中指研究院：2025年の主要都市の商業施設賃料は引き続き下落傾向を維持

智通财经アプリが入手した情報によると、2月23日、中指研究院は2025年中国商業不動産賃料指数の調査報告を発表しました。2025年、消費市場は安定した成長を維持しましたが、下半期の成長速度は鈍化しました。家電や3C、家具などのリサイクル促進政策により、小売売上高は急速に増加しましたが、飲食消費は全体的に伸び悩みました。多くの小売商業プロジェクトは価格を引き下げて空室を減らす方針を採用し、主要都市の店舗賃料は下落幅が拡大しています。2025年後半、平均的な商店の賃料は24.05元/平方メートル/日で、前期比0.47％の下落となり、2025年前半より0.12ポイント拡大し、年間では0.81％の下落となりました。これは2024年の累積下落幅より0.39ポイント拡大しています。

商業賃料指数の動向分析

2025年以降、各種消費促進政策の効果が現れ、消費市場は安定した成長を続けています。2025年、中国の社会消費品小売総額は50.1兆元で、前年同期比3.7％増加しました。これは2024年より0.2ポイント加速したものの、6月以降は月次増加率が7か月連続で鈍化しています。家電や家具のリサイクル促進政策の効果により、2025年の商品小売は前年比3.8％増となり、2024年より0.6ポイント加速しました。サービス消費の拡大策も多方面で効果を上げ、サービス小売は前年比5.5％増加しましたが、飲食収入の伸びは3.2％に鈍化しました。多くの小売商業プロジェクトは価格を引き下げて空室を減らす方針を継続し、主要都市の商店賃料は2024年後半からの下落傾向を維持しています。

1. 百街商店賃料：2025年後半の主要都市の平均賃料は前年比0.81％減少

図：2018-2025年の全国主要都市の商業街平均賃料とその変動

出典：中国不動産指数システム

2025年、サービス消費は引き続き高い伸びを示し、特に文化・観光関連の消費は堅調です。コア商圏に位置する都市のランドマーク商業街や文化・観光資源を持つ商業街は、客流と賃料が比較的安定しています。飲食収入の伸び鈍化と高品質なショッピングセンターの影響により、多くの商業街は経営圧力に直面し、賃料は下落しています。全国の15都市の主要商業街のサンプル調査によると、重点都市の100商店街を対象にした百街商店賃料指数が作成されました。2025年後半、百街商店の平均賃料は24.05元/平方メートル/日で、前期比0.47％の下落、2025年前半より0.12ポイント拡大し、年間では0.81％の下落となり、2024年の下落幅より0.39ポイント拡大しています。

2. 百MALL商業施設賃料：2025年後半の主要都市の商圈（ショッピングセンター）の平均賃料は前年比0.34％下落

図：2018-2025年の全国主要都市の商圈（ショッピングセンター）の平均賃料と変動

出典：中国不動産指数システム

2025年、消費市場は安定的に推移し、商業施設の賃貸需要も拡大しています。ショッピングセンターの運営状況は商業街より良好ですが、多くのプロジェクトは賃料を引き下げて稼働率を維持しようとしています。特に新規開業の商圈では、既存の施設が競争圧力により賃料を下げるケースが多いです。全国の15都市の代表的なショッピングセンターの賃貸サンプル調査によると、重点都市の100の典型的なショッピングセンターを対象にした百MALL賃料指数が作成されました。2025年後半、百MALL商業施設の平均賃料は26.99元/平方メートル/日で、前期比0.22％の下落、2025年前半より0.1ポイント拡大し、年間では0.34％の下落となり、2024年の下落幅より0.28ポイント拡大しています。

3. 賃料動向：消費促進政策は引き続き効果を発揮し、商店賃貸需要を促進するも、短期的には賃料は下落傾向が続く見込み

2025年、消費市場は安定的に成長しましたが、下半期は成長速度が鈍化しました。家電や家具のリサイクル促進政策により、家電・3C、家具などの小売売上高は急増しましたが、飲食の伸びは鈍化しています。多くの商業プロジェクトは価格を引き下げて空室を減らす方針を継続し、主要都市の商店賃料は下落を続けています。

