Que signifie réellement le signal hypothécaire crypto FHFA de Pulte pour les acheteurs de maisons américains, et pourrait-il réécrire les normes de prêt pour ceux qui stockent de la richesse dans le bitcoin et les stablecoins ?
Table des matières
Mortgage, Pulte et FHFA entrent dans la conversation crypto
La conformité à Freddie Mac stimule les modèles de financement des prêteurs
Comment la crypto peut-elle être évaluée
Les gains de la finance privée suggèrent une réelle demande pour l’intégration du bitcoin
Hypothèque, Pulte et FHFA entrent dans la conversation crypto
Dans une annonce récente, le directeur de l’Agence fédérale de financement du logement, Bill Pulte, a déclaré publiquement que l’agence « étudiera l’utilisation des avoirs en crypto-monnaie en ce qui concerne l’admissibilité aux prêts hypothécaires ».
L’annonce, publiée sur X le 24 juin, introduit la possibilité que le (BTC) bitcoin et d’autres actifs numériques pourraient bientôt être pris en compte dans l’évaluation des prêts immobiliers aux États-Unis.
L’idée arrive à un moment où l’accès au logement reste tendu. Au milieu de l’année 2025, le taux moyen d’un prêt hypothécaire fixe de 30 ans était d’un peu moins de 7 %, soit le niveau le plus élevé depuis le milieu des années 2000
Pendant ce temps, la compression de l’accessibilité est particulièrement prononcée pour les premiers acheteurs. Selon la National Association of Realtors, seulement 30 % des achats de maisons sont actuellement effectués par des acheteurs d’une première maison, ce qui est bien en deçà de la proportion de 40 % considérée comme typique d’un marché équilibré
L'augmentation des paiements mensuels et des critères de prêt stricts a rendu l'accès difficile pour les jeunes acheteurs et les travailleurs indépendants, en particulier ceux ayant des revenus irréguliers mais des actifs considérables.
La FHFA examine actuellement si les avoirs en crypto-monnaies pourraient être considérés comme similaires à de l’épargne, des portefeuilles d’investissement ou d’autres actifs lors des évaluations hypothécaires
Dans un tel cadre, par exemple, une personne détenant 200 000 $ de (ETH) Bitcoin ou Ethereum, mais sans salaire traditionnel, pourrait toujours être admissible à un prêt en fonction de sa valeur nette globale.
À l’heure actuelle, la plupart des prêteurs hypothécaires excluent les cryptomonnaies des évaluations financières, invoquant des préoccupations concernant la volatilité des prix, une clarté réglementaire limitée et les défis de la vérification de la propriété des actifs numériques
Même les demandeurs fortunés qui détiennent des cryptoactifs importants sont souvent considérés comme n’ayant pas une stabilité financière adéquate selon les normes actuelles.
L’annonce de la FHFA n’indique pas de politique finalisée ou de calendrier réglementaire. L’examen n’en est qu’à ses débuts, et de nombreuses questions opérationnelles et juridiques devront être abordées avant qu’un changement ne soit mis en œuvre.
La conformité de Freddie Mac stimule les modèles financiers des prêteurs
La FHFA joue un rôle discret mais central dans la façon dont les Américains accèdent aux prêts immobiliers. Il supervise Fannie Mae et Freddie Mac, les deux entités parrainées par le gouvernement qui garantissent la majorité des prêts hypothécaires aux États-Unis.
Il réglemente également le système Federal Home Loan Bank, un réseau de banques régionales qui fournissent des liquidités aux prêteurs au logement et au développement communautaire. Selon les données de l’agence, ces institutions soutiennent collectivement plus de 8,5 billions de dollars de financement immobilier aux États-Unis.
Tout changement de politique émise par la FHFA a de vastes conséquences sur le marché. Les mises à jour des directives sur les cotes de crédit, les mises de fonds ou les classes d’actifs éligibles influencent souvent la façon dont les banques et les prêteurs structurent leurs produits de prêt
La plupart des établissements de crédit suivent les normes FHFA pour s’assurer que leurs prêts hypothécaires restent éligibles à la revente à Fannie ou Freddie, ce qui aide à gérer l’exposition au risque à long terme.
