konsep RWA saat ini. Namun, karena regulasi yang tidak memadai dan kurangnya imbal hasil yang signifikan, upaya awal ini tidak berhasil membentuk skala.

Pada tahun 2022, seiring dengan kenaikan suku bunga di Amerika Serikat, imbal hasil obligasi pemerintah melewati tingkat bunga pinjaman stablecoin enkripsi. Hal ini membuat tokenisasi obligasi pemerintah AS sebagai RWA menjadi lebih menarik bagi industri enkripsi. Proyek DeFi yang sudah mapan seperti MakerDAO, Compound, Aave, dan lembaga keuangan tradisional seperti Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens, mulai menjelajahi RWA.

Dalam dua tahun terakhir, beberapa proyek RWA real estat muncul di pasar. Proyek-proyek ini bertujuan untuk memperluas pasar investasi real estat, memperkaya produk investasi, dan menurunkan ambang batas investasi. Artikel ini akan menganalisis kelebihan dan kekurangan desain proyek-proyek ini serta pasar potensial. Karena terutama ditujukan untuk real estat di Amerika Utara, diskusi akan difokuskan pada kebijakan dan kondisi terkait pasar Amerika Utara.

Metode Tokenisasi Pasar Real Estat

Pasar real estat menyimpan peluang investasi yang besar. Menurut penelitian Statista pada Maret 2023, nilai pasar real estat yang terdaftar di Amerika Utara mencapai 1,3 triliun dolar AS, sedangkan nilai pasar real estat global yang terdaftar adalah 2,66 triliun dolar AS.

Pasar real estate yang tertokenisasi mencapai tujuannya terutama melalui cara-cara berikut:

1. Menciptakan produk investasi properti yang lebih beragam dan fleksibel
2. Menarik kelompok investor yang lebih luas
3. Meningkatkan likuiditas dan nilai aset real estat

Produk-produk ini biasanya disajikan dalam tiga bentuk:

1. Pembiayaan kepemilikan properti yang terfragmentasi
2. Produk Indeks Pasar Real Estat di Wilayah Tertentu
3. Pinjaman dengan Jaminan Token Properti

Selain itu, pemindahan properti ke blockchain juga dapat meningkatkan transparansi aset dan demokratisasi tata kelola.

Reksa Dana Real Estat (REIT) dan RWA Real Estat mirip dalam menyediakan peluang investasi yang terfragmentasi, keduanya menurunkan ambang investasi dan meningkatkan likuiditas. Namun, REIT tradisional biasanya tidak memberikan kesempatan manajemen atau kepemilikan kepada investor, tetap menjalankan operasi terpusat. Meskipun demikian, tinjauan aset yang ketat, struktur operasional, dan investasi, memberikan kerangka acuan bagi proyek RWA Real Estat.

Dengan mengamati operasi proyek RWA real estat selama dua tahun terakhir, dapat disimpulkan kelebihan dan kekurangan sebagai berikut:

Kelebihan:

• Menurunkan ambang investasi
• Meningkatkan likuiditas aset
• Memperluas kelompok investor
• Meningkatkan transparansi aset
• Menyederhanakan proses transaksi properti

Kekurangan:

• Pengawasan tidak jelas
• Risiko hukum lebih tinggi
• Biaya manajemen yang tinggi
• Kurangnya likuiditas pasar sekunder
• Tingkat pengembalian tidak memiliki keunggulan

Saat menganalisis kasus konkret secara mendalam, ditemukan bahwa masing-masing proyek memiliki kondisi operasional yang berbeda-beda karena perbedaan dalam manajemen dan metode produk.

Analisis Kasus

RealT

RealT diluncurkan pada tahun 2019, merupakan salah satu proyek RWA real estate yang lebih awal, fokus pada tokenisasi properti residensial AS untuk investor ritel melalui Ethereum dan blockchain Gnosis ( terutama di Gnosis ).

RealT membeli properti hunian, secara hukum men-token-kan properti yang dimiliki. Manajemen, pemeliharaan, dan pengumpulan sewa properti dilakukan oleh pihak ketiga. Setelah dikurangi biaya, sewa dibagikan kepada pemegang token. RealT bertanggung jawab atas proses tokenisasi, tetapi secara hukum terpisah dari perusahaan yang memiliki aset properti. Jika perusahaan gagal memenuhi kewajiban, pemilik token dapat menunjuk perusahaan baru untuk mengelola properti. Perlu dicatat bahwa perjanjian ini tidak mewajibkan RealT untuk berinvestasi dalam token properti yang mereka tawarkan di pasar. Pengguna yang memiliki token properti dapat menerima sewa rumah setiap bulan, setelah dikurangi cadangan pemeliharaan sekitar 2,5% dan biaya manajemen sekitar 10%.

Sebagai contoh properti Montgomery, total nilai token real estat adalah 323.020 dolar AS, setiap token seharga 52,10 dolar AS, dengan total penerbitan 6.200 token. Pendapatan sewa bulanan dari properti tersebut adalah 2.600 dolar AS. Setelah dikurangi biaya operasional dan manajemen sebesar 622 dolar AS, laba bersih bulanan adalah 1.978 dolar AS, dengan total tahunan sebesar 23.736 dolar AS. Setiap token mendapatkan distribusi sebesar 3,83 dolar AS, dengan tingkat pengembalian tahunan sebesar 7,35%.

