تحدثت للتو مع شخص على وشك شراء أول منزل له في جنوب فلوريدا، وأدركت كم من الناس يدخلون هذا الأمر وهم يجهلون تمامًا التفاصيل. يفرحون بنموذج المنزل، ويقعون في حب التشطيبات، ثم يصدمون تمامًا عندما يرون الصورة الكاملة للتكاليف. دعني أوضح ما هو المهم حقًا.

أول شيء — وأعني قبل أن تبدأ حتى في البحث — حدد ما يمكنك فعله فعلاً من حيث الميزانية. ولا أعني فقط دفعة الرهن العقاري. معظم الناس ينسون الضرائب العقارية ( الضرائب في فلوريدا تعتمد على القيمة المقدرة ويمكن أن تتغير بعد الشراء )، وتأمين المنزل ( أعلى بكثير في المناطق الساحلية بسبب تعرضها للأعاصير )، ورسوم جمعية الملاك ( والتي يمكن أن تتراوح بصراحة من $150 إلى أكثر من 1000 دولار شهريًا حسب المجتمع )، بالإضافة إلى احتياطيات للصيانة — عادة 1-2% من قيمة المنزل سنويًا. ثم هناك رسوم CDD، وهي شائعة جدًا في مشاريع فلوريدا الجديدة (. تغطي سندات البنية التحتية وتظهر في فاتورة الضرائب الخاصة بك. قم ببناء نموذج تكاليفك الشهري الكامل قبل أن تفكر حتى في البحث عن منزل. الصدمة عند إدراك التكاليف الحقيقية حقيقية جدًا.

بعد ذلك، احصل على موافقة مسبقة فعلية، وليس مجرد تأهيل مسبق. التأهيل المسبق هو ببساطة أن يسألك شخص "ماذا تكسب؟" ويأخذ كلامك على عاتقه. الموافقة المسبقة الحقيقية — هي أن يتحقق المقرض من كل شيء ويعطيك التزامًا رسميًا. المطورون والبائعون يأخذون المشترين المعتمدين بشكل أكثر جدية، خاصة في الأسواق التنافسية. عادةً ما يكون لدى المطورين مقرضون مفضلون، وبالطبع، سيقدمون أسعارًا جيدة وحوافز على تكاليف الإغلاق، لكنك لست ملزمًا بها. قارن سعر الفائدة الخاص بك على أي حال. التوفير على مدى 30 سنة يمكن أن يكون كبيرًا جدًا.

إليك شيئًا لا يدركه معظم المبتدئين: شراء بناء جديد هو كائن مختلف تمامًا عن الشراء من السوق الثانوية. لا يوجد وكيل قائمة. العقد هو النموذج القياسي للمطور، وليس عقد FAR/BAR الذي تستخدمه للبيع الثانوي ). يتغير ديناميكيات التفاوض تمامًا. من ناحية الجدول الزمني، أنت تتحدث عن شهور، وليس أسابيع. لهذا السبب تحديدًا، وجود وكيل مشتري متخصص في البناء الجديد مهم جدًا. يترجم لغة عقد المطور، ويحدد البنود المشكلة، ويخبرك أي الترقيات لها قيمة في إعادة البيع، ويساعدك في التفاوض على الحوافز — دون أن يكلفك شيئًا لأن المطور يدفع عمولته.

لا تتجاهل فحص المنزل لمجرد أنه جديد. أرى هذا الخطأ باستمرار. يعتقد الناس أن "الجديد يعني مثالي"، وهذا بعيد تمامًا عن الحقيقة. العيوب الإنشائية، فشل الأنظمة، انتهاكات الكود — تحدث في المباني الجديدة تمامًا كما في غيرها. بالنسبة للبناء الجديد تحديدًا، فكر في إجراء ثلاث مراحل فحص: فحص قبل تركيب الجدران ( بعد الإطار، قبل إغلاق الجدران )، جولة تفقدية نهائية قبل الإغلاق، ثم متابعة في خلال 11 شهرًا، قبل انتهاء ضمان المطور لمدة سنة. فاحص المنزل الجيد سيكتشف مشاكل تكلف أكثر بكثير من رسوم الفحص.

