فانغ فو: إعادة تنظيم الأصول الكبرى، أين يوجه المال استثماراته؟

المصدر: الاقتصادي الجديد

ماذا يعني إعادة تشكيل الثروة خلال النمو الاقتصادي السريع؟

تحليل المتغيرات الدورية الكبرى، عادة لا يُواجه إلا بعد عقود، ولكن عندما يحدث، يستمر لعقود. وفقًا لاتجاهات التطور الحالية، فإن هذه الأصول لن تكون لها قيمة مستقبلًا.

付鹏 يوضح لك: كيف تعدل اتجاه استثمارك، وأي الأصول ستزداد قيمتها، وكيف ينبغي أن تتوافق مهنتك واستهلاكك مع هذا الاتجاه.

النص الكامل أدناه:

يشرفني جدًا أن أشارك اليوم معكم في جامعة تاي، في الواقع، أكثر ما أود مناقشته معكم هو متغير أساسي مهم — السكان. فهو يؤثر على جميع الجوانب، من العقارات، الحالة المالية للحكومة، والاستثمار في البنية التحتية في المستقبل، وحتى يغير تفضيلاتكم في مجالات الاستثمار.

المتغير الأساسي المهم: السكان

في عام 2018، شاركت معكم حول التحول الحاسم في السكان، لأنه بالنسبة للصين، هناك رقم مهم في عام 2015، حينما شهدت الصين مرة أخرى انخفاضًا حادًا في معدل المواليد. وحتى الآن، معدل نمو المواليد لدينا تقريبًا صفر، وهذا الرقم تغير بسرعة خلال العقد الماضي، وقد لاحظتم ذلك الآن، لكن في الواقع، هذا الحدث حدث قبل عشر سنوات، وبدأ يؤثر على الاقتصاد والاستثمار.

أحب أن أتناقش معكم حول السكان، كثيرون يقولون أنكم مستثمرون، وأنتم سابقًا عملتم في صناديق التحوط، فلماذا لا تتحدثون عن السوق؟ أنتم تركزون على شيخوخة السكان، توزيع مدخرات الشباب، تفضيلات المخاطرة، وغيرها. أقول إنني لن أُرضي أذواقكم، وسأتحدث أكثر عن المنطق الأساسي الذي أُفكر فيه.

على مدى السنوات الماضية، راقبت ابنتي، إذا أحب شيء، أستثمر فيه، وهذان الأمران مرتبطان تمامًا — تحت تحولات كبيرة في السكان، حدثت تغييرات وتوجيهات في استثماراتنا.

على سبيل المثال، هناك مفهوم استهلاكي جديد مشهور في سوق هونغ كونغ، مثل دمى Labubu التي يعلقها الناس، وأيضًا الألعاب الرائجة في العامين الأخيرين، والثقافة الفرعية، والرسوم المتحركة، والمنتجات الشعبية، وأيضًا عندما تواصلت مع كبار في صناعة السيارات، قالوا إن الشباب الآن يشترون السيارات بشكل مختلف تمامًا. قلت لهم: صحيح، قبل فترة، اشتريت لابنتي سيارة، واكتشفت أن احتياجاتنا وتوقعاتها مختلفة تمامًا عنها. هل تظن أنها ستحب V8 أم V12؟ هل تفضل الأداء الميكانيكي؟ هل ستُحلل نوع التعليق أو أقراص الفرامل؟ أم أنها ستُعجب فقط بجمال السيارة، أليس كذلك؟ السيارة لطيفة جدًا، والداخلية مكونة من 6 شاشات متصلة بشكل مريح. من وجهة نظرنا، قد لا نعتبرها سيارة، لكن من وجهة نظرها، هي كذلك.

لماذا يحدث هذا التغير؟ في الواقع، لأنه حدثت تغييرات مهمة في السكان. خلال السنوات الأخيرة، كان السوق الاستهلاكي الرئيسي هو الشباب، لذلك عند تحليل السوق الاستهلاكي، يجب أن ننتبه إلى تغيرات التركيبة السكانية، سواء في السوق الأولي أو الثانوي.

