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Immobilier RWA : opportunités et défis de l'investissement immobilier off-chain
Immobilier RWA : introduire des actifs tangibles dans le monde du chiffrement
Les actifs du monde réel ( RWA ) ne sont pas un nouveau concept sur le marché des cryptomonnaies. Dès 2018, la tokenisation des actifs et l'émission de jetons de sécurité ( STO ) ont émergé, similaires au concept actuel des RWA. Cependant, en raison d'une réglementation incomplète et d'un manque de rendements significatifs, ces premières tentatives n'ont pas réussi à prendre de l'ampleur.
En 2022, avec la hausse des taux d'intérêt aux États-Unis, les rendements des obligations d'État ont dépassé ceux des taux d'emprunt des stablecoins en chiffrement. Cela a rendu la tokenisation des obligations d'État américaines en tant que RWA plus attrayante pour l'industrie du chiffrement. Des projets DeFi matures comme MakerDAO, Compound, Aave, ainsi que des institutions financières traditionnelles telles que Goldman Sachs, JPMorgan et Siemens, ont commencé à explorer les RWA.
Au cours des deux dernières années, plusieurs projets RWA immobilier ont émergé sur le marché. Ils visent à élargir le marché de l'investissement immobilier, à diversifier les produits d'investissement et à abaisser le seuil d'investissement. Cet article analysera les avantages et les inconvénients de la conception de ces projets ainsi que le marché potentiel. Étant principalement axé sur l'immobilier nord-américain, la discussion se concentrera sur les politiques et conditions relatives au marché nord-américain.
Méthodes de tokenisation du marché immobilier
Le marché immobilier renferme d'énormes opportunités d'investissement. Selon une étude de Statista en mars 2023, la valeur du marché immobilier coté en Amérique du Nord atteint 13 000 milliards de dollars, tandis que la valeur du marché immobilier coté dans le monde s'élève à 26 600 milliards de dollars.
Le marché immobilier tokenisé atteint ses objectifs principalement de la manière suivante :
Ces produits se présentent généralement sous trois formes :
De plus, la mise en chaîne des biens immobiliers pourrait renforcer la transparence des actifs et la démocratie de la gouvernance.
Les fiducies de placement immobilier ( REIT ) et les actifs immobiliers RWA sont similaires en ce qui concerne l'offre d'opportunités d'investissement fragmentées, car elles abaissent le seuil d'investissement et augmentent la liquidité. Cependant, les REIT traditionnels n'offrent généralement pas aux investisseurs d'opportunités de gestion ou de propriété, maintenant une opération centralisée. Néanmoins, leur rigoureux examen des actifs, ainsi que leur structure opérationnelle et d'investissement, fournissent un cadre de référence pour les projets immobiliers RWA.
En observant le fonctionnement des projets RWA immobiliers au cours des deux dernières années, on peut résumer leurs avantages et inconvénients comme suit :
Avantages :
Inconvénients :
En analysant en profondeur des cas spécifiques, on constate que les projets, en raison de la différence de gestion et de méthodes de produits, présentent des situations opérationnelles variées.
Analyse de cas
RealT
RealT a été lancé en 2019, c'est l'un des premiers projets RWA dans l'immobilier, se concentrant sur la tokenisation des propriétés résidentielles américaines pour les investisseurs de détail principalement sur Gnosis via la blockchain Ethereum et Gnosis (.
RealT achète des biens résidentiels et tokenise les biens immobiliers qu'elle détient conformément à la loi. La gestion, l'entretien et la collecte des loyers sont confiés à un tiers. Après déduction des frais, les loyers sont répartis entre les détenteurs de tokens. RealT est responsable du processus de tokenisation, mais est légalement séparée de la société détenant l'actif immobilier. En cas de défaut de cette société, les détenteurs de tokens peuvent désigner une nouvelle société pour gérer le bien. Il convient de noter que cet accord n'oblige pas RealT à participer à l'investissement des tokens immobiliers qu'elle met sur le marché. Les utilisateurs détenant des tokens immobiliers peuvent percevoir chaque mois une part des loyers de la maison, après déduction d'environ 2,5 % de réserve d'entretien et d'environ 10 % de frais de gestion.
Prenons l'exemple d'un bien immobilier à Montgomery, la valeur totale des jetons immobiliers est de 323 020 dollars, chaque jeton valant 52,10 dollars, pour un total de 6 200 émis. Le revenu locatif mensuel de ce bien est de 2 600 dollars. Après avoir déduit 622 dollars de frais d'exploitation et de gestion, le bénéfice net mensuel est de 1 978 dollars, soit un total annuel de 23 736 dollars. Chaque jeton reçoit une distribution de 3,83 dollars, avec un rendement annuel de 7,35 %.
