العقارات RWA: إدخال الأصول المادية إلى عالم التشفير

الأصول الحقيقية ( RWA ) ليست مفهوماً جديداً في سوق العملات المشفرة. ففي عام 2018، ظهرت رموز الأصول وإصدارات الرموز الأمنية ( STO )، وهي مشابهة لمفهوم RWA اليوم. ومع ذلك، بسبب عدم كفاية التنظيم ونقص العوائد الملحوظة، لم تنجح هذه المحاولات المبكرة في تحقيق حجم كبير.

في عام 2022، مع ارتفاع أسعار الفائدة في الولايات المتحدة، تجاوزت عائدات السندات الحكومية أسعار فائدة الإقراض على العملات المستقرة المشفرة. مما جعل استخدام السندات الحكومية الأمريكية كأصول حقيقية (RWA) للتوكنينغ أكثر جاذبية لصناعة التشفير. بدأت مشاريع DeFi الناضجة مثل MakerDAO وCompound وAave، بالإضافة إلى المؤسسات المالية التقليدية مثل جولدمان ساكس وجي بي مورغان وسيمنز، في استكشاف RWA.

على مدار العامين الماضيين، ظهرت بعض مشاريع RWA العقارية في السوق. تهدف هذه المشاريع إلى توسيع سوق الاستثمار العقاري، وإثراء منتجات الاستثمار، وتقليل حواجز الدخول للاستثمار. ستقوم هذه المقالة بتحليل مزايا وعيوب تصميم هذه المشاريع والأسواق المحتملة. نظرًا لأن التركيز الرئيسي هو على العقارات في أمريكا الشمالية، ستتركز المناقشة على السياسات والشروط المتعلقة بسوق أمريكا الشمالية.

طرق توكنينغ سوق العقارات

يحتوي سوق العقارات على فرص استثمارية هائلة. وفقًا لدراسة Statista في مارس 2023، بلغت قيمة سوق العقارات المدرجة في أمريكا الشمالية 1.3 تريليون دولار، بينما بلغت القيمة الإجمالية لسوق العقارات المدرجة عالميًا 2.66 تريليون دولار.

يتم تحقيق أهداف سوق العقارات المرمز بشكل رئيسي من خلال الطرق التالية:

1. إنشاء منتجات استثمار عقارية أكثر تنوعاً ومرونة
2. جذب مجموعة واسعة من المستثمرين
3. زيادة سيولة العقارات وقيمتها

تظهر هذه المنتجات عادةً في ثلاثة أشكال:

1. تمويل ملكية العقارات المجزأة
2. منتجات مؤشر سوق العقارات في المناطق المحددة
3. قروض الرهن العقاري باستخدام رموز العقارات

علاوة على ذلك، قد تعزز العقارات المتصلة بسلسلة الكتل من شفافية الأصول وديمقراطية الحوكمة.

صناديق الاستثمار العقاري ( REIT ) تشبه الأصول العقارية RWA في توفير فرص استثمار مجزأة، حيث تقلل من عوائق الاستثمار وتزيد من السيولة. ومع ذلك، لا تقدم صناديق الاستثمار العقاري التقليدية عادةً فرصًا للإدارة أو الملكية للمستثمرين، مما يحافظ على التشغيل المركزي. على الرغم من ذلك، فإن عملية مراجعة الأصول الصارمة، والعمليات، وهيكل الاستثمار تقدم إطارًا مرجعيًا لمشاريع RWA العقارية.

من خلال مراقبة تشغيل مشاريع RWA العقارية على مدار العامين الماضيين، يمكن تلخيص مزاياها وعيوبها على النحو التالي:

المميزات:

• خفض عتبة الاستثمار
• زيادة سيولة الأصول
• توسيع قاعدة المستثمرين
• تعزيز شفافية الأصول
• تبسيط عملية تداول العقارات

العيوب:

• تنظيم غير واضح
• المخاطر القانونية مرتفعة
• تكاليف الإدارة مرتفعة
• نقص السيولة في السوق الثانوية
• معدل العائد ليس له ميزة

عند تحليل الحالات المحددة بعمق، يتبين أن كل مشروع لديه ظروف تشغيلية مختلفة بسبب اختلاف أساليب الإدارة والمنتجات.

تحليل الحالة

RealT

تم إطلاق RealT في عام 2019 ، وهو واحد من أوائل مشاريع RWA العقارية ، يركز على توكين العقارات السكنية الأمريكية للاستثمار من قبل الأفراد بشكل رئيسي على Gnosis باستخدام Ethereum و Gnosis blockchain (.