L'agence a été créée en 2008, à la suite de l'effondrement du marché immobilier, avec pour mandat de renforcer la surveillance et de préserver la sécurité et la liquidité du système de financement hypothécaire.
Dans ce cadre, même une enquête préliminaire sur la prise en compte des cryptoactifs dans les qualifications hypothécaires a un poids réel.
L’orientation actuelle de l’agence est étroitement liée aux antécédents de son directeur, Bill Pulte
Nommé en mars 2025 lors du second mandat du président Trump, Pulte a pris ses fonctions après un long processus de confirmation. Il est le petit-fils de William Pulte, fondateur de Pulte Homes, l’un des plus grands constructeurs de maisons du pays.
Avant d’entrer dans la fonction publique, Pulte a dirigé Pulte Capital, une société d’investissement privée. Il a également gagné un public grâce à des cadeaux philanthropiques sur X, où il est devenu connu sous le nom de « Twitter Philanthropist ».
Contrairement à ses prédécesseurs, Pulte a une implication directe dans l'espace crypto. Les divulgations financières montrent des avoirs personnels de 500 000 $ à 1 million $ en Bitcoin, ainsi qu'une position de taille similaire en Solana (SOL).
Il détient également des actions dans Marathon Digital Holdings, une société de minage de bitcoins basée aux États-Unis, et a déjà investi dans des actions spéculatives telles que GameStop.
Son profil se démarque dans un domaine généralement caractérisé par des milieux financiers conservateurs. Pulte soutient publiquement les cryptomonnaies depuis 2019, utilisant sa présence sur les réseaux sociaux pour promouvoir l’adoption et encourager l’ouverture politique à l’égard des actifs numériques.
Bien que l’examen de la crypto par la FHFA dans la souscription de prêts hypothécaires soit encore précoce et exploratoire, sa prise en compte même reflète un changement à la fois dans la pertinence de la classe d’actifs et dans les priorités de la direction.
Comment la crypto peut-elle être évaluée
L'annonce de Pulte a soulevé de nouvelles questions sur la façon dont les avoirs en crypto-monnaie pourraient éventuellement être évalués selon les normes de prêt hypothécaire.
À l’heure actuelle, les emprunteurs qui souhaitent utiliser des actifs numériques dans le processus hypothécaire doivent d’abord les convertir en dollars américains et déposer les fonds sur un compte bancaire américain réglementé
Pour répondre à l’éligibilité aux acomptes ou aux réserves selon les directives de Fannie Mae et Freddie Mac, ces fonds doivent également être aguerris, ce qui signifie qu’ils doivent rester sur le compte pendant au moins 60 jours.
L’examen de la FHFA devrait déterminer si ces exigences peuvent ou doivent être mises à jour.
L’évaluation des actifs est probablement un domaine d’intérêt. En raison de la volatilité des actifs cryptographiques comme le Bitcoin et l’Ethereum, les prêteurs peuvent hésiter à accepter leur valeur marchande totale lors de l’évaluation des actifs des emprunteurs
Une méthode courante dans la finance traditionnelle consiste à appliquer une décote – une décote par rapport à la valeur déclarée – pour tenir compte des fluctuations de prix potentielles. Il n’est pas certain que des ajustements similaires soient adoptés pour les cryptomonnaies.
L'historique de détention peut également être soumis à révision. Les prêteurs considèrent souvent les actifs détenus depuis longtemps plus favorablement que les investissements à court terme. Les actifs avec une documentation claire, une garde cohérente et une activité de trading minimale peuvent avoir plus de poids que ceux récemment acquis ou fréquemment déplacés.
Les stablecoins présentent un ensemble distinct de considérations. Les jetons tels que l’USD, le Coin (USDC) et le Tether (USDT) sont conçus pour maintenir une valeur constante par rapport au dollar américain, ce qui peut les rendre plus adaptés à des fins de souscription
Néanmoins, le traitement des stablecoins dépendrait du confort réglementaire vis-à-vis de leur structure, de leurs arrangements de garde et de leurs normes de transparence.
Pour l'instant, les conseillers hypothécaires recommandent couramment aux détenteurs de crypto de convertir leurs actifs en dollars bien avant de faire une demande de prêt, donnant ainsi aux prêteurs le temps de vérifier la source des fonds et s'assurant que les actifs répondent aux exigences de durée.
