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不動産RWA:ブロックチェーン技術が不動産投資の新しいパラダイムを導く
不動産RWA:ブロックチェーンとレンガの衝突
リアルワールドアセット(RWA)は暗号通貨市場において新しい概念ではなく、2018年にはすでに存在していました。当時の資産トークン化と証券トークン発行(STO)は今日のRWAと多くの類似点があります。しかし、規制が不十分で顕著なリターンの利点が欠けていたため、これらの初期の試みは成熟しませんでした。
2022年、アメリカの金利が引き上げられるにつれて、アメリカ国債の利回りが暗号安定コインの貸出金利を大幅に上回るようになりました。アメリカ国債をRWAの対象としてトークン化することは、暗号業界にとってますます魅力的になっています。成熟したDeFiプロジェクトと伝統的な金融機関がRWAの探索を始めています。
近年、マーケットには一部の不動産RWAプロジェクトが登場しました。それらは不動産投資市場を拡大し、投資商品の多様化を図り、投資のハードルを下げることを目的としています。本稿では、これらのプロジェクトの設計の利点と欠点、及び潜在市場を分析します。議論は主に北米の不動産市場の政策、規制、及び市場条件に関わるものとなります。
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トークン化された不動産市場の方法
不動産市場の機会は巨大です。2023年3月のStatistaの研究によると、北米の上場不動産市場の価値は1.3兆ドルで、世界全体では2.66兆ドルです。
トークン化された不動産市場の核心的な要求は: より多様で柔軟な投資商品を創出し、より広範な投資家を引き付け、資産の流動性と価値を向上させることです。主な表現形式は:
さらに、不動産のトークン化がブロックチェーン上に行われることで、資産の透明性とガバナンスの民主性が強化されることが期待されています。
不動産投資信託(REIT)は、断片的な投資機会を提供する点で不動産RWAと似ており、投資のハードルを下げ、流動性を高めています。しかし、REITは通常、投資家に管理機会や所有権を提供せず、中央集権的な運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、その厳格な規制フレームワーク下での資産審査、運営および投資構造は、不動産RWAプロジェクトにとって参考になるフレームワークを提供しています。
近2年間の不動産RWAプロジェクトの運営を観察することにより、私たちはその長所と短所についていくつかの理解を得ました。
価値：
短所：
具体的なプロジェクトは、管理と製品のアプローチが異なるため、実際の運営で直面する状況はさまざまです。
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ケーススタディ
以下の3つの代表的な不動産RWAプロジェクトを分析します。これらのプロジェクトは、不動産市場のトークン化に異なる方法を採用しており、それぞれの分野で一定の代表性を持っています。注意すべきは、これらがまだ初期段階にあり、製品は長期的で広範な市場検証やテストを経ていないことです。
RealT
RealTは2019年に発表され、最初の不動産RWAプロジェクトの一つであり、EthereumとGnosisチェーン(を介して主にGnosis)でアメリカの住宅不動産をトークン化し、小口投資家に提供することに焦点を当てています。
RealTは住宅不動産を購入し、法的に不動産をトークン化します。不動産の管理、維持、賃貸収入の徴収は第三者機関に委託されます。費用を差し引いた後、賃料はトークン保有者に分配されます。RealTはトークン化プロセスを担当しますが、不動産資産を保有する会社とは法的に隔離されています。同社のウェブサイトに記載されているように、同社がデフォルトした場合、トークン保有者は別の会社に不動産の管理を指定する権利があります。注意が必要なのは、契約はRealTが市場に提供する不動産トークンへの投資に参加することを強制していないことです。ユーザーは不動産トークンを保有することで、毎月その不動産の賃料を受け取ることができ、約2.5%の維持準備金と通常約10%の管理費が差し引かれます。
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モンゴメリーのある不動産を例にとると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、各トークンの価格は52.10ドル、合計6,200個のトークンが発行されました。この不動産の月間賃料収入は2,600ドルです。合計622ドルの運営管理費を差し引くと、月間純利益は1,978ドル、年間総額は23,736ドルです。各トークンは3.83ドルの配当を受け取り、年間利益率は7.35%です。