RealT menyediakan 100% token ke pasar, tanpa perlu berinvestasi bersama pelanggan, menjaga model operasi yang hampir tanpa risiko. Badan pengelola memperoleh 8% dari sewa, dan sisa dari biaya pemeliharaan, platform investasi hanya mengenakan biaya 2% untuk tokenisasi properti, pemilihan badan pengelola, dan supervisi pengelolaan. Ini memungkinkan tim RealT untuk fokus pada pencarian properti yang memenuhi syarat dan men-tokenisasi-nya.

Namun, meskipun kepemilikan terdistribusi membantu menyebarkan risiko, itu juga membawa tantangan. Ketika investor memiliki proporsi investasi yang terlalu kecil, biaya manajemen perusahaan mungkin menjadi tidak berkelanjutan. RealT memilih lembaga pengelola untuk mengelola properti; jika RealT memiliki kepemilikan yang besar atas properti, mereka akan berusaha menurunkan biaya manajemen. Namun, jika proporsi kepemilikan RealT terlalu tinggi, itu akan mengurangi likuiditas token, dan pemegang saham kecil tidak akan menjalankan tanggung jawab pengawasan. Jika kepemilikan RealT sangat kecil, mungkin akan kurang motivasi untuk memilih dan mengawasi lembaga pengelola, yang akan membuat pengawasan efektif atas lembaga pengelola menjadi sulit bagi investor ritel.

Dengan menganalisis sepuluh token properti yang baru saja terjual habis di pasar RealT, ditemukan bahwa RealT membagi properti menjadi jumlah token yang berbeda, memastikan harga setiap token sekitar 50 dolar. Sebagian besar properti terletak di Detroit, dengan sekitar 500 pemegang token, dan dua pemegang properti memiliki lebih dari 1.000 orang.

Sekitar 90% investor RealT berinvestasi kurang dari 500 dolar, 9% berinvestasi antara 500 hingga 2.000 dolar, dan 1% berinvestasi lebih dari jumlah tersebut. Ini menunjukkan bahwa RealT berhasil menciptakan pasar investasi real estat untuk ritel hingga tingkat tertentu, meningkatkan likuiditas pasar perumahan.

Berdasarkan data transaksi alamat dompet utama Gnosis milik RealT, RealT telah mendistribusikan sekitar 6 juta dolar AS sebagai sewa. Biaya platform adalah sekitar 2,5%-3% dari sewa, yang setara dengan rata-rata pendapatan 150K hingga 180K dolar AS selama dua tahun terakhir. Namun, karena RealT tidak memiliki persyaratan partisipasi wajib dalam investasi real estate, keuntungan yang diperoleh dari pendapatan sewa tidak diketahui.

Dari segi struktur perusahaan, RealT mendirikan Real Token Inc. di Delaware sebagai entitas inti, yang tidak memiliki aset properti apapun, hanya sebagai entitas operasi proyek. Selain itu, didirikan Real Token LLC sebagai perusahaan induk real estate, yang juga tidak memiliki aset properti, utamanya untuk menyederhanakan proses hukum, memungkinkan pengguna untuk hanya menandatangani kontrak dengan satu perusahaan untuk berinvestasi di semua properti. Terakhir, RealT mendirikan serangkaian LLC yang sesuai untuk setiap properti investasi. Sebagai anak perusahaan Real Token LLC, setiap seri LLC memiliki properti tertentu dan token yang sesuai. Struktur ini memastikan bahwa masalah properti tunggal tidak akan mempengaruhi properti lain atau operasi perusahaan induk.

Parcl

Parcl adalah platform investasi DeFi yang memungkinkan pengguna untuk memperdagangkan perubahan harga pasar real estat global. Parcl menggunakan struktur AMM untuk membuat aset sintetis terkait real estat tersedia di pasar. Parcl meluncurkan Parcl LabsPrice Feed, menciptakan indeks real estat daerah tertentu berdasarkan sejarah penjualan. Durasi sejarah dapat bervariasi berdasarkan frekuensi transaksi properti. Setelah indeks dibuat, investor dapat berspekulasi tentang tren harga properti, membangun posisi bullish atau bearish.

Metode ini menghindari masalah hukum yang terlibat dalam jual beli properti fisik. Meskipun mungkin tidak sepenuhnya sesuai dengan definisi RWA properti, Parcl telah mendapatkan investasi dari perusahaan-perusahaan terkenal seperti Coinbase, Solana Ventures, dan DragonFly, yang patut diperhatikan dalam diskusi tentang diversifikasi produk RWA properti.

Jaringan pengujian Parcl diluncurkan pada Mei 2022 di Solana, saat ini TVL adalah 16 juta dolar. Namun, setelah lebih dari satu tahun beroperasi, Parcl tampaknya tidak menarik perhatian banyak orang, dengan volume perdagangan harian kurang dari 10.000 dolar dan pengguna aktif harian kurang dari 50 orang.