Toute mise à jour future est susceptible de préserver des normes de documentation strictes. Les emprunteurs devront toujours présenter une piste d’audit complète, y compris la propriété du portefeuille, l’historique des transactions et la preuve que les fonds ne sont pas liés à des prêts ou à des activités suspectes
La vérification de la garde, la clarté de l'origine et le respect des règles de lutte contre le blanchiment d'argent devraient également rester au cœur de tout changement de politique envisagé.
Les gains dans la finance privée suggèrent une réelle demande pour l’intégration de Bitcoin
Alors que les régulateurs fédéraux commencent à peine à explorer l'idée d'intégrer la crypto dans le prêt hypothécaire, plusieurs entreprises fintech privées ont déjà lancé des modèles expérimentaux.
Milo Credit, un prêteur basé en Floride, a introduit l'un des premiers produits hypothécaires en crypto aux États-Unis en 2022.
Sa structure s’écarte de l’approche traditionnelle. Plutôt que d’exiger des emprunteurs qu’ils vendent des crypto-monnaies et versent un acompte en espèces, Milo permet aux acheteurs de mettre en gage des actifs numériques, tels que Bitcoin, Ethereum ou certains stablecoins, en garantie
La configuration permet aux clients de financer jusqu’à 100 % de la valeur de la maison sans liquider leurs avoirs en crypto-monnaies
De même, Figure Technologies, une société fintech de San Francisco dirigée par l’ancien PDG de SoFi, Mike Cagney, a exploré des programmes de prêts hypothécaires à grande échelle adossés à des cryptomonnaies, offrant des prêts allant jusqu’à 20 millions de dollars en utilisant des actifs numériques comme garantie.
Selon Milo, les clients continuent de conserver la propriété de leurs crypto-monnaies, ce qui signifie qu’ils peuvent bénéficier si la valeur des actifs augmente pendant la durée du prêt hypothécaire
Un autre avantage est lié à la fiscalité : la vente de positions importantes en crypto-monnaies pour couvrir un acompte déclencherait généralement des impôts sur les plus-values. En mettant en gage plutôt qu’en vendant, les emprunteurs évitent ces événements fiscaux immédiats
Au début de l’année 2025, Milo a déclaré plus de 65 millions de dollars de prêts immobiliers garantis par des cryptomonnaies.
Cependant, ces offres privées fonctionnent en dehors du système hypothécaire fédéral. Leurs prêts ne sont pas éligibles à la revente à Fannie Mae ou Freddie Mac, ce qui signifie qu’ils ne peuvent pas bénéficier du même niveau de liquidité et de partage des risques que les prêts conventionnels
En conséquence, les taux d’intérêt ont tendance à être plus élevés et les prêteurs conservent souvent les prêts en interne ou travaillent avec des investisseurs alternatifs pour les financer. Ces limites limitent l’ampleur de l’expansion de ces produits.
Une autre contrainte est le risque. Les prêts hypothécaires adossés à des cryptomonnaies nécessitent généralement une sur-garantie, ce qui signifie que les emprunteurs doivent mettre en gage une valeur en cryptomonnaies supérieure au montant du prêt pour compenser la volatilité
Mais même avec ce tampon, les fluctuations de prix peuvent présenter des défis. Une baisse de 15 % de la valeur de l’actif entre l’approbation et la clôture suffit à perturber un prêt. Et historiquement, les pertes de crypto-monnaies ont été beaucoup plus fortes
Si la FHFA choisit d’aller de l’avant, elle pourrait apporter plus de cohérence et de structure à l’espace. Des modèles privés ont montré que les cryptomonnaies peuvent être intégrées dans le financement du logement, mais seulement avec des garanties minutieuses et une compréhension complète de ses compromis.
Qu’il s’agisse d’une adoption, d’un rejet ou de quelque chose entre les deux, le processus influencera la façon dont la crypto est perçue non seulement sur les marchés financiers, mais aussi dans la vie financière quotidienne.
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Le contenu est fourni à titre de référence uniquement, il ne s'agit pas d'une sollicitation ou d'une offre. Aucun conseil en investissement, fiscalité ou juridique n'est fourni. Consultez l'Avertissement pour plus de détails sur les risques.
