Institut Zhongzhi : Les loyers des commerces dans les villes clés continueront de baisser en 2025

L’application Tongji Finance a appris que le 23 février, l’Institut de recherche China Index a publié le rapport d’étude sur l’indice de location de l’immobilier commercial en Chine en 2025. En 2025, le marché de la consommation connaît une croissance stable, mais le rythme de croissance ralentit dans la seconde moitié de l’année. La politique de renouvellement des biens de consommation stimule la croissance rapide du chiffre d’affaires de la vente au détail d’électroménagers/3C, de meubles et autres catégories, mais la croissance globale de la consommation de restauration ralentit. La majorité des projets de commerce de détail choisissent toujours de réduire la vacance par la baisse des prix, ce qui entraîne une baisse accrue des loyers commerciaux dans les villes clés. Au second semestre 2025, le loyer moyen des boutiques dans les rues principales est de 24,05 yuans/m²/jour, en baisse de 0,47 %, avec une baisse plus importante de 0,12 point de pourcentage par rapport au premier semestre 2025. La baisse annuelle s’élève à 0,81 %, ce qui est supérieur de 0,39 point de pourcentage à celle de 2024.

Analyse de l’évolution de l’indice de location des boutiques

Depuis 2025, la mise en œuvre des politiques visant à stimuler la consommation montre des effets positifs, maintenant une croissance stable du marché de la consommation. En 2025, la vente au détail des biens de consommation sociaux s’élève à 50,1 trillions de yuans, en hausse de 3,7 % par rapport à l’année précédente, accélérant de 0,2 point de pourcentage par rapport à 2024, mais la croissance mensuelle depuis juin a connu une baisse continue pendant 7 mois. L’effet de la politique de renouvellement des biens de consommation est évident : en 2025, la croissance annuelle du commerce de détail des produits est de 3,8 %, soit 0,6 point de pourcentage de plus qu’en 2024 ; la politique d’expansion de la consommation de services se déploie à plusieurs endroits, libérant le potentiel de la consommation de services. En 2025, le chiffre d’affaires de la vente de services augmente de 5,5 % en glissement annuel, mais la croissance des revenus de la restauration ralentit à 3,2 %. La majorité des projets commerciaux de détail continuent de réduire la vacance par la baisse des prix, et les loyers commerciaux dans les villes clés poursuivent leur tendance à la baisse depuis le second semestre 2024.

1. Indice de location des boutiques dans les rues principales : baisse annuelle de 0,81 % dans les principales villes en seconde moitié de 2025

Graphique : Évolution de l’indice de location moyen et des variations mensuelles dans les principales villes nationales de 2018 à 2025

Source des données : Système d’indice immobilier China

En 2025, la consommation de services maintient une croissance rapide, notamment dans la consommation liée au tourisme et à la culture, où la croissance est plus forte. Les rues commerciales emblématiques situées dans les quartiers centraux ou ayant une valeur touristique restent relativement stables en termes de flux de visiteurs et de loyers. La croissance des revenus de la restauration ralentit, combinée à l’impact des centres commerciaux de qualité, ce qui exerce une pression sur la gestion de la majorité des rues commerciales, entraînant une baisse des loyers. Selon une enquête menée sur un échantillon de 15 principales rues commerciales dans différentes villes, comprenant 100 boutiques par ville, constituant l’indice de loyers des rues commerciales principales (les « cent rues »), le loyer moyen en seconde moitié de 2025 est de 24,05 yuans/m²/jour, en baisse de 0,47 %, avec une baisse plus importante de 0,12 point de pourcentage par rapport au premier semestre 2025. La baisse annuelle s’élève à 0,81 %, dépassant de 0,39 point de pourcentage celle de 2024.