الجيل بعد الثمانينيات هو الذي سيشهد اقتصاد الشيخوخة

سبق أن أخبرتكم أن هناك نقطة تحول مهمة تتعلق بكبار السن، لكني أكن بعض الشكوك حول مصطلح اقتصاد الشيخوخة، لأن فهمنا لهذا المفهوم يختلف بشكل كبير. لا أعتقد أن هناك اقتصاد شيخوخة في المرحلة الأولى من التركيبة السكانية.

بعبارات بسيطة، هل عيشكم مع والديكم أو لا، إذا كانت لديك تجربة مع والديك، فأنتم تعرفون أن، بغض النظر عن ثراء أو فقر الأسرة، هناك عادة مشتركة — عندما تخرج وتقول: “ماما، سأعود خلال نصف ساعة”، فالأجداد دائمًا يطفئون الأنوار، ويغلقون المكيف. هل تعتقد أن عائلتكم فقيرة؟ ربما لا، لكن عادة الاستهلاك ليست دائمًا مرتبطة بالثراء أو الفقر، بل تتعلق بالوعي. مثل الشباب الآن، كثير منهم يقولون إنهم يطلبون الطعام الجاهز ويشربون الشاي بالحليب، ولا يشترون الخضروات أو يطبخون.

هذا يعكس وعيًا اقتصاديًا واجتماعيًا، فالأجيال القديمة كانت تتسم بالاقتصاد، والادخار، والاجتهاد.

لذا، من الصعب جدًا الآن أن نطلق العنان لقدرة استهلاك جيل والديّ، لأنها غالبًا ستتحول إلى مدخرات، رغم أنهم ليسوا فقيرين، لكن يمكنكم أن تتخيلوا، إذا كبرنا، مثلاً، الجيل بعد الثمانينيات والتسعينيات، فسيحين وقت اقتصاد الشيخوخة الحقيقي.

فكروا في أن فكرتهم ستكون: “لقد عشت حياة صعبة، وأريد أن يعيش الجيل القادم بشكل جيد”، ثم بعد ذلك، الجيل بعد الألفية الثانية قد يقول: “لقد عشت حياة صعبة، وأريد أن أعيش بشكل أفضل.”

هذه هي الوعي الاستهلاكي وتركيبة العمر السكاني، عندما تجمع بينهما، ستلاحظ أن ذروة السكان، الحجم الإجمالي، ومستوى الشيخوخة، كلها عوامل لا يمكن تجاهلها. خاصة أن هذا المتغير الدائري الكبير ليس سريعًا، وليس يتغير بين ليلة وضحاها، هو متغير طويل الأمد. يمكن القول إن الإصلاح والانفتاح استمر حتى 2015، ولم نكن بحاجة لتحليل هذا الأمر، لكن بعد صدور البيانات في 2015، أصبح من الضروري دراسته. لهذا السبب، خلال السنوات العشر الماضية، أضع هذا الأمر في أولوية اهتمامي.

ذروة السكان وتطور سوق العقارات على ثلاث مراحل

ما الذي يؤثر عليه السكان أيضًا؟ في الواقع، يؤثر على سوق العقارات. العقارات تمر بثلاث مراحل: طلب السكن، السكن نفسه، وطلب الاستثمار والمضاربة.

قبل عام 2004-2005، كانت العقارات في الصين تركز على الطلب السكني، من خلال إصلاح سوق الإسكان، والنمو الاقتصادي، وزيادة السكان، بدأنا في تلبية حاجاتنا السكنية. المرحلة الثانية تتعلق بالطلب على السكن والاستثمار، وهي مرتبطة أيضًا بشكل كبير بالتركيبة السكانية — التحضر.

لماذا نعتبر أن موضوع السكان مهم جدًا؟ لأن الحرب العالمية الثانية كانت نقطة مهمة، لأنها أعادت تشكيل التركيبة السكانية، ولها خصيصة أعتقد أن الكثيرين يغفلون عنها.

