Los REITs de oficinas navegan la reducción de la oferta: El punto de inflexión del mercado en 2026

El sector inmobiliario de oficinas se encuentra en un punto de inflexión crítico a medida que cambian de manera decisiva las dinámicas de demanda. Tras varios años de vientos en contra estructurales—caracterizados por exceso de oferta y actividad de arrendamiento moderada—el impulso del mercado se revirtió bruscamente en 2025. El fortalecimiento del empleo en oficinas, los mandatos corporativos de regreso a la oficina y una demanda concentrada por espacios premium han alterado fundamentalmente la trayectoria. Con la estabilización de las tasas de interés y la moderación de los costos de construcción, que brindan vientos de cola estructurales, los REITs de oficinas están en posición de beneficiarse de este entorno. Sin embargo, la divergencia regional y las fluctuaciones en los mercados de capital siguen siendo variables que mantendrán a los inversores muy atentos a los informes de ganancias y las orientaciones futuras en las próximas semanas.

Cambio en los fundamentos del mercado: surge la ventaja de la reducción

El último análisis trimestral de Cushman & Wakefield revela un mercado en transición. En la segunda mitad de 2025, la absorción neta nacional finalmente se volvió positiva—un hito ausente durante años—con las propiedades de Clase A capturando una demanda desproporcionada. La tasa de vacancia se estabilizó cerca del 20.5%, marcando un aumento anualizado de solo 30 puntos básicos, la subida anual más modesta desde 2020. Mientras tanto, las rentas solicitadas subieron a aproximadamente 38.37 dólares por pie cuadrado, reflejando el retorno del poder de fijación de precios a los arrendadores.

El desarrollo más importante radica en la compresión del inventario. El espacio en subarrendamiento en el mercado se contrajo significativamente, reduciendo efectivamente la oferta disponible en los principales centros metropolitanos. Los inicios de construcción permanecen moderados, con menos de 20 millones de pies cuadrados en proceso—una contracción del 35% interanual. Al mismo tiempo, las demoliciones y las conversiones de reutilización activa están eliminando de forma permanente oficinas antiguas y de menor calidad. Esta doble dinámica de reducción de oferta—menos nuevas entregas y eliminación activa de inventario—crea un reajuste fundamental en el mercado de oficinas.

El efecto de reducción opera en dos niveles: a nivel macroeconómico, apoya un impulso de arrendamiento más firme, mientras que a nivel microeconómico, concentra la competencia entre inquilinos por activos prime. Los mercados de entrada y los corredores de crecimiento del Sun Belt se benefician desproporcionadamente, ya que el capital busca calidad en un panorama de inventario cada vez más ajustado. De cara al futuro, los indicadores del mercado sugieren que la vacancia podría acercarse a niveles máximos a medida que las preferencias de los ocupantes se aceleran hacia propiedades premium y la normalización del subarrendamiento continúa. La relajación en el mercado de deuda y los flujos de capital están suavizando las presiones de refinanciamiento, aunque la incertidumbre política y las conversiones selectivas de edificios en uso sugieren que los inventarios de oficinas seguirán comprimiéndose.

Posicionamiento de los REITs: exposición diferenciada en un mercado en contracción

Con el mercado de oficinas atravesando esta transformación estructural, la posición de cada REIT importa enormemente. Cuatro actores principales—cada uno con exposiciones geográficas y de calidad de activos distintas—proporcionarán pistas clave a través de sus informes de ganancias de 2026.

Boston Properties: pureza en mercados de entrada

BXP Inc. se posiciona como el principal REIT de oficinas enfocado en mercados de entrada del país, operando en seis grandes áreas metropolitanas con una estrategia de activos de alta calidad y disciplina. Su cartera abarca 187 propiedades que suman 54.6 millones de pies cuadrados a mediados de 2025, respaldada por una cartera de desarrollo y reurbanización integrada. Esta concentración geográfica en mercados de entrada con oferta restringida posiciona a BXP para aprovechar el fenómeno de “fuga hacia la calidad” directamente.