2. Indice de loyers dans les centres commerciaux (MALL) : baisse annuelle de 0,34 % dans les principales zones commerciales en seconde moitié de 2025

Graphique : Évolution des loyers moyens et des variations dans les principaux centres commerciaux nationaux de 2018 à 2025

Source des données : Système d’indice immobilier China

En 2025, le marché de la consommation reste stable, ce qui stimule la demande de location dans les boutiques. La situation des centres commerciaux est globalement meilleure que celle des rues commerciales, mais la majorité des projets privilégient la baisse des loyers pour maintenir le taux d’occupation, notamment dans les zones où de nouveaux projets ont été lancés. Selon une enquête sur un échantillon de 15 centres commerciaux typiques dans différentes villes, comprenant 100 boutiques par centre, l’indice de loyers des centres commerciaux (les « cent malls ») en seconde moitié de 2025 est de 26,99 yuans/m²/jour, en baisse de 0,22 %, avec une baisse plus importante de 0,1 point de pourcentage par rapport au premier semestre 2025. La baisse annuelle est de 0,34 %, dépassant de 0,28 point de pourcentage celle de 2024.

3. Tendance des loyers : les politiques de stimulation de la consommation continueront à soutenir la demande de location, mais les loyers pourraient continuer à baisser à court terme

En 2025, le marché de la consommation connaît une croissance stable, mais le rythme ralentit dans la seconde moitié de l’année. La politique de renouvellement des biens de consommation stimule la croissance rapide des ventes d’électroménagers/3C, de meubles, etc., mais la croissance globale de la restauration ralentit. La majorité des projets commerciaux de détail privilégient la réduction des prix pour réduire la vacance, ce qui entraîne une baisse des loyers dans les villes clés.

Pour l’avenir, le « Plan quinquennal 14 » propose de « construire un marché intérieur puissant, accélérer la construction d’un nouveau modèle de développement », en insistant sur « l’expansion de la demande intérieure, la promotion du bien-être et de la consommation, la combinaison étroite de l’investissement dans les biens et dans les personnes », tout en visant à « favoriser la formation de plus de modèles de développement économique dominés par la demande intérieure, la consommation et la croissance endogène ». En 2026, année de lancement du « 14e plan quinquennal », bénéficiant des politiques de stimulation de la consommation et d’expansion des investissements efficaces, le commerce de détail, en tant que vecteur de consommation, conserve un potentiel de développement. La demande de location commerciale devrait continuer à se libérer, mais à court terme, les loyers pourraient continuer à baisser. Les opérateurs commerciaux doivent s’adapter à cette tendance, améliorer leurs capacités opérationnelles, gérer prudemment, tout en utilisant la technologie numérique et l’intelligence artificielle pour améliorer la qualité et l’efficacité, saisir les opportunités de financement immobilier pour renforcer la gestion des actifs, et réaliser un développement de haute qualité.

4. Performance du marché dans les villes clés : croissance stable de la consommation, mais l’offre de nouveaux espaces commerciaux ralentit, la demande de location globale reste faible

(1) Shanghai, Chengdu, etc. : croissance rapide du total des ventes sociales de biens de consommation

Graphique : Ventes sociales de biens de consommation et taux de croissance annuel dans les villes représentatives en 2025

Note : Tianjin n’a pas publié le total des ventes sociales ; en 2025, croissance marginale de 0,3 % en glissement annuel. Suzhou n’a pas encore publié ses données annuelles, avec une croissance cumulée de 2,8 % de janvier à novembre. Ces deux villes ne figurent pas dans le graphique.

Source des données : Bureau statistique des villes, CREIS China

Par ville : en 2025, Chongqing et Shanghai ont des totaux de ventes sociales relativement élevés, dépassant chacun 1,6 trillion de yuans. Beijing, Chengdu, Guangzhou, Shenzhen se situent entre 1,0 et 1,4 trillion de yuans, avec un espace de marché important ; Hangzhou, Wuhan, Nanjing, Qingdao, Changsha se situent entre 500 milliards et 1 trillion de yuans ; Nanchang et Haikou ont des totaux plus faibles, inférieurs à 300 milliards. En termes de croissance annuelle, Chengdu, Guangzhou, Shanghai, Wuhan, Changsha, Hangzhou ont tous une croissance supérieure à la moyenne nationale, la majorité des villes représentatives ayant dépassé le niveau de 2024.