Produk Parcl mudah digunakan dan upgrade dengan cepat, penyedia harga Parcl Labs dan desain pasar indeks cukup matang. Dalam hal operasional, tim Parcl secara aktif meluncurkan program akuisisi pengguna seperti Parcl Point, Real Estate Royale, dan lainnya. Meskipun memiliki keunggulan ini dan didukung oleh banyak lembaga investasi terkenal, Parcl tetap mempertahankan tingkat perhatian pasar dan pangsa pasar yang relatif rendah, dengan basis pengguna yang kecil dan volume perdagangan yang terbatas. Ini mungkin menunjukkan bahwa pasar enkripsi belum siap untuk menyambut produk indeks real estat.

Reinno

Perusahaan cryptocurrency besar seperti Ripple dan MakerDAO juga sedang menjelajahi produk RWA di sektor real estat. Tim mata uang digital bank sentral Ripple sedang mencoba mendukung pengguna untuk men-tokenisasi properti dan melakukan pinjaman hipotek. MakerDAO bekerja sama dengan Robinland untuk mendukung pinjaman hipotek properti. RealT juga menawarkan opsi untuk menggunakan token properti yang diterbitkannya sebagai jaminan pinjaman, tetapi ini lebih mirip produk pinjaman token, yang tidak secara substansial meningkatkan likuiditas modal pemilik properti individu.

Reinno adalah proyek yang diluncurkan pada tahun 2020 dan berhenti beroperasi pada tahun 2022. Meskipun tidak meninggalkan jejak yang signifikan di pasar, proyek ini memperkenalkan dua produk terkait RWA real estate yang patut dicatat.

Produk pertama adalah layanan pinjaman yang berbasis pada properti yang ter-tokenisasi. Pemilik properti yang membutuhkan pembiayaan dapat menyerahkan dokumen properti kepada Reinno. Setelah disetujui, Reinno akan membuat perusahaan kendaraan tujuan khusus (SPV) di Delaware. Kemudian, kontrak pintar dibuat untuk token properti, dan pemilik dapat menyimpan dan meminjam token sebagai jaminan pinjaman, dengan batas pinjaman berdasarkan nilai token.

Produk kedua adalah pembiayaan hipotek. Pengguna dapat meminjam dari bank untuk membeli properti, kemudian dapat melakukan tokenisasi kepemilikan properti untuk pembiayaan. Dana yang diperoleh digunakan untuk membayar kembali hipotek bank, dan pelanggan kemudian mengembalikan pinjaman tersebut kepada perjanjian dengan suku bunga tetap.

Reinno mengadopsi model operasi terpusat dan offline, di mana pelanggan biasanya harus mengunjungi kantor untuk menyerahkan dokumen properti. Metode ini memiliki risiko yang jelas:

1. Ketika peminjam default, Reinno sebagai penyedia layanan tokenisasi sulit untuk menggugat peminjam.
2. Kurangnya kontrak pinjaman langsung antara peminjam dan pemberi pinjaman, terutama dalam konteks pembiayaan token properti yang terfragmentasi, kurangnya kerangka hukum yang lengkap untuk melindungi pemberi pinjaman.
3. Pemilik properti yang menjual rumah setelah meminjam atau menghentikan pembayaran hipotek kepada bank, dapat menyebabkan transfer hak milik properti, Reinno sulit untuk mencegahnya.

Risiko ini mungkin menjadi salah satu penyebab proyek berhenti beroperasi. RWA real estat di masa depan memerlukan kerangka hukum yang lebih matang untuk menyelesaikan masalah ini.

Kesimpulan

RWA real estat adalah konsep yang relatif baru, dan belum ada ukuran pasar yang jelas atau proyek unggulan yang dihasilkan. Saat ini, skala proyek yang beroperasi dan basis pengguna masih kecil. Bidang ini memerlukan operasi yang mematuhi peraturan yang ketat dan kerangka hukum yang matang. Beberapa proyek mengadopsi struktur perusahaan pemisahan risiko, atau memilih produk keuangan terkait properti sebagai tujuan investasi, untuk mengurangi risiko operasional. Namun, untuk memaksimalkan potensi RWA real estat—membeli, menjual properti, dan hipotek, kemajuan legislatif dan kepatuhan operasional sangat penting.

Dalam hal legislasi, RWA real estat belum memiliki kerangka kerja yang jelas dan konsisten. Berbagai lembaga pengawas di AS memiliki perbedaan pandangan tentang klasifikasi token, dan kurangnya referensi kerangka regulasi internasional. Ini menyebabkan aturan yang tidak jelas dan proses yang kacau, mengancam investor potensial, dan membahayakan kelangsungan jangka panjang tokenisasi properti.

Meskipun ada kebingungan regulasi, masih banyak perusahaan keuangan terkemuka dan perusahaan enkripsi yang mencoba RWA real estat, beberapa proyek telah membuktikan kelayakan produk dalam operasi terbatas selama 1-2 tahun. Real estat sebagai sektor penting dalam bidang investasi keuangan, dengan kerangka hukum yang relevan yang dibangun dan disempurnakan, RWA real estat diharapkan akan mengalami perkembangan yang cepat.