Real Estate RWA:暗号資産の世界に現物資産を導入

リアルワールドアセット(RWA)は暗号通貨市場の新しい概念ではありません。2018年には、アセットトークン化および証券トークン発行(STO)が登場し、今日のRWAの概念に似ています。しかし、規制の未整備と顕著なリターンの欠如により、これらの初期の試みは規模を持つことができませんでした。

2022年、アメリカの金利が引き上げられると、国債の利回りが暗号ステーブルコインの貸出利率を超えました。これにより、アメリカ国債をRWAとしてトークン化することが暗号業界にとってより魅力的になりました。MakerDAO、Compound、Aaveなどの成熟したDeFiプロジェクトやゴールドマン・サックス、JPモルガン、シーメンスなどの伝統的な金融機関がRWAの探求を開始しました。

近2年間、マーケットにはいくつかの不動産RWAプロジェクトが登場しました。これらは不動産投資市場を拡大し、投資商品を豊富にし、投資のハードルを下げることを目的としています。本稿では、これらのプロジェクトの設計の長所と短所、そして潜在的な市場を分析します。主に北米の不動産を対象としているため、議論は北米市場に関連する政策と条件に集中します。

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不動産市場をトークン化する方法

不動産市場には巨大な投資機会が秘められています。2023年3月のStatistaの研究によると、北米の上場不動産市場の価値は1.3兆ドル、世界の上場不動産市場は2.66兆ドルです。

トークン化された不動産市場は、以下の方法で目標を達成します:

1. より多様で柔軟な不動産投資商品を創造する
2. より広範な投資者層を引き付ける
3. 不動産資産の流動性と価値の向上

これらの製品は通常三つの形式で提供されます:

1. フラグメント化された不動産所有権のファイナンス
2. 地域別不動産市場指数商品
3. 不動産トークン担保付貸付

さらに、不動産のブロックチェーン化は、資産の透明性とガバナンスの民主性を強化する可能性があります。

不動産投資信託(REIT)は、不動産RWAと同様に、断片的な投資機会を提供し、投資の敷居を下げ、流動性を高めます。しかし、従来のREITは通常、投資家に管理機会や所有権を提供せず、中央集権的な運営を維持しています。それにもかかわらず、その厳格な資産審査、運営、投資構造は、不動産RWAプロジェクトに対する参考フレームワークを提供します。

近年の不動産RWAプロジェクトの運営を観察することで、その長所と短所を以下のようにまとめることができます:

価値：

• 投資のハードルを下げる
• 資産流動性を向上させる
• 投資家基盤を広げる
• 資産の透明性を高める
• 不動産取引プロセスを簡素化する

短所：

• 規制が不明確
• 法律リスクが高い
• 管理コストが高い
• 流通市場における非流動性
• 利回りに優位性がない

具体的なケースを深く分析すると、各プロジェクトは管理や製品の方法が異なるため、実際の運営状況も異なっていることがわかります。

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ケーススタディ

RealT

RealTは2019年に立ち上げられ、初期の不動産RWAプロジェクトの一つであり、EthereumとGnosisブロックチェーン(を介して主にGnosis上で)アメリカの住宅不動産をトークン化し、小口投資家に提供することに特化しています。

RealTは住宅不動産を購入し、法律に基づいて保有する不動産を暗号化します。不動産の管理、維持、賃料の収集は第三者が担当します。費用を差し引いた後、賃料はトークン保有者に配分されます。RealTはトークン化プロセスを担当しますが、保有不動産資産の会社とは法的に隔離されています。もし会社が契約不履行に陥った場合、トークン所有者は新しい会社に不動産の管理を指定できます。注目すべきは、この契約はRealTが市場に提供する不動産トークンへの投資に参加することを強制していない点です。ユーザーは不動産トークンを保有することで、毎月その住宅の賃料を分配されますが、約2.5%の維持準備金と約10%の管理費が差し引かれます。