(2) Politiques nationales et locales : mesures pour stimuler la consommation

Stimuler la consommation reste la priorité économique en 2025, et cette orientation sera maintenue durant le « 14e plan quinquennal ». En mars, le Bureau central et le Conseil d’État ont publié le « Plan d’action spécial pour stimuler la consommation », déployant 30 actions dans huit domaines : augmentation des revenus des résidents urbains et ruraux, soutien à la capacité de consommation, amélioration de la qualité des services, mise à jour et modernisation des achats en gros, amélioration de la qualité de la consommation, optimisation de l’environnement de consommation, nettoyage et optimisation des mesures restrictives, et soutien politique. En octobre, le « Plan de développement du 14e plan quinquennal » et la réunion économique centrale de décembre ont tous souligné la nécessité de poursuivre la mise en œuvre du plan pour stimuler la consommation, renforçant ainsi le rôle de soutien de la consommation à l’économie en 2026.

Les mesures concrètes incluent l’extension du renouvellement des biens de consommation, avec la publication en janvier par la Commission nationale de développement et de réforme et le Ministère des Finances du « Avis sur la mise en œuvre renforcée du renouvellement massif d’équipements et de biens de consommation en 2025 », continuant à allouer des fonds de dette spéciale à long terme aux régions pour soutenir le renouvellement des biens, en favorisant les régions où ces politiques ont été efficaces en 2024, et élargissant la gamme de biens éligibles aux subventions. À la fin septembre, 300 milliards de yuans de fonds centraux ont été entièrement distribués en quatre lots, avec un chiffre d’affaires de plus de 2,6 trillions de yuans pour les produits liés au renouvellement en 2025, bénéficiant à plus de 360 millions de personnes. En 2026, la politique de renouvellement des biens de consommation se poursuivra, avec des améliorations dans la portée, les subventions et la mise en œuvre, illustrant une approche « ciblée, de qualité et d’efficacité ».

L’expansion de la consommation de services est également renforcée, avec la publication en avril par le ministère du Commerce et huit autres départements du « Plan de travail pour la qualité et le bien-être de la consommation de services en 2025 », comprenant 48 mesures concrètes, couvrant la restauration, l’hébergement, le tourisme, les nouvelles formes de consommation comme les trains touristiques et les micro-séries, visant à accroître l’offre de services, à innover dans les scénarios de consommation, à améliorer la qualité et l’expérience, et à libérer le potentiel de développement. En septembre, le ministère du Commerce et huit autres départements ont publié conjointement « Mesures politiques pour élargir la consommation de services », proposant 19 actions dans cinq domaines : création de plateformes de promotion, enrichissement de l’offre de services de haute qualité, stimulation de nouvelles demandes, soutien financier et financier, et amélioration des statistiques et du suivi. En janvier 2026, lors d’une conférence de presse du Conseil d’État, le ministère du Commerce a annoncé la poursuite de la mise en œuvre du plan pour améliorer la qualité et le bien-être de la consommation de services, en cultivant de nouveaux points de croissance.

Par ailleurs, en 2025, le gouvernement central a lancé diverses politiques dans les domaines de la consommation automobile, du tourisme, des « trois nouveautés » de la consommation, de l’accélération du développement de la chaîne d’approvisionnement numérique dans le commerce de détail, de l’amélioration de la qualité commerciale urbaine, de l’innovation dans le commerce de détail, de la construction de quartiers de vie à proximité des villes, et de la création de villes de consommation internationales.