今後の展望として、「“十五五”計画の提言」では、「国内市場の強化と新たな発展パターンの構築」「内需拡大戦略の堅持」「民生と消費促進、投資と人材投資の密接な連携」を掲げ、さらに「内需主導、消費牽引、内生的成長モデルの形成促進」を提案しています。2026年は「十五五」計画のスタート年であり、消費拡大と有効投資の政策により、小売業は引き続き成長の潜在力を持ち、賃貸需要も継続的に拡大する見込みです。ただし、短期的には賃料の下落傾向は続く可能性があります。小売事業者はこの流れに適応し、運営能力を向上させ、デジタル技術やAIを活用して効率化と質の向上を図るとともに、不動産金融の機会を捉え、資産管理能力を強化し、高品質な成長を目指す必要があります。

4. 主要都市の市場動向：消費は安定的に拡大するも、実体商業の新規供給は鈍化、商店賃貸需要は全体的に弱含み

(1) 成都、上海などの都市は社会零售総額の前年比増加率が全国平均を上回り、消費市場は比較的好調

図：2025年の代表都市の社会消費品小売総額と前年比増加率

注：天津は絶対値を公表せず、2025年は前年比0.3％増、蘇州は未公表、1-11月の累計は2.8％増。これらの都市は図には示されていません。

出典：各都市統計局、中指データCREIS

都市別に見ると、2025年、重慶と上海の社会零售総額はそれぞれ1.6兆元超で、北京、成都、広州、深圳は1兆〜1.4兆元の範囲内です。これらの都市は消費市場の規模も大きいです。杭州、武漢、南京、青島、長沙は5000億元〜1兆元の範囲、南昌と海口は3000億元未満です。前年比増加率を見ると、成都、広州、上海、武漢、長沙、杭州は2025年の社会零售総額の前年比増加率が全国平均を上回り、消費市場は比較的好調です。半数以上の都市は2025年の成長率が2024年を上回っています。

(2)中央・地方政府は消費拡大のための政策を積極的に展開

**2025年の経済政策の最優先課題は消費拡大であり、「十五五」期間中もこの方針を維持します。3月、中共中央と国務院は《消費促進特別行動計画》**を発表し、都市と農村の所得増加促進、消費能力の向上、サービス消費の質的向上、大型消費の更新と拡大、消費品質の向上、消費環境の改善、規制の整理と最適化、支援政策の整備など8つの側面で30の具体的な行動を展開しています。10月に発表された《“十五五”計画の提言》や12月の中央経済工作会議でも、消費促進のための施策を徹底的に推進する方針が示されており、2026年には消費が経済の支柱としてさらに重要な役割を果たす見込みです。

**具体的な施策としては、家電や家具のリサイクルを拡大し、消費の安定的成長を支援します。1月、国家発展改革委員会と財政部は《2025年の大規模設備更新と家電リサイクル促進に関する通知》**を発表し、地方に長期国債を直接配分して消費品のリサイクルを支援しています。資金は2024年のリサイクル実績の良い地域に重点的に配分され、対象商品範囲も拡大されました。9月末までに、中央政府の資金3000億元は4回に分けて配分され、2025年のリサイクル関連商品販売額は2.6兆元を超え、3.6億人以上に恩恵をもたらしました。2026年も引き続きリサイクル政策を推進し、支援範囲や補助金基準、実施手順の最適化を図っています。

**サービス消費の拡大策も推進され、潜在的な成長力を引き出しています。4月、商務部など9省庁は《サービス消費質的向上と民生改善行動2025年計画》を発表し、飲食、宿泊など主要産業だけでなく、観光列車やミニドラマなど新たな業態やシーンも含めて、供給拡大、多様な消費シーンの創出、サービス品質の向上、消費体験の改善を推進しています。9月には、同じく9省庁が《サービス消費拡大のための政策措置》**を発表し、プラットフォームの育成、高品質サービスの供給増加、新たな消費の喚起、財政・金融支援の強化、統計と監視制度の整備など19の具体的施策を示しました。2026年1月の記者会見では、引き続きサービス消費の質的向上と民生改善を推進し、新たな成長点の育成に努めるとしています。

また、2025年には自動車消費、文化・観光消費、「新三品」試験導入、零售業のデジタル・スマートサプライチェーンの推進、都市商業の質的向上、零售業の革新、都市の一刻鐘便利生活圏の構築、国際消費中心都市の育成など、多方面の政策も打ち出されています。