モンゴメリのある不動産を例にとると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、1トークンあたり52.10ドル、合計6,200個発行されています。この不動産の月間賃料収入は2,600ドルです。622ドルの運営管理費を差し引いた後、月間純利益は1,978ドル、年間総額は23,736ドルです。各トークンは3.83ドルの配当を受け取り、年利率は7.35%です。

RealTは市場に100%トークンを提供し、顧客と共同投資することなく、ほぼリスクのない運営モデルを維持しています。管理機関は家賃から8%を取得し、維持費から残りの部分を取得し、投資プラットフォームはトークン化された不動産の選択と管理機関の監督に対して2%の手数料を徴収します。これにより、RealTチームは適格な不動産を見つけてトークン化することに集中できるようになります。

しかし、分散所有権はリスクを分散するのに役立つ一方で、課題ももたらします。投資家の投資比率が小さすぎると、会社の管理コストが持続不可能になる可能性があります。RealTは管理機関に不動産の管理を選択します。もしRealTが不動産の大量の所有権を持っている場合、彼らは管理コストを削減するために努力します。しかし、もしRealTの持株比率が高すぎると、トークンの流動性が減少し、小株主は監督責任を果たさなくなります。もしRealTの持株比率が非常に小さいと、管理機関の選定と監督に対する動機が欠ける可能性があり、小口投資家にとって効果的な管理機関の監督は困難になるでしょう。

RealT市場で最新の完売した10の不動産トークンを分析したところ、RealTは不動産を異なる数量のトークンに分散し、各トークンの価格を約50ドルに保っていることがわかりました。ほとんどの不動産はデトロイトにあり、約500人のトークン保有者が存在し、2つの不動産の保有者は1,000人を超えています。

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約90%のRealT投資家は500ドル未満を投資し、9%は500ドルから2,000ドルを投資し、1%はこの金額を超えて投資しています。これは、RealTがある程度成功裏に個人投資家のために不動産投資市場を創出し、住宅市場の流動性を高めたことを示しています。

Gnosisの主要ウォレットアドレスの取引データに基づくと、RealTは合計約600万ドルの家賃を分配しています。プラットフォーム手数料は家賃の約2.5%-3%で、過去2年間の平均収入は15万ドルから18万ドルに相当します。しかし、RealTは不動産投資への強制参加要件を持たないため、家賃収入から得られる利益は不明です。

会社の構造から見ると、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、コアエンティティとして機能していますが、いかなる不動産資産も所有しておらず、プロジェクト運営のためのエンティティとしてのみ存在します。また、Real Token LLCが不動産会社の親会社として設立されており、こちらも不動産資産は所有しておらず、法律手続きを簡素化することを主な目的としており、ユーザーは1つの会社と契約することで全ての不動産に投資できるようになっています。最後に、RealTは各投資不動産に対して相応の系列LLCを設立しています。Real Token LLCの子会社として、各系列LLCは特定の不動産とそれに対応するトークンを所有しています。この構造により、単一の不動産に関する問題が他の不動産や親会社の運営に影響を与えることはありません。

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###パークル

Parclは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。ParclはAMMアーキテクチャを通じて不動産関連の合成資産を市場に提供します。ParclはParcl LabsPrice Feedを導入し、販売履歴に基づく特定地域の不動産指数を作成します。履歴の長さは不動産取引の頻度によって変化します。指数が作成された後、投資家は不動産価格の動向を投機し、強気または弱気のポジションを構築できます。

この方法は、不動産売買に関わる法律問題を回避します。完全に不動産RWAの定義に合致しているわけではありませんが、ParclはCoinbase、Solana Ventures、DragonFlyなどの著名な企業からの投資を受けており、不動産RWA製品の多様化について議論する際に注目に値します。

Parclテストネットは2022年5月にSolana上で開始され、現在のTVLは1600万ドルです。しかし、1年以上の運営の後、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引高は1万ドル未満、日間アクティブユーザーは50人未満です。

