Quelles actions mREIT à surveiller alors que les marchés hypothécaires évoluent en 2025

Le secteur des REIT hypothécaires fait face à un tournant critique alors que les trajectoires des taux d’intérêt deviennent plus claires et que les marchés de revenus fixes se stabilisent. Bien que les perspectives économiques générales suggèrent une baisse progressive des taux hypothécaires, le chemin à suivre reste incertain pour les investisseurs en REIT hypothécaires. Trois entreprises remarquables — Annaly Capital Management (NLY), AG Mortgage Investment Trust (MITT) et Dynex Capital (DX) — illustrent des approches distinctes pour naviguer dans ce paysage en évolution, chacune offrant des profils de risque-rendement différents.

Comprendre le paysage des mREIT

Les REIT hypothécaires représentent une branche spécialisée de l’univers des sociétés d’investissement immobilier, se concentrant spécifiquement sur le prêt hypothécaire et les titres adossés à des hypothèques. Ces institutions achètent et émettent des hypothèques tout en investissant dans des titres adossés à des hypothèques (MBS), en canalisant du crédit vers des emprunteurs résidentiels et commerciaux. La santé du secteur dépend de la marge nette d’intérêt — la différence entre les intérêts perçus sur les actifs hypothécaires et le coût de financement. Cette marge se contracte lorsque les taux se stabilisent et s’élargit lorsque l’environnement des taux est favorable.

Les mécanismes de financement des REIT hypothécaires sont complexes, impliquant l’émission de dettes, des offres de capitaux propres, des accords de rachat et des financements structurés. Les titres garantis par des agences offrent une protection contre la baisse, car ils sont garantis par des entités fédérales, tandis que les alternatives non-agences offrent des rendements plus élevés mais comportent un risque de crédit accru. Cet équilibre entre sécurité et rendement a façonné les stratégies d’investissement du secteur.

Obstacles rencontrés par le secteur des mREIT

La volatilité est devenue la caractéristique déterminante des marchés hypothécaires ces derniers trimestres. L’écart entre les MBS garantis par les agences à 30 ans et les rendements du Trésor à 10 ans s’est élargi, exerçant une pression sur les métriques de valorisation des REIT hypothécaires. La valeur comptable — une mesure essentielle de valorisation pour le secteur — a été érodée par la turbulence persistante des marchés de revenus fixes.

Les décisions récentes de la Réserve fédérale ajoutent une couche supplémentaire de complexité. Après avoir réduit les taux de 100 points de base en 2024, la banque centrale a indiqué qu’elle serait moins encline à effectuer d’autres coupures, invoquant des préoccupations persistantes concernant l’inflation. Cette perspective pèse sur les bénéfices des sociétés de REIT hypothécaires fortement endettées, obligeant les équipes de gestion à réajuster leurs politiques de dividendes. Beaucoup ont choisi de réduire leurs distributions à des niveaux soutenables, privilégiant la préservation du capital plutôt que la croissance. Ces mouvements entraînent souvent des sorties de capitaux, créant des vents contraires supplémentaires pour la tendance de la valeur comptable.

La gestion des risques est devenue une priorité dans tout le secteur. Face à des conditions de crédit plus strictes et à des flux de revenus fixes incertains, les REIT hypothécaires deviennent de plus en plus sélectifs dans la construction de leur portefeuille. Des ratios de couverture plus élevés — conçus pour se protéger contre la volatilité des taux d’intérêt — sont devenus la norme. Bien que prudents sur le papier, ces postures défensives réduisent inévitablement le potentiel de rendement à court terme.

Perspectives du secteur : une évaluation prudente

L’industrie des REIT et des fiducies en actions Zacks occupe la position #137 sur 248 secteurs suivis, la plaçant dans le quartile inférieur. Ce classement reflète le scepticisme des analystes quant aux perspectives de bénéfices à court terme. Les estimations de bénéfices pour l’année en cours ont été révisées à la baisse de 16 % en glissement annuel, les équipes de recherche abaissant leurs attentes.

Les indicateurs de performance soulignent cette prudence. Au cours des 12 derniers mois, le secteur des REIT hypothécaires n’a gagné que 13,3 %, en deçà à la fois du secteur financier plus large (29,6 %) et du S&P 500 (25,2 %). Sur la base de la valorisation, le secteur se négocie à 0,96 fois la valeur comptable contre 8,88 fois pour le S&P 500. Bien que les actions financières affichent généralement des ratios P/B plus faibles, le discount de 0,96X du secteur des REIT hypothécaires par rapport au secteur financier plus large (4,18X) suggère une valeur relative attrayante pour les investisseurs patients.

Trois actions de REIT hypothécaires à surveiller

Annaly Capital Management : Diversification et stabilité

Annaly détient le plus grand portefeuille d’investissement parmi les trois, avec environ 98,2 milliards de dollars d’actifs à la fin de 2024. La stratégie de la société met l’accent sur une exposition équilibrée à trois piliers : les MBS traditionnels garantis par des agences pour la protection contre la baisse, les actifs de crédit non-agence pour des rendements accrus, et une plateforme de droits de service hypothécaire (MSR) à l’échelle.