مثلاً، هل الزواج والإنجاب، سواء كان بكثرة أو قلة، مرتبطان بالمال؟ إجابتي: ليس تمامًا. هناك أصوات على الإنترنت تقول إن الناس الآن لا يرغبون في الزواج، أو الحب، أو الإنجاب، والسبب هو الضغط الكبير، سواء من شراء منزل، أو ضغط حمات الزوجة، وغيرها. يربطون انخفاض معدل الولادات بالديون، والعبء المالي، والضغوط المعيشية، وهذا غير دقيق، لأنه يعبر عن مرحلة معينة فقط.

في الواقع، بعد انتهاء الحرب، وفي ظل ظروف صعبة، من المفترض أن يكون الإنجاب أقل، لكنك ستجد أن في أسوأ الظروف، يكون الإنجاب أكثر، ويبدأ الناس في الزواج مبكرًا. إذن، هناك ذروة سكانية، نضعها قبل 20 سنة، وأخرى بين 20 و30 سنة، وأخرى بين 30 و40، وأخرى بين 40 و50.

عند تقسيم السكان بعد الحرب العالمية الثانية، نرى ظاهرة مثيرة للاهتمام: الجيل الأول والثاني بعد الحرب كانوا يتزوجون مبكرًا، وينجبون بكثرة، بمعنى أن آباءكم وأمهاتكم كانوا غالبًا لديهم إخوة وأخوات، وكان هناك عائلة كبيرة، ويحتفلون بعيد الربيع مع عائلة كاملة تتكون من ثلاثين أو أربعين شخصًا، والآن، نادرًا ما يجتمع أكثر من ثلاثة أفراد. هذه العائلات الكبيرة كانت نتيجة الزواج المبكر والإنجاب المبكر، وكل جيل من الذروة السكانية قريب جدًا من الآخر، بمعنى أنكم تصلون إلى سن العشرين وأنتم بالفعل آباء وأمهات.

الآن، عمر العشرين لا يزال طفلًا، والثلاثين لا تزال صغيرة، والأربعين يمكن أن تفكر في الزواج، وهذه هي طريقة تفكير أطفالنا الآن، لكن لكل شيء إيجابيات وسلبيات، لا يوجد شيء مثالي.

ما فائدة ميزة السكان؟ بعد الحرب، تم إعادة توزيع جميع عناصر الإنتاج المرتبطة بالنمو الاقتصادي، وأهم عنصر فيها هو الإنسان، ولا أقول إن التقنية وحدها هي التي تهم، بل الإنسان هو العنصر الأهم. لا تتوهموا أن التقنية يمكنها حل كل شيء، لأنه لو كانت التقنية قادرة على ذلك، لما كانت هناك دورات اقتصادية طبيعية.

لذا، فإن الإنسان هو العنصر الأهم في أي بلد، في المراحل الأولى، طالما يمكن أن يعيش الإنسان، فكلما زاد العدد، كان ذلك أفضل. فكروا في سبب أهمية وجود عائلة كبيرة في جنوب الصين، لأن في جميع أنماط اقتصادنا السابقة، كانت التقنية أضعف من الإنسان، لذلك الإنسان هو العنصر الأكثر أهمية في العائلة، والمنزل، والدولة.

إذا كانت أعداد السكان في المراحل المبكرة بعد الحرب كافية، فهناك ميزة ديموغرافية. لكن، ما هو العيب؟ العيب هو أن ذروة السكان تكون قريبة جدًا، وتأثيرها يظهر بعد 10 أو 20 سنة. بعد إعادة تشكيل الثروة خلال النمو الاقتصادي السريع، فإن قرب ذروة السكان يعني أن العقارات من السكن إلى الاستثمار، ثم المضاربة، تتكون من ثلاث مراحل. في المرحلتين الثانية والثالثة، يكون المستثمرون والمدينون قريبين جدًا.

بعد الإصلاح والانفتاح، حصلنا على ثروة، وفي البداية، من خلال تحسين الطلب على السكن، امتلكنا منازل، حينها لم يكن الجيل الثمانيني قد وُجد بعد، وعندما بدأ الجيل الثمانيني في الانتقال إلى المدينة، وتأسيس أسر، ارتفعت أسعار العقارات، وكان عليهم أن يستحوذوا على العقارات من الأجيال السابقة، مما أدى إلى عدم وجود تأثير جيل متعاقب، أي أن الثروة لم تنتقل بشكل سلس بين الأجيال.