La compañía ha ejecutado agresivamente su estrategia de reciclaje de capital. La venta de activos ha superado los 1,000 millones de dólares hasta mediados de enero de 2026, poniendo a la empresa en camino de alcanzar su objetivo de disposición de 1,9 mil millones en varios años. Al rotar capital de activos de menor rendimiento hacia las propiedades principales en mercados de entrada, BXP afina su enfoque justo cuando las dinámicas del mercado favorecen tal consolidación.

BXP reportó sus ganancias del cuarto trimestre de 2025 a finales de enero, con expectativas de ingresos en torno a 814.66 millones de dólares (lo que sugiere un crecimiento interanual del 2.06%) y un FFO básico trimestral por acción de 1.80 dólares (una expansión del 0.6% interanual). Aunque el crecimiento de ingresos sigue siendo modesto, la estrategia de disposición de activos indica confianza en la durabilidad del portafolio principal en un entorno de oferta cada vez más ajustada.

Cousins Properties: impulso en el Sun Belt

Cousins Properties opera con una estrategia diferenciada, concentrando sus activos de oficinas Clase A en mercados de alto crecimiento del Sun Belt—precisamente donde las tendencias de relocalización corporativa y los vientos demográficos son más pronunciados. La cartera de la compañía demuestra los beneficios de este enfoque regional, con la preferencia de los inquilinos por entornos de oficina contemporáneos y con muchas amenidades, impulsando una mayor actividad de arrendamiento en sus mercados.

El pipeline de desarrollo de Cousins se beneficia de la dinámica de reducción de oferta: los inicios de nuevas construcciones permanecen escasos, creando barreras naturales para nuevas adiciones de oferta competitiva. Una base diversificada de inquilinos asegura la estabilidad del flujo de caja incluso cuando los mercados individuales experimentan ciclos. Las iniciativas de reciclaje de capital generan un fuerte impulso, y la flexibilidad financiera permite desplegar recursos de manera oportunista.

Cousins Properties anunció sus ganancias del Q4 2025 a principios de febrero, con expectativas de ingresos de 248.65 millones de dólares (un crecimiento interanual del 12.91%) y un FFO por acción de 0.71 dólares (un aumento del 2.9% interanual). La aceleración de ingresos—el doble de la tasa de BXP—refleja la robustez de la demanda en el Sun Belt y la disciplina en precios en mercados en crecimiento. El crecimiento del FFO, aunque modesto en porcentaje, indica spreads de arrendamiento resilientes y buena ejecución operativa.

SL Green: concentración en Manhattan premium

SL Green opera como el mayor REIT de oficinas de Manhattan, con la exposición geográfica más concentrada a activos en la ciudad de Nueva York. La compañía gestiona una plataforma integrada que administra aproximadamente 30.7 millones de pies cuadrados en 53 edificios a mediados de 2025, con inversiones que abarcan propiedades propias, instrumentos de deuda y posiciones en acciones preferentes. Esta cartera concentrada en el mercado de oficinas más restringido del país teóricamente le permite beneficiarse sustancialmente de la recuperación del mercado.

No obstante, las dinámicas únicas de Manhattan—presiones competitivas intensas y selectividad de inquilinos—han obligado a la compañía a ofrecer concesiones de renta en propiedades arrendadas para atraer y retener ocupantes. Estos incentivos presionan temporalmente el crecimiento de ingresos mientras la compañía reconstruye la ocupación. SL Green anunció sus resultados del Q4 2025 a finales de enero, con expectativas de ingresos de 147.03 millones de dólares (un aumento interanual del 5.32%) pero un FFO por acción de 1.10 dólares—una caída del 24.14% interanual. La contracción en ganancias refleja el impacto de las estrategias de incentivos de renta, aunque tales tácticas buscan reposicionar el portafolio para generar valor a largo plazo.