この不動産について、RealTは市場に100%のトークンを提供します。これは、RealTが顧客と共同で投資する必要がなく、ほぼ無リスクの運営モデルを維持できることを意味します。管理機関は賃貸料から8%を取得し、維持費用から残りの部分を取得します。投資プラットフォームは、トークン化された不動産の選択、管理機関の選定、管理監督に対して2%の手数料を請求します。この方法により、RealTチームは大量の管理時間を節約し、適格な不動産を見つけてトークン化して上場することに集中できます。
しかし、分散所有権は投資家のリスクを分散させる一方で、課題をもたらします。投資家の投資比率が小さすぎると、会社の管理コストが高すぎて持続可能ではなくなる可能性があります。RealTは管理機関に不動産を管理させることを選択しています; RealTが不動産を大量に所有している場合、彼らは管理コストを削減する努力をするでしょうが、管理が不十分であると、その影響を大きく受けることになります。しかし、RealTの持株比率が大きすぎると、トークンの流動性が減少し、小株主は監督責任を果たさなくなります。すべてのトークン保有者は、大株主が管理機関が効率的かつ誠実に行動しているかを監督することを期待しています。一方、RealTの持株が極端に小さい場合、管理機関を選択し積極的に監督するための十分な動機が欠ける可能性があり、多くの個人投資家にとって、管理機関を効果的に監督することが難しくなるでしょう。
RealTマーケットで最新の売り切れた10の不動産トークンを確認し、ブロックチェーンブラウザを通じて各不動産の保有者数を見つけます。RealTは不動産を異なる数のトークンに分散させ、各トークンの価格を約50ドルに確保しています。ほとんどの不動産はデトロイトにあり、約500人のトークン保有者がいます。2つの不動産の保有者は1,000人を超えています。各保有者のトークン数を組み合わせて、RealT投資家の投資範囲を計算します。
約90%のRealT投資家は500ドル未満を投資し、9%は500ドルから2,000ドルを投資し、1%は2,000ドル以上を投資しています。これは、RealTがある程度成功裏に個人投資家のために不動産投資市場を創出し、住宅市場の流動性を高めたことを示しています。
RealTがGnosisの主要な運営ネットワークウォレットアドレスの取引データに基づいて、RealTは合計約600万ドルの賃料を配分しました。プラットフォーム手数料は維持費、保険、税金の変動に基づき、賃料の約2.5%〜3%であり、過去2年間のプラットフォーム収入は約150Kから180Kドルに相当します。しかし、RealTが不動産投資に強制的に参加することはなく、参加の程度には特定の制限や説明がないため、賃料収入から得られる利益は不明です。
会社構造から見ると、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、これはコアエンティティであり、不動産資産は所有しておらず、プロジェクト運営エンティティとしてのみ機能しています。また、RealTは不動産会社の親会社としてReal Token LLCも設立しています。Real Token Inc.と同様に、Real Token LLCも不動産資産を所有しておらず、主な目的は法律手続きを簡素化し、ユーザーが1つの会社と契約するだけで全ての不動産に投資できるようにすることです。最後に、RealTは各投資不動産に対して対応するシリーズのLLCを設立しています。Real Token LLCの子会社として、各シリーズLLCは特定の不動産と対応するトークンを所有しています。この構造は、1つの不動産の財務または法的問題がRealT下の他の不動産や親会社の運営に影響を与えないようにすることを目的としています。
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###パークル
ParclはDeFi投資プラットフォームで、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるようにしています。ParclはAMMアーキテクチャを通じて不動産関連の合成資産を市場に提供します。ParclはParcl LabsPrice Feedを立ち上げ、販売履歴に基づく特定地域の不動産インデックスを作成します。履歴の期間は不動産取引の頻度によって変動することがあります。インデックスが作成された後、投資家は不動産価格の動向に対して投機を行い、強気または弱気のポジションを構築することができます。
この方法は実際の不動産売買に関与しないため、Parclは実際の不動産運営における法的問題を回避しています。それが前述の基準に合致しないため、本当に不動産RWAプロジェクトと見なされるか疑問を持つ人もいるかもしれません。しかし、これは比較的人気のあるRWAプロジェクトであり、Coinbase、Solana Ventures、DragonFlyなどの著名な企業からの投資を受けており、その独自性から不動産RWA製品の多様化について議論する際に取り入れる価値があります。