La FHFA de Pulte vise les cryptomonnaies sur les marchés hypothécaires américains de 8,5 billions de dollars
Que signifie réellement le signal hypothécaire crypto FHFA de Pulte pour les acheteurs de maisons américains, et pourrait-il réécrire les normes de prêt pour ceux qui stockent de la richesse dans le bitcoin et les stablecoins ?
Table des matières
Hypothèque, Pulte et FHFA entrent dans la conversation crypto
Dans une annonce récente, le directeur de l’Agence fédérale de financement du logement, Bill Pulte, a déclaré publiquement que l’agence « étudiera l’utilisation des avoirs en crypto-monnaie en ce qui concerne l’admissibilité aux prêts hypothécaires ».
L’annonce, publiée sur X le 24 juin, introduit la possibilité que le (BTC) bitcoin et d’autres actifs numériques pourraient bientôt être pris en compte dans l’évaluation des prêts immobiliers aux États-Unis.
L’idée arrive à un moment où l’accès au logement reste tendu. Au milieu de l’année 2025, le taux moyen d’un prêt hypothécaire fixe de 30 ans était d’un peu moins de 7 %, soit le niveau le plus élevé depuis le milieu des années 2000
! La FHFA de Pulte envisage la crypto sur les marchés du logement et des prêts hypothécaires américains de 8,5 billions de dollars - quelle est la prochaine étape ? - 130 graphique des taux hypothécaires fixes sur trois ans | En mai, le prix médian d’une maison existante a atteint 422 800 $, un record pour le mois. Les ventes de maisons existantes ont également fortement ralenti, mai 2025 marquant le rythme le plus faible pour ce mois depuis 2009.
Pendant ce temps, la compression de l’accessibilité est particulièrement prononcée pour les premiers acheteurs. Selon la National Association of Realtors, seulement 30 % des achats de maisons sont actuellement effectués par des acheteurs d’une première maison, ce qui est bien en deçà de la proportion de 40 % considérée comme typique d’un marché équilibré
L'augmentation des paiements mensuels et des critères de prêt stricts a rendu l'accès difficile pour les jeunes acheteurs et les travailleurs indépendants, en particulier ceux ayant des revenus irréguliers mais des actifs considérables.
La FHFA examine actuellement si les avoirs en crypto-monnaies pourraient être considérés comme similaires à de l’épargne, des portefeuilles d’investissement ou d’autres actifs lors des évaluations hypothécaires
Dans un tel cadre, par exemple, une personne détenant 200 000 $ de (ETH) Bitcoin ou Ethereum, mais sans salaire traditionnel, pourrait toujours être admissible à un prêt en fonction de sa valeur nette globale.
À l’heure actuelle, la plupart des prêteurs hypothécaires excluent les cryptomonnaies des évaluations financières, invoquant des préoccupations concernant la volatilité des prix, une clarté réglementaire limitée et les défis de la vérification de la propriété des actifs numériques
Même les demandeurs fortunés qui détiennent des cryptoactifs importants sont souvent considérés comme n’ayant pas une stabilité financière adéquate selon les normes actuelles.
L’annonce de la FHFA n’indique pas de politique finalisée ou de calendrier réglementaire. L’examen n’en est qu’à ses débuts, et de nombreuses questions opérationnelles et juridiques devront être abordées avant qu’un changement ne soit mis en œuvre.
La conformité de Freddie Mac stimule les modèles financiers des prêteurs
La FHFA joue un rôle discret mais central dans la façon dont les Américains accèdent aux prêts immobiliers. Il supervise Fannie Mae et Freddie Mac, les deux entités parrainées par le gouvernement qui garantissent la majorité des prêts hypothécaires aux États-Unis.
Il réglemente également le système Federal Home Loan Bank, un réseau de banques régionales qui fournissent des liquidités aux prêteurs au logement et au développement communautaire. Selon les données de l’agence, ces institutions soutiennent collectivement plus de 8,5 billions de dollars de financement immobilier aux États-Unis.
Tout changement de politique émise par la FHFA a de vastes conséquences sur le marché. Les mises à jour des directives sur les cotes de crédit, les mises de fonds ou les classes d’actifs éligibles influencent souvent la façon dont les banques et les prêteurs structurent leurs produits de prêt
La plupart des établissements de crédit suivent les normes FHFA pour s’assurer que leurs prêts hypothécaires restent éligibles à la revente à Fannie ou Freddie, ce qui aide à gérer l’exposition au risque à long terme.