RealT fournit 100 % de jetons au marché, sans nécessiter d'investissement conjoint avec les clients, maintenant ainsi un modèle opérationnel quasi sans risque. L'organisme de gestion perçoit 8 % des loyers et le reste des frais d'entretien, tandis que la plateforme d'investissement ne facture que 2 % pour la tokenisation des biens immobiliers, le choix de l'organisme de gestion et la supervision. Cela permet à l'équipe de RealT de se concentrer sur la recherche de biens immobiliers qualifiés et leur tokenisation.
Cependant, bien que la propriété décentralisée puisse aider à diversifier les risques, elle pose également des défis. Lorsque la part d'investissement d'un investisseur est trop petite, les coûts de gestion de l'entreprise peuvent devenir insoutenables. RealT choisit de gérer des biens immobiliers par l'intermédiaire d'une institution de gestion ; si RealT détient une part importante de propriété, ils s'efforceront de réduire les coûts de gestion. Mais si la part de RealT est trop élevée, cela réduira la liquidité des tokens, et les petits actionnaires ne rempliront pas leurs responsabilités de surveillance. Si la part de RealT est très faible, il peut manquer d'incitation à sélectionner et à superviser l'institution de gestion, rendant difficile pour les investisseurs particuliers d'exercer une supervision efficace sur l'institution de gestion.
En analysant les dix derniers tokens immobiliers vendus sur le marché de RealT, il a été constaté que RealT divise les biens immobiliers en différentes quantités de tokens, garantissant que chaque token coûte environ 50 dollars. La plupart des biens immobiliers sont situés à Detroit, avec environ 500 détenteurs de tokens, et deux biens immobiliers ont plus de 1 000 détenteurs.
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Environ 90 % des investisseurs RealT investissent moins de 500 dollars, 9 % investissent entre 500 et 2 000 dollars, et 1 % investissent plus que ce montant. Cela indique que RealT a réussi, dans une certaine mesure, à créer un marché d'investissement immobilier pour les particuliers, augmentant ainsi la liquidité du marché du logement.
Selon les données de transaction de l'adresse principale du portefeuille Gnosis de RealT, RealT a distribué environ 6 millions de dollars de loyers. Les frais de la plateforme représentent environ 2,5 % à 3 % du loyer, ce qui correspond à un revenu moyen de 150K à 180K dollars au cours des deux dernières années. Cependant, étant donné qu'il n'y a pas d'exigence de participation obligatoire à l'investissement immobilier auprès de RealT, il est impossible de connaître le profit qu'il tire des revenus locatifs.
D'un point de vue structurel, RealT a établi Real Token Inc. dans l'État du Delaware en tant qu'entité centrale, qui ne possède aucun actif immobilier, mais sert uniquement d'entité opérationnelle pour le projet. De plus, Real Token LLC a été créée en tant que société mère pour les entreprises immobilières, sans posséder d'actifs immobiliers, afin de simplifier les procédures légales et permettre aux utilisateurs de signer un seul contrat pour investir dans tous les biens immobiliers. Enfin, RealT établit une série de LLC correspondantes pour chaque propriété d'investissement. En tant que filiales de Real Token LLC, chaque série de LLC possède des biens spécifiques et des jetons correspondants. Cette structure garantit que les problèmes d'une propriété individuelle n'affectent pas les autres propriétés ou le fonctionnement de la société mère.
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) Parcl
Parcl est une plateforme d'investissement DeFi qui permet aux utilisateurs de trader les fluctuations des prix du marché immobilier mondial. Parcl rend les actifs synthétiques liés à l'immobilier accessibles sur le marché grâce à une architecture AMM. Parcl a lancé Parcl LabsPrice Feed, créant un indice immobilier spécifique à une région basé sur l'historique des ventes. La durée de l'historique peut varier en fonction de la fréquence des transactions immobilières. Une fois l'indice créé, les investisseurs peuvent spéculer sur l'évolution des prix de l'immobilier et établir des positions haussières ou baissières.
Cette méthode évite les problèmes juridiques liés à la vente immobilière réelle. Bien qu'elle ne soit peut-être pas entièrement conforme à la définition de RWA immobilière, Parcl a reçu des investissements de sociétés renommées telles que Coinbase, Solana Ventures et DragonFly, ce qui mérite d'être noté lors de la discussion sur la diversification des produits RWA immobiliers.
