- Tema
38k Popularidad
19k Popularidad
33k Popularidad
31k Popularidad
4k Popularidad
97k Popularidad
29k Popularidad
27k Popularidad
7k Popularidad
18k Popularidad
- Anclado
38k Popularidad
19k Popularidad
33k Popularidad
31k Popularidad
4k Popularidad
97k Popularidad
29k Popularidad
27k Popularidad
7k Popularidad
18k Popularidad
RWA inmobiliario: oportunidades y desafíos de la inversión inmobiliaria on-chain
Bienes Raíces RWA: Llevar activos físicos al mundo de la encriptación
Los activos del mundo real ( RWA ) no son un concepto nuevo en el mercado de criptomonedas. Ya en 2018, la tokenización de activos y la emisión de tokens de valores ( STO ) habían surgido, similares al concepto actual de RWA. Sin embargo, debido a la falta de regulaciones adecuadas y la ausencia de retornos significativos, estos intentos iniciales no lograron escalar.
En 2022, con el aumento de las tasas de interés en Estados Unidos, los rendimientos de los bonos del gobierno superaron las tasas de préstamo de las encriptación estables. Esto hizo que la tokenización de los bonos del gobierno de EE. UU. como RWA fuera más atractiva para la industria encriptación. Proyectos DeFi maduros como MakerDAO, Compound, Aave, así como instituciones financieras tradicionales como Goldman Sachs, JPMorgan y Siemens, han comenzado a explorar RWA.
En los últimos dos años, han surgido algunos proyectos de RWA en el sector inmobiliario. Su objetivo es expandir el mercado de inversiones inmobiliarias, diversificar los productos de inversión y reducir las barreras de entrada. Este artículo analizará los pros y contras del diseño de estos proyectos y el mercado potencial. Dado que están principalmente dirigidos al sector inmobiliario de América del Norte, la discusión se centrará en las políticas y condiciones del mercado norteamericano.
Métodos de tokenización del mercado inmobiliario
El mercado inmobiliario contiene enormes oportunidades de inversión. Según un estudio de Statista de marzo de 2023, el valor del mercado inmobiliario cotizado en América del Norte alcanza los 1.3 billones de dólares, mientras que el mercado inmobiliario cotizado global es de 2.66 billones de dólares.
El mercado inmobiliario tokenizado logra sus objetivos principalmente a través de las siguientes formas:
Estos productos generalmente se presentan en tres formas:
Además, la tokenización de bienes raíces puede mejorar la transparencia de los activos y la democracia en la gobernanza.
Los fondos de inversión en bienes raíces ( REIT ) son similares a los RWA en bienes raíces en cuanto a ofrecer oportunidades de inversión fraccionadas, ya que ambos reducen la barrera de entrada y aumentan la liquidez. Sin embargo, los REIT tradicionales generalmente no ofrecen a los inversores oportunidades de gestión o propiedad, manteniendo una operación centralizada. A pesar de esto, su estricta revisión de activos, estructura operativa e inversión, proporciona un marco de referencia para los proyectos de RWA en bienes raíces.
A través de la observación de la operación de proyectos RWA en el sector inmobiliario durante los últimos dos años, se pueden resumir sus ventajas y desventajas de la siguiente manera:
Ventajas:
Desventajas:
Al analizar casos específicos en profundidad, se descubre que cada proyecto tiene diferentes métodos de gestión y producto, lo que resulta en situaciones operativas diversas.
Análisis de casos
RealT
RealT fue lanzado en 2019, siendo uno de los primeros proyectos de RWA en bienes raíces, enfocado en tokenizar propiedades residenciales en EE. UU. para inversores minoristas a través de la blockchain de Ethereum y Gnosis (, principalmente en Gnosis ).
RealT compra propiedades residenciales y tokeniza las propiedades que posee de acuerdo con la ley. La gestión, mantenimiento y recolección de alquileres de las propiedades son responsabilidad de un tercero. Después de deducir los costos, los alquileres se distribuyen a los poseedores de tokens. RealT es responsable del proceso de tokenización, pero está legalmente aislado de la empresa que posee el activo inmobiliario. Si la empresa incumple, los propietarios de tokens pueden designar una nueva empresa para administrar la propiedad. Es importante señalar que este acuerdo no obliga a RealT a participar en la inversión de los tokens de propiedad que lanza al mercado. Los usuarios que poseen tokens de propiedad pueden recibir mensualmente el alquiler de la propiedad, sujeto a una deducción de aproximadamente 2.5% para reservas de mantenimiento y aproximadamente 10% por tarifa de gestión.
