Qué acciones de mREITs vigilar mientras los mercados hipotecarios cambian en 2025

El sector de REITs hipotecarios enfrenta un punto de inflexión crítico a medida que las trayectorias de las tasas de interés se aclaran y los mercados de renta fija se estabilizan. Aunque la perspectiva económica general sugiere una disminución gradual de las tasas hipotecarias, el camino a seguir sigue siendo incierto para los inversores en REITs hipotecarios. Tres empresas destacadas—Annaly Capital Management (NLY), AG Mortgage Investment Trust (MITT) y Dynex Capital (DX)—demuestran enfoques distintos para navegar este panorama en evolución, cada una ofreciendo perfiles de riesgo-retorno diferentes.

Comprendiendo el panorama de los mREITs

Los REITs hipotecarios representan una esquina especializada del universo de los fideicomisos de inversión inmobiliaria, enfocándose específicamente en préstamos hipotecarios y valores respaldados por hipotecas. Estas instituciones adquieren y originan hipotecas mientras invierten en valores respaldados por hipotecas (MBS), canalizando crédito a prestatarios residenciales y comerciales. La salud del sector depende del margen neto de interés—la diferencia entre los intereses ganados en los activos hipotecarios y el costo de financiamiento. Este margen se comprime cuando las tasas se estabilizan y se expande cuando los entornos de tasas son favorables.

Los mecanismos de financiamiento para los REITs hipotecarios son complejos, involucrando emisión de deuda, ofertas de acciones, acuerdos de recompra y financiamiento estructurado. Los valores respaldados por agencias ofrecen protección a la baja ya que están garantizados por entidades federales, mientras que las alternativas no agencias ofrecen mayores rendimientos pero con mayor riesgo crediticio. Este equilibrio entre seguridad y retorno ha moldeado las estrategias de inversión en todo el sector.

Obstáculos que enfrenta el sector de los mREITs

La volatilidad se ha convertido en la característica definitoria de los mercados hipotecarios en los últimos trimestres. Los diferenciales entre los MBS de agencias a 30 años y los rendimientos del Tesoro a 10 años se han ampliado, presionando las métricas de valoración de los REITs hipotecarios. Los valores en libros—una medida clave de valoración para el sector—han sufrido erosión a medida que persiste la turbulencia en el mercado de renta fija.

Las decisiones recientes de política de la Reserva Federal añaden otra capa de complejidad. Después de reducir las tasas en 100 puntos básicos en 2024, el banco central ha señalado menos recortes en el futuro, citando preocupaciones persistentes por la inflación. Esta perspectiva presiona las ganancias de las empresas de mREIT altamente apalancadas, obligando a los equipos de gestión a recalibrar las políticas de dividendos. Muchas compañías han optado por reducir las distribuciones a niveles sostenibles, priorizando la preservación de capital sobre el crecimiento. Tales movimientos suelen generar salidas de capital, creando obstáculos adicionales para las tendencias en el valor en libros.

La gestión del riesgo ha tomado un papel central en toda la industria. Frente a condiciones crediticias más estrictas y flujos de renta fija inciertos, los REITs hipotecarios se han vuelto cada vez más selectivos en la construcción de sus carteras. Los ratios de cobertura de cobertura—diseñados para proteger contra la volatilidad de las tasas de interés—se han convertido en una práctica estándar. Aunque prudentes en teoría, estas posturas defensivas inevitablemente reducen el potencial de retorno a corto plazo.

Perspectiva de la industria: una evaluación cautelosa

La industria de REITs y fideicomisos de acciones de Zacks tiene una clasificación de #137 de 248 sectores monitoreados, ubicándose en el cuartil inferior. Esta clasificación refleja el escepticismo de los analistas respecto a las perspectivas de ganancias a corto plazo. Las estimaciones de ganancias para el año en curso se han reducido un 16% interanual, a medida que los equipos de investigación rebajan expectativas.

Las métricas de rendimiento subrayan esta cautela. En los últimos 12 meses, el sector de REITs hipotecarios ganó solo un 13.3%, por debajo tanto del sector financiero en general (29.6%) como del S&P 500 (25.2%). En términos de valoración, el sector cotiza a 0.96 veces el valor en libros frente a la múltiplicación de 8.88 del S&P 500. Aunque las acciones financieras suelen tener ratios P/B más bajos, el descuento de 0.96X del sector de REITs hipotecarios respecto al sector financiero en general (4.18X) sugiere un valor relativo atractivo para inversores pacientes.

Tres acciones de REITs hipotecarios que vale la pena seguir

Annaly Capital Management: Enfoque en diversificación y estabilidad

Annaly posee la cartera de inversión más grande de las tres, con aproximadamente 98.200 millones de dólares en activos a finales de 2024. La estrategia de la compañía enfatiza una exposición equilibrada en tres pilares: valores respaldados por agencias tradicionales para protección a la baja, activos crediticios no agencias para mayores retornos y una plataforma escalada de derechos de servicer de hipotecas (MSR).

