انخفاض تاريخي في المعدل: سوق الرهن العقاري يشهد انخفاض معدلات 30 سنة دون 6% وسط مبادرة السندات الفيدرالية

الأرقام التي أوقفت عناوين الإسكان

لأول مرة منذ عدة سنوات، تغير مشهد الإقراض العقاري بشكل كبير عندما انخفضت معدلات الرهن العقاري لمدة 30 عامًا دون عتبة 6%. المحفز؟ استحواذ بقيمة $200 مليار على أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري أعلنته إدارة ترامب، مما يمثل أحد أكثر التدخلات حدة في سوق الإسكان في الآونة الأخيرة.

استقر معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 15 عامًا المصاحب لهذا التحرك عند 5.55%، مما يعكس ضغطًا هبوطيًا أوسع عبر أدوات الإقراض. لوضع هذا الزخم في سياقه: انخفض المتوسط لمدة 30 عامًا بأكثر من نقطة مئوية كاملة خلال الاثني عشر شهرًا الماضية — وتيرة عادة ما تستغرق وقتًا أطول بكثير نظرًا لأن المعدلات تتغير عادة بشكل جزئي في كل يوم تداول. هذا التحرك الحاد يبرز رد فعل السوق على التدخل السياسي.

كيف يعيد شراء السندات بقيمة $200 مليار تشكيل ديناميكيات الإقراض

تجسد توجيه ترامب لفريقه من خلال إعلان على Truth Social: التزام بشراء $200 مليار من السندات العقارية بهدف فتح القدرة على تحمل التكاليف للمشترين الأمريكيين. تم تنفيذ ذلك بواسطة بيل بولتي، رئيس هيئة التمويل العقاري الفيدرالية، الذي كشف أن فاني ماي وفريدي ماك ستنفذان هذه المشتريات. وأكدت مناقشات البيت الأبيض أن الشراء قد بدأ بالفعل، مع استحواذ بقيمة $3 مليار من الأوراق المالية.

الآليات بسيطة: عندما تجمع فاني ماي وفريدي ماك الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري، يعيدان ضخ رأس مال مرة أخرى في منظومة الإقراض. المقرضون الذين يحملون هذه الأدوات يحصلون على سيولة لبدء رهون جديدة، وزيادة العرض مقابل طلب ثابت عادةً ما تضغط على الأسعار نحو الانخفاض. تتجاوز الممتلكات المجمعة الحالية لهذه الكيانات $230 مليار — تقريبًا مضاعفة محافظهم ستُمثل حوالي 1/17 ( أو 1.17 كجزء من الكمية المقترحة الجديدة من هذه القدرة على الضخ.

استراتيجية الإدارة الأوسع بشأن القدرة على التحمل

يقع هذا التحرك لشراء السندات ضمن هجوم أوسع على القدرة على التحمل مع تصاعد دورة الانتخابات. ترافق ذلك تخفيضات في الرسوم الجمركية ومعايير كفاءة الوقود المخففة للمركبات، وكلها تهدف إلى تقليل النفقات اليومية للمستهلكين.

تقييم وول ستريت المنقسم

قدم محللو UBS وجهة نظر بناءة، متوقعين أن المبادرة قد تخفض معدلات الرهن الثابت لمدة 30 عامًا بأكثر من 0.2 نقطة مئوية، مما قد يحفز كل من بدء البناء الجديد وتداول المنازل القائمة.

قدم JPMorgan Chase تحليلًا متباينًا: حيث تمثل ) مليار مقابل سوق الرهن العقاري الأمريكي الإجمالي البالغ 14.5 تريليون دولار، تغطي المبادرة حوالي 1.4% من الالتزامات المستحقة. تقييمهم: تأثير نظامي محدود. بالإضافة إلى ذلك، يحمل قاعدة الرهن العقاري الحالية معدلًا متوسطًا قدره 4.4% — وهو أقل بكثير من معدلات الإنشاء الجديدة الحالية — مما يخلق حافزًا سلبيًا للمنازل ذات المعدلات المؤمنة على الانتقال، مما يضعف فعالية السياسة على نشاط السوق.