الثروة واحدة، وتوزيع الكعكة لم يُنقل بعد، لذلك، يُعاني العديد من البلدان، وليس الصين فقط، من مشكلة قرب ذروة السكان، مما يؤدي إلى مشاكل مشابهة.

اليابان، وكوريا، وحتى دول جنوب شرق آسيا، تواجه نفس المشكلة. لقد تحدثت سابقًا عن مفهوم التوزيع بين الأجيال، وهو أن الثروة تتغير وتُعاد توزيعها بين السكان، لكن العملية بسيطة جدًا، إذا كانت سريعة جدًا، فإن جزءًا من الناس يحصل على نصيبه، والجزء الآخر لا يحصل، وإذا كانت بطيئة جدًا، فسيحدث نقص في القوى العاملة.

وأخبرت الكثيرين أن اليابان سترفع أسعار الفائدة، وستواجه تضخمًا، كثيرون لا يفهمون كيف يمكن أن يحدث التضخم مع نمو اقتصادي من 0 إلى 1٪، لكن هذا خطأ كبير.

بالنسبة لمعظم العمال، ما الذي يحدد دخلهم؟ السوق، والعرض والطلب. ببساطة، إذا زاد عرض العمال، وانخفض الطلب، فإن قيمة العمل تنخفض، وهذا هو سبب الانكماش. وإذا قلّ العرض، وظل الطلب ثابتًا، حتى لو لم ينمو، فإن نقص العمالة يؤدي إلى ارتفاع الأسعار.

اليابان سبقتنا بـ30 سنة، وتعديلات دورة السكان مهمة جدًا. هل تحتاج اليابان الآن إلى نمو اقتصادي سريع لتحقيق التضخم؟ كثيرون يخطئون في التفكير، فالنمو الاقتصادي هو الحجم الكلي، لكن بالنسبة لدخل الأسر، هناك عنصر مهم جدًا يُسمى التوزيع. لذلك، لم أقل أبدًا إن اليابان بحاجة إلى نمو مرتفع لرفع دخل السكان، بل لضمان عدم انخفاضه مع استقرار الحجم الكلي.

قلت سابقًا، حاولوا فهم توزيع الأجيال في اليابان، وسيقول البعض إنني أقول: إذا كبرت، فستعطي أموالك لأطفالك.

أيضًا، إذا كانت نسبة السكان فوق 65 سنة تصل إلى مستوى معين، مثلاً 200 مليون، فهل يعني ذلك أنني عندما أشيخ، سأعطي أموالي لأطفالي؟ أريد أن أقول إن الأمور أحيانًا تكون أكثر تعقيدًا. فكروا في أنكم عندما تصلون إلى 65 سنة، كيف ستتصرفون مع أطفالكم؟ هل ستعطيهم مدخراتك، أو معاشات التقاعد، أو معاشات الشيخوخة؟ إذا كنتم لا تزالون نشيطين في الستين، وتقومون بذلك، فحياة التقاعد ستكون صعبة جدًا.

لماذا تظهر هذه الحالة في اليابان؟ لأن كبار السن لديهم أطفال، وعندما يموتون، ستُترك أموال كثيرة، ربما عشرات الملايين من الين، على رفوف خزانة ملابسهم، رغم أن بعض النكات تقول إن ذلك مضحك، لكنه يعكس الواقع. إذا أعطيت أموالك لأطفالك، وعندما تدخل المستشفى، ربما لن تتلقى العلاج، أو قد يُسحب أنابيبك. إذا كانت عائلتك تواجه صعوبات، يمكنك مساعدتهم، لكنك لن تعطي كل ثروتك لهم. في إطار الحضارة الآسيوية، عادةً، يتم نقل الثروة بعد وفاة كبار السن بشكل كبير، بعد أن يمروا بمرحلة صغيرة من الدعم، مثل مساعدتك في شراء سيارة، أو دفع مبلغ بسيط، لكن أن تعطيهم كل أموالك وتتركها لهم، فهذا غير ممكن. لقد أخبرت أطفالي بوضوح: قبل أن أموت، أنفق بعض أموالي، وإذا استطعت أن أساعدك، فساعدك، لكن بعد وفاتي، ستكون هذه الأموال ملكك، وأنا أحتفظ بحق ملكيتها.