Les décisions stratégiques récentes ont renforcé la focalisation d’Annaly. La société a cédé son portefeuille de prêts pour le marché intermédiaire et a quitté totalement l’immobilier commercial en 2022, permettant à la direction de concentrer ses ressources sur le financement résidentiel. Ce repositionnement a amélioré ses capacités opérationnelles tout en réduisant l’exposition aux marchés immobiliers commerciaux volatils.

La plateforme MSR représente un moteur de profit en croissance. En acquérant de nouveaux MSR auprès de réseaux partenaires, Annaly étend sa position de servicer et bénéficie d’un environnement de prépaiement en déclin. Cette source de revenus diversifiée offre une stabilité face à différents scénarios de taux et macroéconomiques.

Le momentum des bénéfices soutient la justification de l’investissement. L’estimation de bénéfices pour 2025 s’élève à 2,81 dollars par action, en hausse de 9,2 % au cours du dernier mois et en croissance de 4,1 % en glissement annuel. Annaly détient une cote Zacks #1 (Achat fort) avec une capitalisation boursière de 11,6 milliards de dollars, ce qui indique une forte conviction des analystes quant à sa position.

AG Mortgage Investment Trust : Capitaliser sur la croissance du crédit hypothécaire résidentiel

AG Mortgage adopte une approche différente, en mettant l’accent sur les actifs hypothécaires résidentiels et les titres adossés à des hypothèques résidentielles non-agence (RMBS). La société investit dans tout le spectre du crédit, détenant à la fois des titres de qualité investissement et des titres spéculatifs à taux fixe ou variable.

La récente stratégie pivot de l’entreprise se concentre sur le crédit hypothécaire sur la propriété. Au troisième trimestre 2024, la société a acquis environ 150 millions de dollars de prêts sur la propriété, avec 200 millions de dollars en engagements d’achat. Ce segment exploite l’épargne accumulée par les propriétaires, offrant du capital pour des améliorations domiciliaires, la consolidation de dettes et d’autres usages.

Le marché adressable est important. AG Mortgage estime le marché total du crédit sur la propriété à environ 2 trillions de dollars, soutenant des origines annuelles de 200 à 300 milliards de dollars. Ce segment en expansion rapide offre un potentiel de croissance significatif par rapport aux activités hypothécaires traditionnelles.

Les révisions de bénéfices indiquent des défis à court terme. L’estimation pour 2025 de 89 cents par action reflète une baisse de 3,2 %, mais cela représente tout de même une croissance de 106,9 % en glissement annuel. La société détient une cote Zacks #3 (Maintien) et une capitalisation de 1,26 milliard de dollars. Pour les investisseurs à l’aise avec des rendements élevés et un risque de crédit accru, cette histoire de croissance mérite d’être suivie.

Dynex Capital : Investissement basé sur la production et levier de taux

Dynex opère selon un modèle commercial distinct, centré sur ses opérations de production de prêts qui alimentent directement ses portefeuilles. La société émet des hypothèques garanties par des propriétés multifamiliales et des habitats manufacturés, et s’est récemment lancée dans le prêt immobilier commercial avec des plans pour diversifier davantage ses produits.

La gestion des taux d’intérêt est essentielle à la réussite de Dynex. La société utilise des instruments dérivés pour couvrir son exposition aux taux d’intérêt sur ses portefeuilles d’investissement et de financement. Les trimestres récents illustrent les bénéfices de cette approche. En 2024, le revenu net d’intérêt a atteint 5,9 millions de dollars contre 7,9 millions de dollars de dépenses nettes d’intérêt en 2023 — un changement significatif bénéficiant du cycle de réduction des taux de la Fed.

La croissance récente du revenu d’intérêt, alimentée par l’achat de portefeuilles à coupon plus élevé, continue de renforcer la trajectoire des bénéfices. Le quatrième trimestre 2024 a également bénéficié de coûts d’emprunt plus faibles sur les accords de rachat, ce qui a accru le revenu global disponible pour les actionnaires ordinaires.

Les estimations futures soutiennent un cas optimiste. La prévision de bénéfices pour 2025 de 1,87 dollar par action reflète une hausse de 3,7 % et une croissance exceptionnelle de 654,3 % en glissement annuel. Dynex détient une cote Zacks #2 (Achat) et une capitalisation de 1,06 milliard de dollars, ce qui indique une conviction équilibrée parmi les analystes.

Pourquoi ces trois opportunités de REIT hypothécaires comptent

Chaque société aborde le défi des REIT hypothécaires différemment. Annaly mise sur l’échelle et la diversification du portefeuille à travers différents points de la finance résidentielle. AG Mortgage cible les opportunités de crédit émergentes sur des marchés de crédit immobilier sous-servis. Dynex exploite la production et le hedging de taux pour stimuler la croissance des bénéfices.

Le secteur plus large des REIT hypothécaires reste contraint par la pression sur la valeur comptable, les préoccupations concernant la durabilité des dividendes et une position défensive. Pourtant, des opportunités sélectives subsistent pour les investisseurs qui comprennent le profil de risque unique de chaque société et leur positionnement sur le marché. La clé est de reconnaître que les rendements des REIT hypothécaires resteront probablement modestes plutôt que spectaculaires tout au long de 2025, la majorité de la valeur revenant aux acteurs patients et stratégiquement positionnés.