Highwoods Properties: diversificación regional en mercados en crecimiento

Highwoods Properties adopta una estrategia diversificada regionalmente, centrada en mercados en expansión del Sun Belt—Atlanta, Charlotte, Dallas, Nashville, Raleigh y Tampa. Esta dispersión geográfica captura tendencias demográficas y económicas a largo plazo sin concentrarse demasiado en una sola área metropolitana. Su cartera de oficinas contemporáneas con muchas amenidades se ajusta bien a las preferencias de los inquilinos en el entorno actual.

Al igual que Cousins, Highwoods se beneficia de las restricciones de oferta y los vientos demográficos del Sun Belt. Sin embargo, la competencia creciente de otros operadores regionales podría limitar el poder de fijación de precios y comprimir los retornos en los márgenes. Highwoods anunció sus ganancias del Q4 2025 a mediados de febrero, con expectativas de ingresos de 208.23 millones de dólares (un crecimiento interanual del 1.31%) y un FFO por acción estable en 0.85 dólares. Los resultados muestran resiliencia operativa en medio de presiones competitivas, aunque la expansión de márgenes sigue siendo limitada por las dinámicas del mercado.

La inflexión de la reducción: interpretando la divergencia de los REITs

Las ganancias de 2026 de los cuatro REITs ofrecen una visión crucial de cómo la reducción de oferta redefine la economía del mercado de oficinas. El crecimiento modesto de BXP refleja la saturación en mercados de entrada y su estrategia de disposición de capital. El mayor crecimiento de ingresos de Cousins captura el impulso del Sun Belt, donde los vientos demográficos y la escasez de oferta crean poder de fijación de precios. La contracción de ganancias de SL Green revela el costo de competir en el entorno hipercompetitivo de Manhattan. La estabilidad en las ganancias de Highwoods ilustra el equilibrio entre la exposición a mercados en crecimiento y las presiones competitivas crecientes.

Para los inversores, las preguntas clave son: ¿Qué REITs tienen la calidad de activos y la posición geográfica que mejor se alinean con el entorno de inventario cada vez más ajustado? ¿Qué equipos de gestión están ejecutando con mayor eficacia en la asignación de capital? ¿Qué empresas pueden mantener las ganancias de ocupación mientras protegen el poder de fijación de precios? Estas respuestas distinguirán a los ganadores del mercado de los rezagados a medida que la dinámica de reducción de oferta se despliegue en los próximos 12-24 meses.

Consideraciones de inversión: calidad, flexibilidad de capital y ejecución

El panorama de los REITs de oficinas en 2026 recompensa tres competencias clave: calidad de activos premium (que concentra la demanda de inquilinos), flexibilidad financiera (que permite desplegar capital de manera oportunista y preservar recursos) y ejecución operativa (que convierte los vientos de cola del mercado en crecimiento de ganancias).

Los REITs enfocados en mercados de entrada, como BXP, se benefician de restricciones estructurales de oferta y de una demanda institucional concentrada, pero deben gestionar vacancias más bajas y tasas de crecimiento modestas. Los REITs enfocados en el Sun Belt, como Cousins y Highwoods, capturan el impulso económico regional y la escasez de oferta, pero enfrentan una competencia creciente que puede limitar su poder de fijación de precios. Los REITs con exposición en mercados concentrados, como SL Green, acceden a geografías con oferta restringida, pero deben gestionar dinámicas competitivas intensas y la selectividad de inquilinos.

La reducción continua de oferta—menos nuevas entregas, demoliciones en curso y niveles normalizados de subarrendamiento—representa un reajuste fundamental del mercado. Los REITs diseñados para un entorno de exceso de oferta enfrentan presiones para adaptarse. Aquellos con portafolios estratégicos, flexibilidad financiera y asignación disciplinada de capital están en posición de prosperar en el nuevo régimen de inventario restringido.