انخفاض الميل للمخاطرة في الاستثمار، وزيادة الادخار

سؤال آخر، هل تعلمون أن عندما يخلق المجتمع ثروة، فإن أول جيل يحققها ويجمعها، ماذا يحدث عندما يكبر هذا الجيل ويشيخ؟

في الواقع، هذا مرتبط باستثماراتنا، حيث ينخفض الميل للمخاطرة، ويزداد الادخار. كثيرون يقولون إن هذا بسبب نقص الثقة، وأنا لا أوافق، لأن نقص الثقة يفترض أن الجميع في نفس العمر، ونفس الحالة، لكني أقول إن الثروة وتوزيعها يختلفان من شخص لآخر.

ما هو العامل الأهم الذي يؤثر على الميل للمخاطرة الآن؟ في 2018 و2019، أخبرت العديد من المؤسسات أنني أعتقد أنه سيكون من الصعب جدًا على الصين أن تجد ودائع ثابتة بمعدل 3%، وأن أسعار الفائدة ستنخفض باستمرار. في تلك الفترة، تحدثت عن مشكلة السكان، وتراكم الثروة، والمعجزة الاقتصادية، وأنها ستؤدي إلى ظاهرة تفضيل الادخار، وعدم حب المخاطرة.

هل تعرفون ما الذي يحبه كبار السن؟ يحبون التوفير، ويفضلون الاستثمارات ذات المخاطر المنخفضة، مثل الأسهم ذات العائد المضمون، أو قطاعات الاحتكار مثل الفحم، النفط، المياه، الغاز، والكهرباء، التي تحقق عائدات بنسبة 4% على الأقل.

لو طبقنا هذا على شاب في العشرينات، وقال: لقد عملت سنة وادخرت 50 ألف يوان، وأريد أن أضاعفها، هل هناك فرصة للمخاطرة، أو أن أضع كل أموالي في مضاربة، وأضاعفها إلى 100 ألف، ثم 200 ألف، ثم 400 ألف؟ سأفهم ذلك، لكني لن أقول إنك متهور، أو أنك تتهور بالمخاطرة، لأن كل شخص، وكل عمر، لديه تفضيلات مختلفة للمخاطرة.

وأقول للشباب: جربوا، خذوا مخاطرة، وابدأوا بسيارة، ثم انتقلوا إلى دراجة نارية، وإذا خسرت، فأنتم لا تزالون شبابًا، لديكم الوقت والفرصة. أما بالنسبة لشخص في الخمسين أو الستين، على وشك التقاعد، فهل يمكن أن أقول له: جرب، وخاطر، وابدأ بسيارة، ثم دراجة نارية؟ أقول له: إذا خسرت، هل لا تزال لديه فرصة؟ لذلك، هو يبحث عن الاستقرار، حتى لو كانت الفائدة منخفضة، فهو يريد الأمان. وهكذا، سترى أن الميل للمخاطرة في استثمار الثروة ينخفض بشكل عام، مع بقاء بعض الشباب يبدعون في مجالات مختلفة، لكن الأمور تختلف تمامًا.

في السنوات الأخيرة، هل لا تزال لديك أشياء أخرى؟ مثل الخشب، أو الطوابع، أو المجوهرات القديمة، أو اللوحات الفنية؟ بالطبع، الجميع يعلم أنني أصف هذه الأشياء، وخلال العشر سنوات الماضية، انخفضت قيمتها بشكل كبير، أليس كذلك؟ أستطيع أن أقول إنني أبيعها جميعًا، ويقول البعض إنها فقاعة، لكنني أعتقد أن قيمتها ترجع إلى إرث العائلة، وأؤكد أنني لا أوافق على ذلك، لأنه بعد رحيل الجيل الحالي، ستفقد هذه الأشياء قيمتها، فالقيمة تُعطى من قبل الإنسان، وكل شيء يُعطى قيمته من قبل الإنسان. عندما تتغير الناس، وتتغير الثروة، تتغير اللعبة أيضًا، وهذا هو المبدأ.