L'agence a été créée en 2008, à la suite de l'effondrement du marché immobilier, avec pour mandat de renforcer la surveillance et de préserver la sécurité et la liquidité du système de financement hypothécaire.
Dans ce cadre, même une enquête préliminaire sur la prise en compte des cryptoactifs dans les qualifications hypothécaires a un poids réel.
L’orientation actuelle de l’agence est étroitement liée aux antécédents de son directeur, Bill Pulte
Nommé en mars 2025 lors du second mandat du président Trump, Pulte a pris ses fonctions après un long processus de confirmation. Il est le petit-fils de William Pulte, fondateur de Pulte Homes, l’un des plus grands constructeurs de maisons du pays.
Avant d’entrer dans la fonction publique, Pulte a dirigé Pulte Capital, une société d’investissement privée. Il a également gagné un public grâce à des cadeaux philanthropiques sur X, où il est devenu connu sous le nom de « Twitter Philanthropist ».
Contrairement à ses prédécesseurs, Pulte a une implication directe dans l'espace crypto. Les divulgations financières montrent des avoirs personnels de 500 000 $ à 1 million $ en Bitcoin, ainsi qu'une position de taille similaire en Solana (SOL).
Il détient également des actions dans Marathon Digital Holdings, une société de minage de bitcoins basée aux États-Unis, et a déjà investi dans des actions spéculatives telles que GameStop.
Son profil se démarque dans un domaine généralement caractérisé par des milieux financiers conservateurs. Pulte soutient publiquement les cryptomonnaies depuis 2019, utilisant sa présence sur les réseaux sociaux pour promouvoir l’adoption et encourager l’ouverture politique à l’égard des actifs numériques.
Bien que l’examen de la crypto par la FHFA dans la souscription de prêts hypothécaires soit encore précoce et exploratoire, sa prise en compte même reflète un changement à la fois dans la pertinence de la classe d’actifs et dans les priorités de la direction.
Comment la crypto peut-elle être évaluée
L'annonce de Pulte a soulevé de nouvelles questions sur la façon dont les avoirs en crypto-monnaie pourraient éventuellement être évalués selon les normes de prêt hypothécaire.
À l’heure actuelle, les emprunteurs qui souhaitent utiliser des actifs numériques dans le processus hypothécaire doivent d’abord les convertir en dollars américains et déposer les fonds sur un compte bancaire américain réglementé
Pour répondre à l’éligibilité aux acomptes ou aux réserves selon les directives de Fannie Mae et Freddie Mac, ces fonds doivent également être aguerris, ce qui signifie qu’ils doivent rester sur le compte pendant au moins 60 jours.
L’examen de la FHFA devrait déterminer si ces exigences peuvent ou doivent être mises à jour.
L’évaluation des actifs est probablement un domaine d’intérêt. En raison de la volatilité des actifs cryptographiques comme le Bitcoin et l’Ethereum, les prêteurs peuvent hésiter à accepter leur valeur marchande totale lors de l’évaluation des actifs des emprunteurs
Une méthode courante dans la finance traditionnelle consiste à appliquer une décote – une décote par rapport à la valeur déclarée – pour tenir compte des fluctuations de prix potentielles. Il n’est pas certain que des ajustements similaires soient adoptés pour les cryptomonnaies.
L'historique de détention peut également être soumis à révision. Les prêteurs considèrent souvent les actifs détenus depuis longtemps plus favorablement que les investissements à court terme. Les actifs avec une documentation claire, une garde cohérente et une activité de trading minimale peuvent avoir plus de poids que ceux récemment acquis ou fréquemment déplacés.
Les stablecoins présentent un ensemble distinct de considérations. Les jetons tels que l’USD, le Coin (USDC) et le Tether (USDT) sont conçus pour maintenir une valeur constante par rapport au dollar américain, ce qui peut les rendre plus adaptés à des fins de souscription
Néanmoins, le traitement des stablecoins dépendrait du confort réglementaire vis-à-vis de leur structure, de leurs arrangements de garde et de leurs normes de transparence.