شراء العقارات السكنية عبر RealT، يتم قانونيًا توكين العقار الذي يُحتفظ به. إدارة العقار وصيانته وجمع الإيجارات مسؤول عنها طرف ثالث. بعد خصم الرسوم، يتم توزيع الإيجار على حاملي التوكنات. تتحمل RealT مسؤولية عملية التوكين، لكنها معزولة قانونيًا عن الشركة التي تمتلك الأصول العقارية. في حالة تخلف الشركة عن السداد، يمكن لحاملي التوكنات تعيين شركة جديدة لإدارة العقار. من الجدير بالذكر أن الاتفاقية لا تلزم RealT بالمشاركة في استثمار العقارات التي تقدمها في السوق. يمكن لمستخدمي التوكنات العقارية الحصول على حصة من إيجار المنزل شهريًا، مع خصم حوالي 2.5% كاحتياطي صيانة وحوالي 10% كرسوم إدارة.

كمثال على عقار مونغومري، تبلغ القيمة الإجمالية لرموز العقار 323,020 دولارًا، وسعر كل رمز 52.10 دولارًا، وتم إصدار 6,200 رمز. الدخل الشهري من الإيجار للعقار هو 2,600 دولار. بعد خصم 622 دولارًا من تكاليف التشغيل والإدارة، يكون صافي الربح الشهري 1,978 دولارًا، وإجمالي سنوي 23,736 دولارًا. يحصل كل رمز على توزيع قدره 3.83 دولار، ومعدل الربح السنوي 7.35%.

تقدم RealT 100% من الرموز إلى السوق، دون الحاجة إلى استثمار مشترك مع العملاء، مما يحافظ على نموذج تشغيل شبه خالي من المخاطر. تحصل الهيئة الإدارية على 8% من الإيجارات، وتحصيل الجزء المتبقي من رسوم الصيانة، وتقوم منصة الاستثمار فقط بتوكنينغ العقارات واختيار الهيئة الإدارية والإشراف على تحصيل رسوم بنسبة 2%. وهذا يسمح لفريق RealT بالتركيز على البحث عن العقارات المؤهلة وتحويلها إلى رموز.

ومع ذلك، على الرغم من أن توزيع الملكية يساعد في توزيع المخاطر، فإنه يجلب أيضًا تحديات. عندما يستثمر المستثمرون بنسبة صغيرة جدًا، قد تصبح تكاليف إدارة الشركة غير مستدامة. تختار RealT إدارة الممتلكات من خلال وكالات الإدارة؛ إذا كانت RealT تمتلك حصة كبيرة في الممتلكات، فسوف تسعى لتقليل تكاليف الإدارة. ولكن إذا كانت نسبة ملكية RealT مرتفعة جدًا، فإن ذلك سيقلل من سيولة الرموز، ولن يقوم المساهمون الصغار بأداء مسؤوليات الإشراف. إذا كانت ملكية RealT صغيرة جدًا، فقد تفتقر إلى الحافز لاختيار والإشراف على وكالات الإدارة، مما يجعل من الصعب على المستثمرين الأفراد الإشراف الفعال على وكالات الإدارة.

من خلال تحليل أحدث عشرة رموز عقارية تم بيعها في سوق RealT، تم اكتشاف أن RealT تقوم بتقسيم العقارات إلى عدد مختلف من الرموز، مما يضمن أن يكون سعر كل رمز حوالي 50 دولارًا. تقع معظم العقارات في ديترويت، ويبلغ عدد حاملي الرموز حوالي 500، بينما يتجاوز عدد حاملي عقارين 1000 شخص.

![الكتل والبلوكتشين: دراسة مشاريع العقارات في سوق RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-361cf484908c28bf10ec4eb5a951dcac.webp(

حوالي 90% من مستثمري RealT يستثمرون أقل من 500 دولار، و9% يستثمرون بين 500 إلى 2000 دولار، و1% يستثمرون أكثر من ذلك. وهذا يدل على أن RealT نجحت إلى حد ما في خلق سوق استثماري عقاري للأفراد وزيادة سيولة سوق الإسكان.

وفقًا لبيانات معاملات عنوان المحفظة الرئيسي لـ RealT على Gnosis، قامت RealT بتوزيع ما يقرب من 6 ملايين دولار من الإيجارات. تبلغ رسوم المنصة حوالي 2.5% - 3% من الإيجار، مما يعادل متوسط دخل يتراوح بين 150K إلى 180K دولار خلال العامين الماضيين. ومع ذلك، نظرًا لعدم وجود متطلبات إلزامية للمشاركة في استثمارات العقارات من قبل RealT، فإن الأرباح التي تحققها من دخل الإيجار غير معروفة.