لذا، خلال السنوات الأخيرة، استثمرت في أشياء يفضلها الشباب، ولا أُقيمها وفقًا لقيمي، مثل أن ابنتي وأصدقاؤها ينتظرون طوابير لشرب الشاي بالحليب، وتستغرق الانتظار 4 ساعات، وأنا أعتقد أن هذا غير منطقي، إذا انتظرت 10 دقائق، فذلك غير مجدي.

لكن، بما أن الشباب يحبون ذلك، فسنواصل ذلك، لذلك، فإن أساليب التسويق التي أصبحت شائعة جدًا مؤخرًا تعتمد على ذلك. لا تروج لسلامة السيارة أو جودة المحرك أو حجم المكابح، بل تروج لوجود 6 شاشات داخل السيارة، ويمكنك اللعب عليها. لماذا؟ لأن ذلك يتوافق مع رغبات المستهلكين. صحيح، هناك بعض المشاكل، لكن فهم الشباب مختلف.

مستقبلًا، هذه الأصول لن تكون لها قيمة

وهذا يرتبط بأمر آخر، وهو أن سوق العقارات، بعد 2018، انتهت مرحلة المضاربة، وأعتقد أن مرحلة السكن والاستثمار أيضًا انتهت. المرحلة التالية فقط هي السكن، لأنه حاجة الإنسان للأكل والشرب والراحة، لا يوجد أحد لا يحتاج إلى السكن.

هل تعرفون أن اليابان، وكوريا، وحتى أمريكا، مروا بفقاعة عقارية، وما هو قمة تلك الفقاعة؟ هو المضاربة، أي دفع أسعار عالية لأشياء غير ضرورية. العقارات التي تتعلق بالعطلات، أو السياحة، أو المناطق التقاعدية، كلها كانت قمة الفقاعة.

مؤخرًا، بسبب مرضي، عدت إلى تشنغدو، وتعرفون ماذا يحدث الآن هناك؟ خلال التوسع، الناس يذهبون للخارج، وعندما يتقلص السوق، يعودون إلى المناطق المركزية، مثل الحلقة الثانية والثالثة. لماذا؟ لأن والديّ الأربعة يعيشون هناك. وبصراحة، فيما يخص التقاعد، لن يختار الناس التقاعد في أماكن سياحية أو منتجعات، لأن المرافق العامة غير متوفرة. ستلاحظ أن الكثير من الناس في تشنغدو، بعد التوسع، انتقلوا من الحلقة الثانية والثالثة إلى المناطق مثل لوشان، لكن عندما يكبرون، ويصلون إلى حوالي 70 عامًا، يعودون إلى المركز، لأن الحياة فيها، والخدمات، والرعاية الصحية، متوفرة أكثر. إذا استمر التوسع الحضري، فربما تتاح لهم فرصة، لكن إذا توقف التمدد، فسيظل الموارد العامة مركزة في المناطق المركزية.

وفي النهاية، تذكر أن اليابان، في أوج فقاعة العقارات، كانت تركز على الشقق السياحية، أو الشقق على الشاطئ. الآن، مؤشر أسعار العقارات في اليابان عاد تقريبًا إلى ما قبل فقاعة التسعينات، لكن التفاوت كبير، ويتركز حول موضوع “السكن”، فهناك من يسكن، وهناك من لا يسكن، ولن يعود من لا يسكن أبدًا. يمكننا أن نتخيل مستقبلًا، وفقًا لاتجاهات السكان الحالية، أن الأصول خلال 10 إلى 15 سنة القادمة ستكون بلا قيمة. يقول البعض: يمكنني تأجيرها، وتدفق نقدي شهري 100 إلى 150 يوان، لكن ذلك لا يغطي تلف العقار، وهذه مشكلة.