Les politiques de soutien fiscal et financier ont également été renforcées. Le 7 mai, la Banque centrale et trois autres départements ont présenté un « paquet de politiques financières pour soutenir la stabilité du marché et des attentes », comprenant la réduction des taux d’intérêt et des réserves obligatoires, ainsi que la mise en place de prêts de 500 milliards de yuans pour soutenir la consommation de services et la retraite, envoyant un signal fort de stabilisation du marché. À la fin septembre 2025, le total des prêts dans les secteurs clés de la consommation de services s’élevait à 2,8 trillions de yuans, en hausse de 4,9 %. En juin, la Banque centrale et six autres départements ont publié conjointement le « Avis sur le soutien financier à la stimulation et à l’expansion de la consommation », proposant 19 mesures clés dans six domaines : soutien à la capacité de consommation, expansion de l’offre financière dans la consommation, libération du potentiel de consommation résidentielle, amélioration de l’efficacité de l’offre, optimisation de l’environnement de consommation, et soutien politique. En août, le Ministère des Finances et trois autres départements ont publié le « Plan de mise en œuvre des subventions fiscales pour les prêts à la consommation personnelle », visant à réduire le coût du crédit à la consommation pour les résidents.

Au niveau local, chaque région adapte étroitement ces politiques centrales, en se concentrant sur la stimulation de la consommation, notamment dans les secteurs des services, de l’économie de première ligne, de la construction de villes de consommation internationales, et de la modernisation des quartiers commerciaux, pour soutenir la reprise et la modernisation du marché.

Globalement, ces trois dernières années, la Chine a maintenu sa stratégie d’expansion intérieure, mais la formulation de ses politiques de consommation a évolué, passant de « restauration et expansion de la consommation » à « promotion de la stabilité de la consommation » puis à « stimulation vigoureuse de la consommation », avec un renforcement progressif des mesures. Les objectifs politiques sont passés de faire face aux chocs à court terme à l’exploration et à la consolidation des moteurs de croissance à moyen et long terme, renforçant le rôle de la consommation comme « moteur principal » de l’économie. Les politiques se concentrent non seulement sur l’augmentation de l’offre de qualité et l’innovation dans les scénarios de consommation, mais aussi sur l’augmentation des revenus des résidents par des actions telles que « augmentation des revenus des résidents urbains et ruraux », afin de stimuler la vitalité du marché et de libérer le potentiel de consommation résidentielle.

Pendant la période du « 14e plan quinquennal », la Chine continuera de s’appuyer sur la stratégie d’expansion intérieure, en créant davantage de modèles de développement économique dominés par la demande intérieure, la consommation et la croissance endogène. En 2026, année de lancement du « 14e plan », la stimulation de la consommation restera une priorité centrale pour élargir la demande intérieure, avec la mise en œuvre progressive de politiques telles que le renouvellement des biens de consommation et la cultivation de nouveaux points de croissance dans la consommation.

(3) Tendances de l’offre commerciale dans les principales villes : réduction du nombre de nouveaux projets de vente au détail, faiblesse des transactions de terrains commerciaux purement commerciaux, ralentissement de l’offre supplémentaire

Nouveaux projets de vente au détail : en 2025, 131 nouveaux projets dans 15 villes, en baisse de 18 % par rapport à 2024

En 2025, l’offre de projets commerciaux dans 15 villes a diminué, avec une concentration accrue dans les grandes villes, la rénovation des espaces existants devenant une source importante de nouvelles ouvertures. Selon CREIS, en 2025, 131 nouveaux projets de boutiques ont été lancés dans ces 15 villes, soit 28 de moins qu’en 2024, avec une superficie d’environ 11 millions de m², en baisse de 19 %. La rénovation des espaces existants constitue une source majeure de nouvelles ouvertures, représentant 21 projets, soit 16 % du total.

Par niveau de ville : dans les grandes villes, 64 nouveaux projets ont été lancés, en baisse de 7 par rapport à 2024, avec une superficie d’environ 5,3 millions de m², en légère hausse de 4 %. Shenzhen et Shanghai ont lancé des projets importants, chacun autour de 1,6 million de m², tandis que Beijing et Guangzhou ont lancé des superficies inférieures à 1,3 million de m².

Dans les villes de deuxième rang, 67 nouveaux projets ont été lancés, en baisse de 21 par rapport à 2024, avec une superficie d’environ 5,8 millions de m², en baisse de 30 %. Parmi eux, Chongqing a lancé un projet de 1,14 million de m², tandis que Wuhan, Hangzhou, Nanjing, Changsha, et Suzhou ont entre 0,6 et 1 million de m². Qingdao, Chengdu, Tianjin, Nanchang ont moins de 350 000 m². Aucun nouveau projet de plus de 30 000 m² n’a été enregistré à Haikou.