من حيث هيكل الشركة، قامت RealT بتأسيس Real Token Inc. في ولاية ديلاوير ككيان أساسي، وليس لديها أي أصول عقارية، بل تعمل فقط ككيان لتشغيل المشروع. بالإضافة إلى ذلك، تم تأسيس Real Token LLC كالشركة الأم لشركة العقارات، والتي أيضًا لا تمتلك أصولًا عقارية، وتهدف بشكل رئيسي إلى تبسيط الإجراءات القانونية، مما يسمح للمستخدمين بالتوقيع مع شركة واحدة فقط للاستثمار في جميع العقارات. أخيرًا، تقوم RealT بتأسيس سلسلة LLC المناسبة لكل عقار استثماري. كفرع لشركة Real Token LLC، تمتلك كل سلسلة LLC عقارًا معينًا ورموزًا مناسبة. تضمن هذه الهيكلية أن مشكلات عقار واحد لن تؤثر على العقارات الأخرى أو على عمليات الشركة الأم.

![الطوب والكتل: دراسة مشاريع العقارات في سوق RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-aa31bab48551a8779f9d393bb64e445c.webp(

) باركل

Parcl هو منصة استثمار DeFi، تتيح للمستخدمين تداول تقلبات أسعار سوق العقارات العالمية. يقوم Parcl من خلال هيكل AMM بجعل الأصول التركيبية المتعلقة بالعقارات متاحة في السوق. أطلق Parcl Parcl LabsPrice Feed، لإنشاء مؤشر عقاري لمنطقة معينة قائم على سجلات المبيعات التاريخية. يمكن أن تختلف مدة سجلات التاريخ حسب تكرار تداول العقارات. بعد إنشاء المؤشر، يمكن للمستثمرين المضاربة على اتجاه أسعار العقارات، وإنشاء مراكز صاعدة أو هابطة.

تجنب هذه الطريقة القضايا القانونية المتعلقة ببيع وشراء العقارات الفعلية. على الرغم من أنها قد لا تتوافق تمامًا مع تعريف RWA العقارية، فإن Parcl حصلت على استثمارات من شركات معروفة مثل Coinbase و Solana Ventures و DragonFly، مما يجعلها تستحق الانتباه عند مناقشة تنويع منتجات RWA العقارية.

تم إطلاق شبكة اختبار Parcl في مايو 2022 على سولانا، والآن تبلغ القيمة الإجمالية المقفلة 16 مليون دولار. ومع ذلك، بعد أكثر من عام من التشغيل، يبدو أن Parcl لم تجذب الكثير من الاهتمام، حيث أن حجم التداول اليومي أقل من 10,000 دولار وعدد المستخدمين النشطين يوميًا أقل من 50 شخصًا.

منتج Parcl سهل الاستخدام ويتطور بسرعة، ومزودو أسعار Parcl Labs وتصميم سوق المؤشرات متقدمين نسبياً. من الناحية التشغيلية، فريق Parcl يطلق بنشاط خطط جذب المستخدمين مثل Parcl Point وReal Estate Royale. على الرغم من هذه المزايا والدعم من العديد من المؤسسات الاستثمارية الشهيرة، لا يزال Parcl يحتفظ بمستوى منخفض نسبياً من الاهتمام السوقي وحصة السوق، وقاعدة مستخدمين صغيرة، وحجم تداول محدود. قد يشير ذلك إلى أن سوق العملات المشفرة لم يكن جاهزاً بعد لاستقبال منتجات مؤشرات العقارات.

![الطوب والكتل: دراسة مشاريع العقارات في سوق RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-4f0cded6a5d231d49ba59ab808fed894.webp(

) ريننو

تستكشف شركات العملات الرقمية الكبيرة مثل Ripple وMakerDAO أيضًا منتجات العقارات RWA. يعمل فريق العملات الرقمية المركزية في Ripple على دعم المستخدمين في تحويل الممتلكات إلى رموز وإجراء الرهن العقاري. تتعاون MakerDAO مع Robinland لدعم الإقراض العقاري المضمون بالممتلكات. كما تقدم RealT خيار استخدام الرموز العقارية التي تصدرها كضمان للقروض، لكن هذا يشبه أكثر منتجات الإقراض بالرموز، ولم يعزز بشكل ملموس سيولة رأس المال لمالكي الممتلكات الفردية.