Le testnet Parcl a été lancé en mai 2022 sur Solana, avec une TVL de 16 millions de dollars. Cependant, après plus d'un an d'exploitation, Parcl semble n'avoir suscité que peu d'attention, avec un volume de transactions quotidien de moins de 10 000 dollars et moins de 50 utilisateurs actifs par jour.
Les produits Parcl sont faciles à utiliser et se mettent à jour rapidement, les fournisseurs de prix et la conception du marché des indices de Parcl Labs sont relativement matures. En termes d'exploitation, l'équipe de Parcl lance activement des programmes d'acquisition d'utilisateurs tels que Parcl Point et Real Estate Royale. Malgré ces avantages et le soutien de nombreuses institutions d'investissement renommées, Parcl maintient une attention et une part de marché relativement faibles, avec une petite base d'utilisateurs et un volume de transactions limité. Cela pourrait indiquer que le marché des chiffrement n'est pas encore prêt à accueillir des produits d'indices immobiliers.
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) Reinno
Des grandes entreprises de chiffrement comme Ripple et MakerDAO explorent également des produits RWA dans l'immobilier. L'équipe de monnaie numérique de la banque centrale de Ripple tente de soutenir les utilisateurs dans la tokenisation des biens immobiliers et les prêts hypothécaires. MakerDAO collabore avec Robinland pour soutenir les prêts garantis par des biens immobiliers. RealT propose également l'option d'utiliser ses jetons immobiliers émis comme garantie de prêt, mais cela ressemble davantage à un produit de prêt de jetons, sans réellement améliorer la liquidité du capital des propriétaires immobiliers.
Reinno est un projet lancé en 2020 et arrêté en 2022. Bien qu'il n'ait pas laissé beaucoup de traces sur le marché, il a introduit deux produits liés à l'immobilier RWA qui méritent d'être mentionnés.
Le premier produit est un service de prêt basé sur des biens immobiliers tokenisés. Lorsque les propriétaires immobiliers ont besoin de financement, ils peuvent soumettre les documents de propriété à Reinno. Une fois approuvé, Reinno crée une société à but spécial dans l'État du Delaware ###SPV(. Ensuite, un contrat intelligent est créé pour tokeniser la propriété, et le propriétaire peut déposer les tokens en tant que garantie de prêt et emprunter, le montant du prêt étant basé sur la valeur des tokens.
Le deuxième produit est le financement hypothécaire. Après avoir acheté un bien immobilier avec un prêt hypothécaire bancaire, l'utilisateur peut tokeniser la propriété pour obtenir un financement. Les fonds obtenus sont utilisés pour rembourser le prêt hypothécaire bancaire, et le client rembourse ensuite ce prêt à l'accord à un taux d'intérêt fixe.
Reinno adopte un modèle d'exploitation centralisé et hors ligne, les clients doivent généralement se rendre au bureau pour soumettre des documents immobiliers. Cette méthode présente des risques évidents :
Ces risques peuvent être l'une des raisons pour lesquelles le projet cesse ses activités. L'avenir des actifs réels (RWA) dans l'immobilier nécessite un cadre juridique plus mature pour résoudre ces problèmes.
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Conclusion
Le RWA immobilier est un concept relativement émergent, qui n'a pas encore établi de taille de marché claire ni généré de projets phares. Actuellement, la taille des projets opérationnels et la base d'utilisateurs sont relativement petites. Ce domaine nécessite une opération conforme stricte et un cadre juridique mature. Certains projets adoptent une structure de société à risque isolé ou choisissent des produits financiers liés à l'immobilier comme objectifs d'investissement pour réduire le risque opérationnel. Cependant, pour exploiter pleinement le potentiel du RWA immobilier - l'achat, la vente de biens immobiliers et les prêts hypothécaires, les avancées législatives et la conformité opérationnelle sont indispensables.
En matière législative, les RWA immobiliers n'ont pas encore établi un cadre clair et cohérent. Les différentes agences de réglementation américaines ont des divergences sur la classification des jetons, et il manque un cadre de réglementation internationale de référence. Cela entraîne un manque de clarté dans les règles et un processus confus, menaçant les investisseurs potentiels et mettant en péril la viabilité à long terme de la tokenisation immobilière.
Malgré le désordre réglementaire, de nombreuses entreprises financières renommées et des sociétés de chiffrement tentent de développer des actifs réels liés à l'immobilier (RWA). Quelques projets ont prouvé de manière limitée la viabilité des produits au cours de 1 à 2 ans d'exploitation. L'immobilier, en tant que secteur important de l'investissement financier, devrait connaître un développement rapide avec l'établissement et l'amélioration du cadre juridique associé.
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