Concernant le rythme d’ouverture : au premier semestre 2025, 44 projets ont été lancés dans ces 15 villes, représentant 34 % du total annuel, avec un pic en mai (en 2024, en juin), et aucun lancement en février. Au second semestre, 87 projets ont été lancés, soit 66 % du total annuel, avec des pics en septembre et décembre, conformément à la tendance habituelle.

Terrains commerciaux et de bureaux : la superficie de terrains purement commerciaux et de bureaux dans ces 15 villes a diminué pendant 5 années consécutives, avec une tendance à la baisse continue des nouvelles constructions. En 2025, la superficie planifiée pour la vente de terrains commerciaux et de bureaux dans ces villes est de 18,08 millions de m², en baisse de 0,4 % par rapport à l’année précédente, atteignant le niveau le plus bas depuis près de 10 ans, soit 38 % du pic de 2020. Dans le détail, la superficie dans les grandes villes est de 3,27 millions de m², en baisse de 34,9 %, tandis que dans les villes de deuxième rang, elle est de 14,81 millions de m², en hausse de 12,8 %.

(4) Tendances de la demande dans les principales villes : la demande de location commerciale reste globalement faible, mais la demande pour certains types de commerce de détail reste relativement stable, tandis que la demande dans la restauration est légèrement faible.

Les politiques de stimulation de la consommation ont favorisé une croissance stable du marché, et la gestion des espaces commerciaux reste globalement stable. En 2025, le chiffre d’affaires de la vente au détail dans les grandes surfaces a augmenté de 1,7 %, et le flux de visiteurs dans 78 principales rues piétonnes et quartiers commerciaux surveillés par le ministère du Commerce a augmenté de 5,2 % en termes de flux et de 4,3 % en termes de chiffre d’affaires. La demande de certains enseignes reste forte, avec des opérateurs cherchant à ouvrir de nouveaux magasins, et les gestionnaires de commerce de détail ajustent activement leur portefeuille pour attirer les consommateurs. La demande de location dans les villes clés demeure, mais reste globalement faible.

Par ailleurs, en 2025, le comportement de consommation résidentielle montre que : (1) la vente de biens renouvelés est bonne, (2) la demande pour des produits de mise à niveau s’accélère, (3) la consommation quotidienne reste stable mais privilégie le rapport qualité-prix, (4) le potentiel de consommation de services est libéré.

En raison de ces changements, la stratégie d’expansion des enseignes varie selon les secteurs. Certains secteurs restent relativement stables, notamment dans les quartiers centraux, avec une forte demande pour la mode, la cosmétique, et les marques haut de gamme, ainsi que pour l’électroménager/3C. Certains produits à forte valeur sociale ou à forte composante sociale, comme l’univers manga, les jouets à la mode, les animaux de compagnie, ou les modes de vie, ont également des besoins d’expansion.

Les demandes dans la restauration sont légèrement faibles, mais ce secteur reste un acteur principal dans l’attraction des centres commerciaux. Les catégories telles que la boulangerie, le café, le thé, la restauration rapide, la cuisine locale ont une demande relativement forte. Certains enseignes innovent en lançant de nouvelles marques ou en ouvrant des boutiques innovantes. Cependant, la rotation des enseignes est importante, et plusieurs marques ont fermé des points de vente.

Analyse de l’indice de location des bureaux

1. Variations des loyers : au quatrième trimestre 2025, le loyer des bureaux dans les principales villes a diminué de 0,44 % par rapport au trimestre précédent, avec une baisse annuelle de 1,82 %**

Graphique : Évolution des loyers moyens et des variations dans les principales villes nationales de 2019 à 2025

Source des données : Système d’indice immobilier China

En 2025, l’offre de bureaux dans certaines villes a augmenté par rapport à 2024, mais la demande reste faible, ce qui intensifie la surabondance de l’offre et continue de faire baisser les loyers. Selon une enquête sur un échantillon de bureaux dans les principales zones commerciales, le quatrième trimestre 2025 voit un loyer moyen de 4,53 yuans/m²/jour, en baisse de 0,44 %, avec une baisse plus importante de 0,11 point de pourcentage par rapport au troisième trimestre. La baisse annuelle s’élève à 1,82 %, mais elle est légèrement inférieure de 0,03 point de pourcentage à celle de 2024.