أنت لا تشتري منزلًا فقط — أنت تشتري حيًا وكل ما يصاحبه. ابحث عن تقييمات المدارس، وتحقق من الحالة المالية لصندوق احتياطي جمعية الملاك، واطلع على سمعة المطور وتاريخ مطالبات الضمان، وفهم ما إذا كانت هناك مراحل بناء مستقبلية قادمة (. لا شيء ممتع في العيش في موقع بناء لسنوات )، وفكر في أوقات التنقل للعمل، والمتاجر، والمرافق الصحية. المجتمعات المخططة بشكل رئيسي في جنوب فلوريدا تختلف بشكل كبير عن بعضها البعض. مكان فاخر يركز على الجولف له جو مختلف تمامًا عن حي يركز على العائلة. زرها في أوقات مختلفة من اليوم، وتحدث إلى السكان هناك. هذه معلومات لن تحصل عليها من أي مواد تسويقية.

أسعار الأساس للمطورين مضللة. النموذج الذي تجولت فيه؟ مليء بالترقيات غير مشمولة في السعر الأساسي. الأرضيات الفاخرة، خزائن المطبخ والأسطح، حزم الأجهزة، ارتفاعات الأسقف، المساحات الخارجية الممتدة، تكنولوجيا المنزل الذكي — يمكن أن تضيف هذه الترقيات بسهولة من 30,000 إلى أكثر من 100,000 أو أكثر. ادخل مركز التصميم بميزانية صارمة للترقيات، وركز على الأشياء التي ستعود عليك بقيمة في إعادة البيع بدلاً من مجرد أن تبدو جميلة.

من لحظة حصولك على الموافقة المسبقة حتى الإغلاق، لا تتخذ قرارات مالية كبيرة. لا تفتح بطاقات ائتمان جديدة، لا تشتري أشياء كبيرة، لا تغير وظيفتك، لا تودع مبالغ كبيرة غامضة. يعيد المقرضون التحقق من كل شيء قبل الإغلاق، وما يبدو بسيطًا بالنسبة لك يمكن أن يهدد قرضك في أسوأ وقت ممكن.

اقرأ عقد المطور بعناية قبل التوقيع على أي شيء. هذه العقود تحمي المطور، وليس أنت. انتبه لشروط أموال الجدّية وما يحدث إذا ألغيت، وحق المطور في تغيير المواصفات والمواد، ولغة حل النزاعات التحكيم مقابل التقاضي ، وتفاصيل الضمان والاستثناءات، وأحكام الجدول الزمني. وجود وكيل ذو خبرة أو محامي عقارات يراجعه قبل الالتزام يمكن أن ينقذك من شروط قياسية في الصناعة لكنها سيئة للمشترين.

تكاليف الإغلاق في فلوريدا عادةً تتراوح بين 2-5% من سعر الشراء. يشمل ذلك رسوم المقرض، تأمين العنوان، ضرائب الطوابع الوثائقية، رسوم التسجيل، والبنود المدفوعة مسبقًا مثل تأمين المنزل والضرائب العقارية. غالبًا ما يقدم المطورون أرصدة على تكاليف الإغلاق من خلال مقرضيهم المفضلين، وهذا شرعي، لكن قارن دائمًا السعر مع ما يمكنك الحصول عليه بشكل مستقل.

شيء أخير — لا تفرط في التفكير في التوقيت، لكن أيضًا لا تنتظر إلى الأبد. سوق البناء الجديد في جنوب فلوريدا يتحرك بسرعة. المجتمعات الشعبية تطلق مراحل جديدة تباع خلال أسابيع. تعلم، واحصل على موافقة مسبقة، واعرف أولوياتك، ثم تحرك عندما تظهر الفرصة المناسبة. وجود شخص محلي لديه وصول مبكر للإصدارات الجديدة يضعك بمسافة كبيرة أمام من يكتفي بمراجعة القوائم العامة.

تسير العملية بشكل أسهل بكثير عندما يكون لديك الأشخاص المناسبون معك. شخص يعرف المطورين، ويفهم أي المجتمعات تتطور، ويعرف كيف يتفاوض بشكل صحيح، يحدث فرقًا كبيرًا. سواء كنت تبحث عن منزل تاون هاوس أو منزل مستقل فاخر في مجتمع مسور في مقاطعة بالم بيتش، الأمر يبدأ بالحوار الصحيح وإجراء فحص منزل جديد بشكل صحيح قبل الإغلاق لحماية نفسك.