Tomando como ejemplo una propiedad en Montgomery, el valor total de los tokens inmobiliarios es de 323,020 dólares, cada token tiene un valor de 52.10 dólares, con un total de 6,200 emitidos. Los ingresos mensuales por alquiler de la propiedad son de 2,600 dólares. Después de deducir 622 dólares en costos de operación y gestión, la ganancia neta mensual es de 1,978 dólares, lo que suma un total anual de 23,736 dólares. Cada token recibe una distribución de 3.83 dólares, con una tasa de rentabilidad anual del 7.35%.
RealT ofrece al mercado tokens al 100%, sin necesidad de co-invertir con los clientes, manteniendo un modelo de operación prácticamente sin riesgos. La entidad administradora obtiene el 8% de los alquileres y el resto de los gastos de mantenimiento, mientras que la plataforma de inversión solo cobra un 2% por la tokenización de propiedades, la selección de la entidad administradora y la supervisión de la gestión. Esto permite al equipo de RealT concentrarse en encontrar propiedades calificadas y tokenizarlas.
Sin embargo, aunque la propiedad descentralizada ayuda a diversificar el riesgo, también presenta desafíos. Cuando los inversores tienen una participación demasiado pequeña, los costos de gestión de la empresa pueden volverse insostenibles. RealT opta por gestionar propiedades a través de una entidad de gestión; si RealT posee una gran cantidad de propiedad, se esforzarán por reducir los costos de gestión. Pero si RealT tiene una proporción de acciones demasiado alta, esto reducirá la liquidez de los tokens, y los pequeños accionistas no cumplirán con su responsabilidad de supervisión. Si RealT tiene una participación extremadamente pequeña, puede carecer de incentivos para seleccionar y supervisar la entidad de gestión, lo que dificultará la supervisión efectiva de la entidad de gestión para los inversores minoristas.
Al analizar los diez últimos tokens de propiedad vendidos en el mercado de RealT, se descubre que RealT divide las propiedades en diferentes cantidades de tokens, asegurando que el precio de cada token sea de aproximadamente 50 dólares. La mayoría de las propiedades están ubicadas en Detroit, con alrededor de 500 titulares de tokens, y dos propiedades tienen más de 1,000 titulares.
Aproximadamente el 90% de los inversores de RealT invierten menos de 500 dólares, el 9% invierte entre 500 y 2,000 dólares, y el 1% invierte más de esa cantidad. Esto indica que RealT ha logrado, en cierta medida, crear un mercado de inversión inmobiliaria para minoristas, aumentando la liquidez en el mercado de vivienda.
Según los datos de transacciones en la dirección principal de la billetera de Gnosis de RealT, RealT ha distribuido aproximadamente 6 millones de dólares en rentas. La tarifa de la plataforma es de aproximadamente el 2.5%-3% de la renta, lo que equivale a un ingreso promedio de 150K a 180K dólares en los últimos dos años. Sin embargo, debido a que RealT no tiene requisitos de participación obligatoria en la inversión inmobiliaria, se desconoce el beneficio obtenido de los ingresos por renta.
Desde la estructura de la empresa, RealT estableció Real Token Inc. en Delaware como entidad central, que no posee ningún activo inmobiliario, sirviendo únicamente como entidad operativa del proyecto. Además, se estableció Real Token LLC como la empresa matriz del sector inmobiliario, que tampoco posee activos inmobiliarios, con el objetivo principal de simplificar los procedimientos legales, permitiendo a los usuarios firmar un contrato con una sola empresa para invertir en todas las propiedades. Finalmente, RealT establece una serie de LLC correspondientes para cada propiedad de inversión. Como subsidiaria de Real Token LLC, cada LLC de la serie posee una propiedad específica y tokens correspondientes. Esta estructura asegura que los problemas de una propiedad individual no afecten el funcionamiento de otras propiedades o de la empresa matriz.
Parcl
Parcl es una plataforma de inversión DeFi que permite a los usuarios comerciar con los cambios en los precios del mercado inmobiliario global. Parcl utiliza una estructura AMM para ofrecer activos sintéticos relacionados con bienes raíces en el mercado. Parcl lanzó Parcl LabsPrice Feed, creando un índice inmobiliario para áreas específicas basado en el historial de ventas. La duración del historial puede variar según la frecuencia de las transacciones inmobiliarias. Una vez creado el índice, los inversores pueden especular sobre la tendencia de los precios de las propiedades, estableciendo posiciones alcistas o bajistas.
Este método evita los problemas legales involucrados en la compra y venta de bienes raíces. Aunque puede que no cumpla completamente con la definición de RWA inmobiliario, Parcl ha recibido inversiones de empresas reconocidas como Coinbase, Solana Ventures y DragonFly, lo que merece atención al discutir la diversificación de productos RWA inmobiliarios.