Reinno هو مشروع تم إطلاقه في عام 2020 وتوقف عن العمل في عام 2022. على الرغم من أنه لم يترك الكثير من الآثار في السوق، إلا أنه قدم منتجين مرتبطين بعقارات RWA يستحقان الذكر.

المنتج الأول هو خدمة قروض قائمة على عقارات رمزية. عندما يحتاج مالكو العقارات إلى التمويل، يمكنهم تقديم مستندات العقارات إلى Reinno. بعد الموافقة، تقوم Reinno بإنشاء شركة ذات غرض خاص ###SPV( في ولاية ديلاوير. ثم يتم إنشاء عقد ذكي للعقار الرمزي، حيث يمكن للمالكين إيداع الرموز كضمان للقرض، ويكون حد القرض قائمًا على قيمة الرموز.

المنتج الثاني هو تمويل الرهن العقاري. بعد أن يقوم المستخدم بشراء العقار برهن عقاري من البنك، يمكنه توكين ملكية العقار لتمويل. يتم استخدام الأموال التي تم الحصول عليها لسداد الرهن العقاري للبنك، ثم يقوم العميل بسداد هذا القرض للاتفاقية بمعدل فائدة ثابت.

تستخدم Reinno نموذج تشغيل مركزي وغير متصل، حيث يتعين على العملاء عادةً زيارة المكتب لتقديم مستندات الملكية. هذه الطريقة تحمل مخاطر واضحة:

1. عندما يتخلف المقترض عن السداد، سيكون من الصعب على Reinno كمزود خدمة رمزية مقاضاة المقترض.
2. نقص العقود المباشرة للاقتراض بين المقترضين والمقرضين، وخاصة في سياق تمويل الرموز العقارية المجزأة، وعدم وجود إطار قانوني متكامل لحماية المقرضين.
3. قد يؤدي بيع المنزل من قبل مالك العقار بعد اقتراض الأموال أو التوقف عن سداد الرهن العقاري إلى انتقال ملكية العقار، مما يجعل من الصعب على Reinno منعه بفعالية.

قد تكون هذه المخاطر واحدة من أسباب توقف المشروع عن العمل. يحتاج مستقبل العقارات RWA إلى إطار قانوني أكثر نضوجًا لحل هذه المشاكل.

![كتل وكتل: دراسة مشاريع العقارات في سوق RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-03fb37d3a9ba3003021b1332a31a470b.webp(

الاستنتاج

الـ RWA العقاري هو مفهوم جديد نسبياً، ولم يتم بعد تحديد حجم السوق بشكل واضح أو إنتاج مشاريع رائدة. في الوقت الحالي، فإن حجم المشاريع التشغيلية وقاعدة المستخدمين صغيرة نسبياً. يتطلب هذا المجال التشغيل وفقاً للامتثال الصارم وإطار قانوني ناضج. بعض المشاريع تستخدم هيكل شركات عزل المخاطر، أو تختار المنتجات المالية المرتبطة بالعقارات كأهداف استثمارية، لتقليل مخاطر التشغيل. ومع ذلك، فإن تحقيق الإمكانات الكاملة للـ RWA العقاري - شراء وبيع العقارات والرهون العقارية، يعتمد بشكل أساسي على التقدم التشريعي والامتثال التشغيلي.

فيما يتعلق بالتشريع، لم يتم إنشاء إطار عمل واضح ومتسق للأصول العقارية المعتمدة على العالم الحقيقي. هناك تباين بين الهيئات التنظيمية الأمريكية بشأن تصنيف الرموز، مما يفتقر إلى مرجعية إطار تنظيمي دولي. وهذا يؤدي إلى عدم وضوح القواعد وإلى عمليات فوضوية، مما يهدد المستثمرين المحتملين ويعرض جدوى توكنات العقارات على المدى الطويل للخطر.

على الرغم من الاضطراب التنظيمي، لا تزال هناك العديد من الشركات المالية المعروفة، وشركات التشفير تحاول تجربة RWA العقارية، وقد أثبتت عدد قليل من المشاريع خلال 1-2 سنة من التشغيل بشكل محدود جدوى المنتج. تعتبر العقارات من القطاعات المهمة في مجال الاستثمار المالي، ومع إنشاء وإكمال الإطار القانوني ذي الصلة، من المتوقع أن تشهد RWA العقارية نمواً سريعاً.

![الكتل والكتل: دراسة مشاريع العقارات في سوق الأصول الحقيقية])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-194cc7956a9a237e43296e8e718ba61f.webp(