Memahami Berapa Banyak Penyusutan Properti Sewa yang Dapat Anda Klaim

Ketika Anda berinvestasi dalam properti sewaan, salah satu manfaat pajak paling berharga yang tersedia adalah pengurangan depresiasi. Namun, menghitung berapa banyak depresiasi pada properti sewaan yang dapat Anda klaim memerlukan pemahaman tentang aturan IRS dan penerapan metodologi yang benar. Berbeda dengan kesalahpahaman umum, depresiasi properti bukan hanya tentang memperkirakan kehilangan nilai—itu mengikuti rumus ketat yang ditetapkan oleh hukum pajak federal untuk memastikan konsistensi di seluruh pemilik dan investor properti.

Langkah 1: Tentukan Dasar Biaya Properti Anda

Sebelum Anda dapat menghitung jumlah depresiasi, Anda perlu menetapkan dasar biaya depresiasi Anda. Ini mencakup jauh lebih dari sekadar harga pembelian. Dasar biaya Anda meliputi harga pembelian itu sendiri, ditambah biaya penutupan, biaya hukum, pajak transfer, asuransi judul, dan setiap perbaikan modal yang dilakukan untuk menyiapkan properti agar siap digunakan sebagai sewaan.

Ini poin penting: nilai tanah tidak pernah termasuk dalam perhitungan depresiasi. Jika Anda membeli properti seharga $300.000 dan penilai profesional menentukan nilai tanah sebesar $50.000, maka dasar depresiasi Anda adalah $250.000. Memisahkan tanah dari struktur bangunan sangat penting karena tanah tidak mengalami depresiasi—hanya struktur fisik yang aus seiring waktu yang memenuhi syarat.

Waktu juga sangat berpengaruh. Depresiasi pada properti sewaan Anda dimulai hanya ketika properti “ditempatkan dalam layanan,” artinya properti sudah siap dan tersedia untuk penyewa. Jika Anda menyelesaikan renovasi dan membuat properti tersedia untuk disewa pada 1 Juli, depresiasi dimulai dari tanggal itu—bukan saat Anda membelinya atau memulai perbaikan.

Langkah 2: Terapkan Sistem Depresiasi MACRS

IRS mengharuskan semua pemilik properti untuk menggunakan Sistem Pengembalian Biaya Dipercepat Modifikasi (MACRS) untuk properti sewaan residensial. Metode standar ini membagi umur manfaat properti residensial menjadi 27,5 tahun, memungkinkan Anda untuk mengurangi bagian yang sama dari dasar depresiasi setiap tahun.

Begini cara perhitungannya: Ambil dasar depresiasi Anda dan bagi dengan 27,5 untuk mendapatkan pengeluaran depresiasi tahunan. Menggunakan contoh $250.000 dari atas:

$250.000 ÷ 27,5 = $9.091 pengurangan depresiasi tahunan

Ini berarti setiap tahun selama 27,5 tahun ke depan, Anda dapat mengklaim sekitar $9.091 sebagai biaya depresiasi di pajak Anda, mengurangi penghasilan sewaan kena pajak Anda. Konsistensi pengurangan tahunan ini membuat perencanaan keuangan menjadi prediktif dan membantu mengoptimalkan total pengembalian investasi.

Langkah 3: Tangani Jumlah Proporsional Tahun Pertama

Jika properti sewaan Anda tidak dalam layanan selama seluruh tahun kalender pertama, Anda harus memprorata depresiasi tahun pertama berdasarkan jumlah bulan properti tersedia untuk disewa.

Menggunakan contoh yang sama: jika properti ditempatkan dalam layanan pada 1 Juli, Anda hanya berhak atas 6 bulan depresiasi di tahun pertama. Alih-alih mengklaim penuh $9.091, Anda akan mengklaim setengahnya: $4.545.

Mulai tahun kedua, Anda melanjutkan mengklaim jumlah tahunan penuh sebesar $9.091. Pola ini berlanjut selama sisa 26,5 tahun sampai properti sepenuhnya disusutkan setelah total 27,5 tahun.

Langkah 4: Perhitungkan Perbaikan Modal

Setiap perbaikan modal signifikan yang dilakukan setelah properti masuk layanan—seperti atap baru, sistem HVAC, atau renovasi besar—harus ditambahkan ke dasar depresiasi Anda dan disusutkan secara terpisah selama umur manfaatnya sendiri. Jangan hanya mengurangi biaya perbaikan di tahun terjadinya; sebaliknya, kapitalisasi dan depresiasi mereka seiring waktu.

Pendekatan ini memastikan bahwa semua biaya terkait properti mendapatkan perlakuan pajak yang sesuai dan bahwa perhitungan depresiasi Anda tetap akurat selama masa kepemilikan properti.

Langkah 5: Pahami Recapture Depresiasi

Ini adalah konsekuensi pajak penting yang sering diabaikan banyak pemilik properti: ketika Anda akhirnya menjual properti sewaan Anda, IRS mengharuskan Anda untuk “mengambil kembali” semua pengurangan depresiasi yang telah Anda klaim selama bertahun-tahun. Ini berarti Anda akan membayar pajak atas jumlah depresiasi yang terakumulasi tersebut dengan tarif pajak recapture sebesar 25%, bahkan jika properti tidak benar-benar meningkat nilainya.

Misalnya, jika Anda mengklaim $200.000 dalam pengurangan depresiasi kumulatif selama 22 tahun dan kemudian menjual properti tersebut, Anda akan berutang pajak atas $200.000 tersebut pada tarif recapture depresiasi. Ketentuan recapture ini dapat secara signifikan mempengaruhi hasil bersih dari penjualan Anda, jadi penting untuk mempertimbangkan ini dalam perencanaan investasi jangka panjang Anda.

Memaksimalkan Strategi Pajak Properti Sewa Anda

Memahami berapa banyak depresiasi pada properti sewaan yang memenuhi syarat hanyalah satu bagian dari strategi pajak yang komprehensif. Simpan catatan yang teliti tentang harga pembelian awal, penilaian tanah, biaya penutupan, dan semua perbaikan modal yang dilakukan dari waktu ke waktu. Dokumen-dokumen ini menjadi dasar untuk perhitungan depresiasi yang akurat dan melindungi Anda jika terjadi audit IRS.

Meskipun depresiasi menawarkan manfaat pajak yang besar, kewajiban recapture yang akan datang berarti Anda harus mempertimbangkan berkonsultasi dengan profesional pajak atau penasihat keuangan yang berspesialisasi dalam properti. Mereka dapat membantu Anda menentukan apakah strategi properti sewaan Anda secara keseluruhan sesuai dengan tujuan keuangan Anda dan apakah manfaat depresiasi melebihi konsekuensi recapture saat penjualan.

Kuncinya adalah menyeimbangkan penghematan pajak langsung dengan kewajiban pajak di masa depan untuk mengoptimalkan total pengembalian investasi properti Anda.