**財政・金融面でも多くの支援策が実施されています。5月7日、中央銀行など三省庁は「市場安定と期待維持のための金融政策パッケージ」を紹介し、金利引き下げや預金準備率の引き下げ、5000億元のサービス消費と高齢者支援の再貸出制度の設立などを発表し、市場の安定と期待の維持を示しました。2025年9月末時点で、サービス消費の重点分野の貸出残高は2.8兆元で、前年比4.9％増加しています。6月には、中央銀行と6省庁が《消費促進と拡大のための金融支援ガイドライン》を発表し、消費能力の向上、金融供給の拡大、住民の潜在的消費力の掘り起こし、供給効率の向上、消費環境の最適化を目的とした19の重点施策を示しました。8月には、財政部など3省庁が、《個人消費ローンの財政補助政策実施計画》**を公表し、財政資金による消費促進の支援と、住民のローンコスト削減を図っています。

地方レベルでも、各地は中央政策の指針に沿い、サービス消費、経済の活性化、国際消費中心都市の育成、商圏の質的向上などをテーマに政策を展開し、消費市場の回復と進化を促進しています。

全体として、過去3年間、中国の内需拡大の方針は変わりませんが、「回復と拡大」から「安定的成長促進」へ、そして「大力な消費促進」へと政策の強化が進んでいます。短期的なショックへの対処から、中長期的な成長エンジンの強化と巩固を目指す方向にシフトしています。供給側の改革としては、質の高い供給や新たな消費シーンの創出に加え、「都市と農村の所得増加促進」など、住民の消費能力向上策も盛り込まれ、消費市場の活性化と潜在力の引き出しに注力しています。

「十五五」期間中、中国は引き続き内需拡大戦略を堅持し、内需主導、消費牽引、内生的成長モデルの形成を推進します。2026年は「十五五」のスタート年であり、「内需主導と国内市場の強化」政策の下、消費拡大は引き続き重要な施策となる見込みです。家電リサイクルや新たな消費拡大策の政策も順次打ち出され、消費市場の安定的な成長を促進します。

(3) 主要都市の商店供給動向：新規開業零售商業プロジェクトは15都市で減少、純商業用地の取引は近年最低水準、供給増加は鈍化

新規開業零售商業プロジェクト：2025年、15都市で131件、2024年比18％減少

**2025年、15都市の商業プロジェクト供給は減少し、一線都市への集中が進み、既存施設の改修が新規開業の主な源泉となっています。**中指データによると、2025年、監視対象の15都市の新規開業商業プロジェクトは131件で、前年同期比28件減少、面積は約1100万平方メートルで、19％の減少です。既存施設の改修が新規開業の重要な源泉となっており、2025年の新規開業商業プロジェクトのうち、改修プロジェクトは21件（全体の16％）を占めています。

都市別に見ると、一線都市では新規開業は64件で、2024年より7件減少、面積は約530万平方メートルで、わずかに4％増加しています。深圳と上海の新規開業は規模が大きく、それぞれ約160万平方メートルです。北京と広州は130万平方メートル未満です。

二線都市では、新規開業は67件で、2024年より21件減少、面積は約580万平方メートルで、30％の減少です。重庆は114万平方メートルと規模が大きく、武漢、杭州、南京、長沙、蘇州は60万〜100万平方メートル、青島、成都、天津、南昌は35万平方メートル未満です。海口では3万平方メートル以上の新規開業は観測されていません。

開業ペースは、2025年前半は15都市で44件（全体の34％）、5月がピーク（2024年は6月）、2月は新規開業なしでした。後半は87件（66％）で、2024年と同じく9月と12月がピークです。

商業用地については、15都市の純商業用地取引面積は2021年以降、連続5年で減少傾向にあり、今後も新規開発は減少し続ける見込みです。2025年、15都市の純商業用地の計画建築面積は1808万平方メートルで、前年同期比0.4％減少し、過去10年の最低水準です。最高値（2020年）の38％に過ぎません。都市別では、一線都市の取引面積は327万平方メートルで34.9％減少、二線都市は1481万平方メートルで12.8％増加しています。

(4) 主要都市の商店需要動向：賃貸需要は全体的に弱く、小売業態の需要は比較的堅調、飲食業態はやや低迷

**消費促進政策の多角的な推進により、消費市場は安定的に拡大し、実体商業の運営状況も概ね安定しています。**2025年、限度額以上の小売店の商品販売額は前年比1.7％増、商務部が重点監視する78の商店街や商圏の客流と売上高はそれぞれ5.2％と4.3％増加しました。消費市場の拡大に伴い、一部のブランドは出店を継続し、小売事業者も既存施設の調整やブランドの最適化を進めています。主要都市の商店賃貸需要は引き続き拡大していますが、全体としてはやや弱めです。

同時に、2025年の住民の消費行動には次の特徴があります：(1)「リサイクル」商品が好調、(2)アップグレード商品への需要が加速、(3)日常生活の消費は比較的安定、ただしコストパフォーマンス重視、(4)サービス消費の潜在力が解放されつつあります。