2. Tendance des loyers : le marché des bureaux pourrait continuer à s’ajuster, avec une pression à la baisse à court terme

En décembre 2025, la réunion économique centrale a souligné la nécessité de « stabiliser l’emploi, les entreprises, le marché et les attentes, et de promouvoir une croissance qualitative et quantitative de l’économie », en insistant sur « l’innovation, notamment dans l’intelligence artificielle ». La demande macroéconomique pour 2026 devrait continuer à soutenir la stabilité économique, et la demande de location de bureaux dans le secteur numérique, de l’intelligence artificielle, et d’autres secteurs innovants pourrait se renforcer. La transformation de la structure industrielle dans certaines villes pourrait également favoriser la transition vers de nouveaux moteurs de croissance. Cependant, cette demande ne sera pas suffisante pour stabiliser complètement le marché, et dans un contexte de demande globale faible, les loyers pourraient continuer à baisser à court terme.

Dans l’ère de l’existant, la concurrence pour les bureaux se concentre désormais sur la « valeur opérationnelle » plutôt que sur « l’espace locatif » seul. Les gestionnaires doivent se concentrer sur la création d’un écosystème industriel et la mise à niveau des services, en ciblant principalement les secteurs de la technologie, de la finance, des services professionnels, de la haute technologie, et de la biotechnologie, afin d’attirer des locataires de qualité. La rénovation ou la reconversion des espaces existants, en intégrant des activités commerciales ou hôtelières, peut également augmenter la valeur des actifs et renforcer leur résilience face aux cycles économiques.

3. Tendances de la demande dans les principales villes : Nanjing, Chengdu, etc., voient une augmentation du taux de vacance des bureaux de catégorie A, avec une forte demande dans le secteur TMT

(1) Taux de vacance : en 2025, l’offre accrue et la demande faible ont entraîné une augmentation du taux de vacance dans plusieurs villes

Graphique : Taux de vacance des bureaux de catégorie A dans les principales villes en 2025

Source des données : CREIS China

Depuis 2025, l’offre de bureaux dans certaines villes a augmenté, mais la demande reste faible, ce qui a entraîné une augmentation du taux de vacance. Selon CREIS, au quatrième trimestre 2025, le taux de vacance des bureaux de catégorie A dans les grandes villes comme Guangzhou, Shanghai, Shenzhen, Suzhou, Chengdu, Nanjing, Wuhan a augmenté par rapport à l’année précédente. Guangzhou affiche le taux le plus bas, à 11,8 %, tandis que d’autres villes comme Chengdu, Nanjing, Wuhan ont des taux plus élevés, dépassant 11,6 %.

(2) Cas de location : la demande dans les secteurs financier, TMT, et services d’affaires reste forte, avec plus de 60 % des cas de location de plus de 10 000 m² étant liés à ces secteurs

Graphique : Part des secteurs locataires dans les cas de location de bureaux en 2025

Source des données : CREIS China

En 2025, CREIS a recensé 366 cas de locations importantes, dont près de 60 % concernent les secteurs financier, TMT, et services d’affaires. Plus précisément, 87 cas (24 %) concernent la finance, 69 (19 %) la TMT, et 46 (13 %) les services d’affaires. Les autres secteurs, comme la vente au détail, la logistique, ont entre 20 et 30 cas, représentant environ 31 % au total. En termes de superficie, 14 cas de plus de 10 000 m² concernent principalement la TMT, représentant 64 % de ces cas. La demande pour des surfaces plus petites (moins de 2000 m²) est également en hausse, avec 178 cas, soit 49 %, en augmentation de 4,9 points de pourcentage par rapport à 2024.