Les locataires prennent l'avantage sur le marché immobilier alors que les propriétaires perdent du pouvoir

Points clés

• Le taux de vacance des appartements a augmenté à 7,6 % en 2025, faisant pencher le marché en faveur des locataires.
• Un rapport de Realtor.com a montré que les propriétaires avaient l’avantage dans seulement six des 50 principaux marchés locatifs.
• Les vacants locatifs ont principalement augmenté en raison d’une vague de nouvelles constructions d’appartements, les développeurs ayant répondu à la pression croissante sur l’accessibilité avec une hausse de l’offre.

Pour les locataires, 2025 a été une bonne année — les loyers ont baissé et de nouveaux immeubles ont été construits.

Le taux de vacance locative a augmenté à 7,6 % à l’échelle nationale en 2025, selon les données de Realtor.com, contre 7,2 % l’année précédente, ce qui a fait pencher le rapport de force en faveur des locataires par rapport aux propriétaires. Sur les 50 principales zones métropolitaines, 27 ont enregistré une augmentation des vacants locatifs l’année dernière.

« Après des années de pression due à une offre limitée, les locataires voient enfin la vague d’offre jouer en leur faveur », a déclaré Danielle Hale, économiste en chef de Realtor.com. « Bien que le marché ne soit pas uniforme partout, la tendance générale va vers un équilibre beaucoup plus nécessaire, permettant plus de flexibilité et de choix dans la recherche de logement. »

Pourquoi cela vous concerne

Les coûts du logement ont un impact significatif sur la consommation et la politique monétaire, donc un marché locatif favorable aux consommateurs peut stimuler l’économie dans son ensemble.

Les marchés avec un taux de vacance locative de 7 % ou plus sont généralement considérés comme plus favorables aux locataires, selon le rapport. Et bien que les conditions puissent varier selon les régions, le rapport a révélé que 44 des 50 principales zones métropolitaines américaines favorisaient les locataires ou étaient considérées comme équilibrées, avec des taux de vacance compris entre 5 % et 7 %.

La vacance locative varie selon la localisation

Comme pour la vente de maisons, le marché locatif peut varier considérablement selon la région.

Par exemple, le taux de vacance à Austin, Texas, a atteint 13,8 % en 2025, contre 8,2 % l’année précédente. La proportion d’appartements vacants a également augmenté à Buffalo, N.Y., Dallas, Detroit, Houston, Nashville, Tenn. et Jacksonville, Fla. La hausse des vacants a été en grande partie due à une explosion de la construction d’appartements.

Par ailleurs, à Pittsburgh, Richmond, Virginie, et Louisville, Kentucky, le marché locatif a penché en faveur des propriétaires en 2025.

« Dans le Sun Belt et dans certaines parties du Midwest, la nouvelle construction aide à créer une marge de négociation pour les locataires », a déclaré Jiayi Xu, économiste chez Realtor.com. « Mais dans des zones traditionnellement plus abordables comme Richmond et Pittsburgh, le secret est dévoilé ; la demande croissante de la part de personnes extérieures commence à absorber cette vacance excédentaire, prouvant que la convivialité pour les locataires peut être éphémère si l’offre ne suit pas la demande. »

La nouvelle construction atténue la crise de l’accessibilité

Les constructeurs ont réalisé plus de 500 000 unités locatives en 2025, selon les estimations de RentCafe, proche du record établi en 2024. Non seulement plus d’appartements sont construits, mais RentCafe a également constaté que la construction de logements abordables a augmenté de 73 % sur la période de cinq ans entre 2020 et 2024, par rapport à la période précédente.

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« La hausse des prix de l’immobilier et la pénurie de logements abordables à la vente poussent de plus en plus de résidents vers la location », a écrit Doug Ressler, analyste principal chez Yardi Matrix, spécialiste des données immobilières commerciales. « Pour de nombreux ménages, devenir propriétaire d’une maison individuelle est tout simplement hors de portée — ce qui alimente la demande de logements locatifs. »

La hausse de la construction d’appartements contribue également à faire baisser les loyers, qui ont diminué de 1,5 % en janvier par rapport à l’année précédente. À l’échelle nationale, les loyers ont reculé pendant 29 mois consécutifs et ont maintenant diminué d’environ 5 % par rapport à leur pic de l’été 2022.

Cependant, comme pour le marché immobilier, l’accessibilité reste une préoccupation. Bien que les loyers aient récemment baissé, ils restent plus de 15 % plus élevés qu’avant la pandémie.

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