Pour l'instant, les conseillers hypothécaires recommandent couramment aux détenteurs de crypto de convertir leurs actifs en dollars bien avant de faire une demande de prêt, donnant ainsi aux prêteurs le temps de vérifier la source des fonds et s'assurant que les actifs répondent aux exigences de durée.
Toute mise à jour future est susceptible de préserver des normes de documentation strictes. Les emprunteurs devront toujours présenter une piste d’audit complète, y compris la propriété du portefeuille, l’historique des transactions et la preuve que les fonds ne sont pas liés à des prêts ou à des activités suspectes
La vérification de la garde, la clarté de l'origine et le respect des règles de lutte contre le blanchiment d'argent devraient également rester au cœur de tout changement de politique envisagé.
Les gains dans la finance privée suggèrent une réelle demande pour l’intégration de Bitcoin
Alors que les régulateurs fédéraux commencent à peine à explorer l'idée d'intégrer la crypto dans le prêt hypothécaire, plusieurs entreprises fintech privées ont déjà lancé des modèles expérimentaux.
Milo Credit, un prêteur basé en Floride, a introduit l'un des premiers produits hypothécaires en crypto aux États-Unis en 2022.
Sa structure s’écarte de l’approche traditionnelle. Plutôt que d’exiger des emprunteurs qu’ils vendent des crypto-monnaies et versent un acompte en espèces, Milo permet aux acheteurs de mettre en gage des actifs numériques, tels que Bitcoin, Ethereum ou certains stablecoins, en garantie
La configuration permet aux clients de financer jusqu’à 100 % de la valeur de la maison sans liquider leurs avoirs en crypto-monnaies
De même, Figure Technologies, une société fintech de San Francisco dirigée par l’ancien PDG de SoFi, Mike Cagney, a exploré des programmes de prêts hypothécaires à grande échelle adossés à des cryptomonnaies, offrant des prêts allant jusqu’à 20 millions de dollars en utilisant des actifs numériques comme garantie.
Selon Milo, les clients continuent de conserver la propriété de leurs crypto-monnaies, ce qui signifie qu’ils peuvent bénéficier si la valeur des actifs augmente pendant la durée du prêt hypothécaire
Un autre avantage est lié à la fiscalité : la vente de positions importantes en crypto-monnaies pour couvrir un acompte déclencherait généralement des impôts sur les plus-values. En mettant en gage plutôt qu’en vendant, les emprunteurs évitent ces événements fiscaux immédiats
Au début de l’année 2025, Milo a déclaré plus de 65 millions de dollars de prêts immobiliers garantis par des cryptomonnaies.
Cependant, ces offres privées fonctionnent en dehors du système hypothécaire fédéral. Leurs prêts ne sont pas éligibles à la revente à Fannie Mae ou Freddie Mac, ce qui signifie qu’ils ne peuvent pas bénéficier du même niveau de liquidité et de partage des risques que les prêts conventionnels
En conséquence, les taux d’intérêt ont tendance à être plus élevés et les prêteurs conservent souvent les prêts en interne ou travaillent avec des investisseurs alternatifs pour les financer. Ces limites limitent l’ampleur de l’expansion de ces produits.
Une autre contrainte est le risque. Les prêts hypothécaires adossés à des cryptomonnaies nécessitent généralement une sur-garantie, ce qui signifie que les emprunteurs doivent mettre en gage une valeur en cryptomonnaies supérieure au montant du prêt pour compenser la volatilité
Mais même avec ce tampon, les fluctuations de prix peuvent présenter des défis. Une baisse de 15 % de la valeur de l’actif entre l’approbation et la clôture suffit à perturber un prêt. Et historiquement, les pertes de crypto-monnaies ont été beaucoup plus fortes
Si la FHFA choisit d’aller de l’avant, elle pourrait apporter plus de cohérence et de structure à l’espace. Des modèles privés ont montré que les cryptomonnaies peuvent être intégrées dans le financement du logement, mais seulement avec des garanties minutieuses et une compréhension complète de ses compromis.
Qu’il s’agisse d’une adoption, d’un rejet ou de quelque chose entre les deux, le processus influencera la façon dont la crypto est perçue non seulement sur les marchés financiers, mais aussi dans la vie financière quotidienne.