Decisiones estratégicas recientes han afinado el enfoque de Annaly. La compañía desinvirtió su cartera de préstamos para mercados medios y salió completamente del sector inmobiliario comercial en 2022, permitiendo que la gestión concentre recursos en financiamiento de viviendas residenciales. Este reposicionamiento ha mejorado las capacidades operativas y reducido la exposición a mercados inmobiliarios comerciales volátiles.

La plataforma MSR representa un motor de beneficios en crecimiento. Al adquirir MSRs recién originados de redes de socios, Annaly amplía su posición como servicer y se beneficia de un entorno de prepagos en declive. Esta fuente de ingresos diversificada proporciona estabilidad en diferentes escenarios de tasas y macroeconómicos.

El impulso en ganancias respalda la propuesta de inversión. La estimación de ganancias para 2025 es de 2.81 dólares por acción, con una revisión al alza del 9.2% en el último mes y un crecimiento interanual del 4.1%. Annaly tiene una clasificación Zacks de #1 (Compra fuerte) y una capitalización de mercado de 11.600 millones de dólares, indicando una fuerte convicción de los analistas sobre su posicionamiento.

AG Mortgage Investment Trust: Aprovechando el crecimiento en préstamos de capital propio

AG Mortgage adopta un camino diferente, enfatizando activos hipotecarios residenciales y valores respaldados por hipotecas residenciales (RMBS) no agencias. La compañía invierte en todo el espectro crediticio, manteniendo valores de grado de inversión y especulativos con cupones fijos y flotantes.

El pivote estratégico reciente de la firma se centra en préstamos de capital propio. En el tercer trimestre de 2024, adquirió aproximadamente 150 millones de dólares en préstamos de capital propio, con compromisos de compra adicionales por 200 millones. Este segmento aprovecha el patrimonio acumulado de los propietarios, ofreciendo capital para mejoras en el hogar, consolidación de deudas y otros usos.

El mercado potencial es sustancial. AG Mortgage estima que el mercado total de préstamos de capital propio ronda los 2 billones de dólares, con originaciones anuales de 200 a 300 mil millones, apoyando un crecimiento rápido en comparación con los negocios hipotecarios tradicionales.

Las revisiones de ganancias muestran desafíos a corto plazo. La estimación para 2025 de 89 centavos por acción refleja una revisión a la baja del 3.2%, aunque aún representa un crecimiento interanual del 106.9%. La compañía tiene una clasificación Zacks de #3 (Mantener) y una capitalización de mercado de 1.260 millones de dólares. Para inversores cómodos con rendimientos elevados y riesgo crediticio, la historia de crecimiento merece atención.

Dynex Capital: Inversión basada en producción y apalancamiento de tasas

Dynex opera con un modelo de negocio distinto, centrado en operaciones de producción de préstamos que alimentan directamente las carteras. La compañía origina hipotecas garantizadas por propiedades multifamiliares y viviendas manufacturadas, y recientemente se ha expandido al financiamiento inmobiliario comercial con planes de diversificación adicional.

La gestión de tasas de interés es clave para el éxito de Dynex. La empresa emplea instrumentos derivados para cubrir la exposición a tasas en sus carteras de inversión y financiamiento. Los últimos trimestres muestran los beneficios de este enfoque. En 2024, los ingresos netos por intereses alcanzaron 5.9 millones de dólares frente a 7.9 millones en gastos netos en 2023—un cambio significativo beneficiado por el ciclo de reducción de tasas de la Fed.

El crecimiento reciente en ingresos por tasas, impulsado por compras de carteras con cupones más altos, continúa fortaleciendo la trayectoria de ganancias. El cuarto trimestre de 2024 mostró beneficios adicionales a medida que los costos de financiamiento más bajos en acuerdos de recompra expandieron los ingresos totales disponibles para los accionistas comunes.

Las estimaciones futuras respaldan un caso optimista. La perspectiva de ganancias para 2025 de 1.87 dólares por acción refleja una revisión al alza del 3.7% y un crecimiento extraordinario del 654.3% interanual. Dynex tiene una clasificación Zacks de #2 (Comprar) y una capitalización de mercado de 1.060 millones de dólares, indicando una convicción equilibrada entre los analistas.

Por qué importan estas tres oportunidades en mREITs

Cada empresa navega el desafío de los REITs hipotecarios de manera diferente. Annaly enfatiza la escala y la diversificación de cartera en todos los puntos del financiamiento de viviendas. AG Mortgage busca oportunidades emergentes en créditos en mercados de capital propio desatendidos. Dynex aprovecha operaciones de producción y cobertura de tasas para impulsar el crecimiento de ganancias.

El sector más amplio de los mREITs sigue limitado por presiones en el valor en libros, preocupaciones sobre la sostenibilidad de dividendos y posiciones defensivas. Sin embargo, persisten oportunidades selectivas para inversores que entiendan el perfil de riesgo y la posición de mercado de cada compañía. La clave está en reconocer que los retornos de los REITs hipotecarios probablemente seguirán siendo modestos en lugar de espectaculares durante 2025, acumulándose principalmente para los inversores pacientes y estratégicamente posicionados.