こうした消費市場と住民の消費特性の変化により、2025年の各業態のブランド出店戦略は多様化しています。特に、コア商圏の衣料品や化粧品など高賃料業態は堅調で、アウトドアスポーツやトレンドブランド、デザイナーズブランドも拡大しています。家電や3Cブランドも同様です。感情価値や社交性を持つカテゴリー、例えば二次元、トレンド玩具、ペット、ライフスタイルブランドなども出店ニーズがあります。

飲食業態はやや低迷していますが、ショッピングセンターの主要テナントとしては依然として重要です。品目別では、ベーカリー・コーヒー・ティー、軽食・カフェ、地方特色料理などの需要が旺盛です。複数のブランドがコラボや新業態の店舗を展開していますが、全体として流動性は高く、多くのブランドが閉店しています。

オフィスビル賃料指数の動向

1. 賃料変動：2025年第4四半期の主要都市のオフィス賃料は前期比0.44％下落、年間では1.82％の下落

図：2019-2025年の全国主要都市の商圈オフィス平均賃料とその変動

出典：中国不動産指数システム

2025年、いくつかの都市ではオフィス供給が増加しましたが、需要は依然として弱く、市場の供給過剰が続き、賃料は下落傾向を維持しています。全国の主要都市の調査によると、2025年第4四半期の平均賃料は4.53元/平方メートル/日で、前期比0.44％の下落、3四半期比では0.11ポイント拡大し、年間では1.82％の下落となりました。2024年よりも下落幅はわずかに縮小しています。

2. 賃料動向：オフィスマーケットは調整を続け、短期的には下落圧力が継続

2025年12月、中央経済工作会議は、「雇用、企業、市場、期待の安定に努め、経済の質的向上と適正な成長を促進」「イノベーション駆動を堅持し、新たな動力を育成・拡大」と強調しました。需要側から見ると、2026年も政策の継続的な支援により、経済の安定的な好調を維持し、デジタル経済やAIなどの新産業のオフィス需要が拡大すると期待されます。産業構造の最適化とアップグレードにより、一部の一・二線都市では、オフィスマーケットの新旧動力の転換も進む見込みです。ただし、全体の需要は依然として弱く、2026年も調整局面が続き、賃料は短期的に下落を続ける可能性があります。

ストック時代において、オフィスの競争は「スペース賃貸」から「価値運営」へと変化しています。運営企業は産業エコシステムの構築やサービス体系の向上に注力し、テクノロジー、金融、専門サービス、高端製造、バイオ医薬などの需要を引きつける必要があります。また、既存物件の改修や機能転換（商業やホテルの導入など）を進め、資産価値を高め、景気変動に耐えられる資産を作り出すことも重要です。

3. 主要都市のオフィス需要動向：南京、成都などの甲級オフィスの空室率上昇、TMT業界の大規模賃貸需要が多い

(1) 空室率：2025年、供給増と需要不足により一部都市で空室圧力増加

図：2025年の主要都市の甲級オフィス空室率

出典：中指データCREIS

2025年以降、いくつかの都市ではオフィス供給が増加した一方、需要は伸び悩み、供給過剰が進行し、空室率が上昇しています。中指データによると、2025年第4四半期の甲級オフィス空室率は、広州11.8％、杭州11.6％、蘇州16.5％と比較的低いですが、重庆、天津、青島、長沙、武漢などは空室率が高く、供給過剰の兆候があります。空室率の変動を見ると、2025年第4四半期には、広州、上海、深圳、蘇州、成都、南京、武漢などの都市で前年同期より上昇しています。

(2) 賃貸事例：金融、TMT、ビジネスサービスの需要は依然旺盛、1万平方メートル超の案件の6割以上がTMT業界

図：2025年の代表都市のオフィス賃貸取引の業種比率

出典：中指データCREIS

2025年、中指データは366件の大規模賃貸案件を監視し、そのうち金融業、TMT（テクノロジー・メディア・通信）、ビジネスサービスの需要が多く、全体の約6割を占めています。具体的には、金融業は87件（24％）、TMTは69件（19％）、ビジネスサービスは46件（13％）です。小売・貿易や交通・物流の案件は20〜30件で、全体の約14％を占めます。その他の業種は20件未満で、合計約31％です。

面積別に見ると、1万平方メートル超の案件は14件（64％）を占め、2000平方メートル以内の案件は178件（49％）で、2024年より4.9ポイント増加しています。