وفي الوقت نفسه، هناك عامل آخر، وهو البنية التحتية. رقم قد لا يعرفه الكثيرون، وهو أن القوى العاملة الأساسية، بين 24 و45 سنة، هم أهم فئة ضريبية في المجتمع. يجب أن يمثلوا نسبة لا تقل عن 25% من إجمالي السكان، أي أن واحدًا من كل أربعة أشخاص يدفع الضرائب. إذا انخفضت النسبة عن ذلك، فالمشكلة تظهر.

عندما تصل النسبة إلى مستوى معين في التاريخ، تظهر ذروة الاستثمار في الأصول الثابتة، وذروة التمدن.

بالطبع، يمكن أن نستخدم بيانات اليابان كمثال، حيث أن ذروة التمدن كانت عند مستوى معين، لكن لاحظ أن معدل التمدن في النهاية لا يرتفع بسبب توسع المدن، بل بسبب اختفاء القرى. في اليابان، حدثت عملية دمج البلديات، وأُلغيت العديد من القرى، مما أدى إلى ارتفاع معدل التمدن. في الصين، قد يعني ذلك أن العديد من القرى ستختفي، ولن يبقى فيها أحد، وسيتم إغلاق الطرق، ولن يُبنى المزيد من وسائل النقل، حتى لو انخفض عدد السكان في المدينة المركزية من مليون إلى 800 ألف، أو 600 ألف.

لو عدنا إلى 2008، كانت هناك وفرة من الموارد، والنمو الاقتصادي، وكل عناصر الإنتاج متوفرة، والاستثمار مضمون، لذلك قيل: “لتحقيق الثراء، يجب بناء الطرق أولًا”. هذه المقولة صحيحة، لكن بشرط أن تبقى العوامل ثابتة، وأن يظل الناس، والنمو الاقتصادي، ثابتين.

لذا، فإن اليابان، وكوريا، وغيرها، بعد أن تجاوزت الذروة، ستنخفض استثمارات الأصول الثابتة إلى حوالي نصف ما كانت عليه، ومتى يحدث ذلك؟ عندما تنخفض نسبة القوى العاملة الأساسية، والضرائب، إلى أقل من 25% من السكان. عندها، كيف ستُدار المالية العامة، والمترو، والبنية التحتية؟ خلال 10 سنوات، من المرجح أن نصل إلى ذروة استثمارات الأصول الثابتة الحالية.

وبالتالي، إذا عدنا إلى استثمار العقارات، فإن الإجابة ببساطة: أين يوجد الناس؟ حيث يوجد “سكن”. وإذا عدنا إلى “السكن”، فسيظهر اختلاف كبير بين العقارات القديمة والجديدة، تمامًا كما هو الحال مع تقدم العمر، فالعقارات القديمة المتهالكة لن تكون قادرة على الترميم، وعمليات الهدم ستكون جزءًا من عملية التمدن في ذروة السكان. بعد إتمام هذه العملية، ستصبح تكلفة صيانة العقارات القديمة مرتفعة جدًا، وسيكون هناك فرق كبير في الأسعار بين العقارات القديمة والجديدة، حتى في نفس المنطقة. بالطبع، باقي العوامل الاجتماعية ستبدأ أيضًا في التغير، مثل أهمية المستشفيات، والمدارس، التي ستصبح أقل أهمية.

لذا، الآن، هل تشتري عقارًا في حي المدارس، أم في حي المستشفيات؟ عليك أن تفكر، فالمستشفيات، بالنسبة للصين، تعتبر استثمارًا عامًا، ومن غير المرجح أن تبني مدن جديدة مستشفيات إضافية.

وفي النهاية، ستُركز الموارد المحدودة في المدن، وهذا هو الاتجاه الذي نراه الآن في تغيرات السكان.

لقد تحدثت عن السكان، وعن سوق العقارات، وعن استثماراتنا الشخصية، وعن علاقات السكان بالبنية التحتية، والحكومة، وكل ذلك. اليوم، أريد أن أؤكد على أهمية تحليل المتغيرات الدورية الكبرى، فهي تظهر مرة كل عدة عقود، وعندما تظهر، تدوم لعقود. شكراً لكم.