Parclテストネットは2022年5月にSolana上で開始され、現在のTVLは1600万ドルです。しかし、1年以上の運営を経て、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日々のアクティブユーザーは50人未満です。
Parcl製品は使いやすく、アップグレードも迅速で、Parcl Labsの価格提供者と指数市場の設計は比較的成熟しています。運営面では、ParclチームはParcl PointやReal Estate Royaleなどのユーザー獲得プログラムを積極的に展開しています。これらの利点や多くの著名な投資機関の支持にもかかわらず、Parclは依然として相対的に低い市場の関心とシェアを維持しており、ユーザー基盤は小さく、取引量は限られています。これは、ある意味で暗号通貨市場が不動産指数製品を迎え入れる準備がまだ整っていないことを示している可能性があります。
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) レイノ
大型暗号通貨企業であるRippleやMakerDAOも、不動産RWA方向の製品を探索しています。Rippleは7月に、中央銀行デジタル通貨チームがユーザーの不動産トークン化とローンのサポートを試みていると発表しました。MakerDAOもRobinlandと提携し、不動産担保貸出をサポートしています。RealTもトークン化された不動産をローン担保オプションとして提供していますが、彼らが発行した不動産トークンに限られています。本質的に、このサービスはトークン貸出製品により似ており、個人の不動産所有者の資本流動性を実質的に向上させるものではありません。
Reinnoは2020年に開始され、2022年に運営を停止したプロジェクトで、市場にはあまり痕跡を残していませんが、2つの注目すべき不動産RWA関連製品を導入しました。
最初の製品は、トークン化された不動産に基づくローンサービスです。不動産の所有者が資金を調達する必要がある場合、Reinnoに不動産文書を提出できます。承認されると、Reinnoはデラウェア州に特別目的会社###SPV(を設立します。その後、Reinnoは不動産トークンのためにスマートコントラクトを作成し、所有者はトークンをローンの担保として預け入れ、借りることができます。ローンの限度額はトークンの価値に基づいています。
第二の製品は住宅ローンファイナンスです。ユーザーは銀行の住宅ローンを使用して不動産を購入した後、不動産の所有権をトークン化してファイナンスを行うことができます。得られた資金は銀行の住宅ローンの返済に使用され、その後、顧客は固定金利でそのローンを契約に返済します。
Reinnoの運営は依然として中央集権的なオフラインモデルであり、通常、顧客はオフィスを訪れて不動産書類を提出する必要があります。この方法には明らかなリスクがあります。まず、借り手がデフォルトを選択してローンの返済を停止した場合、Reinnoはトークン化サービスプロバイダーであり、貸し手ではないため、借り手を訴えることは困難です。Reinnoは実際には担保不動産を所有しておらず、ローンは本質的にReinnoで資金を提供することを選択したユーザーによって提供されます。借り手と貸し手の間に直接の貸付契約が欠如しており、特に断片化された不動産トークンファイナンスの背景において、これらの貸し手を保護するための適切な法的枠組みがありません。Reinnoはこのようなデフォルトリスクを軽減するための詳細な措置を提供していません。次に、不動産所有者が借り入れ後に家を売却することを決定したり、Reinnoで担保ファイナンスを完了した後に銀行への抵当ローンの返済を停止した場合、家の所有権移転を引き起こす行為はReinnoによって効果的に阻止されることはなく、結果的に貸し手は実際に不動産の価値を「二重に使用」することになります。これらの明らかなリスクは、プロジェクトが運営を停止する原因の一つである可能性があり、将来的な不動産RWAはこれらの問題を解決するためにより成熟した法的枠組みを必要とします。
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まとめ
不動産RWAは比較的新しい概念であり、明確な市場規模やリーダーシッププロジェクトは確立されていません。現在、この分野の運営プロジェクトは市場規模とユーザーベースの面で比較的小さいです。この分野では、厳格なコンプライアンス運営と成熟した法律フレームワークの規制が必要です。一部のプロジェクトはリスク隔離会社構造を採用したり、不動産関連の金融商品を投資対象として選択したりして、運営リスクを低減しています。しかし、不動産RWAの最大の潜在能力を十分に発揮するためには------不動産の購入、販売、抵当貸付において、立法の進展と運営のコンプライアンスは不可欠です。
立法面では、不動産RWAについて明確で一貫した枠組みがまだ確立されていません。アメリカの各規制機関はトークンの分類について存在しています。