Parcl製品は使いやすく、迅速にアップグレードされます。Parcl Labsの価格提供者と指数市場の設計は比較的成熟しています。運営面では、ParclチームはParcl Point、Real Estate Royaleなどのユーザー獲得プログラムを積極的に導入しています。これらの利点や多くの著名な投資機関の支持にもかかわらず、Parclは依然として相対的に低い市場の注目度と市場シェアを維持しており、ユーザーベースは小さく、取引量も限られています。これは、暗号化通貨市場が不動産指数製品を受け入れる準備ができていないことを示しているかもしれません。

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) レイノ

RippleやMakerDAOなどの大手暗号化通貨企業も不動産RWA製品の探索を行っています。Rippleの中央銀行デジタル通貨チームは、ユーザーが不動産をトークン化し、抵当貸付を行うことを支援しようとしています。MakerDAOはRobinlandと提携して不動産担保貸付を支援しています。RealTも、発行した不動産トークンをローンの担保として使用するオプションを提供していますが、これはよりトークン貸付製品に似ており、個人の不動産所有者の資本流動性を実質的に向上させるものではありません。

Reinnoは2020年にリリースされ、2022年に運営を停止したプロジェクトです。市場にあまり足跡を残していないものの、2つの注目すべき不動産RWA関連製品を導入しました。

最初の製品は、トークン化された不動産に基づく融資サービスです。不動産所有者が資金調達を必要とする場合、不動産書類をReinnoに提出できます。承認後、Reinnoはデラウェア州に特別目的会社###SPV(を設立します。そして、不動産トークンのためにスマートコントラクトを作成し、所有者はトークンを融資担保として預け入れ、借り入れることができます。融資限度額はトークンの価値に基づいています。

第二の製品は住宅ローンファイナンスです。ユーザーは銀行の住宅ローンで不動産を購入した後、不動産の所有権をトークン化して資金調達できます。得られた資金は銀行の住宅ローンの返済に使用され、顧客はその後、契約に基づいて固定金利でそのローンを返済します。

Reinnoは中央集権型およびオフライン運営モデルを採用しており、顧客は通常、オフィスに訪れて不動産書類を提出する必要があります。この方法には明らかなリスクがあります:

1. 借款者がデフォルトした場合、Reinnoはトークン化サービスプロバイダーとして借款者を訴えることが難しい。
2. 借り手と貸し手の間に直接的な貸付契約が欠如しており、特に断片化した不動産トークンファイナンスの背景において、貸し手を保護するための十分な法的枠組みが不足している。
3. 不動産所有者が借入後に家を売却するか、銀行への抵当貸付の返済を停止すると、不動産の権利が移転する可能性があり、Reinnoはこれを効果的に防ぐことが難しい。

これらのリスクは、プロジェクトが運営を停止する原因の一つとなる可能性があります。今後、不動産RWAはこれらの問題を解決するために、より成熟した法的枠組みを必要とします。

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まとめ

不動産RWAは比較的新しいコンセプトで、明確な市場規模が確立されていないか、リーダープロジェクトが生まれていません。現在、運営プロジェクトの規模とユーザーベースは小さいです。この分野は厳格なコンプライアンス運営と成熟した法的枠組みの規制を必要としています。一部のプロジェクトはリスク隔離会社構造を採用するか、不動産関連の金融商品を投資対象として選択し、運営リスクを低減させています。しかし、不動産RWAの潜在能力を十分に発揮するためには——不動産の購入、販売、抵当貸付において、立法の進展と運営のコンプライアンスが不可欠です。

立法の観点から、不動産RWAはまだ明確で一貫した枠組みを確立していません。アメリカの各規制当局はトークンの分類について意見が分かれており、国際的な規制枠組みの参考も欠けています。これによりルールが不明確になり、プロセスが混乱し、潜在的な投資家に脅威を与え、不動産のトークン化の長期的な実現可能性に危機をもたらしています。

規制が混乱しているにもかかわらず、多くの著名な金融企業や暗号化通貨会社が不動産RWAに挑戦しており、少数のプロジェクトが1〜2年の運営の中で限られた証明を行い、製品の実現可能性を示しています。不動産は金融投資分野の重要なセクターであり、関連する法的枠組みが整備されるにつれて、不動産RWAは急速な発展を迎えることが期待されています。

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