La red de pruebas de Parcl se lanzó en mayo de 2022 en Solana, y actualmente su TVL es de 16 millones de dólares. Sin embargo, después de más de un año de operación, Parcl parece no haber atraído mucha atención, con un volumen diario de transacciones de menos de 10,000 dólares y menos de 50 usuarios activos diarios.
Los productos de Parcl son fáciles de usar y se actualizan rápidamente, los proveedores de precios de Parcl Labs y el diseño del mercado de índices son relativamente maduros. En términos de operaciones, el equipo de Parcl está lanzando activamente planes de adquisición de usuarios como Parcl Point y Real Estate Royale. A pesar de estas ventajas y el apoyo de numerosas instituciones de inversión reconocidas, Parcl todavía mantiene un nivel de atención y una cuota de mercado relativamente bajos, con una base de usuarios pequeña y un volumen de transacciones limitado. Esto puede indicar que el mercado de encriptación aún no está preparado para recibir productos de índices inmobiliarios.
Reinno
Las grandes empresas de encriptación como Ripple y MakerDAO también están explorando productos de RWA en bienes raíces. El equipo de moneda digital del banco central de Ripple está tratando de apoyar a los usuarios en la tokenización de propiedades y en la obtención de hipotecas. MakerDAO colabora con Robinland para apoyar el préstamo con garantía hipotecaria de propiedades. RealT también ofrece la opción de utilizar sus tokens de bienes raíces emitidos como garantía de préstamo, pero esto se asemeja más a productos de préstamo de tokens, sin mejorar sustancialmente la liquidez del capital de los propietarios de bienes raíces.
Reinno es un proyecto lanzado en 2020 y que cesó operaciones en 2022. Aunque no dejó muchas huellas en el mercado, introdujo dos productos relacionados con bienes raíces RWA que merecen ser mencionados.
El primer producto es un servicio de préstamos basado en propiedades tokenizadas. Cuando los propietarios de propiedades necesitan financiamiento, pueden presentar los documentos de la propiedad a Reinno. Una vez aprobado, Reinno crea una compañía de propósito especial (SPV) en Delaware. Luego, se crea un contrato inteligente para la tokenización de la propiedad, y el propietario puede depositar los tokens como colateral para el préstamo y realizar préstamos, con un límite de préstamo basado en el valor de los tokens.
El segundo producto es la financiación de hipotecas. Después de que los usuarios compren bienes raíces con un préstamo hipotecario del banco, pueden tokenizar la propiedad para financiarse. Los fondos obtenidos se utilizan para pagar el préstamo hipotecario del banco, y el cliente luego reembolsa esa cantidad al acuerdo a una tasa de interés fija.
Reinno adopta un modelo de operación centralizado y fuera de línea, los clientes suelen tener que visitar la oficina para presentar documentos de propiedad. Este método presenta riesgos evidentes:
Estos riesgos pueden ser una de las razones por las que el proyecto deja de operar. En el futuro, el RWA inmobiliario necesitará un marco legal más maduro para resolver estos problemas.
Conclusión
El RWA inmobiliario es un concepto relativamente nuevo, que aún no ha establecido un tamaño de mercado claro ni ha generado proyectos líderes. Actualmente, el tamaño de los proyectos operativos y la base de usuarios son pequeñas. Este campo necesita una operación estrictamente conforme y un marco legal maduro. Algunos proyectos adoptan una estructura de empresa de aislamiento de riesgos, o eligen productos financieros relacionados con bienes raíces como objetivos de inversión para reducir el riesgo operativo. Sin embargo, para aprovechar plenamente el potencial del RWA inmobiliario —comprar, vender propiedades e hipotecas—, los avances legislativos y la conformidad operativa son indispensables.
En términos legislativos, los RWA en bienes raíces aún no han establecido un marco claro y consistente. Las diversas agencias reguladoras en Estados Unidos tienen discrepancias en la clasificación de los tokens, lo que resulta en la falta de un marco regulatorio internacional de referencia. Esto conduce a reglas poco claras y a un proceso confuso, amenazando a los inversores potenciales y poniendo en peligro la viabilidad a largo plazo de la tokenización de propiedades.
A pesar de la confusión regulatoria, muchas empresas financieras conocidas y compañías de encriptación están intentando el RWA inmobiliario, y unos pocos proyectos han demostrado limitadamente la viabilidad del producto en un período de 1 a 2 años de operación. La propiedad inmobiliaria, como un sector importante en el ámbito de la inversión financiera, podría experimentar un rápido desarrollo con el establecimiento y la mejora de los marcos legales relacionados.